Türkiye’deki gayrimenkul hukukunun önde gelen avukatlı arasında önemli bir yere sahip olan ve aynı zamanda emlaknews.com.tr’nin hukuk danışmanı olan Mahmut Savaş;
- Vatandaşın sahip olduğu gayrimenkul üzerindeki hukuksuzlukların giderilmesi,
- Vatandaşla devletin barışması,
- Taşınmaz üzerindeki kanuni haklardan tam anlamıyla maliklerinin yararlanabilmesi,
- Elde edilecek gelirin kentsel dönüşümde kullanılabilmesi,
için çıkarılan İmar Barışı’nı detaylı bir şekilde ele aldı.
Kanunda vatandaşın aleyhine olan veya tutarsızlık arz eden bölümleri yorumlayan Av. Savaş’ın görüşleri şöyle:
Türkiye’deki 13 milyon civarındaki hukuk dışı
İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. Madde ile “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması” düzenlendi. Düzenlemeye göre madde kapsamındaki yapılar için süresinde başvurup gerekli ödemeleri yapanlara ait yapılar için “Yapı Kayıt Belgesi” verilecek. Bu belge uygulamada “İskan Ruhsatı” anlamına gelecek. Zira Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara ilişkin yıkım kararları uygulanmayacak, tahsil edilmemiş idari para cezaları iptal edilecek, su, elektrik ve doğalgaz bağlanacak, kat mülkiyeti tesis edilebilecek.
Mahmut Savaş: Gayrimenkuller kullanıcısına ihalesiz satılabilecek
Hatta fazlası var; Yapı Kayıt Belgesi almış yapılar hazine veya belediye arsası üzerinde iseler, arsalar rayiç bedeli üzerinden doğrudan (ihale yapılmaksızın) yapı sahibine satılacak.
Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesi için;
i) Yapı Kayıt Belgesi Formu’nun doldurulması ve
ii) Yapı Kayıt Belgesi Bedelinin ödenmesi gerekiyor.
Adalet sorunu da burada başlıyor. Zira Kanun ödenecek bedelin “Yapının bulunduğu arsanın değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden ” hesaplanacağı yazılı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLAR ’ a dair Tebliği’in 5. Maddesi de aynı düzenlemeyi tekrar etmiş durumda.
Bakanlığın web sayfasında yer alan görseller ile desteklenmiş İmar Barışı ile ilgili açıklamalarda kısmi çözümler önerilmiş ise de sorunun kendisi mevcudiyetini korumaktadır. Şöyle ki;
Bakanlık açıklamasına göre;
Ruhsatsız yapılan yapılar, ruhsatlı olup ruhsata aykırı imalatlar, ruhsata uygun olup iskan alamamış yapılar, iskanlı fakat daha sonradan değişiklik ve ilaveler yapılmış yapılar aynı düzenlemeye tabidir. Bir başka anlatımla ruhsatına uygun yapılmış ve fakat iskan almamış/alamamış (örneğin kat malikleri arasındaki husumet nedeniyle) binalar ile hazine arazisi üzerine yapılmış tamamı kaçak yapılar (arsa ve yapı alanı aynı ise) aynı miktarda (yani arsanın toplamı ve yapının toplamı üzerinden hesaplanmış) Yapı Kayıt Belgesi Bedeli ödeyecekler. Hatta işgalli yapılar için arsanın tamamının değil, işgal edildiği beyan edilen kısmının bedeli hesaplanabilecek iken kendi arsası üzerinde yapı sahibi için böyle bir imkan getirilmemiş.
Sadece eklenti için başvuru yapılabilecek
Aynı durum, diğer şartlara uymakla birlikte çekme mesafesine uymamış, sadece balkonunu kapatmış ya da çatı yüksekliğine uymamış yapılar için de geçerli. Bakanlık durumun vehametinin farkına varmış olacak ki; soruna kısmen çözüm getirmek istemiş; “binasına eklenti yapmış olanlar ise sadece eklenti için başvuracaklar.”
Ancak çözümün kısmi olması adaletsizlik sorununu daha da karmaşık hale getirmekten öte bir sonuç doğurmuyor. Yine hisseli arsalarda kaçak yapısı bulunanın arsa bedelinin hisse karşılığı üzerinden, hazineye veya belediyeye ait taşınmaz üzerindeki yapılar için işgal edilen alan üzerinden hesaplama yapılacağına ilişkin kısmi çözümler sorunun oldukça az ve hukuka daha aykırı kısmını ilgilendiriyor, asıl adaletsizliğe temas etmiyor.
Ne olacak bu otoparkların hali?
İşin içine toplu yapılar girince durum daha da vahim olarak ortaya çıkıyor. Bakanlık açıklamasına göre; otopark veya sığınak olmaması halinde yapının tamamı için başvuru yapmak gerekiyor. Doğal sonuç olarak arsanın da tamamı dikkate alınacak. Örneğin 1000 araçlık otoparkı olması gerekir iken 850 araçlık otoparkı olan, (bir şekilde iskan ruhsatı almış-ancak bu durum ortaya çıkınca iskan ruhsatı tartışmalı hale gelmiş) bağımsız bölümleri imalatçı tarafından bireysel tüketicilere satılmış 750 bağımsız bölümden oluşan toplu yapının; üzerinde yer aldığı arsanın tamamı ve toplu yapının tamamının yaklaşık maliyetinin üzerinden bedel ödemesi gerekiyor.
Siyasi çekişmenin faturası vatandaşa çıkıyor
İlçe belediyeleri ile büyükşehir belediyeleri arasındaki siyasi veya idari çekişmelerin iskan almış yapıların iskan ruhsatının tartışmalı hale geldiğine birçok defa bizzat tanık olmuş olmam nedeniyle nihai tüketicinin böyle bir bedel ödemeye mahkum edilmesi adaletli olmayacaktır diye düşünüyorum.
Öte yandan ülkemiz şartlarında iskanlı bağımsız bölüm alıcısının sığınak, otopark, ortak mahal alanı, binanın oturma alanı vs. ile ilgili denetim yapmadığı (yapmasının da pek olanaklı olmadığı), tartışmasızdır.
Bir şekilde sonradan ortaya çıkmış; çekme mesafesine uyulmamış olması gibi fiili uygulamada tüketici tarafından denetimi mümkün olmayan, bir şekilde (örn: mevzuatın farklı yorumu nedeniyle) sonradan imara aykırılık gibi görünen sorunların çözümü için ayrı bir yöntem geliştirilmesi zorunludur. Aksi halde hedeflenen barışın bir kısmı (kanunu daha az ihlal etmiş olanlar ile) yapılamayacaktır.
Kanun sözüyle ve özüyle uygulanır
Geçici 16. madde metni bu ilke kapsamında neyi amaçladığı açısından yorumlandığında tıpkı eklentilerde, hisseli veya işgal edilen arsalarda olduğu gibi amaca yönelik alt düzenlemeler yapmak mümkün. Bakanlık yeni bir tebliğ ile imara aykırılık ile kazanılan alanın yapının toplamına oranı gibi daha adil bir yöntem geliştirebileceği gibi, çekme mesafesine uymama, bina oturma alanının fazlalığı gibi hallerde fazladan işgal edilen alan veya kazanılan yapı alanını dikkate alabilir.
Sığınak, otopark vb. alanların olmaması halinde de kazanılan toplam alan ile yapının toplam alanı üzerinden bir hesaplama yöntemi geliştirilebilir. Aynı oranlar arsa bedeli hesabına da yansıtılabilir.
Sonuç olarak İmar Kanunu Ek 16 ile amaçlanan İmar Barışı’nın tam ve adil olarak yapılabilmesi için;
i) Yapı sahiplerinin hazine veya belediye arsası işgal edip etmemeleri açısından farklı değerlendirilmeleri
ii) Ve toplam arsa ve yapı alanı yerine imara aykırı olarak kazanılan alanın yapının toplam alanına oranı üzerinden bir hesaplama yöntemi geliştirilmesi hem mümkün, hem de adil olandır.
Nitekim bakanlık bazı noktalarda kısmen benzer yöntemler geliştirmiştir.
Avukat Mahmut Savaş
News
