Maliyet, aşırı kazanç talebi ve yasalardaki yetersizliklerin kentsel dönüşümü engellediğini belirten AGRA Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı mimar Nihat Şen, kentsel dönüşümü hızlandırmak için devlet, belediye, özel sektör ve mülk sahiplerinin içinde yer aldığı yeni bir kurguya ihtiyaç olduğunu söyledi.
Müteahhidin bakış açısı ile olmaz
Kentsel dönüşümde kat karşılığı müteahhitlik anlayışıyla çözümün mümkün olmadığını ve devletin tek başına sorunun altından kalkamayacağını belirten mimar Nihat Şen, dönüşüm kriterlerine uygun projelerin üretilmesi, mali yükün paylaşılması, sistemin sağlıklı ve hızlı işlemesi için tüm maliyetleri karşılayacak ve vatandaşın mülkiyet hakkına saygı duyan teşvik destekli yeni finans ve iş modelinin gerekliliğine vurgu yaptı. Kentsel dönüşüm için öze dönük zihniyet dönüşümünü de gerçekleştirmek gerektiğine dikkat çeken Şen, “Kentsel dönüşüm milli seferberlik anlayışıyla siyasi malzeme haline getirilmeden toplumun her kesimiyle iletişim kurularak ve sürece dahil edilerek yürütülmeli” dedi.
Yaklaşık 60 milyon insanın afet riski altında yaşadığı Türkiye’de sosyal ve ekonomik olarak kentsel dönüşümün, ne kadar gerekli olduğu ortaya çıkıyor. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile nispeten sistemleştirilen kentsel dönüşümde bugün itibariyle yüzde 10’luk kısmın tamamlandığı, büyükşehirler başta olmak üzere dönüşümde yapılması gereken oldukça fazla işin olduğu görülüyor.
6,7 milyon binanın afetlere karşı risk taşıdığı Türkiye’de sadece İstanbul’da 600 binden fazla binanın yıkılması gerekiyor. Türkiye’de kentsel dönüşümün maliyeti 300 milyar lira, İstanbul’daki maliyet ise 90 milyar lira olarak tespiti yapılmış. Bilgiye veren ise Çevre ve Şehircilik eski bakanı Mehmet Özhaseki. Ayrıca mevcut kentsel dönüşüm önümüzdeki 20 yıla göre yayılarak planlanmış. Fakat deprem başta sel, toprak kayması, fırtına gibi doğa afetlerinin ne zaman geleceği ise belli değil.
Afete karşı irade var
Bugünlerde “fay yasası” adıyla da gündeme gelen bir afet kanunu çalışması var. İçişleri Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın üzerinde fikir birliğine vardığı tahmin ediliyor. Özellikle geçen ay Karadeniz’de büyük yıkıma yol açan sel felaketinden sonra çalışmaya sanki biraz daha hız verilmiş. İşte Türkiye’yi ilk kez hazırlık yapmaya sevk eden 19 Ağustos 1999 tarihli depremden itibaren kentsel dönüşümde istenen ilerleme sağlanamamasına karşılık günümüze geldiğimizde en azından afetlere karşı bir irade oluşmuş.
Kentsel dönüşümde henüz hedefe ulaşılabilmiş değiliz. 6306 sayılı kanun yürürlüğe gireli 8 yıl oldu. Yapı stokundaki riski 5 şiddetindeki bir depremde çöken, yıkılan, çatlayan yapılardan anlayabiliyoruz. Bu zamana kadar riskli yapı stokunun ancak onda biri yenilenebildi. Yenilemelerin de kentsel dönüşüm kriterlerine uyup uymadığı konusunda henüz bir bilgimiz yok.
Bugün kanun ve tüzükleri belirlenmiş deprem, sel ve diğer afetlere karşı söz konusu süreci engelleyen faktörlerin ne olduğu, afetlere karşı ne yapılması gerektiği ve kentsel dönüşümün planlamaların öncesinde tamamlanması için nasıl bir yol haritası izlenmesi hususlarında AGRA Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı ve kentsel dönüşüm uzmanı mimar Nihat Şen ile konuştuk.
Zihniyet dönüşümü gerekiyor
Mimar Nihat Şen, kentsel dönüşümde öncelikle kamuoyunun zihniyet dönüşümüne ihtiyacı olduğunu söylüyor. Sürecin belirlenmesinde yeni bir kurguya ihtiyaç olduğunu dile getiren Nihat Şen, işin milli seferberlik anlayışı çerçevesinde mali yükün kentsel dönüşümle ilgili tarafların paylaşılmasıyla sağlıklı olarak gerçekleştirilebileceğini belirtiyor.
Önemsememe başlıyor
“Afetlere karşı dayanıklı yapılar için yeni bir iş ve finans modeli şart” diyen mimar Nihat Şen, büyük maliyetler, kamuoyundaki aşırı gelir talebi, yasalardaki yetersizlik ve güncelleme konusundaki gecikmelerin dönüşüme engel olan faktörler olarak öne çıktığını dile getiriyor. Mimar Şen, bu kadar açık olmasına karşılık kamuoyunun afetlere karşı duyarsızlığı ve kentsel dönüşümü önemsememesinin de süreçte etkili olduğunu kaydediyor.
Şen, “Kamuoyunun bu konuda iyi enforme edilmesi, bilgilendirilmesi hatta şuurlandırılması gerekiyor. İnsanlar kentsel dönüşüm denince deprem, sel gibi afetler aklına gelmiyor, kazancını düşünüyor. Diğer taraftan imar yönetmelikleri daha kolay uygulanabilir hale getirilmeli ki vatandaş sürece daha çabuk dahil olabilsin. Gerek kamu gerekse özel sektörün kentsel dönüşümde birlikteliği çok önemli. Belediyeler ve özel sektör kentsel dönüşümden kaçmamalı” diyor.
Risklere göre yapılaşma
Her ülkenin coğrafi yapısı ve kültürüne uygun konut ve gayrimenkul geliştirme stratejisi olduğunu hatırlatan mimar Nihat Şen, “Türkiye de kendi coğrafyasına, iklimine, risklerine, tarihine, geçmişine, değerlerine, kültürüne uygun konut ve gayrimenkul geliştirme modeli oluşturması gereklidir. Tüm bu çalışmaları yaparken gelişen teknolojiyi ve çağı özüne sahip çıkarak kendine özgü modellemesi lâzım” ifadelerini kullanıyor.
Söz konusu modellemenin oluşmasının yıllar aldığını ve bu modelin devamının önemli olduğunu belirten Şen, ancak Türkiye’nin yapı stoku konusunda kendine has modellemeyi sürdüremediğinin gözlendiğini dile getiriyor.
Türkiye’de yapı stokunun yaklaşık yüzde 60’ının kaçak, ruhsata aykırı, denetimsiz, mühendislik hizmeti almamış ve doğal afetlere dayanıksız yapılar olduğunun altını çizen Nihat Şen, “Türkiye coğrafyasının yüzde 70’e yakını deprem kuşağında. 24 bin 500 kilometrelik bir fay zonu üzerinde oturuyoruz. Doğal afetler ise hariç. 1999 depreminden sonra afetlerle ilgili defalarca yönetmelik değişti ve ancak 1 Ocak 2019 yılında deprem haritası yürürlüğe girdi. Ancak 2000 yılında nervürlü demir ve hazır beton uygulamasına, yapı denetim uygulamasına da 2001 yılında geçebildik. Dünya standartlarına ise 2019 yılından itibaren uygular hale geldik. Fakat hâlâ risk altındaki 7 milyon konutun yenilenmesinden bahsediyoruz” diyor.
Yeni nesil iş modeli
Nihat Şen, röportajında aslında “yeni nesil anahtar teslim kentsel dönüşüm”den bahsediyor. Büyük finans ihtiyacı, faiz ve aşırı gelir hırsının kentsel dönüşümün yapılmasını zorlaştırdığına dikkat çeken mimar Şen, yürürlüğe konacak uygulamalarla “alan bazlı imar çerçevesinde vatandaşın kendi evini yıkıp yapabilecek güce kavuşturulması”nın süreci hızlandıracağına vurgu yapıyor.
Şehir merkezlerinin yapılaşmasını bitirdiğinden kat karşılığı müteahhitlik anlayışı ile çözümün mümkün olmadığını ve devletin tek başına sorunun altından kalkamayacağını belirten mimar Nihat Şen, kentsel dönüşüm kriterlerini içeren projelerin üretilmesi, sistemin sağlıklı ve hızlı işlemesi için tüm maliyetleri karşılayacak ve vatandaşın mülkiyet hakkına saygı duyan destek ve teşvik destekli yeni bir finans ve iş modelinin hayata geçirilmesi gerektiğini kaydediyor.
Kentsel dönüşüm için öze dönük zihinsel dönüşümü de gerçekleştirmek gerektiğine dikkat çeken mimar Şen, “Kentsel dönüşüm, iktidarı, muhalefetiyle ve milli seferberlik anlayışıyla siyasi bir malzeme haline getirilmeden toplumun her kesimiyle iletişim kurularak ve süreçlere dahil edilerek yürütülmeli” şeklinde konuşuyor.
Bankaya muhtaç etmemeli
Şen, söz konusu durum itibariyle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un her anlamıyla çok mühim olduğunu zira Türkiye nüfusunun yüzde 71’ini ve Türkiye coğrafyasının yüzde 66’sını ilgilendiren bu kanunun tüm afetlere yönelik kamu ve vatandaş işbirliği ile yüksek seviyede işler hale getirilmesinin gereğine vurgu yapıyor.
Nihat Şen, “Şehir merkezleri zaten yapılaşmasını bitirdiğinden kat karşılığı bir müteahhit anlayışı ile meseleyi çözmek mümkün değil. Yapılacak olan alandaki kentsel dönüşümün kriterlerine uygun alan bazlı projeler üretilmeli, maliyetini karşılayacak finans ve iş modeli yapılmalı, özel sektör, mülk sahipleri belediye ve devlet bir bütün olarak kurgulanmalı” tavsiyelerinde bulunuyor.
Kentsel dönüşümde maliyetlerin karşılanması için bugün için emsal artışının tavsiye edildiğini, ancak özellikle büyük şehirlerde emsal artışlarının daha büyük çarpık sorunları beraberinde getirebileceğini belirten mimar Nihat Şen, “Herhangi bir imar artışı yapılmayacaksa vatandaşı depreme karşı kaderi ile baş başa bırakmanın doğru olmayacağını bilmek lazım. Yasa ve mevzuatın destek verdiği veya imkânların zorlandığı bir uygulamayla uzun vadeli, bankaya muhtaç etmeyen, faize ezdirmeyen bir kentsel dönüşümün acilen hayata geçirilmesi şart” diyor.
Ayrı bakanlık kurulmalı
Türkiye’nin terörden sonra en önemli meselesinin kentsel dönüşüm olduğunu, 6306 sayılı kanunun uygulanmasının hız kazandırılması gerektiğini belirten mimar Nihat Şen, dolayısıyla böyle büyük bir sorunun bir müdürlük değil, ayrı bir bakanlık eliyle yürütülmesinin elzem olduğunu söylüyor.
6306 sayılı kanunun günün şartlarına göre yeniden yazılması ve ayrı bir yapılanmayla yeni birimlerin kurulması, kadronun uzman, eğitimli kişilerden oluşturulması, finansman çözümü için de ayrı bir bankanın oluşturularak kentsel dönüşüme has bir finans sisteminin hayata geçirilmesi gerektiğini salık veriyor.
Yasanın mevcut haliyle de iş yapabileceğini ancak belediyelerin daha aktif olmaları gerektiğine işaret eden mimar Nihat Şen, “Bu kanun bile belediyeler için büyük fırsat. Belediyeler, kentlerindeki doğal afetlere maruz alanları mecut kanun sayesinde kimseyi mağdur etmeden ve yaşanan yeri daha yaşanmaz bir hale sokmadan, yasanın uygulama hassasiyetleriyle dönüştürebilirler. Bu hizmet anlayışı, siyasi bir polemik haline getirilmeden ve siyasi gelecek endişesi duymadan toplumsal uzlaşıyı da sağlayacaktır” diyor.
Uygulanabilir sistem
Kentsel dönüşüme muhatap mülk sahiplerinin sürece olumlu yaklaşması ve projenin doğru yapılması gerektiğini dile getiren mimar Nihat Şen, “Sistem içinde eğer bir değer artışı imkânı varsa bu artış finansmana yansıtılabilir. Vatandaşın finansmanı ile yapılacak uygulamalara ise ilave destek ve teşvik lazım gelir. Fakat bu karmaşık bir iş olduğundan kamuoyunu bu yönde ikna etmek zor” bilgisini veriyor.
Kentsel dönüşümün hızlandırılması konusunda kendilerinin yürüttükleri “Kendin Yık – Kendin Yap İş ve Finans” sisteminin bugün için kentsel dönüşüme en uygun bir model olduğunu belirten mimar Nihat Şen, “Biz şöyle yapıyoruz… Firmamız genelde vatandaşın kendi mülkünü yasanın sağladığı imkânlardan faydalandırarak ve aynı zamanda finans sistemini çözerek herhangi bir kat karşılığı, gelir paylaşım esasına gerek kalmadan riskli binalarını yönetmeliklere uygun şekilde projelendirerek tüm süreci tek elden yürütüyoruz” diyor.
Sosyal sorumluluk
Uyguladıkları sistemde parsel dönüşümünden ziyade ada ve alan bazlı dönüşüme sıcak baktıklarını, dönüşüme karar verenlere de 10 yıl vade ile konutlarını yeniden yaptıklarını anlatan Nihat Şen, “Biz işi sosyal sorumluluk olarak görüyoruz. Sistemimiz içinde çözümsüz hiçbir şey olmayıp değişik çözüm önerileri mevcuttur. Aynı zamanda yenilenecek olan binada ilave bir artış veya kazanç varsa bile firmamız bu kazancın mülk sahiplerinde kalmasını tercih ediyor. Geliştirdiğimiz iş ve finans sistemi ile herhangi bir bankaya ve kredi kullanımına gerek kalmadan vatandaşlarımızın çok rahat ödeyebileceği ödeme planı sunuyoruz” şeklinde konuşuyor.
Yaptıkları kentsel dönüşümü sosyal sorumluluk projesi olarak gördüklerini, kamudan ve iş dünyasından destek almadan yürüttüklerinin altını çizen Nihat Şen, “Sadece 6306 sayılı yasanın vatandaşa sağladığı bir takım muafiyetler ve kira yardımlarından istifade ediyoruz. Ancak bunlar yetersiz kalıyor. Günün şartlarına göre revize edilmesi gerekiyor. Kanun bizim gibi çalışanların önünü açmalı ve destek vermeli ki dönüşüm hızlansın” diyor.
Tabiat şakaya gelmez
Karadeniz’deki sel felaketine de değinen mimar Nihat Şen, şehirlerin plansız ve çarpık yapılaşmayı devam ettirdiğini, maalesef günübirlik politikalar ve siyasi çıkarlar sonucu uygun olmayan yapılara göz yumulduğunu, sel felaketinden dersler çıkarmak gerektiğini söylüyor.
Doğanın kurallarını hiçe sayarak hayata geçirilen yapılaşmanın sonunda afete dönüşeceğini dile getiren Şen, “Bir de bölge fındık üretimi yapılan bir bölge olduğundan, ürünün kolay hasadı için vatandaşlarımız tarımsal ilaçlama yapmakta, yapılan bu ilaçlama da maalesef toprak yüzeyinde hiçbir ot, diken, börtü böcek ve alçak bitki örtüsü bırakmadığından aşırı yağışta su, toprak yüzeyinde hızını artırmış ve toprağın üzerindeki ince verimli tabakayı da sürükledi” bilgisini veriyor.
Depremin yanında kuraklık, sel, yangın ve benzeri olayların da doğal afetler olduğunu, Türkiye’nin birçok yerinde Dereli ilçesindeki gibi çarpık yapılaşmaların olduğunu hatırlatan Nihat Şen, “Bu nedenle, yıllardır doğal afetlere dayanıklı dönüşümlerin olması gerektiğini ifade ediyoruz. Doğa, şakaya gelmez ve affetmez. Dünyada ve ülkemizde de artık mevsimsel olaylar değişim gösterdiğinden planlamamızı ve hesaplarımızı yeniden yaparak bu tip bölgelerde riskli olan yerlerde çalışmalarımızı acilen hızlandırmamız lâzım” ifadelerini kullanıyor.
Sedat Yılmaz-Analiz
News
GÜNDEM
GÜNDEM
GÜNDEM
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
