İstanbul’daki markalı konut ve ticari ünite liginde ayrı bir “Gül” kavramı vardır. Dededen inşaatçı olan ve geniş bir yapıya sahip olan Gül Ailesi, bazen kendi adına proje geliştirir, bazen de kurdukları ortaklıklarla hareket eder. Tabi kurulan her yeni Gül şirketi Yapı, Proje, Yapı Proje… gibi isimlerle anılınca öğrenmesi zaman alır. Buna ilaveten orta ölçe proje üreten yakın akraba “Gül” firmalarının isimleri de bu süreci biraz daha zorlaştırır.
Gayrimenkul sektöründe “Gül” markalı şirketlerin başında Metin Gül’ün Yönetim Kurulu Başkanı olduğu Gül İnşaat gelir. 1980 yılından beri standartları yükselten projelere imza atan Gül İnşaat, Bugüne kadar 3 milyon 142 bin metrekarelik yaşam alanını üreterek 20 binin üzerinde konut teslim etti. Historia, Metroport, Capacity, Pelican Mall, Perla Vista, Fly Inn, Güneşli Park ve City Center’in yer aldığı 8 ayrı AVM projesini geliştirdi.
Ortağı oldukları yapılarda 1 milyar dolar civarındaki bir hacme sahip olan Gül İnşaat’ın veliaht prensi, Yönetim Kurulu Üyesi, Mimar Mehmet Gül ile lansman öncesi Avenue İstanbul’un satış ofisinde bir araya gelerek geniş bir söyleşi gerçekleştirdik.
Ayrıca kendi adına daha mütevazi ölçekte başka projeler de geliştiren oğul Gül, yeni proje ile birlikte Güller’den işlere, projelerden sektörün gidişatına kadar tüm sorularımıza içtenlikle cevap verdi.
Projelerin son durumuyla ilgili bilgi verir misiniz?
Şu anda aktif olarak toplamda 5 bin bağımsız ünitenin yürüyen inşaat projeleri var. Bin daireye yakın da stokumuz mevcut. İşlerin toplam büyüklüğü büyüklüğü ve stok projelerimizin değeri 1,5 milyar TL civarında. Ortağı olduğumuz büyüklüğün toplam hacmi 1 milyar dolar civarında.
Şirketlerinizi tek çatı altında toplama gibi bir düşünceniz var mı?
GYO olmak için bir ara çalışmalarımız oldu ama eski avantajları kalmadığı için beklemeye aldık. Ama kurumsallaşma adına attığımız başka adımlar var. Devam eden en büyük işler Gül Proje’de. İlk etapta 10 üzerinden biraz daha ekibi genişletip kurumsallaşma adımlarını atalım dedik. Büyüklerimiz kazma kürekle çalışarak bu işleri büyüttükleri için tam anlamıyla ipleri başkalarına teslim etmeye yanaşmıyorlar. Aile şirketi olarak yüzde yüz kurumsallaşabileceğimize şu an için ihtimal vermiyorum. Biraz süreç alacak.
Tüm yönetimin maliklerde olmasının artı ve eksileri neler?
Eksisi çok fazla yorulmamız ve stresli bir imalat sürecini bizzat takip etmemizin gerekmesi… Bununla beraber müşteriyle, taşeronla veya hukuki süreçlerde bürokrasi ile birebir muhatap oluyoruz. Sorunları yüz yüze çözmek bize itibar katıyor. Kurumsal yapıda bu işleri müdür, proje şefi ve proje müdürü gibi insanlar yapar. Muhatap olacağınız müşteri, taşeron ya da belediye sorun çözmek noktasında işin birebir sahibini görmek istiyorlar. Biz Gül Ailesi adı altında hep olumlu dönüşler alıyoruz. İnşaat; iş kaleminin ve muhatap sayısının en çok olduğu sektör. Bunlar arttıkça sorunlar da artıyor.
Büyük projeler Gül Proje’de toplanıyor dediniz. Bu projelerden bahsedebilir misiniz?
Şu an Emlak Konut’tan aldığımız Avangarde var. Nata Holding ile birlikte Tem Point’i geliştiriyoruz. Basın Ekspress’te kendi arsamızda yükselen Gül Proje Ekspress var. Beylikdüzü Belediyesi’nden hasılat paylaşımıyla aldığımız Vira İstanbul var. Eyüp Park var altında AVM vardı. Metro inşaatlarının devam etmesinden dolayı açılışını yapmadık. Metro durağının altından direk AVM’ye giriş var. Aralık Ocak gibi açmayı planlıyoruz. Şu an kiralamalar iyi gidiyor. Yüzde 80-85 civarında doluluğu yakaladık.
Satılabilir alan ne kadar?
Alışveriş merkezinin kiralanabilir alanı 50-55 bin metrekare civarı. Brüt alanı otopark ile beraber 80 bin metrekare civarında.
TemPoint projesi ne durumda?
Tempoint’in inşaatı hızla devam ediyor. Bloklara ağırlık verdik. Bir yandan dükkanlar ve alışveriş merkezinin inşaatını başlatıyoruz. Onun haricinde Gül Proje Basın Ekspress’te kaba inşaat devam ediyor. Yüksek olan blokun kaba inşaatı daha ilerde. İkincisine de başladık.
Satış durumlarından bahseder misiniz?
Basın Ekspress’te yüzde 40 gibi diyebiliriz. İlk etapta çok fazla sattık şu anda piyasalardan dolayı daha durgun ilerliyor. Kendi arsamız olduğu için metrekare fiyatlarımız bölgedeki projelere göre daha uygun. Liste fiyatı 4 bin-4 bin 500 TL arasında çıktı. Bu fiyat üzerinden indirimlerimiz vardı. Şu an için 4 bin 500- 5 bin aralığında devam ediyor. Çevrede fiyatlar 6 bin ile 8 bin TL arasında. Etraftaki teslime dilmiş ama hala satışı tamamlanmamış projeler var.
Fiyatları nasıl uygun çıkabiliyorsunuz?
Projelerimizin çoğunu hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yaptığımız için inşaat maliyeti yüzde 50 yaptığınız bir yerde, arsa maliyetiyle iki katına çıkmış oluyor. Bir inşaat maliyeti kadar üzerine koymuş oluyorsunuz. Dolayısıyla burada tabi inşaat maliyetin kadar bir arsa maliyeti düşünmüyoruz. Böylelikle biraz daha uyguna mal etmiş oluyoruz. Arsayı çok uyguna aldığımızı söyleyemem ama her halükarda kat karşılığı yaptığınız bir projeye göre arsa maliyeti düşük oluyor.
TemPoint’in ruhsatını almak uzadı
Nata Holding arsa sahibi olduğu TemPoint’in satışlarında yüzde 25’lere ulaştık. Uzunca bir süre ruhsat sıkıntısı oldu. Daha yeni satışlara başladık. Yarı yarıya hasılat paylaşımı var. Alışveriş merkezinde yüzde 55, konutlarda yüzde 50 hasılat paylaşımı var.
Bizim Tempoint’e ayırdığımız inşaat maliyeti 300 bin metrekareye yakın inşaat alanı için 400-450 milyon TL civarı. Bittiğinde toplam değerinin 1,5 milyar TL’yeulaşmasını hedefliyoruz. Çünkü AVM’leri pazarlamak çok önemli. Bittiğinde 100 lira da etmeyebilir, iyi pazarlarsanız 600-700 lira da de edebilir.
Bölgenin algısını olumlu etkileyecek
Konsept olarak Sultangazi’de nitelikli bir AVM yok. Bölgenin olumsuz bir algısı var. Biz hem TEM Otoyolu üzerinde hem de Sultangazi gibi nüfusu yüksek bir bölgede perakendecilerle irtibata geçtik. Olumlu dönüşler aldık. Orta ve üst sınıfa hitap eden bir AVM olacak. B – B Plus bir AVM olabilir. Ulaşımı daha da kolaylaştıracağız.
TEM aksı çok yoğun
TEM’den çıkıp uğrayıp sonrada TEM’e bağlanmak ya da ilçenin içinden ulaşım çok kolay. Bağlantı yolları yapılmış durumda. Toplu ulaşım bağlantısı mevcut. Metro da ileriki dönemde yapılacak.
Avangarde projesi ne durumda?
Parselleri ayrı ayrı yapıyoruz. Bir kısmı Sarıyer bir kısmı Kağıthane’de olmak üzere iki ayrı ruhsatımız var. Önce Sarıyer tarafında, sonra Kağıthane tarafında inşaata başladık. Sarıyer’de ticari blokumuz var. İçerisinde satış ofisi var. 1-2 ay içerisinde örnek dairemizi de yapacağız.
Burada satışlar güzel gidiyor. Emlak Konut’un olması müşteriye ayrı bir güven katıyor. Devlet “Ben arkandayım” dediği zaman kim olursa olsun intiba değişiyor.
Lokasyonu nasıl değerlendiriyorsunuz?
En çok merak edilen projemiz Avangarde, lokasyonu çok iyi. Şu an müşterilerimizden, eşimizden, dostumuzdan en çok Avangarde’la ilgili soru alıyoruz. Bölgede ayrıca yeni projeler geliştirmek için de çalışıyoruz. Cendere Vadisi’nden Kemerburgaz Göktürk 3. Havalimanına kadar hoş bir güzergah var. Yeni yapılan planları inceledik, burası güzel bir yerleşim bölgesi olacak.
Bölgedeki yeni projelerle ilgileniyor musunuz?
Bölgede yeni proje teklifleri geliyor. Ufak projelerle dönüşemiyorsunuz. Çünkü yapılacak plan uygulamaları var. Parseller birleşecek, yollar değişecek. Bizim ilgilendiğimiz yerler 60-70 dönüm civarında. Bundan sonra yaptığımız projeler yeşil alanlarıyla sosyal alanıyla kayda değer projeler olsun istiyoruz.
Vira İstanbul…
Vira İstanbul’a insanlar ‘Oralarda daire satılıyor mu?’ diye bakıyorlar ama bölgede fiyatlar daha uygun olduğu için şu an en çok satış yapılan projelerimizden birisi. Vira İstanbul projemiz sona yaklaştı. Binalarda ortaya çıkınca müşterilerimizin ilgisini çekmeye başladı. Vira İstanbul’da dairelerin metrekaresi 4 bin TL civarında. Projenin yüzde 40’ı satılmış durumda.
Yatırımcı ya topraktan almak istiyor fiyat uygun olduğu için ya da en son bittiği zaman. Görüp beğeneyim alayım durumunda oluyor. Şu an cephelerimiz tamamlandığı için görüp alayım diyen müşterilerin ilgisini çekiyoruz.
Avenue İstanbul nasıl bir şey olacak?
Avenue İstanbul Gül İnşaat olarak yaptığımız bir proje. 30 dönümlük bir arazi içinde bir açık cadde çarşısı, üstünde bir ofis bloku, bir de konut bloku olan bir proje. Bu proje uzun zamandır hafriyatı alınmış bir şekilde bekleyen bir araziydi. Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı anlaşmamızı yaptık. Ticari alanları satmayı düşünmüyoruz. Maliklerle ortak olarak kiralama niyetindeyiz.
Perakende noktasında iyi bir tecrübemiz var. Görüşmeler yapıyoruz ilgi olduğunu görünce satma taraftarı olmuyoruz. Arsa sahibi Aroma Meyve Suları’nın sahibi Duruk Ailesi. Eski dostlarımız olduğu için şu an projeyi onlarla birlikte yürütüyoruz.
Avenue metroya, TÜYAP’a ve E-5’e yakın olması nedeniyle ilgi çekiyor. Göl ve deniz manzarası olması müşteriye cazip geliyor. Avenue’te dairelerin metrekare fiyatı 5 bin TL civarında. Ön talep toplama sürecinden sonra, 2 hafta önce satışa çıkardık. 2 haftada yüzde 10’luk satış rakamına ulaştık. gelecek hafta da lansmanı olacak.
Geleceğe dönük genel anlamda hazırlandığınız ilgilendiğiniz bir bölge var mı?
Özellikle şu bölgede iş yapalım diye bir düşüncemiz yok. Fakat İstanbul’un gelişen bölgelerini, nüfusun kaydığı bölgeleri takip ediyoruz. Arsa arayışlarımız da sürüyor.
Fera Kartal ve Fera Ümraniye’de durum ne?
Bitme aşamasına geldiler. Anadolu Yakası’nda da cazip bir yer bulursak yine proje yapma niyetimiz var.
İşletmecilik konusundaki tecrübeniz nasıl gelişti?
Bizim ilk açtığımız AVM, Florya’daki Flyinn. Daha sonra Capacity, Metroport, Pelikan Mall, Historia derken hem perakendecilerle ilişkilerimiz gelişti hem de çarşıların işletilmesi noktasında ekipler kurmaya başladık. Her çarşının içinde bir işletme şirketi ve bu şirketin yetkilileri var. Çarşılarla aileden ilgilenenler, görevli kişiler oluyor. Onun altında da çarşının müdürü, teknik müdür gibi yetkili kişiler var.
Piyasa ve ekonomiyle ilgili değerlendirme yapar mısınız?
Piyasalara hep bir milat koyduk ve “toparlanacak” diye ümidimizi kaybetmedik. Ama darbe girişimi, FETÖ operasyonları, bombaların patlaması ile turizm geriye gitti. “Yine yaz sezonu durgun geçer, Kurban Bayramı’nı atlatalım” dedik. Şimdide Irak’taki referandum, Vize krizi çıktı. Bunların her biri hem yerli hem yabancı yatırımcı üzerinde tedirginlik yaratıyor. Piyasaların düzelmemesi için neden çok. Buna rağmen biz satışlarımızı yapıyoruz, projelerimizi çeviriyoruz.
Elinizdeki stoklar için kampanya yapmayı düşünüyor musunuz?
Bir projeye başladığınızda ilk sattığımız fiyat mutlaka kazandıracak bir fiyat olmalı. Gittikçe zamlar yaparak proje bittiğinde en yüksek seviyesine ulaşması amacımız bu. Dolayısıyla proje bittikten sonra mutlaka kampanyalarımız oluyor ama proje bitmeden satın alan müşterilerimizi mağdur edecek bir kampanya yapmıyoruz. Bankalarla yaptığımız anlaşmalarla veya kendi içimizde yaptığımız vadelendirmelerle kampanya yapıp piyasayı hareketlendirmeye çalışıyoruz.
Bütün stoku toplayıp kampanya yapmıyoruz ama tek tek projelerimizde kampanyalar oluyor. Örneğin Kalekent’te 1.500 daire var. Burası çok ilgi çektiği için yüzde 20’ye kadar indirim yapıyorduk. Şu an için kampanyayı kısıtladık ama bu tarz kampanyalarımız oluyor.
TOKİ ve Emlak Konut kampanyaları öncü oluyor biz de bu öncü devlet kurumlarını takip ederek mutlaka bir şeyler yapıyoruz.
Eklemek istediğiniz bir şeyler var mı?
Gayrimenkule yatırım yapmak kolay değil, pahalı şeyler. İnsanlar hayatı boyunca biriktirdiğini bu sektöre yatırıp bir tapu alıyorlar. Dolayısıyla ülkedeki herhangi bir olumsuz haber olumsuz bir olay ilk önce bunu etkiliyor. Kimse cebinden parasını çıkarmak istemiyor. Yastık altında, bankada vs. saklıyor.
Yatırımcıya şunu söylemek isterim…
Şu an için ülkede toplam yapılan yatırımlara bakıldığında çok daha iyi yerlere geleceğimizi öngörüyoruz. Yatırımcının da bize bu noktada destek olması lazım ki parasını çıkarıp yatırıma korkmadan girebilmesi lazım ki, bu yönde hem ülke gelişsin, piyasalar açılsın hem de lokomotif sektörün peşinden diğer sektörler de hareketlensin.
En çok iş kalemini barındıran inşaat hareketlendikten sonra birçok sektör harekete geçiyor. Ekonomi hareketleniyor. Ekonomi hareketlendikçe yabancı yatırımcıyı da çekiyor. Tren gibi lokomotif gidersen arkasındakiler de gidecektir. İyi araştırsınlar cesur olsunlar ve doğru yatırım yapsınlar. Kazanacaklar.
Teşekkür ederiz.
Hüseyin Belibağlı-Emlaknews.com.tr
News
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL