Uzmanından ABD’de kredi ile ev almanın püf noktaları

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Amerika Birleşik Devletleri (ABD), dünyanın pek çok açıdan lideri olan bir ülke. Dünya üzerinde neredeyse herkes Amerika’yı üç aşağı beş yukarı biliyor. Dünyanın dört bir yanından insanların gezmeye, yaşamaya ve yatırım yapmaya akın ettiği bir ülke burası.

Güney Florida Amerika’nın iyi bilinen köşelerinden biri… Miami’yi duymamış insan pek azdır. Sadece ABD’nin değil, dünyanın eşsiz şehirlerinden biri burası. Sosyal ve kültürel hayatıyla, inanılmaz insan çeşitliliğiyle, dünyaca meşhur sanat faaliyetleriyle ve 12 ay güneşli müthiş iklimi ve okyanusuyla Miami ve tüm Güney Florida bölgesi büyük bir zenginlik sunuyor. Bu zenginlikten pay almak isteyen her milletten insan da yatırım için Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach eksenindeki gayrimenkul piyasasını yakından takip ediyor.

Bu yazıyı emlaknews.com.tr için hazırlarken Türk vatandaşlarının ABD’de konut alımı sırasında karşılaşacakları kredi kullanım süreci ve koşulları konusunda da bir fikir sahibi olmalarını istedim. Ancak konuya girmeden evvel kariyer öz geçmişimi kısaca vermek iyi olacak.

Serdar Egeli kimdir?

1969 İzmir doğumluyum. Ortaokul ve liseyi İzmir Bornova Anadolu Lisesi’nde okuduktan sonra üniversite eğitimimi Ankara’da Ortadoğu Teknik Üniversitesi Endüstri Mühendisliği Bölümünde tamamladım. 1992’de Pamukbank’a 4. dönem Management Trainee (bankanın uzun vadede üst yönetim kadrosunu oluşturacak insan kaynağını yetiştirme amaçlı eğitim programı) olarak girdim. Yaklaşık 5 aylık eğitimin ardından Pamukbank Genel Müdürlük bünyesinde önce Kredi Tahsis bölümünde, daha sonra Kurumsal Pazarlama bölümlerinde görev yaptım.

1995 sonunda Pamukbank’ın Bahreyn Emirliği’nde kurulu şubesine kredi, mevduat ve dış ticaret alanlarından sorumlu Şube Müdür Yardımcısı olarak atandım. 1999 senesinde Finansbank’dan gelen teklifi kabul ederek Bahreyn Şubesi’nde 9 sene görev yaptım. 2008’de Finansbank’ı satın alan Yunanistan’ın en büyük finansal kurumu National Bank of Greece grubu tarafından NBG Arnavutluk Bankası’na kurumsal bankacılıktan sorumlu genel müdür yardımcısı olarak tayin oldum. Bu görevi de tam 5 sene sürdürdüm.

Konut kredisi danışmanı lisan sahibi

Haziran 2016 itibariyle ABD’de Mortgage Loan Originator (Konut Kredisi Danışmanı) olarak lisansımı almış durumdayım. Su anda konut ve ticari gayrimenkul kredilerinde faaliyet gösteren, ABD vatandaşlarına yönelik birçok kredi programının yan sıra vatandaş olmayanlara da yönelik özel konut kredisi programlarına sahip Miami’de yerleşik deneyimli ve başarılı bir kredi kurulusu olan BestBeach Lending bünyesinde ABD finans sektöründe faaliyet gösteriyorum.

Başlıksız-2

Genel bankacılık kaideleri işliyor

Gelelim konut kredilerine… Türk vatandaşlarının kredi kullanarak konut almalarında hiç bir engel yok. Genel kabul görmüş bankacılık kaideleri işletiliyor elbette. Kredi başvurusunda bulunan kişinin kredinin geri ödemesini yerine getirecek geliri olup olmadığına ve genel olarak varlıkları ile borçlarının dengesine bakılıyor. Bunu yapabilmek için de oldukça detaylı bir başvuru formu dolduruluyor. Gelirin ispatı için Türkiye’de bir yeminli mali müşavirden alınacak ve geliri detaylı olarak açıklayan bir yazı istenmekte.

Referans mektubu gerekiyor

Bunun yanı sıra Türkiye’de çalışılan bankalardan referans mektupları başvuru dosyanızda muhakkak bulunması gereken belgeler. Ayrıca Türkiye’de kullanılmış konut veya araç kredileri gibi uzun vadeli borçlar var ise, bunların da şartları ve ödeme planını göndermek gerekiyor. Adres doğrulaması için elektrik, su, telefon vs. gibi bir kaç fatura da istenecek belgeler arasında.

Başlıksız-3

Konut değerinde sınırlama yok

Satın alınan konutun değerinin en fazla ne kadar olabileceği konusunda bir sınırlama yok. Ancak satın alım bedelinin en az yüzde 25 ila yüzde 40’i aralığında peşinat koşulu var. Genellikle villa tipi ev alımlarında yüzde 25-30 oranı yeterli olurken, “condominium” denilen apartman dairesi alımlarında peşinat oranı genellikle yüzde 35-40 olarak belirleniyor.

Peşinatın yanı sıra satın alım bedelinin yüzde 3 ila yüzde 5’i aralığında değişebilen alım-satım işlem masrafını da unutmamak gerekiyor. Ayrıca kredi kuruluşları en az 6 ay veya 1 yıllık kredi taksitlerini karşılayacak miktarda bir tutarın rezerv olarak kredi borçlusunun banka hesabında tutulmasını şart koşuyorlar.

Başlıksız-4

Sabit ve değişken faiz seçeneği

Kredi vadesi ABD vatandaşı veya yerleşiği olmayanlarda en fazla 15 yıla kadar çıkabiliyor. Ancak taksit hesaplamalarında 30 yıllık ödeme öngörülüyor, dolayısıyla çok uygun aylık ödeme tutarları oluşuyor.

Faiz oranlarında sabit faiz ve değişken faiz olmak üzere iki değişik faiz uygulaması var. Sabit faiz kredinin bütün ömrü boyunca faizin ve dolayısıyla aylık taksit miktarının değişmediği ödeme planına verilen isim. Değişken faizde ise genelde ilk 3, 5, 7 veya 10 yıl faiz sabit kalıyor, takiben her sene endeks faiz oranına göre değişiyor. Sabit faiz en yüksek orana sahip olmakla beraber kredi borçlusunun faizinin artması söz konusu olmadığı için fiyat riski içermiyor. Değişken faiz ise faizin sabit kalma suresi (3 yıldan 10 yıla kadar değişen süreler) ne kadar kısa olursa başlangıç faizi o kadar düşük oluyor ama faizin artması olasılığı olduğundan fiyat riskini taşımak kredi borçlusuna düşüyor.

Başlıksız-6

Faiz oranları yıllık yüzde 4’ten başlıyor

Faiz oranları bu aralar yıllık bazda yüzde 4’den başlayıp bankasına göre yüzde 7’lerin üzerine kadar çıkabiliyor. Kreditörler tarafından alınan komisyonlar da söz konusu. Düşük faiz oranı isteniyorsa komisyonları bastan ödeyerek bunu gerçekleştirmek mümkün veya komisyonu düşük tutmak istenirse faiz oranında artış oluyor.

Bir örnek…

300 bin dolarlık bir ev alınması durumunda 90 bin dolar peşinat ve 210 bin dolar kredi varsayalım. Kredi başlangıç faizi yüzde 4,50 varsayalım. Aylık ödeme 1064 dolar olacak. Ancak burada düşük bir faiz oranı seçilmiş olduğundan tahminen yüzde 2,5 veya 3 civarı bir komisyon kredi alınması esnasında ödenecek. Eğer faiz oranı yüzde 6’ya çıkarılırsa aylık ödemesi 1.259 $’a yükselmekle beraber komisyon oranı çok düşecek, belki sıfıra inmiş olacak. Bunlar tabi çok kabaca yapılmış, okuyana bir genel fikir vermek için konulmuş olup kesin rakamlar olarak değerlendirilmemesi gerekir.

Kira geliri kredi taksitini karşılıyor

Tamamen yatırım amaçlı konut alımı düşünen kişiler konutlarını kiraya verme yoluna gittikleri takdirde genellikle kira geliri konut kredisini karşılayacak, hatta üzerine çıkacak miktarda oluyor. Dolayısıyla, yatırım kendi kendini finanse etmeye başlıyor. Elbette ev sahibi olmanın kredi taksitleri dışında maliyetleri var.

Yıllık vergi ve masraflar ne kadar?

Yıllık emlak vergisi: Evin bedelinin yüzde 1-2’si civarında olur.
Aylık site/apartman aidatı: Evin bedelinin binde 1-3’ü aralığında olur.
Bakim/onarım masrafları: Düzenli bir maliyet olmamakla birlikte ev bedelinin yüzde 1-2’si tutarında bir miktar yıllık bazda bakim/onarım maliyetlerine gidecek diye varsaymak çok yanlış olmaz.

Güney Florida’nın güzel sahillerinde yaşamak, tatil yapmak veya yatırım için konut alımı düşünenler bundan böyle kredi kullanımını da göz ardı etmesinler. Bu konularda sorularınızı aşağıdaki adresime gönderebilirsiniz.

Hepinizi yeryüzünde cennete beklerim…

miami-beach-1