Yatırımcılar boş ofis sendromuna yakalanıyor

Talebi azalan ofis sektörü yeniden şekilleniyor. Yüz milyonlarca dolarlık yatırım gerektiren taşınmazlar sahiplerine boş ofis sendromu yaşatıyor.

Pandemi sonrası azalan ofis ve mağaza talebiyle lüks plaza ve AVM’lerde boşluk oranları artıyor, kiralar düşüyor. Son 10 yılın en boş ofis binaları ve en düşük kiraları dikkat çekiyor. En lüks ofislerin kirası bile 5 yıl öncesinin yarısı düzeyinde.

Pandemiyle şirketlerde taşınma trendi artıyor. Son 18 ayda sadece İstanbul’da 130’dan fazla büyük şirket ofisini taşıdı. Taşınmaların en büyük nedeni maliyetleri azaltmak. Bu hareketi tetikleyen ikinci neden ise ucuzlayan, yeni ve daha güvenli ofislere geçmek. Önümüzdeki dönemde iş dünyasında taşınmaların artması, ofis ve AVM mağaza kiralarının düşmeye devam etmesi bekleniyor.

Beş yıl öncesine göre

Pandemi, ofis ve mağaza kiralarında dramatik değişimlere neden oluyor. 5 yıl önce Türkiye’nin en pahalı ofis ve mağazalarının olduğu Levent-Maslak hattında yer bulunamazken bugün pandemiden dolayı lüks ofis binalarında ve AVM’lerde boşluk oranları artıyor.

JLL’in raporuna göre İstanbul’daki ofislerin yüzde 22’si boş. 5 yıl önce İstanbul’da A sınıfı ofislerde 60 şirket yer değiştirirken geçen yıl bu sayı 93’e yükseldi. Bu yılın ilk 6 ayında ise İstanbul’da 26 kurumsal şirket taşındı.

Konut alanlarına yakınlık önemli

Eylülden itibaren düşen kiralar, pandeminin getirdiği yeni ofis talebi ve evden çalışmayla taşınmaların artması bekleniyor. Plaza ve AVM kiralarının düşeceği öngörülüyor. Son 1,5 yılda ofisini taşıyan şirketler, konut alanlarına yakın nitelikli ofis binalarını tercih ediyor.

Anadolu Yakası’nda Batı Ataşehir öne çıkarken Avrupa tarafında ise Levent-Maslak’tan Seyrantepe-Kağıthane’ye kayış yaşanıyor. Önümüzdeki dönemde evden ve dönüşümlü çalışma modellerinin yaygınlaşmasıyla ofislerdeki boşluk oranının artması, kiralarda dolar bazında düşüşün devam etmesi bekleniyor. Perakende tarafında ise AVM’lerdeki verimsiz mağazalar kapatılırken cadde mağazalarına yöneliş yaşanıyor. Mağazalar için sabit kira olmaksızın ciro bazlı kira uygulamalarına dönme talebi artıyor.

Ofise gerek var mı?

Pandemi, CEO’ların ofisin gerekliliğini sorgulamasına neden oluyor. Barclays CEO’su Jes Staley, 7 bin kişiyi bir binaya doldurma fikrinin geçmişte kaldığını belirtirken; Mondelez CEO’su Dirk Van De Put, “Şu an sahip olduğumuz ofislere ihtiyacımız yok” diyor.

Morgan Stanley CEO’su James Gorban pandemi sürecinde personellerinin yüzde 90’ının evden çalıştığını belirterek ofisler için artık daha az yatırım yapılacağını belirtiyor. WPP’nin kurucusu Sir Martin Sorrell ise pahalı ofisler yerine insanlara yatırım yapmayı tercih ettiğini belirtiyor. Türkiye’de de benzer bir trend yaşanıyor.

Evden çalışıldığına göre…

LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük pandeminin evden de çalışılabileceğini, ofise gerek olmadığını gösterdiğini söylüyor. RE-SET Workspace’in Future Bright’la yaptığı araştırmaya göre çalışanların yarısı ofise dönmek, yarısı ise evden çalışmaya devam etmek istiyor. Global ve büyük şirketlerde ofise dönüşün ekibinin yüzde 25-30’unu kapsayan planlama çerçevesinde şekillendiğini belirten HAN Spaces CEO’su Gizem Burteçin, yeni dönemde ofisten çalışmanın zorunluluk olmayacağını söylüyor. Burteçin, “Pandemi sonrasında çalışanların evlerine yakın çalışabilecekleri HUB ve uydu ofislere büyük talep başlayacak” diyor.

Kolektif House Kurucu Ortağı ve CEO’su Ahmet Onur da çalışanların oturduğu bölgelere yakın uydu ve esnek ofislere ilginin giderek arttığını belirtiyor. Pandeminin ofis kültürünü kalıcı olarak değiştirdiğine dikkat çeken Onur, “Çalışanların oturduğu bölgelere yakın olan, böylece zaman kaybını azaltırken verimi artıran ve şirketlere finansal avantajlar sağlayan ofislere ilgi artıyor” diyor.

Taşınmalar artacak
Mahir Mermer / JLL Türkiye Kıdemli Direktörü
Esnek Ofis

Pandemi sonrasında şirketler büyük genel merkezlerdeki çalışan sayısını azaltıp bölge ofislerde çalıştırma eğiliminde. Esnek ofis şirketleriyle çalışma isteği artıyor.

Açılan Camlar

Son 3 aydır şirketlerin talepleri daha çok kira indirimi ya da kat bırakma yönünde oldu. Ancak açılan camları olan ve asansör kalabalığı olmayan binalara talep var.

4. Çeyrek

Pandemi nedeniyle taşınma işlemlerini son çeyrekte daha fazla göreceğiz. 2021’de ertelenmiş talep yeni ofis tasarımıyla karşımıza çıkacak.

Yüzde 35-40

Şirket çalışanlarının yüzde 35-40’ının uzaktan çalışacağı düşünülüyor. Bu durum bazen evden bazen uydu ofislerden çalışma olarak karşımıza çıkacak.

Yeni Ofis Talebi

Yaşanan ekonomik sıkıntılardan teknoloji, sosyal medya şirketleri, e-ticaret ve oyun şirketleri güçlenerek çıktıkları için bu sektörlerden yeni ofis talepleri gelecek.

Talep azalıyor

Ofis ve perakende piyasasındaki boşluk oranı COVID-19 sonrası dönemde yükselişe geçti. Şirketler bu dönemde kendilerini uzun dönemli kontratlarla büyük metrekarelere bağlamak istemiyor. Bu da boşluk oranlarının ofis ve perakende piyasasında artmasına neden oluyor. Azalan ofis talebi rakamlara da yansıyor.

Pamir&Soyuer’in İstanbul Ofis Pazarı raporuna göre 2013’te İstanbul’da ofislerin boşluk oranı yüzde 11 iken 2020’nin ilk çeyreğinde yüzde 29’a yükseldi. Pamir&Soyuer Kıdemli Değerleme Uzmanı Hazal Özkan, boşluk oranının Maslak’ta yüzde 31, Kozyatağı, Ümraniye, Şişli-Zincirlikuyu ve Beşiktaş hattında yüzde 29 olduğunu belirtiyor.

Hizmet sektörünün yeterince büyüyememesinin ve pandemi süresince bilişim, bankacılık, hızlı tüketim ve ilaç şirketlerinde evden çalışmaya geçilmesinin boşluk oranlarını artırdığını belirten Özkan, “Pandemi sonrasında A sınıfı ofis binalarının günün ihtiyaçlarına cevap veremediğini gözlemliyoruz. Merkezi havalandırma sistemleriyle çalışan bu binalarda COVID-19 için köklü bir çözüm üretilememesi ofislere olan talebi azaltıyor” diyor.

Alanlar küçülüyor

Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin de ofis piyasasında talebin arza eşit artış göstermemesinden dolayı boşluk oranlarının arttığını belirtiyor. Ergin, salgınla evden çalışma ve rotasyonlu çalışma gibi alternatif çalışma modellerini deneyimleyen şirketlerin ofis alanlarında küçültmeye gideceklerinin sinyalini aldıklarını söylüyor. Perakende tarafında ise AVM’lerde boşluk artıyor.

Cushman & Wakefield’ın 2019’da 1. Çeyrek yayınladığı Avrupa Alışveriş Merkezleri Geliştirme Raporu’na göre Türkiye’deki hemen her AVM’de 10 mağaza boş. Toplamda ise AVM’lerde 4 binden fazla mağaza boşta bekliyor.

Son 10 yılın en düşüğü

Daha az ofis ve mağaza talebi kiralarda da düşüşe neden oluyor. JLL’in İstanbul Ofis Piyasası raporuna göre ofis kiralarının en yüksek olduğu 2014’te ofislerin aylık ortalama metrekare kirası 47 dolardı. Levent ve Maslak’taki pahalı plazalarda yoğun talepten yer bulunmuyordu.

Bu yıl ise artan ofis arzı ve pandemiyle lüks ofis binalarının kirası son 10 yılın en düşük seviyesine inerek 24 dolara kadar düştü. Ofis kiralarındaki düşüş trendinin 2021’de devam etmesi ve aylık 22 dolar olması bekleniyor.

Propin Kurucu ve Yönetici Ortağı Ebru Ersöz geçen yıl A sınıfı ofis kiralarının son 10 yılın en düşük seviyesine indiğini belirtiyor. Son 5 yılda ofislerde kira ortalamasının döviz bazında yüzde 40 düştüğünü söyleyen Ersöz, boş ofis hacminin artmasıyla kiraların düşmeye devam ettiğini belirtiyor.

Geri dönülür mü dersin?

Ersöz, “İş hayatına ve ofislere dönüşlerle birlikte taşınma konusu şirketlerin gündeminde ilk sıralara oturmaya başladı. Bu ortamda ofis kiralarındaki düşüş devam ediyor” diyor. Ersöz, 2020’nin başından bugüne kadar 60’dan fazla şirketin yer değiştirdiğini ve ilk 6 ayda gerçekleşen işlem büyüklüğünün yaklaşık 90 bin metrekare ofis alanı olduğunu belirtiyor.

İki ay kira alınmadı

Aremas Group of Real Estate Departments, Ticari Gayrimenkul Koordinatörü Melike Özgökçen COVID-19’la A sınıfı ofislerde kiracıların indirim taleplerinin yoğunlaştığını söylüyor ve ekliyor: “Bu da önümüzdeki aylarda kiralarda yeni bir indirim periyodunun daha oluşacağını gösteriyor.” AVM kiraları da geçtiğimiz son 1 yılda döviz bazında düştü. Birçok AVM’de nisan ve mayısta hiç kira alınmadı.

AVM kiralarının ciro kirasına döndüğünü belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı “Halihazırda artış gösteren, kirasız dönem, kira öteleme ve dekorasyon yardımı gibi uygulamaların artarak devam edeceğini, kira rakamlarının döviz cinsinden düşeceğini düşünüyoruz” diyor.

Neslihan Tekmen / Hitachi Türkiye Ülke Müdür Yrd.
“Toplu taşımaya yakın yakın olsun”

Yüzde 50 kapasite

Bu yıl Kozyatağı’ndaki And Plaza’ya taşındık. Taşınmamızı pandemi nedeniyle gerçekleştirmedik. Pandemi öncesinde genel merkezimizi taşımayı planlamıştık. Pandemi döneminde ofisi dezenfekte ettirdik. Yüzde 50 kapasiteyle çalışıyoruz.

“Zorunluluk yok”

Yurt dışındaki genel merkezimin aldığı karar doğrultusunda evden çalışmaya devam ediyoruz. Yılsonuna kadar çalışanlarımızın ofise gelme zorunluluğu yok. Yeni ofise geçerken en önemli tercihlerimiz Leed sertifikası olan, güvenliğe ve temizliğe önem veren ofisler oldu. Ayrıca lokasyon olarak toplu taşımaya yürüme mesafesi olan ofis tercih ettik.

Abdülkadir Akkuş / Akkuş Group YKB
Daha büyük ofis

Hayata geçirdiğimiz her projemizle ekibimiz de genişliyor. Bu nedenle merkezimizi hedef kitlemizle daha yakından temas kurmamızı olanaklı kılacak, daha geniş metrekareye sahip bir ofise taşıma kararı aldık.

“Çalışan sayısını sınırladık”

Dönem fedakârlık dönemiydi. Bu nedenle yatırımcı giriş çıkışları azalsa bile ofislerimizde sunduğumuz hizmeti sürdürdük. Müşterilerimizin ve çalışanlarımızın sağlığı için ofis içinde bulunan çalışan sayısını sınırlı tuttuk.

Neden taşınıyorlar?

Şirketler iki nedenden dolayı taşınıyor. Bunlardan ilki ofis maliyetlerini düşürmek. Keller Williams Ticari Gayrimenkul Yöneticisi Özgür Tandoğan’a göre şirketlerin bir kısmı da kiraların düştüğü bu dönemi açılır pencereyle temiz hava sağlayan daha yeni, güvenli, gelir ve prestij sağlayacak iş yerlerine taşınmak için değerlendiriyor.

Pandemi sonrasında Integra Sigorta gibi ofis kulesinin üst katında olup, az katlı plazalara taşınmak isteyen şirket sayısı da artıyor. Tandoğan, 2021’in ilk çeyreğine kadar şirketlerin yüzde 30’unun yer değiştireceğini öngörüyor. Şirketlerin taşınma hareketliliği rakamlara yansıyor. 2019’da İstanbul’da aralarında Nef, Yünsa, Demirören Holding, Trendyol’un da olduğu 93 kurumsal şirket taşındı. 2020’nin ilk 6 ayında ise taşınan şirket sayısı 26’yı buldu.

Son 6 ayda taşınan şirketler arasında Hitachi, Johnson Control, Honda, Xerox, Deichmann, Google gibi yabancı şirketler öne çıkarken D&R merkezini Trump’tan 5. Levent’teki Turkuaz Holding binasına taşıdı.

Operasyonel maliyet azaltıldı

Nef ise ofis giderlerini kısmak için taşındı. Nef Genel Müdür Yardımcısı Selçuk Çelik, “Ofis olarak kendi binamıza geçtik. Bu da ofis kirası anlamında verimlilik sağladı. Böylece operasyonel giderlerimizi düşürdük” diyor.

Johnson Controls Teknik Tesis Yönetimi Direktörü Tolga Tale, çalışan sayıları arttığı için Ümraniye Akkom Ofis Park’tan Libadiye’deki Emaar Square’e taşındıklarını belirtiyor. Tale, “Pandemi sonrası ofislerimizde aldığımız aksiyonlar, maliyetleri azaltmak için değil, daha çok personellerimizi COVID-19’dan korumak yönündeydi” diyor.

Taşınmaların bir kısmı da pandemi sonrası değişen yeni koşullar nedeniyle oluyor. Meal Box CEO’su Murat Demirhan yeni ofis yeri seçiminde pandeminin büyük etkisi olduğunu belirterek “Yeni ofisimizi seçerken özellikle paylaşımlı ofis modelini tercih ettik. Bunun nedeni yeni düzende artık herkesin her gün ofise gitmeyecek olmasıydı” diyor. Enerjisa da Akbank Kuleler’den Ataşehir Ağaoğlu My Office projesine geçmeye hazırlanıyor.

Talebin yeni yönü

AVM’lerden nüfusun yoğun olduğu cadde mağazalarına kayış yaşanırken ofislerde ise az katlı, daha az çalışanın olduğu, daha küçük binalara yöneliş var. Ticari gayrimenkul uzmanları haziranda cadde mağazalarına yönelişi net olarak gördüklerini belirtiyor. Perakendeciler de yeni dönemde verimsiz AVM mağazalarını kapatıp cadde mağazalarına yöneliyor.

LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük, verimsiz mağazaları kapatarak kira giderlerinde tasarruf yaptıklarını belirtiyor. Cadde mağazacılığı ve restoranlarda ağırlıklı talep Esenler, Gaziosmanpaşa, Bayrampaşa gibi merkezi ve nüfus yoğunluğu fazla olan semtlerle Beylikdüzü gibi hızlı gelişen bölgelere yönelmiş durumda.

Şehrin çeperlerinde ofis ihtiyacı artıyor

Hürriyet Emlak Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Ticari İşlerden Sorumlu Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, İstanbul’da kiralık iş yerlerinde en büyük artışın Beylikdüzü’nde yaşandığını belirtiyor. Tandoğan, “Beylikdüzü’nü Kartal ve Esenyurt izliyor” diyor.

Yükselenler ve düşenler

Bugüne kadar Türkiye’de 2,5 milyar TL’nin üzerinde yatırım yapan Alzamil Yatırım’ın müdürü Ogeday Çuhadar mağaza ve restoranlar açısından AVM’lerin düşen, cadde mağazacılığının ise yükselen trend olduğunu söylüyor.

“Bağdat Caddesi, Nişantaşı, İstiklal gibi lokasyonlarda mülk değeri artış trendi yakalayacak” diyen Çuhadar, ofis tarafında ise Maslak-Levent gibi merkezi iş alanlarından Kağıthane bölgesine kayış yaşandığını belirtiyor. Çuhadar, “Ataşehir, Ümraniye ve Kartal’a yöneliş devam edecek” diyor.

Şirketlerin daha uygun kira ve aidat bedellerine geçiş talebinin olduğunu söyleyen Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı da “Daha az çalışanla şirketler aynı metrekareleri devam ettiriyor. Camı açılabilen az sayıdaki birkaç plazaya ek talep alıyoruz” diyor.

Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin de pandemi döneminde eve yakın mağaza ve ofislerin öne çıktığını belirterek “Ofislerde bir dönem yavaşlamış olan Avrupa’dan Asya’ya göçün tekrar hızlanmasını bekliyoruz. Restoran ve mağazalarda ise açık alanı çok olan mekanlar öne çıkıyor” diyor.

Tuğra Gönden / Cushman&Wakefield YKB
Covid Etkisi

“Eve yakın ofise kayış var’

Pandemi öncesi kiralama taleplerini yönlendiren itici güçler konum odaklı prestij, ulaşılabilirlik ve maliyetti. COVID-19 sonrasında ise kiralama taleplerinde belirleyici etmenler sağlık ve güvenlik standartlarını sağlayabilecek teknik altyapı oldu. Önümüzdeki dönemde nitelikli ve ulaşım rahatlığı sağlayan ofis binalarına talep artacak.

Trend hızlanacak

Son dönemde, şirketlerin çalışanların ikamet alanlarına daha yakın bölgelere taşındıklarını gözlemliyoruz. COVID-19 etkisiyle birlikte çalışanların iş yerine ulaşımı nedeniyle bu eğilim en azından kısmen hızlanacak.

Ankara ve İzmir düşüşte

Yılın ilk çeyreğinde ofis kiraları Ankara’da bir önceki yıla göre yüzde 7,1 düşüş göstererek aylık metrekare kira 70 TL oldu. İzmir’de ise yüzde 7,7 oranında düşerek 65 TL’ye geriledi.

Ankara’da ana cadde mağaza kiraları bir önceki yıla göre yüzde 10,5; İzmir’de ise yüzde 15,4 oranında düştü.

Ayçe Tarcan Aksakal – Capital

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir