Maya: OSB’lerde kira artışı yavaşladı, geri dönüş süresi kısaldı

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Türkiye genelindeki organize sanayi bölgelerine (OSB) yönelik gerçekleştirdiği 2024 yılı kapsamlı analizini kamuoyu ile paylaştı. Raporda, OSB’lerdeki arsa ve kira birim fiyatlarındaki artış hızının önceki yıllara kıyasla yavaşladığı, ancak bazı büyük şehirlerde kira getirilerinin satış fiyatlarına oranla daha hızlı yükseldiği vurgulandı.

Rapora göre, İstanbul, Ankara ve Sakarya gibi büyük sanayi merkezlerinde kiralardan elde edilen gelir, mülk satış değerlerine oranla daha yüksek bir artış sergiledi. Bu durum, söz konusu şehirlerde gayrimenkul yatırımlarının geri dönüş süresini önemli ölçüde kısaltarak yatırımcı açısından cazip hale getirdi. İstanbul’da bazı bölgelerde ortalama geri dönüş süresi 12-14 yıl seviyelerine kadar gerilerken, 2023’te bu sürenin 15-17 yıl arasında değiştiği kaydedildi.

Öte yandan Tekirdağ ve Samsun gibi illerde geri dönüş süresinin uzadığı gözlemlendi. Tekirdağ’da özellikle son bir yıl içinde arsa birim metrekare fiyatlarında %35’e yakın bir artış yaşanırken, kiralardaki artış %20’lerde kaldı. Bu durum, yatırım geri dönüş süresini olumsuz etkileyen faktörlerden biri olarak değerlendirildi.

Marmara yine lider konumda

Kira değer artışlarında Marmara Bölgesi, 2024’te de Türkiye genelinde başı çekti. İstanbul, Kocaeli ve Bursa OSB’lerinde yıllık kira artış oranları %35 ila %45 arasında değişti. Bu oranlar, Türkiye genelinde açıklanan yıllık enflasyonun (%39 civarı) üzerinde seyrederken, aynı tablo Anadolu şehirlerinde gözlemlenmedi. Özellikle Konya, Kayseri, Gaziantep gibi üretim merkezlerinde OSB kiraları enflasyon oranının altında arttı. Bu şehirlerdeki artış oranları %20-%25 bandında kaldı.

Raporda, kira artış hızının yavaşlamasının birden fazla nedene bağlı olduğu ifade edildi. Küresel ekonomik dalgalanmalar, artan finansman maliyetleri, üretim maliyetlerinin yükselmesi ve özellikle yüksek enerji giderleri, OSB’lerdeki kira artışlarının sınırlı kalmasında etkili oldu.

Doluluk oranı %90’ların üzerinde

Türkiye genelinde OSB doluluk oranları dikkat çekici seviyelere ulaştı. Rapora göre 2024 itibarıyla Türkiye’deki OSB’lerin %70’inde doluluk oranı %90’ın üzerinde seyrediyor. Bu oran, organize sanayi bölgelerine olan talebin hâlen güçlü olduğunu ve üretim altyapısının dinamik şekilde çalıştığını ortaya koyuyor.

Tekirdağ, bu yıl doluluk oranını en çok artıran il olarak öne çıktı. Geçtiğimiz yıl %85 seviyelerinde seyreden doluluk oranı, 2024’te %94’e yükseldi. Bu artışın temel nedenleri arasında İstanbul’a yakınlık, lojistik avantajlar ve yeni altyapı yatırımları yer alıyor. Kocaeli ve Sakarya’da da benzer şekilde %95’in üzerindeki doluluk oranları korunurken, Doğu ve Güneydoğu illerinde bazı OSB’lerde bu oran %75-80 bandında seyrediyor.

Geri dönüş süresinde yeni dinamikler

Raporda dikkat çeken bir diğer veri de gayrimenkullerin geri dönüş sürelerine ilişkin oldu. İstanbul Avrupa Yakası’ndaki bazı OSB’lerde geri dönüş süresi 13 yıla kadar gerilerken, Anadolu şehirlerinin bazılarında bu süre 18-20 yıl aralığında ölçüldü. Bu farklılık, bölgesel yatırım planlamasında kira değerleri kadar satış değerlerinin de titizlikle analiz edilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Yatırımcılar için verimlilik ön planda

TSKB Değerleme uzmanları, mevcut ekonomik konjonktürde yatırımcıların artık yalnızca konum avantajına değil, aynı zamanda yatırımın verimlilik süresine de daha fazla odaklandığını belirtiyor. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, kira gelirlerinin satış fiyatına oranla daha hızlı yükseldiği bölgeler yatırım açısından daha kısa vadede kazanç sağlayabiliyor. Bu doğrultuda İstanbul, Kocaeli, Sakarya gibi yüksek kira getirili şehirlerin yatırım çekme potansiyelini artırdığı gözlemleniyor.

Anadolu’da yavaş ama istikrarlı artış

Anadolu kentlerinde OSB yatırım eğilimleri daha dengeli ilerliyor. Özellikle yeni sanayi yatırımlarının desteklendiği Kayseri, Konya, Malatya gibi illerde kira artışı daha kontrollü gerçekleşiyor. Bu şehirlerde yatırımcılar, uzun vadeli planlamalarla ve daha düşük metrekare maliyetleriyle yatırım yapma fırsatı buluyor.

TSKB’den Genel Değerlendirme

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya yaptığı açıklamada, “2024 itibarıyla organize sanayi bölgeleri Türkiye sanayi altyapısının bel kemiğini oluşturmaya devam ediyor. Ancak kira ve satış fiyatlarındaki artış ivmesinde yavaşlama dikkat çekici. Yatırımcıların geri dönüş süresi analizi yaparak, lokasyon bazlı stratejiler belirlemesi gerekiyor” ifadelerini kullandı.