Mustafa Hasanoğlu tarafından 1993 yılında kurulan Hasanoğlu Şirketler Grubu, gayrimenkul sektörünün önde giden firmalarından. Yurt dışı ve yurt içinde altyapı projeleri, konut, ofis, üniversite, hastane ve kamu binaları inşa etme ve geliştirme alanlarında çalışıyor. Firma İstanbul Bahçeşehir’de Banu Evleri konsepti ile tanınıyor. Firma ayrıca Mustafa Hasanoğlu Vakıfı ile birlikte yürütülen eğitim, çevre, kültür, sanat ve sağlık alanlarında yapılan çalışmalara da destek veriyor.
Analiz olarak Hasanoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Hasanoğlu ile gayrimenkul sektörünü artısıyla eksisiyle konuştuk. Haluk Hasanoğlu, başta İstanbul Ticaret Odası (İTO) ve Müstakil Sanayici ve İşadamları Derneği’nde (MÜSİAD) sektör kurulu yönetiminde başkan yardımcılıklarında görev yapıyor. Sektörün zorlu bir süreçten geçtiğini belirten Haluk Hasanoğlu, karamsarlığa gerek olmadığını, Türkiye’nin elindeki imkânlarla her türlü zorluğun üstesinden geleceğini söyledi.
Gayrimenkul sektöründe 2018 yılı itibariyle 1 milyon 400 bin konutun el değiştirdiğini ve bunun azımsanmayacak bir sayı olduğunu belirten Hasanoğlu, en sevindirici tarafın ise yabancı satışlarda yüzde 80 artış olduğunu dile getirdi.
Hasanoğlu, 2017 yılında yabancıya 20 bin konut satıldığını ve bu sayının 2018 yılında 40 bine çıktığını anlattı. Sektörün önü açık Sektör için fırsatların bitmeyeceğini bu gayeyle Almanya’da İTO ile birlikte Demirören Grubu’nun Şubat ayında düzenlediği fuara katıldıklarını belirten Haluk Hasanoğlu, bu ay da yine Almanya Frankfurt’ta MÜSİAD fuarına katılacaklarını ve buralarda yatırım imkânları arayacaklarını söyledi.
Hedeflerinin Almanya merkezli Avrupa olduğunu anlatan Hasanoğlu, dövizin TL karşısında değerlenmesinden dolayı gurbetçilerimizin alım gücünün arttığını ve bunu da sektör olarak değerlendirmek istediklerini kaydetti. Geçmişte holdingzedelerin Avrupa’da açmış olduğu olumsuz havayı da dağıtmak istediklerine vurgu yapan Hasanoğlu, “İnşallah Avrupa’da güzel işler yaparak bu algıyı kıracağız” dedi.
Yurtdışında ağırlıklı Rusya ile çalışıyoruz
Türkiye’de ekonomide inişli çıkışlı göstergelere rağmen temkinli duruşlarını sürdürdüklerini belirten Hasanoğlu, ayrıca yurt dışındaki altyapı ve diğer müteahhitlik hizmetlerine ağırlık verdiklerini kaydetti. Bu zamana kadar yurt dışında 20 ülkede faaliyet gösterdiklerini ve şu anda ağırlıklı olarak Rusya’da çalıştıklarını dile getiren Hasanoğlu, “Burada Rönesans İnşaat var, ESTA var… İÇTAŞ ve Ant Yapı gibi Türk şirketleri faaliyet gösteriyor. Rusya Türk müteahhitleri için üst ve altyapı için önemli bir pazar. Biz de bu pazarı en iyi şekilde kullanmak istiyoruz.
Altyapı firmamızla çalışmaları sürdürüyoruz. Teknoloji seviyesi yüksek iş makinalarıyla çalışıyoruz ve zemin güçlendirme sistemlerinde faaliyet gösteriyoruz. Rusya’da 5’inci yılımızı doldurduk. Türki cumhuriyetlerde de iş yaptık. Azerbaycan’da ciddi projelere imza attık. Libya, Irak, İran’da da faaliyet gösterdik. Ancak şu anda Rusya ağırlıklı olarak faaliyet gösteriyoruz” diye konuştu.
İnşaat sektörü olarak sorunlarının iki ana merkezde toplandığını, bunlardan birinin yüksek mevduat faizleri ve inşaat maliyetlerinin artması olduğunu söyleyen Hasanoğlu, söz konusu sorunların aşılmasında hükümetin de kendilerine kanun ve mevzuat noktasında destek olduğunu belirtti.
Yasa önemliydi
Hasanoğlu, “Müteahhitlik yasası çok önemliydi… Ardından yabancıların konut edinmesiyle ilgili rakamların düşürülmesi, imar barışı, tapu harçları ve KDV ile ilgili süreçlerdeki kolaylıklar sektörün zor döneminde çok önemli adımlar oldu. İmar barışı haziran sonunda doluyor. KDV ve tapu harçlarıyla ilgili süre yılsonuna kadar uzatıldı” dedi.
Hasanoğlu Şirketler Grubu’nun aynı zamanda İnşaatçılar Derneği (İNDER), GYODER’in de üyesi olduğunu, buralarda aktif görevler aldıklarını ifade eden Hasanoğlu, “Meselâ İNDER’in en önemli özelliklerinden biri üyelerinin arasında ticaretin gelişmesine katkı vermesi.
Geçenlerde güzel bir organizasyon yapıldı. Başkan Nazmi Durbakayım çok başarılı bir yönetici… İNDER üyesi 15’in üzerindeki firmaların patronları ve satın alma müdürleri yine İNDER üyesi tedarik firmalarının satış müdürleri bir workshop’ta bir araya geldi. Bu toplantıda ikili görüşme ve anlaşmalar yapıldı. Tabi bunun dışında mevzuat ve sektörün sorunları noktasında İNDER ve GYODER tarafından yapılıyor” ifadelerini kullandı.
İNDER gerçekten çok başarılı…
Türkiye’de gayrimenkul sektörünü daraltan en önemli unsurun mevduat faizlerindeki yükseklik olduğunu dile getiren Haluk Hasanoğlu, “Siz bugün 1 milyon TL’yi bankaya vadeli bir hesaba koyduğunuzda yüzde 20 faiz alıyorsunuz. 1 milyon TL’ye daire aldığınızda yıllık 60-70 bin lira kira anlamında kazanç sağlıyorsunuz” dedi. Diğer yandan döviz ve faizdeki sert dalgalanmaların yerli ve yatırımcıyı gayrimenkul almada beklemeye yönelttiğini kaydetti. Döviz arttıkça yatırımcı beklemeye geçiyor Sektörde stok sorununun yanlış anlaşıldığını, stokların belli bölgelerde fazlalık oluşturduğunu, konuta ise ilginin sürdüğünü, bu görüşü de geçen yıl satılan 1,4 milyon konuta dayandırdıklarını vurgulayan Haluk Hasanoğlu, TOKİ kampanyalarına gösterilen yoğun ilgilinin hâlâ konuta olan ihtiyacı gösterdiğini kaydetti.
Aslında döviz ve faizde yükselip düşme değil de stabil bir durumun olması gerektiğini anlatan Haluk Hasanoğlu, “Yerli ve yabancı yatırımcı beklemeye geçiyor. Ama ne olursa olsun şu anda yerli için de yabancı içinde konut almanın en uygun zamanı” dedi. 2018 rakamlarından da görüleceğe üzere yabancıya satışların oransal yüzde 100’lere yakın arttığına değinen Haluk Hasanoğlu, kendilerinin de projelerinin yüzde 50’sini yabancıya sattıklarını dile getirdi.
Yabancıya satışta mütekabiliyet yasasında bazı yeni düzenlemelerin yapılması gereğine işaret eden Haluk Hasanoğlu, “Bu sorunu MÜSİAD, İNDER, GYODER’de bakanlığımıza sunduğumuz raporda mütekabiliyeti belirttik. Bu sektörün en önemli sorunlarından biri. Yabancı yatırımcı olarak, siz Avrupa’da arazi veya gayrimenkul yatırımı yaptığınızda orayla ilgili resmi imar durumu, alınmış bir ruhsat varsa, ruhsatın geçerliliği konusunda bir sorun yaşamıyorsunuz. Kural neyse o oluyor. Bizim burada yabancıların yaşadığı sorunlar şu… Yabancı Türkiye’de bir gayrimenkul yatırımı yaptığında büyükşehir, ilçe belediyesi veya bakanlık olabilir, o verilen izinler noktasında bir takım değişiklikler olduğunda bu maalesef güven noktasında yabancı yatırımcı nezdinde ciddi bir yaralanmaya neden oluyor. Yani siz bir fizibilite yapıyorsunuz, yatırım yapıyorsunuz… Sizin yaptığınız fizibiliteler projeksiyon sapabiliyor. Yabancı yatırımcının güvenini kazanabilmek adına mütekabiliyet yasasında müktesep hakların korunması sağlanmalı” şeklinde konuştu.
Hasanoğlu, “Projelerimizde arsalarımızın yüzde 75’ini yeşil alan olarak ayırıyoruz. Elektrik ve doğalgaz tüketimi açısından da minimum maliyetlerle ısınma ve elektriğe sahip olması açısından sistem ve çözümler var. O bakımdan en az tüketim sağlayarak katkı sağlamış oluyoruz” dedi.
Yeni projeye başlayacağız
Ispartakule’de Banu Evleri’nin 3’üncüsünü 2018 Aralık’ta teslim ettiklerini ve yüzde 85’ini tamamladıklarını belirten Hasanoğlu, söz konusu bölgede arsalarının olduğunu ve yatırımları sürdüreceklerini söyledi. 2019 yılının ikinci çeyreğinde projelerin inşaatına başlayacaklarını ifade eden Hasanoğlu, “4 yeni proje başlayacağız. İkisi Ispartakule’de, ikisi de Bahçekent’te… Arsalar bize ait. Bahçekent’in ruhsatları hazır değil. Seçim sonunda müracaat edeceğiz. Burada da 2019’un son çeyreğinde inşaata başlarız, diyebilirim” diye konuştu.
İstanbul’un yapılanmada kuzeye doğru kaydığını hatırlatan Haluk Hasanoğlu, “Havalimanı, Kanal İstanbul ve Kuzey Marmara Otoyolu bu bölge için mega yatırımlar. Biz de proje yaparken bu mega projelere göre proje geliştiriyoruz. Projelerimiz Kanal İstanbul’a 900 metre uzaklıkta. Havalimanına 25 kilometre mesafedeyiz.
Ispartakule Bahçeşehir Esenyurt metrosu…
Mahmutbey Mecidiyeköy arası test sürüşleri yapıldı. Mahmutbey bir sonra Ispartkule Bahçeşehir Esenyurt’a bağlanacak. En büyük avantajımız bu mega projelere komşu olmamız Biz de Bunların avantajını kullanıyoruz. Bunlar yabancı yatırımcılar için de önemli avantajlar. Biz bu avantajı da kullanıyoruz” dedi.
Hasanoğlu, “Bugün herhangi bir bankaya 1 milyon TL’yi vadeli bir hesaba koyduğunuzda yüzde 20 faiz alıyorsunuz. Siz 1 milyon TL’ye daire aldığınızda yıllık 60-70 bin lira kazanıyorsunuz. Bir kere bu en büyük sorun… Dolayısıyla gayrimenkul yatırımları zayıflıyor” dedi. Hasanoğlu, döviz ve faizdeki dalgalanmaların yerli ve yatırımcıyı gayrimenkul almada beklemeye yönelttiğini söyledi.
Sektör 2018’den kötü olmaz daha iyi olur
Seçim yaşanmasına rağmen gayrimenkul sektörünün 2018’den kötü olmayacağını dile getiren Haluk Hasanoğlu, “2019 yılı daha iyi olur diye düşünüyorum. Bölge bazında lokasyon bazında bir stok fazlası var. Ancak şu anda alıcı için de doğru bir dönem. İnşaat maliyetleri giderek artıyor. Bu stoklar eridiğinde bu fiyatlara konut almak zor olacak. TOKİ taleplerine bakıldığında konut hâlâ ihtiyaç. Tabi burada doğru bölgede ve doğru fiyatla sunmak gerekiyor. Ödeme planları da önemli diyorum. Ama konut alıcıları bu dönemi değerlendirmeleri gerekiyor” diye konuştu.
Hasanoğlu’nda faiz yok
Türkiye’de faizlerin yüzde 5’e düşmesini ve dövizin de stabil hale gelmesini istediğini belirten Haluk Hasanoğlu, asıl isteğinin de faiz ve dövizdeki dalgalanmanın durulması olduğunu kaydetti. Söz konusu durumun hem yatırımcıyı hem de gayrimenkul geliştiriciyi zor durumda bıraktığına dikkat çeken Hasanoğlu:
“Biz yine de faizden uzak durmaya çalışıyoruz. Peşin satış ve vadeli satış sistemimiz var. Müşterimiz hangisini uygun görürse o doğrultuda bankaya yönlendirmeden müşterimizi ev sahibi yapabiliyoruz. Vadeli satışlarımızda faiz uygulamasına gitmiyoruz” ifadelerini kullandı.
Kentsel dönüşüm en kritik konu
Haluk Hasanoğlu, kentsel dönüşümün can güvenliği açısından Türkiye için en kritik bir konu olduğunu da hatırlattı. Hasanoğlu şunları söyledi:
“Çarpık yapılaşma gerçeğini yaşıyoruz. Kentsel dönüşüme bu açıdan bakmak lazım. Diğer taraftan sosyal donatılar ve altyapı olarak şehrin düzenli bir yapıya kavuşması lazım. Bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir adım attı. Yol haritası oluşturuldu. Geçmişte kentsel dönüşüm projelerle ilgili sıkıntılar yaşandı. Artık müteahhitlerin yükümlülükleri artırıldı. Yeni kanuna göre müteahhitler projeye başlamadan belediye ile ortak çalışma yapması, mutabık kalması zorunlu hale getirildi. Bakanlık da bu işin içerisinde olacak. Müteahhitlik noktasında bina tamamlanma sigortası yapması gerekecek, teminat vermesi gerekecek, o işi yapabileceğine dair müteahhitlik sınıflandırılmasına göre gücünü ispat etmesi gerekecek. Ayrıca yeni müteahhitlik yasasıyla müteahhitlere kentsel dönüşümde ancak gücünün yarısı kadar iş verilecek” dedi. Bakanlığın sıkı takibinde Bakanlık konutların yenilenmesi ve kentsel dönüşümle ilgili sıkı takipte olduğunu ve burada TOKİ’ye büyük ağırlık verildiğini dile getiren Hasanoğlu, “Bu işin insanların can güvenliği açısından fevkalade önemli” diye konuştu.
Hasanoğlu Şirketler Grubu olarak kentsel dönüşümle ilgili düşüne safhasında olduklarını, daha çok kendi arazileri üzerinde inşaat yapmayı tercih ettiklerini belirten Haluk Hasanoğlu, bugün arsa maliyetlerinde yüzde 25-30 bandının geçildiği takdirde o projeyi geliştirmenin zorlaştığını dile getirdi.
Faizler sektörü daraltıyor
Gayrimenkul sektöründeki darlığın en büyük sebebinin mevduat faizlerindeki yükseklik ve dövizdeki dalgalanma olduğunu söyleyen Hasanoğlu, “Bugün 1 milyon TL’yi vadeli bir hesaba yatırınca yüzde 20 faiz alıyorsunuz. 1 milyon TL’ye daire aldığınızda ise yıllık 60-70 bin lira kazanıyorsunuz. Bu durum gayrimenkul yatırımlarını zayıflatıyor” dedi.
Sedat Yılmaz-Analiz
News
