Türkiye’de konut satışları Eylül 2026’da yıllık bazda yüzde 9,3 gerileyerek 142 bin 390’a düştü. Dokuz aylık toplam satışlar da geçen yılın gerisinde kaldı. İlk el satışlarındaki artışa ve ipotekli satışların payındaki yükselişe rağmen piyasa henüz güçlü bir toparlanma sinyali vermiyor. Uzman değerlendirmesine göre konut piyasasında kalıcı hareketlenme, krediye erişimin kolaylaşmasına bağlı. Ancak finansman koşullarının iyileşmesi, ertelenmiş talebi harekete geçirirken konut fiyatlarında yeni bir yükseliş baskısı da yaratabilir.
Türkiye konut piyasası, 2026’nın üçüncü çeyreğini satış kaybıyla kapattı. TÜİK’in Eylül 2026 verilerine göre, Türkiye genelinde 142 bin 390 konut el değiştirdi. Bu rakam, geçen yılın aynı ayındaki yaklaşık 157 bin satışa göre yüzde 9,3 düşüşe işaret ediyor. Dokuz aylık veriler de piyasadaki yavaşlamanın tek bir ayla sınırlı olmadığını gösteriyor. 2025’in ocak-eylül döneminde yaklaşık 1 milyon 177 bin olan toplam satış sayısı, 2026’nın aynı döneminde 1 milyon 92 bin düzeyinde kaldı. Böylece yıllık bazda yaklaşık yüzde 7,2’lik gerileme kaydedildi.
Geçen yılın aynı döneminde ise 2025 satışları, 2024’ün ilk dokuz ayına göre yüzde 18,2 artış göstermişti. Bu karşılaştırma, konut piyasasının geçen yıl yakaladığı büyüme ivmesini 2026’da koruyamadığını ortaya koyuyor. Satışlardaki düşüş, konut talebinin ortadan kalktığı anlamına gelmese de mevcut finansman koşullarının talebin gerçekleşmesini zorlaştırdığına işaret ediyor.
Piyasanın yeniden hız kazanması için krediye erişimin kolaylaşması önemli bir koşul olarak öne çıkıyor. Ancak kredi koşullarındaki olası iyileşmenin yalnızca satış adetlerine etkisi olmayacak. Birikmiş talebin aynı dönemde piyasaya yönelmesi, özellikle arzın sınırlı olduğu bölgelerde fiyatları yeniden yukarı taşıyabilir. Dolayısıyla konut piyasası açısından asıl mesele, yalnızca satışların artması değil, talep ve arz arasındaki dengenin korunması.
İlk el satışlardaki artış ne anlatıyor?
Eylül ayında ilk el konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükseldi. İkinci el satışlar ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871 olarak gerçekleşti. Toplam satışların gerilediği bir ayda yeni konut satışlarının artması, piyasanın bütün segmentlerinde aynı yönde hareket olmadığını gösteriyor.
Açıklanan aylık satış adetleri üzerinden yapılan hesaplamaya göre ilk el konutların toplam satışlar içindeki payı yüzde 36,2, ikinci el konutların payı ise yüzde 63,8 oldu. İlk el satışların payının yükselmesi, yeni konut üreticileri açısından olumlu bir gösterge olarak değerlendirilebilir. Ancak bu artışın tek başına yeni konut talebinin güçlendiğini kanıtlaması mümkün değil. Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen konutların tapu devirleri de satış istatistiklerini etkileyebilecek unsurlar arasında bulunuyor. Bununla birlikte, mevcut veriler kentsel dönüşümün ilk el satışlardaki artışa ne ölçüde katkı sağladığını ortaya koymuyor.
İlk el satışlardaki artışın sürdürülebilir olup olmadığı, önümüzdeki aylarda açıklanacak verilerle daha net anlaşılabilecek. Özellikle yeni konut satışlarının artarken ikinci el piyasasının gerilemeye devam etmesi, piyasa içindeki talep dağılımının değiştiğine işaret edebilir. Bununla birlikte, toplam satışlardaki düşüş dikkate alındığında tek aylık artıştan hareketle genel bir canlanma sonucuna varmak için henüz erken.
İpotekli satışlarda artış var, ancak kredi sorunu sürüyor
Konut piyasasının finansman koşullarını değerlendirmek açısından ipotekli satışlar önemli bir gösterge niteliği taşıyor. Eylül 2026’da ipotekli konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,1 artarak 23 bin 397’ye çıktı. Bir önceki aya kıyasla artış ise yüzde 5,7 oldu. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı da geçen yılın aynı ayındaki yüzde 14,18 düzeyinden yüzde 16,43’e yükseldi.
Dokuz aylık birikimli verilerde ipotekli satışların payının 2025’teki yüzde 14,5 seviyesinden 2026’da yaklaşık yüzde 19,4’e çıktığı belirtiliyor. Karşılaştırma için 2024’te bu oranın yüzde 9,8 olduğu ifade ediliyor. Bu göstergeler, toplam konut satışları gerilerken kredili alımların piyasa içindeki ağırlığının arttığını ortaya koyuyor.
Bununla birlikte, ipotekli satışlardaki artış krediye erişim sorununun ortadan kalktığı anlamına gelmiyor. Eylül ayında 23 bin 397 ipotekli satış yapılmış olması, toplam satışların büyük bölümünün hâlâ ipotek dışındaki yöntemlerle gerçekleştiğini gösteriyor. Konut kredisi faizleri, kredi koşulları ve hane halkının ödeme gücü, piyasanın önümüzdeki dönemdeki seyrini belirleyecek temel değişkenler arasında yer alıyor.
Krediye erişimin kolaylaşması, konut satın almayı erteleyen kesimlerin talebini harekete geçirebilir. Ancak bu hareketin fiyatlara nasıl yansıyacağı, yeni konut arzının büyüklüğüne ve üretim maliyetlerine de bağlı olacak. Finansmana erişimin artmasıyla talebin hızla yükselmesi, arzın aynı hızda genişleyemediği bir piyasada fiyatları yukarı çekebilir. Bu nedenle kredili satışlardaki yükseliş, tek başına konutun erişilebilir hâle geldiğini gösteren yeterli bir ölçüt değil.
Üç büyükşehirde de satışlar geriledi
İstanbul, Ankara ve İzmir’in dokuz aylık konut satışları incelendiğinde, 2026’da üç büyükşehirde de geçen yılın aynı dönemine göre düşüş yaşandığı görülüyor. İstanbul’da satışlar yüzde 4,06, Ankara’da yüzde 6,4, İzmir’de ise yüzde 8,2 geriledi.
İstanbul’daki düşüşün diğer iki büyükşehre kıyasla daha sınırlı kalması, kentin konut piyasasındaki talep ve işlem hacmi bakımından görece dirençli bir görünüm sergilediğine işaret ediyor. İzmir’deki yüzde 8,2’lik gerileme ise üç büyükşehir arasındaki en belirgin kayıp olarak öne çıkıyor. Ankara’da satışların yüzde 6,4 düşmesi de başkentte konut piyasasının geçen yılın aynı dönemine göre yavaşladığını gösteriyor.
Bununla birlikte, bu oranlar satış adetlerindeki değişimi ortaya koyuyor; konut fiyatlarının, kira getirilerinin veya yatırım kârlılığının aynı yönde hareket ettiğini göstermiyor. Yatırımcıların şehirler arasında karşılaştırma yaparken satış verilerini fiyat, stok, yeni konut üretimi ve finansman maliyetleriyle birlikte değerlendirmesi gerekiyor.
Piyasanın yönünü kredi, fiyat ve arz dengesi belirleyecek
Eylül verilerinin ortaya koyduğu temel tablo, konut piyasasında genel satış hacminin daraldığı, buna karşılık ilk el ve ipotekli satışların farklı bir seyir izlediği yönünde. İlk el satışlardaki artış yeni konut segmentinde hareketliliğin sürdüğünü gösterirken ikinci el satışlardaki sert düşüş, piyasanın tamamına yayılan güçlü bir talep artışının henüz oluşmadığını düşündürüyor.
Dokuz aylık toplam satışlardaki yüzde 7,2’lik gerileme de piyasanın geçen yılki büyüme hızını kaybettiğini doğruluyor. Önümüzdeki dönemde konut kredisi koşullarındaki değişim, yeni konut arzının seyri ve hane halkının satın alma gücü belirleyici olacak.
Yatırım açısından bakıldığında, yalnızca satış adetlerindeki artışa odaklanmak yeterli değil. Krediye erişimin iyileşmesi talebi canlandırabilir; ancak fiyat artışları da aynı anda hızlanırsa konuta erişim sorunu devam edebilir. Bu nedenle konut piyasasında sağlıklı bir toparlanmanın göstergesi, satışların artmasının yanı sıra finansman koşullarının iyileşmesi ve konut arzının talebi karşılayabilecek düzeyde kalması olacak.
Emlaknews.com.tr
News
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
EMLAK PORTRELERİ
GENEL
EMLAK PORTRELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM