Bu yıl 50 milyon turist ile 33-35 milyar dolar turizm gelirine odaklanan turizm sektöründe Astaş Holding’ten Titanik’e kadar 29 yatırımcı grup 35 yeni otel yatırımını hayata geçirmeye hazırlanıyor. Bodrum’dan İstanbul’a, Trabzon’dan Kapadokya’ya kadar Türkiye’nin değişik coğrafyalarında yükselen bu otellere milyonlarca dolarlık yatırım yapılıyor. Bu yatırımlarla 14 bin 853 yeni yatağın devreye alınması ve 10 bin 690 kişiye istihdam sağlanması planlanıyor.
Tarihi ve doğal güzellikleriyle uzun yıllardan bu yana Mandarin’den Raffles’a kadar dünyanın önde gelen lüks otel markalarının ilgisini çeken Türkiye, ekonominin daraldığı şu dönemde turizm sektörüyle nefes alıyor.
Her ne kadar 5 yıl öncenin performansı olmuşsa da son iki yıldır ekonomide yıldızı parlayan tek sektörün turizm olduğunu söyleyebiliriz. Bu yıl 50 milyon turist ile 33-35 milyar dolar turizm geliri elde edilmesi planlanırken 11. Kalkınma Planı çerçevesinde 2023 yılında ise turizm gelirinin 65 milyar dolara ulaşması hedefleniyor.
Turizmde yaşanan bu gelişme piyasaların daraldığı, yatırımların askıya alındığı şu süreçte otel yatırımlarının devam etmesini sağlıyor. Ekonomist Dergisi olarak Türkiye’de yatırımı devam eden ve önümüzdeki dönemde devreye alınması planlanan otelleri araştırdık.
29 yatırımcıdan 35 otel
Araştırmamızda Astaş Holding’ten NG Holding’e, Titanik’ten Er Yatırım’a kadar 29 yatırımcı grubun 35 yeni otel yatırımını hayata geçirmeye hazırlandığı sonucuna ulaştık. Bahsi geçen bu oteller 4 yıldızlı, butik ve 5 yıldızlı otel statüsünde çeşitlenirken Bodrum’dan İstanbul’a, Antakya’dan Kapadokya’ya kadar Türkiye’nin değişik coğrafyalarında yükseliyorlar.
2023 ertesi hedefleniyor
20 milyon dolardan başlayıp 450 milyon dolara kadar yükselen yatırım değerlerine sahip olan bu otellerin 2019-2024 yılları arasında açılmaları hedefleniyor. Bu otellerin açılmasıyla birlikte toplam 14 bin 853 yeni yatağın devreye alınması ve 10 bin 690 kişiye istihdam sağlanması planlanıyor.
Türkiye Otelciler Federasyonu (TÜROFED) Başkanı Osman Ayık, turizmde hedeflerin tutturulabilmesi ve daha nitelikli turistlere hitap edebilmek için var olan tesislerin niteliklerinin de artırılması gerektiğini söylüyor.
Ayrıca yapılan otel yatırımlarında talebin yüksek olduğu bölgelerin ve talep gören ürünlerin seçilmesinin önemine dikkat çekiyor. Ayık, arz-talep dengesinin korunması ve var olan tesislerin kapasite kullanımını artırarak turizmi 12 aya yayacak uygulamaların yapılması gerekliliğini vurguluyor.
Çeşitlilik artmalı
Turizmde başarı için tek tip turizm yatırımları yerine her türlü turist profiline hitap eden farklı ürünlerle çeşitliliğin artırılması büyük önem taşıyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Onur Çelik, 2014 yılında zirve yapan turizm sektörünün yeniden yükselişe geçtiğini söylüyor. Türkiye’nin kıyı turizmiyle ön plana çıktığına dikkat çeken Çelik, günümüzde ise kent otellerine yönelim görüldüğünü belirtiyor.
Çelik, “Turizm sektörü yeniden yükselişe geçti. Bu toparlanma otellerin piyasa değerlerine de yansıdı. Otellerle ilgili hazırlanan değerleme raporlarında geçtiğimiz yıla göre yüksek artışlar göze çarpıyor” diyor.
Ülkemizde artan rekabet nedeniyle yatırımların bir kısmı mevcut otellerin renovasyonu ve genişletilmesi şeklinde ilerliyor. Özelikle İstanbul gibi büyük kentlerde yalıların yenilenmesi ve eski binaların yıkılıp yerine otellerin yapılması şeklindeki yatırımlara sık rastlanıyor.
Dünyadaki turizm trendleriyle Türkiye’deki turizm kapasitesi ve altyapısına bakıldığında ise sürdürülebilir turizm için marina, kongre, sağlık, spor, golf ve kruvaziyer limanlarda eksiklikler var. Bu alanlar yatırım için öncelik verilebilecek alanlar olarak öne çıkıyor.
Lüks marka ilgisi
Hayata geçmesi planlanan oteller arasında İstanbul’a Bodrum’un ardından ikinci otelini açacak olan Mandarin ile ülkemizde ilk otellerini açmayı planlayan Banyan Tree, Cirudo, Radisson Collection gibi markalar dikkat çekiyor.
Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, Bodrum’a değer katacak bir markayı Türkiye’ye getirdiklerini söylüyor. Okay, “Bodrum’daki Anthaven projemizin içinde konumlanacak olan otelimizi Radisson Collection işletecek. Mühim olan Türkiye’yi turizmde bir marka yapmak ve dünyaya tanıtmak. Tarihi ve doğal güzellikleriyle insanı büyüleyen böyle bir ülke daha yok” diyor.
Bodrum’da lüks proje yapan Besa Grup da The Bo Viera projesi içinde yer alan otelinin işletmesi için Hilton’un üst segment markalarından Cirudo ile anlaştı. Bu marka 2021 yılında Bodrum’da misafirlerini ağırlamaya başlayacak. Besa Grup Yönetim Kurulu Başkanı Salih Bezci, Cirudo markasını ilk defa Türkiye’ye getirerek Bodrum’a ve Türkiye’ye değer katmayı hedeflediklerini söylüyor. Bezci, Cirudo markası gibi otellerin gelmesinin Türkiye’ye turizmde sınıf atlatacağını vurguluyor.
Farklı bir deneyim daveti
Turizm alanındaki yatırımlar sadece kıyı ya da şehir otelleriyle sınırlı kalmıyor. Termal tesis yatırımları da yapılmaya devam ediyor. Balon turizmiyle öne çıkan ve son yıllarda ABD’den Kanada’ya dünyanın birçok ülkesinden turist alan Kapadokya bir termal tesis yatırımına ev sahipliği yapmaya hazırlanıyor.
Kapadokya’da Museum Otel’i açan ve üst segment turiste hitap ederek fark yaratan indigo Group, yine üst segmente yönelik bir termal tesis yapacak. İndigo Group Genel Müdürü Tolga Tosun, Kapadokya bölgesinin en özel tesislerinden biri olmasını planladıkları lüks termal otelin yanı sıra Museum Hotel’de ek oda planlaması da yaptıklarını söylüyor.
Antakya’da farklı bir tasarımla temmuz ayı sonu itibariyle misafir kabul etmeye başlayacak The Museum Hotel Antakya, Asfuroğlu Grubu’nun butik oteli Waxwing’den sonra ikinci otel yatırımı. Toplam yatırım büyüklüğü 120 milyon doları bulan otel, bin 50 metrekareyi bulan ve dünyanın tek parça en büyük mozaiğine de ev sahipliği yapıyor.
Otelin yatırımcısı Asfuroğlu Grubu’nun yönetim kurulu üyesi Sabiha Abbasoğlu, “Bu otel için çok emek verdik, çok ciddi bir sermayeyi yatırdık. Otelimize gelecek misafirlerimiz, 2.000 yıl önce insanların yaşadığı bir yerde uyuyarak bambaşka bir deneyim yaşamış olacak” diyor.
Zircirler büyüyor
Ekonomik sıkıntıları rağmen yatırımlarını sürdüren şirketler arasında zircirleşme çalışmalarıyla öne çıkan NG Hotels, Titanik Hotels ve Eliteworld Hotels grupları da bulunuyor. Bu yatırımcılar zincirlerini büyütmeye yönelik yatırımlarına devam ediyor.
Titanic Hotels Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Aygün, 14 otelde 8 bin 415 yatak kapasitelerinin bulunduğunu belirtiyor. Aygün, “2020 sonuna kadar iki yeni tesis daha açmayı hedefliyoruz. Belek’te yapımına başlayacağımız yeni golf otelimiz için 80 milyon Euro’luk, Hamburg’taki otelimiz için ise 50 milyon Euro’luk yatırım planlıyoruz. Yeni yatırımlarla birlikte toplam 4 bin 890 oda ve 10 bin 322 yatak kapasitesiyle hizmet vereceğiz” diyor. Mehmet Aygün, her yıl en az beş otel açma planları olduğunu, Almanya’nın ve Avrupa’nın önde gelen kentleleriyle ilgilendiklerini vurguluyor.
Elite World Hotels Genel Müdürü Ünsal Şinik, Türkiye’deki büyümelerine 3-5 yıl daha devam edeceklerini, gelecek planlarında yurtdışına yatırım yaparak büyümenin de yer aldığını söylüyor. Şu anda 851 oda ve bin 704 yatak kapasitelerinin bulunduğunu da belirtiyor. Şinik, “Yurtdışındaki ilk yatırımımızı Rusya’da yapmayı planlıyoruz. Temmuz ayında ön açılışını yapacağımız Elite World Sapanca Convention & Wellness Resort ve 2023’te açmayı planladığımız Elite World St. Petersburg ile toplamda 2 bin 51 oda sayısına ulaşacağız” diyor.
NG Hotels Yönetim Kurulu Başkan Hediye Güral Gür, NG Hotels olarak büyümeye yönelik bir vizyonlarının olduğunu söylüyor. Gür, NG Sapanca Club ve Basın Ekspress’teki projeleri dışında Antalya Göynük’teki eski Phaselis Otel’i satın aldıklarını ve yeni bir konsept için çalışmalara başladıklarını vurguluyor.
Ortadoğu Holding İcra Kurulu Üyesi Nusret Kayhan Apaydın, WOME Deluxe markasıyla Trabzon’da hem şehir hem kıyı oteli olacak bir otelin hafriyat çalışmalarına başladıklarını ve iki yıl sonra tamamlamayı planladıklarını söylüyor. Apaydın, “Orta vadede Fethiye, Marmaris ve Bodrum’da da oteller açıp zincirleşme planımız var. Markamızı yurtdışına açmamız için Fas ve İspanya’dan talepler var, onları da değerlendiriyoruz” diye konuşuyor.
İlave yatak kapasitesi
2019-2023 yılları arasını kapsayan 11. Kalkınma Planı geçen hafta TBMM’ye sunuldu. Bu kapsamda Turizm Geliştirme Ajansı kurulması için de bir yasa çıkarıldı. Turizmin tanıtımı ve yatırımların artırılması için özel sektörün finansman temininde ve karar süreçlerinde yer alacağı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı ile yurt dışında algı ve imaj araştırması yapılacak.
Artan turist sayısını karşılamak üzere yatırım sürecindeki 212 bin 38 yatağa ilaveten plan döneminde yatak kapasitesi 300 bin artırılacak. Risk ve kriz durumlarından sektörün etkilenmemesi için risk ve kriz yönetim planları hazırlanacak. Daha çok gelir getiren turizm çeşitlerinin geliştirilmesi, konaklama süresinin uzatılması, konaklama dışı harcama alanlarının yaratılması ve harcama eğilimi yüksek ziyaretçilere ulaşılması yoluyla kişi başı harcama artırılacak.
Gastronomi, golf, sağlık, kruvaziyer, düğün, inanç, kongre ve alışveriş gibi daha fazla gelir bırakan turizm çeşitlerine yönelik talebin yüksek olduğu pazarlar tespit edilecek ve bu ülkelerden ziyaretçi sayısının artırılmasına ilişkin çalışmalar yürütülecek. Ortalama konaklama süresini artıracak ve turizmin yılın tamamına yayılmasını sağlayacak sağlık turizminin geliştirilmesi için tanıtım ve yatırım faaliyetleri yürütülecek. Büyük ölçekli turizm yatırımlarının gerçekleştirilmesine yönelik planlama ve arazi tahsis çalışmaları yapılacak.
2023 Hedefleri
Kalkınma planında turizmin, değişen tüketici eğilimleri ile teknolojik gelişmeler doğrultusunda çeşitlendirilmesi ve geliştirilmesi, sezon süresinin uzatılması, hizmet kalitesinin yükseltilmesi ve daha fazla harcayan turistlerin ülkeye çekilmesi gibi unsurlar temel amaç olarak belirlendi.
Bu kapsamda, konaklama süresi ve konaklama dışı harcamaların artırılması, her bir destinasyon özelinde sektörde dönüşümün gerçekleştirilmesi ve koruma-kullanma dengesi gözetilerek ekonomik ve sosyal kalkınmaya katkı sağlanması hedefleniyor. Plan kapsamında, 2018 yılında 29,5 milyar dolar olan turizm gelirinin 2023’te 65 milyar dolara çıkması, toplam ziyaretçi sayısının ise 75 milyona ulaşması amaçlanıyor.
2023 yılında turist başına ortalama harcamanın 867 dolar, ortalama konaklama süresinin 10 gün, turist başına günlük gelirin ise 86,7 dolar olacağı tahmin ediliyor. Başlanacak yat limanı yatırımlarıyla yat bağlama kapasitesinde yaklaşık 4 bin 500 yatlık artış olması da öngörülüyor.
Maliyetler arttı
Ekonomideki daralma ve nakit bulma sıkıntısı otel yatırımı maliyetlerine yansıyor. 2014’te yatak başına yatırım maliyeti 56,8 bin TL iken 2019’da iki kattan daha çok artarak 130 bin TL’ye yükseldi. Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, otel yatırımlarında birim maliyetlerinden çok borçlanma maliyetlerinin arttığına dikkat çekiyor.
Çelikkanat, “2016 yılında İzmir yaparken yüzde 7 brüt maliyetle borçlanıyorduk, bugün bu rakam yüzde 10-11’lere ulaştı. Bu borçlanma yapısı açılışları ötelemeye neden oluyor” diyor.
Ferzan Çelikkanat, Turizm Tanıtım Fonu’nun otellerin gelirlerinden yüzde 1 gibi pay almasının otel yatırımlarının geri dönüş sürelerinde ciddi bir uzamaya neden olacağını söylüyor. Bu durumun şu anda şehir ve kıyı otellerinde farklılık gösteren ve 12-20 yıl arasında değişen yatırımların geri dönüş sürelerini en az üç yıl uzatacağına işaret ediyor. Otelcilerin kredi borçlarında takipteki alacak oranının çok yükseldiğini hatırlatan Ferzan Çelikkanat, “Turizm kredilerinin yapılandırılması, işveren SGK paylarının alınmaması, ilk yatırımda KDV muafiyetlerinin alınmaması gibi uygulamalar yapılmalı. Yoksa yeni yatırımların pek şansı kalmaz” diye konuşuyor.
TARAFLAR NE DİYOR?
Osman Ayık-Türkiye Otelciler Federasyonu BŞK
“Kapasite kullanımını artırmalıyız”
“Yeni otel yapmak yerine kapasite kullanımını artıracak proje ve alanlara yatırım yapılmalı. Antalya’da sezonu 12 aya uzatırsak gelirimiz ve kârlılıklarımız artar, kapasite kullanımımız yükselir. Her yeni yatırım arz-talep dengesini bozuyor. Bu saatten sonra yapılan yatırımlarda gerçekten çok dikkatli olmalıyız. Tür ve bölge seçerken çok dikkat etmeliyiz. Buna dikkat edersek yatırımlar ülkenin yararına olacaktır.”
Müberra Eresin /Türkiye Otelciler Birliği Bşk.
“Yenilemeye önem verilmeli”
“Ocak-Nisan 2019 döneminde 16 kentte 41 yeni otel projesi teşvik belgesi aldı. İstanbul, Antalya ve Muğla yatırımlarda yine en fazla talep çeken kentler oldu. Yeni yatırımların proje sayısı açından 3 ve 4 yıldızlı tesislerde yoğunlaşması olumlu bir gelişme. 5 yıldızlı otellerde artık yeni yatırımlardan çok renovasyona, yani yenilemelere önem verilmesi gerektiğini ısrarla belirtiyoruz.”
Vedat Aşçı /Astaş Holding Yönetim Kurulu Bşk.
“İstanbul’u dünyaya tanıtacağız”
“İstanbul Kuruçeşme’de 2020 yazında hayata geçirmeyi planladığımız Mandarin İstanbul ile birçok medeniyete ev sahipliği yapmış İstanbul’a büyük bir proje kazandırmış olacağız. Bu otel dünya elitlerini ülkemize getirmenin yanı sıra Mandarin markasının bir halkası olarak İstanbul’u dünyaya tanıtacak. Bundan gurur duyuyoruz.”
Bekir Akkaş/ Belek Turizm Yatırımcıları Brl. Bşk.
“Ulaşıma da odaklanılmalı”
“Turizmde kaliteli yatırımlar yapmanın yanı sıra ulaşım konusuna da odaklanmak büyük önem taşıyor. Özellikle de havayolu ulaşımının kolay olması turizm bölgelerinin turistler için tercih edilirliğini artırıyor. Bu nedenle turizm bölgelerinde hareketlik için potansiyel barındıran pazarlara yönelik uçuşların artırılması gerek.”
Ülkay Atmaca / Türkiye Otelciler Birliği (TÜROB) Bşk.
“Şu anda Antalya’da 407 adet bakanlık belgeli 5 yıldızlı tesis var. Yeni tesisler açmak yerine var olan tesislerin niteliğini artırmaya odaklanmak daha doğru olur. Arz oranında talebin artmaması rekabeti artırıyor, bu da tesislerin fiyatlarının gerilemesine neden oluyor. Türkiye’ye daha yüksek gelirli turist getirmek istiyorsak niteliği artırmalıyız.”
Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist
News
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL