Yapılan ya da planlama aşamasında olan yeni metro, tramvay ve teleferik hatları sadece ulaşımı kolaylaştırmıyor, aynı zamanda geçtikleri bölgelerin gayrimenkul değerlerini de yüzde 30’lara varan oranlarda artırıyor.
Mecidiyeköy-Mahmutbey, Sabiha Gökçen-Pendik, Halkalı-Gebze, Kabataş-Mecidiyeköy, Sefaköy-Büyükçekmece‘nin de aralarında yer aldığı, 11’i Avrupa Yakası’nda ve sekizi Anadolu Yakası’nda olmak üzere 19 metro hattı halen inşa aşamasında. Ayrıca Eyüp-Miniatürk teleferik hattı ve Eminönü-Alibeyköy Tramvay Hattı da inşa aşamasında bulunuyor.
Bu hatların geçtikleri bölgelerin değerlerini şimdiden yüzde 30’lara varan oranda artırdığı ifade ediliyor. Bu artışın sürmesi de bekleniyor. Türkiye’nin dünyaya açılan yüzü olan İstanbul, son 15 yıllık süreçte gayrimenkul projelerinden tutun da ulaşım projelerine kadar birçok projeye ev sahipliği yapıyor.
Şantiye görünümünün hakim olduğu, 20 milyona yaklaşan nüfusuyla bir metropol olan İstanbul’un en önemli sorununu ulaşım oluşturuyor. Saatlerce süren trafik sıkışıklığı İstanbullunun gündelik hayatını büyük oranda etkiliyor. Ev-iş ekseninde sıkışan bir yaşam tarzı, İstanbulluların ulaşımı kolay olan bölgeleri seçmelerine neden oluyor. Durum böyle olunca da tünel, metro, havaray gibi ulaşım projeleri geçtikleri bölgelerin cazibesini artırıyor. Bölgeye yapılacak herhangi bir ulaşım aracı, daha inşaat çalışmaları başlamadan o bölgenin prim yapmasını sağlıyor.
21 yeni hat var
Trafikte zaman kaybetmek istemeyenler de konut seçimi yaparken ulaşım projelerine yakın projeleri tercih ediyor. Böylece trafikte geçen zamanı özel hayatlarında kullanabilme imkanına kavuşuyorlar. TSKB Gayrimenkul Değerleme, Ekonomist dergisine özel bir çalışma hazırlayıp, ulaşım projelerinin daha adının telaffuz edilmesinden bitimine kadar geçen zamanda geçtikleri bölgelerdeki gayrimenkulleri nasıl değerlendirdiklerini ortaya koydu.
Bahsi geçen hatlardaki toplam 203 durağın tek tek incelenip fiyat değişimlerinin irdelendiği çalışmada, bu hatların gelecek dönemdeki değerlenme potansiyellerini de mercek altına aldık.
Değer kazanıyor
Gayrimenkul sahibi olmak isteyenler projenin lokasyonuna büyük önem veriyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı hedeflerken yatırım yaptığı gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor.
Bu nedenle de tünel, metro ve havaray gibi projelerin bulunduğu bölgeleri seçiyor. Lokasyonları açıklanan ulaşım projelerine yakın bölgeler özellikle yatırım amaçlı konut alacak kişiler tarafından, ulaşım projelerinin tamamlanması ile değer artışı yaşayacak bölgeler olması nedeniyle tercih ediliyor.
Ulaşım projelerinin gelişmesi ile kentin çeperleri olarak nitelendirilen birçok ilçe artık kent merkezi olarak adlandırılıyor. Örneğin Halkalı ve Gebze İstanbul’un iki ucunda yer alan bölgeler olmalarına rağmen yapılan ulaşım projeleriyle kente yaklaşmış durumdalar. Önümüzdeki yıllarda hızlı tren ve metro hattının buralara gelmesiyle ulaşımları daha da kolaylaşacak. Ulaşım bağlantıları ile kent merkezine ve merkezi iş alanlarına ulaşımın kolaylaşması bölgelerin tercih edilmesini arttırıyor. Talep artınca satış fiyatları da beraberinde yükseliyor.
“Önce projeler sonra ulaşım hayata geçiyor”
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya
Ulaşım projeleri hem gayrimenkul değerlerini hem de kent gelişimini direkt değiştiriyor. Ulaşım bölgeye geldikçe o bölgede ilk olarak yapılan konut projesi sayısı artıyor. Ulaşım projesinin ihalesi yapılmadan yeni konut projeleri geliştiriliyor.
Sancaktepe ve Pendik buna en güzel örnekler. Proje devam ederken geliştirilen konut projeleri iki katı artıyor. Bizde önce projeler sonra ulaşım hayata geçiriliyor. Konut yerleşimi metro projelerinin önünde ilerliyor. Ulaşabildiğiniz her yer yaşanabilir alan demek.”
Nasıl Ulaşırım Sorusu Soruluyor
Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya
Vatandaş ev alırken öncelikle nasıl ulaşırım diye bakıyor. Metroya, ulaşım projelerine yakınlık konut seçiminde önemli faktörlerden biri oluyor. Trafik sorunu nedeniyle hafta içi metroyu kullanabileceği, kolay ulaşımı olan bir evde yaşamak istiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın bölgelerin konut üreticileri tarafından tercih edilmesini ve prim yapmasını sağlıyor!’
Fiyatı ve hareketliliği etkiliyor
Prime Property GYD Ortağı Cem Sezginsoy
İstanbul’da yapılan tüneller, metro ve havaray gibi projeler bulundukları bölgelerdeki gayrimenkul hareketliliğine ve fiyatlarına pozitif olarak hemen etki ediyor. Örneğin bir metro projesinin açıklanmasıyla yüzde 20’lere varan artış yaşanıyor ve projenin tamamlanmasına yakın zamanda bu oran yüzde 35’lere kadar ulaşıyor. Ayrıca bu projeler geçtikleri bölgelerin daha çok tercih edilmesini sağlıyor ve konut doluluklarını olumlu etkiliyor!
En önemli kriter
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı
2012 yılından bu yana hazırladığımız İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu’muzda görüyoruz ki en fazla değer artışı ulaşımla erişilebilirliğin arttığı bölgelerde yaşanıyor. Oturum ya da yatırım amaçlı alımlarda bu kriter önemli. Ulaşım bağlantıları ile kent merkezine ve merkezi iş alanlarına ulaşımın kolaylaşması bölgeye talebi ve satış fiyatlarında artışı beraberinde getiriyor!
Trafikte kalmak istemiyorlar
Özyurtlar Holding YKB Tamer Özyurt
Gayrimenkul sahibi olmak isteyen yatırımcı, gündelik hayatını sürdürürken ev iş aksında trafikte zaman geçirmek istemiyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı hedeflerken gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor.
Tünel, metro ve havaray gibi projelerin bölgenin değer kazanmasında büyük rol oynayacağın bilen yatırımcı için lokasyon hayati değer taşıyor!
Ulaşım en önemli unsur
Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay
Son dönemde özellikle İstanbul için ev tercihinin en önemli unsuru ulaşım ağlarına, metroya yakınlık oluyor. Ulaşımı kolay olan yerler öne çıkıyor. Örneğin Kağıthane, Göktürk gibi yerler ulaşımla öne çıkan bölgeler oldu. Modern iş hayatında insanlar işlerine kolay ulaşabilmeye dikkat ediyorlar. Çünkü aileleriyle birlikte geçirecekleri zamandan kimse vazgeçmek istemiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın projelere olan talebi artırıyor!
Yıldızları parlıyor
AYİDER Başkanı Melih Tavukçuoğlu
Konutun satış fiyatını lokasyon, arsa, inşaat maliyeti, okul, hastane gibi sosyal bölge indeksleri ve ulaşım ağlarına yakınlığı gibi kriterler belirlemekte. Son yıllarda metro, metrobüs, Marmaray gibi ulaşım ağlarına yapılan yatırımlarla birlikte yeni konut projeleri de bu hatlarda ağırlık kazanmaya başladı.
Örneğin Marmaray projesiyle Avrupa Yakası’nda Florya, Yeşilköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Anadolu Yakası’nda ise Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgelerinin konut satış fiyatları minimum yüzde 20 arttı. Ulaşım projelerinin geçtiği ilçelerin yıldızları iyice parladı.”
Levent Gökmen/Ekonomist
News
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL
GENEL