Geçen ay uygulanmaya başlanan gayrimenkul sertifikalarının kentsel dönüşüme hem finansman hem de hak sahiplerinin seçeneklerini artırmak açısında büyük katkı sağlayacağı uzmanların ortak görüşü. Bu konudaki ilk uygulama da kısa sürede hayata geçirilecek gibi görünüyor. Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin iştiraki olarak ilçedeki dev kentsel dönüşüm hamlesine önderlik eden GOPAŞ, gayrimenkul sertifikası çıkarmaya hazırlanıyor.
“Gayrimenkul sertifikasını ciddi bir hamle olarak görüyoruz”
GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projelerinde GOPAŞ ile birlikte proje yapan firmaların, GOPAŞ garantörlüğünde, gayrimenkul sertifikası çıkarabilme imkanına sahip olduğunu belirterek bu konuda çalışmalara başladıklarını açıkladı.
Gaziosmanpaşa’daki dev kentsel dönüşüm kapsamında GOPAŞ ile birlikte proje geliştiren firmalardan bu tür talepler aldıklarını ifade eden Zeyyat Gümüş, “Biz de bu gayrimenkul sertifikası hamlesini ciddi bir hamle olarak görüyoruz. Bu noktada müteahhitlerimizle birlikte, yeni bir şirket değil ama gayrimenkul sertifikası çıkarabilmek için bir altlık oluşturacak şekilde SPK’ya bildirilmek üzere bir altyapı hazırlıyoruz. Bu konunun hukuki altlığını birkaç firmayla çalışıyoruz. Birçok hukukçu ve yatırımcıyla oturup işin işleyiş şeması nasıl olacak, hangi aktöre hangi roller düşüyor, bunların hepsini irdeledik” dedi.
Kentsel dönüşümdeki ilk uygulama
Önümüzdeki dönemde birkaç firmayla gayrimenkul sertifikası çıkaracaklarını kaydeden Zeyyat Gümüş, “Böylece müteahhit finansmanı çözmüş olacak. Finansmanın faiz yükünden kurtulmuş olacak. Bununla birlikte vatandaş bu yatırımı yaparken istediği kadar metrekare alabilecek ve az hisseye sahip vatandaş daire değil Gayrimenkul Sertifikası alabilecek, isterse sonrasında daireye tamamlayabilecek, isterse inşaatın sonunda sertifikasını satabilecek.” diye konuştu.
Gayrimenkul sertifikalarının kentsel dönüşüm projelerini hızlandıracağına olan inancını da dile getiren Gümüş, “Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Emlak Konut GYO) aslında direkt olarak kentsel dönüşüm yapan kuruluşlar değil. TOKİ yapıyor ama o da belediyeler üzerinden bu işi yapmış oluyor. O yüzden gayrimenkul sertifikalarının kentsel dönüşümdeki ilk uygulamasını biz yapmış olacağız” açıklamasında bulundu.
Bu tür sertifikasal programların tamamını yakından takip ettiklerini ve konu hakkında bir çok seminere katıldıklarını anlatan Gümüş şunları söyledi:
“Sadece gayrimenkul sertifikası değil, otopark sertifikası diye bir uygulama var dünyada. Vatandaş kullanmadığı otoparkını sertifikalandırıp kiralayabilecek bu sertifikalar da ileride uygulanmaya başlayacak. Bu tür yeni gelişmeler konularında, Bakanlık, SPK ve belediyeler ne yapıyor, daha neler yapılabilir konularında sürekli kulağımız açık, bu tür yeniliklerin peşindeyiz.”
432 hektarlık dev dönüşüm
GOPAŞ’ın, Gaziosmanpaşa Belediyesi’ne bağlı ve yüzde 100 belediye sermayeli bir şirket olduğunu hatırlatan Zeyyat Gümüş, şirketin genel olarak belediye şirketlerin yapabildiği tüm faaliyetleri yapabileceğini ancak, birinci önceliğinin kentsel dönüşüm yapmak olduğunu vurguladı.
Gaziosmanpaşa’da Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Hasan Tahsin Usta’nın önderliğinde 13 kentsel dönüşüm bölgesinde 24 alt bölgede kentsel dönüşüm çalışması yaptıklarını anlatan Gümüş, şu bilgileri verdi:
“Gaziosmanpaşa bütününde ilçenin yüzde 37’sine denk gelen 432 hektarlık alan, riskli alan ilan edilmiş durumda. Bunların içinde, 5 bin 957 parsel, 10 bin 148 bina, 30 bin bağımsız birim bulunuyor. Bu riskli alan kararlarının bazıları, dava konusu oldu, Danıştay kararıyla iptal edilen yerler oldu. Ama bu iptal kararları, bizim kentsel dönüşümden vazgeçtiğimiz anlamına gelmez. Bazı yerleri tekrar bakanlığa başvurarak tekrar riskli alan ilan ettirdik. Tabii Bakanlık da ekim ayında çıkan yönetmelikle riskli alan kavramını dana kesin bir tanıma kavuşturdu. Buna göre alan içindeki binaların yüzde 65’i illegal yapıysa alan otomatik olarak riskli alan haline geliyor. Bizim bölgemizde de zaten bu tür yapılar yüzde 80’lerde olduğu için otomatik olarak riskli alan olmuş oluyor. Amacımız riskli alanları bir an önce riskli olmayan alanlara dönüştürmek.”
‘Bu yıl 5 projenin daha temelini atacağız’
Gaziosmanpaşa’daki dev kentsel dönüşüm kapsamında ilk olarak geçen yıl Bizim Ilgın İstanbul projesinin temelinin atıldığını hatırlatan Zeyyat Gümüş, geçtiğimiz günlerde de GOP Plevne’nin temelinin atıldığını ifade etti. Bu yıl içinde Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Hasan Tahsin Usta’nın gayretli çalışmalarıyla 5 yeni projenin daha temelini atmayı planladıklarını açıklayan Gümüş, “İlk temelleri Haziran’da atmayı öngörüyoruz. Kısacası Hazirandan itibaren yılsonuna kadar 5 bölgede daha temel atmış olacağız.
Bu projelerden dördünü, 3-4 ayrı firmayla Sarıgöl, Bağlarbaşı Mahallesi’nde yapacağız. Bunlardan birisini TOKİ yapacak. Beşincisi ise Tem Avrupa Konuları’nın hemen bitişiğinde, yaklaşık 600 konutluk bir proje olacak” dedi.
Şu ana kadar lanse edilen 2 projede, ruhsatı verilen toplam yaklaşık 1650 konut bulunduğunu, yılsonuna kadar temeli atılacak olan 5 projede ise yaklaşık 3 bin 500 konut olacağını anlatan Gümüş, “Yani 7 projede toplam yaklaşık 6 bin konut bulunacak. 13 bölgedeki 24 alt bölgede yapılacak konut sayısı ise toplam yaklaşık 40 bin olacağın öngörüyoruz” şeklinde konuştu.
Temeli atılan her projenin bölgede ciddi bir dinamik oluşturduğunu belirten Zeyyat Gümüş, “Vatandaş yaptığı anlaşmanın havada yapılan bir anlaşma olmadığını, belediyenin ve GOPAŞ’ın kendisine depreme dayanıklı yapıları bir an önce vereceğini görmüş oluyor. Tabii bu projelerin yaşam standardı çok yüksek. Bu projeler bölgeyi sosyal ve ekonomik olarak geliştirecek projeler” dedi.
‘Önceliğimiz hak sahiplerinin evleri’
Şu an çalışmaların devam ettiği 24 alt bölgedeki projelerin yüzde 80’inin 5 yıl içinde tamamlanacağını öngördüklerini ifade eden Zeyyat Gümüş, şöyle devam etti:
“Bu 18 alt bölgedeki bazı alalar çok büyük olduğu için, şirketlerin ekonomik gücünü, iş planlarını da düşünerek etaplamalar yapacağız. Ama bunu yaparken de önceliğimiz hak sahibi olacak. Sözleşme süresi içinde öncelikle hak sahiplerinin daireleri verilecek. Bu müteahhit için de önemli çünkü müteahhit bu hak sahiplerine kira ödüyor.”
‘8-10 kat değer artışı sağlanıyor’
Kentsel dönüşümün ardından, evleri dönüştürülen hak sahiplerinin ciddi anlamda değer artışı elde edeceklerini söyleyen Zeyyat Gümüş, “Vatandaşın dairesi yapacağımız bu projelerle ciddi anlamda değer kazanacak. Şu anda çalışmaları devam eden bölgelerde 2+1 bir dairenin fiyatı ortalama 80 – 100 bin TL iken, biz bu daireyi 500 – 600 bin TL’lik bir değere taşıyoruz. Bu değer 3+1 dairelerde 700 – 800 bin TL’ye çıkıyor. Yani biz vatandaşın evinin değerini 8 – 10’a katlayarak dönüşüm yapıyoruz.” diye konuştu. Gümüş, bundan daha önemli bir kazanç olarak da vatandaşların daha iyi yaşayacağı, depreme dayanıklı, hayatı kolaylaştıracak mekanlar ürettiklerini dile getirdi.
Aidatı düşürecek formül
Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm çalışmalarında hak sahibi vatandaşların haklarını korumaya azami oranda özen gösterdiklerini belirten Zeyyat Gümüş, bu vatandaşların kesinlikle başka bölgelere gitmesini istemediklerini anlattı. Hak sahibi vatandaşlar için en önemli sorunun ise evleri yenilendiğinde ortaya çıkacak yüksek site giderleri ve aidat olduğunu kaydeden Zeyyat Gümüş, şöyle devam etti:
“Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Hasan Tahsin Usta’nın talimatı ile yaptığımız projelerdeki ortak alan giderlerini öngörüp, hak sahiplerinin aidat giderlerini belli bir oranda düşürecek şekilde bir yapı oluşturup, bunu bir şekilde sübvanse etmeyi planlıyoruz. Henüz netleştirmedik ama bunun çalışmalarını yapıyoruz, hukuki altlığını hazırlamaya çalışıyoruz. Çünkü burada vatandaşın en büyük derdi ‘ne kadar aidat ödeyeceğim’. Bugün bir sitede, 3+1 daire için aidat miktarı 500 – 600 TL’yi buluyor. Bu miktarı benim buradaki vatandaşım ödeyemiyor.
Vatandaş buradaki dairesini 500 – 600 bin TL’ye satıp, Arnavutköy gibi bir yerde 2 daire alıp birinde oturup birinin kirasını almayı düşünebilir. Böyle düşünen çok insan var ve bunun ana sebebi aidatın fazla olması. Biz vatandaşa bunun çalışmasını yapacağımızı söylüyoruz.”
Duvarsız, atıksız, LEED sertifikalı siteler
GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, sadece dönüştürmek amacıyla değil, yaşanabilir, daha iyi konutlar üretmek amacıyla kentsel dönüşüm yapmayı amaçladıklarını vurguladı. Yapılan projelerde yeşil bina kriterlerini zorunlu tuttuklarını anlatan Gümüş, “LEED sertifikası zorunluluğumuz var. Kendi kendine atıklarını faydaya dönüştürebilecek bunalar yapmak istiyoruz. Atığımız olmasın istiyoruz” dedi. Sosyal olanaklardan peyzaj ve otoparka kadar bütün detayları yüksek standartlarda tasarladıklarını belirten Gümüş, “Mesela bizim her bir bağımsız bölüm için otopark şartımız var. Hatta müteahhitlere imar yönetmeliğinin üzerinde otoparklar yaptırıyoruz. Bu riskli alanlar içinde toplam 150 bin tane otopark öngörüyoruz” diye konuştu. Bununla birlikte yapılacak sitelerde duvar olmayacağını açıklayan gümüş şunları söyledi:
“Site mantığı güzel bir mantık ama bizim burada geleneksel bir de mahalle yapımız var. Bu yüzden biz yaptırdığımız projelere duvar koydurmuyoruz. Belki bir güvenliği, mahremiyeti olacak ama duvar olmayacak. İnsanlar bu projelerin içine girmek isterlerse girsinler. Mahalledeki etkileşimi devam ettirsinler istiyoruz. Amacımız bu, sonuca böyle gitmek istiyoruz ama bakalım yolda neler yaşayacağız? Zaten bizim bölgelerde eğim ve kot farkları var. Bir de duvar yaparsak kale gibi olur bizim sitelerimiz.”
‘Müteahhide sadece inşaat yapmak kalıyor’
Zeyyat Gümüş, GOPAŞ’ın vatandaşla müteahhit arasında, yarı kamu, yarı A.Ş. statüsünde bir firma olduğunu belirterek, şirketin sahip olduğu yetkilerle hem vatandaşı kolay ikna edebilme hem de projelerin onay, ruhsat gibi süreçlerini kolaylaştırma avantajı bulunduğunu ifade etti. Bunun da Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projelerinde çalışan müheahhitlere büyük avantaj sağladığını söyleyen Gümüş, “Kısacası burada yaptığımız müteahhit firmalarla güçlerimizi birleştirip, vatandaşın da haklarını koruyarak projeler üretmek,” dedi.
Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projesi yapan firmalara sundukları olanak ve kolaylıkları ise şöyle sıraladı:
“Gaziosmanpaşa İstanbul’un odak noktası, en merkezi ilçelerinden biri. Buradan İstanbul’un merkezi noktalarına 10 dakikada ulaşabiliyorsunuz. Biz müteahhitlere öncelikle böyle bir yerde proje yapma olanağı sunuyoruz. Bu iyi bir referanstır. Bu referansla dünya ölçeğinde, istediği yerde isteriği fuarda bu projeyi pazarlayabilir.
Ayrıca buraya geldiği zaman, burada kurulmuş bir model ve sistem var. Yeni bir arayış içine girmesine gerek yok. Vatandaş görüşmeleri, müteahhidin desteğiyle yürüyor. Bu konuda organizasyonu GOPAŞ yapıyor ve müşavirlik hizmeti sunuyor. Bizim buradaki vatandaş ve belediye süreçlerini yönetmemiz müteahhidin işini çok kolaylaştırıyor. Bunun yanında biz vatandaşa vereceğimiz daireye kadar projeyi tarif etmiş oluyoruz müteahhide. Ondan sonrası zaten çorap söküğü gibi geliyor. Yani işe başlarken işi yarısı bitmiş oluyor aslında. Çünkü o sadece inşaatını yapacak. Başka yapması gereken başka hiçbir şey yok.”
‘1/1000’lik planları projelerle eş zamanlı çalışıyoruz’
GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki bütün riskli alanların 1/5000’lik nazım imar planlarının tamamlandığını, bu alanların yaklaşık yarısının 1/1000’lik planlarının çıkartıldığını söyledi. Riskli alanların diğer yarısında ise henüz arazi verilerini bitirmek, proje verilerini çalışmak gibi çalışma gerektiğini dile getiren Gümüş, şöyle devam etti:
“Proje alanlarında 1/1000 planlar için acele etmiyoruz. Çünkü, biz bu alanlarda 1/1000’lik planları vaziyet planıyla birlikte çalışıyoruz. Biz burada 1/1000’likleri çıkarıp proje çalışmıyoruz. Önce projeyi çalışıyoruz vaziyetiyle beraber, dana sonra 1/1000’liği çıkarıyoruz. Böylelikle hem mimarın eli daha rahat olmuş oluyor, donatıları yine daha fizible, kullanılabilir alanlarda konumlandırıyoruz. Projeyi bu şekilde ruhsata bağlayarak imar planını da eş zamanlı olarak götürmek aslında çok doğru bir yöntem. Böylece proje ve imar planı birbirinin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde sonuca gitmiş oluyoruz.”
Kentsel dönüşümün hem hükümetin hem de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ana gündem konusu olduğunu belirten Gümüş “Bu nokta da ellerinden gelen teşviki, desteği gösteriyorlar. İmar planı, ihtiyaçları ve mevzuatı karşılayan bir imar planıysa, çok fazla zaman kaybetmeden 15 gün, en fazla bir ay içerisinde onaylanıyor” dedi.
Esra Özsümer/İndergi
News
zeyyat gümüş hemşerim başar linin devamini dileim inşaallah en yakın de bir ziyaret nasib olur