İstanbul’un en prestijli bölgelerinden biri olan Etiler, gelir seviyesi ve yaşam standardı yüksek olan insanların tercih ettiği semtlerden. Şehrin merkezinde yer alan semtlerin de en gözdelerinden. Bu nedenle uzun yıllar, uluslararası markaların, kaliteli eğlence yerlerinin ve restoranların tercih ettiği bölge olma özelliğini korudu. Semt ve bölge, şu sıralar eski parıltılı günlerini arıyor. Özellikle de Etiler’in en gözde caddesi olan Nispetiye.
Nispetiye… Markalar tek tek…
Son dönemde cadde üzerinde satılık ve kiralık işyeri sayısında hatırı sayılır oranda bir artış var. Öyle ki birçok ünlü ismin müdavimi olduğu 42 yıllık gece kulübü Şamdan’ın geçtiğimiz yıl kapısına kilit vurması bölgede yaşanan dönüşümün en büyük göstergesi. Üstelik Nispetiye Caddesi’nde ilk kapanan mekan Şamdan da değil. Ondan önce Kitchenette, Bigchefs, Limonata ve Sandalyee Brasserie gibi birçok popüler mekan kepenk indirdi. Yüksek kira ödeyerek çalışan tek mekan Nusret kaldı.
Mekanlar neden kapanıyor?
Nispetiye Caddesi’nde yer alan işyerlerinin kapanması veya başka yerlere taşınmasına, kira bedellerinin aşırı yüksek olması, trafik yoğunluğu, otopark ihtiyacının karşılanamaması, eğlence aksının başka bölgelere kayması, alternatif eğlence mekanlarının oluşması ve insanların vakit sorunu nedeniyle oturdukları lokasyonlardan çıkmak istememeleri gibi nedenler gösteriliyor. Bunun yanında sektör tecrübesi bulunmayan işletme sahiplerinin plansız ve programsız girişimleri, kısa süreli mekanların açılmasına ve aynı hızla kapanmasına neden oluyor.
İlk yerleşim 71 yıl önce
Etiler, 1947 yılında Emlak Kredi Bankası’nın Levent Çiftliği olarak adlandırılan arazinin üzerine toplu konut inşaatına başlamasıyla yoğunlaştı. 1954 yılında Etibank’ın kooperatif projesiyle de iyice kalabalıklaştı. 1960 ve 1970’li yıllarda dönemin en güzel yapıları bu çevrede inşa edildi ve lüks sitelerde iş, ticaret ve sanat dünyasının önde gelen isimleri ikamet etmeye başladı.
Zamanla orta-üst ve üst gelir grubuna sahip kişilerin ikamet ettiği bir yerleşim bölgesi haline dönüştü. Özellikle 80’li yıllardan sonra eğlence hayatının önemli merkezlerinden biri olan Etiler’de lüks restoranların, şık dükkanların ve mağazaların açılmasıyla gayrimenkul fiyatlarında ciddi bir artış yaşandı. 1990’lı yılların başında Akmerkez alışveriş merkezinin açılması bölgenin perakende açısından da çekim merkezi haline gelmesine neden oldu.
“Yiyecek içecek sektörü fiyatları yukarı çekti”
Zühtü EŞİYOK
RE/MAX Hills Kurucu Ortağı ve Broker
Nispetiye Caddesi’nde yaşanan durumun en önemli etkilerinden birisi, son dönemde bankaların şube kapatmasıyla ilgili. Ana cadde üzerinde bulunan villalardaki bankalar ya şube kapattı ya da başka yere taşındılar.
Eskiden Etiler’de sosyetenin uğrak mekanı olan El Torito’nun olduğu nokta yıllardır boş, bir türlü kiralanamıyor. Bunun nedeni kiralık yerlerin dolar üzerinden verilmek istenmesi ve kiracıların dolardaki ani yükselmeler yüzünden buna yanaşmamaları. Yiyecek içecek sektöründeki bazı markaların bölgeye geldiklerinde verdikleri aşırı yüksek kiralar fiyatları çok yukarı çekti.
Metrekare fiyatları dolar bazında olduğu için kiralar ortalama bir işletmenin altından kalkabileceği boyutta değil. Diğer bir nokta ise, yaya ve araç trafiği çok yoğun, otopark sıkıntısı çok fazla. Bu nedenle cadde üzerindeki herhangi bir yere, istediğiniz tarzda bir mağaza açamıyorsunuz. Bütün bunların sonucunda kiralamalar gerçekleşmiyor ve dükkanlar boş kalıyor.
2015’te Nispetiye Caddesi’nin Etiler tarafında kiralamalarda metrekare fiyatları 90 dolara kadar yükseldi. Şimdilerde ise bu rakam 75 dolar civarında. Cadde üzerindeki villaların metrekare satış fiyatları 35 bin dolara ulaştığı bölgedeki emlakçılar tarafından dile getiriliyor.
Etiler bölgesinde yer alan işyerlerinin metrekare bazında kira rakamları 2015’e göre 2017’de yüzde 25 oranında artış göstererek, 31 TL’den 39 TL’ye kadar yükseldi. Yine bölgedeki konutların metrekare kiraları ise 2015 yılına göre yüzde 17 oranında artış göstererek, 29 TL’den 34 TL seviyesine yükseldi.
Kentsel dönüşüm yavaş gidiyor
öte yandan Etiler’deki kentsel dönüşüm pastasından pay almak için yatırımcılar adeta birbirleriyle yarışıyor. Üstelik bu yarış sadece inşaat firmalarının tekelinde değil, yabancı fonların da ilgi odağında. Örneğin 1960’lı yıllarda inşa edilen Petrol Sitesi birçok firmayla görüştükten sonra Katarlı QT Holding ile el sıkıştı.
250 milyon dolar yatırımla siteye çarşı, ticari alan ve sağlık merkezi geliştirileceği konusu gündemde. Yine Petrol Sitesi’nin yanında bulunan Belediye Sitesi’nin Akmerkez bağlantı yolu tarafında bulunan müstakil evlerin bulunduğu adada kentsel dönüşüm çalışmaları başladı. Blokların bulunduğu kısım içinse inşaat şirketleriyle görüşmeler devam
ediyor. Bölgenin değerine değer katacak projeler gündemde.
“Elit tabaka terk etti”
Etiler bölgesinde kiralama yapılan dükkanların fiyatlarında balon oluştuğunu savunan Altın Emlak Zincirlikuyu Temsilciliği Gayrimenkul Danışmanı Ferruh Türksever, yeni kiralamalarda yüksek hava paralarının talep edildiğini söylüyor. Türksever sözlerini şöyle sürdürüyor:
“Bölgede açılan yeni mekanlara ilgi azaldı. Yüksek gelir sahibi olan müşteri kitlesine yönelik hizmet mantığı ile açılan bu mekanlar, aradıkları bu müşteri profilini bulamayınca bir süre sonra konsept değiştirerek, genelde bölgedeki plaza çalışanlarına hizmet verir hale dönüşüyor. Etiler halkının özellikle yaz aylarını Bodrum ve Çeşme’de geçirmesi, bölgedeki yeme içme mekanlarının iş hacmini de ciddi oranda azaltıyor. En önemlisi, elit tabakanın bölgeyi terk etmesi. Tüm bu bileşenler Etiler’in eski günlerini aramasına neden oluyor.”
“Emsal sorunu yaşanıyor”
Mimar Nihat ŞEN / Kentsel Dönüşüm Uzmanı: Bölgede konut endeksli bir yaşam tarzı var. Mevcut yapı stoğu eski teknolojili ve depreme dayanıklı değil. Konsept projeler başka bölgelere kaydığı için bölge sakinleri daha kaliteli, huzurlu, sosyal donatıları daha geniş yerleşim yerlerini tercih etmeye başladı. Bazı mekanların kapanarak bölgeyi terk etmesi nedenlerini şöyle sıralayabiliriz.
Kira bedellerinin aşırı yüksek olması, trafik yoğunluğu, otopark sorunu, eğlence aksının başka bölgelere kayması, alternatif eğlence modellerinin oluşması, insanların vakit sorunu nedeniyle oturdukları lokasyonlardan çıkmak istememeleri.
Bölgenin tekrar eski cazibesini kazanması için ada ve alan bazında kentsel dönüşüm çalışmaları yapılmalı, donatı alanları, yeni akslar ve cazibe merkezleri oluşturulmalı. Ayrıca fiyatlar makul seviyelerde tutularak yatırımcı ve girişimciye teşvik sağlayıcı çalışmalar yapılmalı. Önemli İnşaat firmalarının kentsel dönüşüm projelerinde Etiler bölgesiyle ilgilendiklerini duyuyoruz.
Ancak emsal sorunu, inşaat maliyetlerindeki artış kentsel dönüşüm projelerinin yavaşlamasına neden oluyor. Etiler şehrin merkezinde yaşamaya alışkın olanlar için bir yatırım alanı değil, kendilerinin kullanacağı, konut ihtiyaçlarını karşıladıkları bir bölge. Bu da mülk sahipleriyle anlaşmada sıkıntı oluşturuyor. Yatırım geri dönüş süresi 27 yıl olan, değerini hiçbir zaman kaybetmeyecek bir bölge, ancak çehresi yenilenerek, kira bedelleri makul seviyeye getirerek yeniden parlayabilir.
“Mekanlar zorlanıyor”
Re/Max Forever Gayrimenkul Danışmanı Işıl Koç ise, bölgenin uzun yıllar yeme içme ve eğlence sektörünün İstanbul’daki en önemli odak noktalarından birisi olduğunu hatırlattıktan sonra bu durumun artık değiştiğini söylüyor. Yaşanan terör olaylarının bölgeye de darbe vurduğunu belirten Koç, bunun yanında sektör tecrübesi olmayan işletme sahiplerinin plansız ve programsız girişimlerinin kısa süreli mekanların açılmasına ve hızlı kapanışlara neden olduğuna parmak basıyor. “Tüm bu olayların etkisi Etiler, özellikle de Nispetiye Caddesi’ndeki müşteri hareketliğini bitiren etmenler olarak karşımıza çıkıyor” diyen Koç, caddede uzun süreli kiralamaların artık yapılamadığını ve var olan mekanların da yüksek kiralar nedeniyle ayakta kalmakta zorlandığı bilgisini veriyor.
“Fiyatlar orantısız arttı”
Kadir TÜMEN / ERA Gayrimenkul Türkiye Franchise Kanal Direktörü: “2010-2016 yılları arasında, ticari hareketliliğin günümüze nazaran daha fazla olduğunu söyleyebiliriz. Bu hareketlilik, markaların İstanbul’un belli başlı semtlerinde olma isteğini de o dönem için arttırdı. Bu bölgelerde boş yer bulmak neredeyse imkansızdı.
Markalar boşalacak dükkanları önceden takip edip kiralamak için sıraya giriyorlardı. Bu talep yoğunluğu fiyatların da orantısız bir şekilde artmasına neden oldu. Bazı akslarda senelik yüzde 25’lik artışlar gözlemledik. Bu artışı tetikleyen konulardan bir tanesi fiyat ve kiraların dolar bazında talep edilmesiydi.
Örneğin 2015 başında dolar kuru 2.33 iken bugün 4 TL’yi bulmuş durumda. 2015’te 10 bin dolar kira ödeyen bir işletme 23 bin 300 TL öderken, bugün kira artışı hariç kurun etkisiyle 40 bin TL ödüyor: bu da yaklaşık yüzde 80’lik bir artış demek. Gelirleri TL üzerinden olan işletmeler açısından bu durum zorluk yaratıyor.
Etiler ve Ulus bölgesi için de buna paralel bir durum söz konusu. Genel olarak, fiyatların daha makul seviyelere inmesi ve kiralamaları döviz endeksli olmaktan çıkarmak, bu bölgelerdeki hareketliliği arttırabilir.
Okhan Şentürk/Para
News
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL