EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, büyük bir motivasyonla başlayan kentsel dönüşümde birçok nedenden dolayı istenen başarının sağlamadığını belirterek başarılı olan dönüşüm projesinin sınırlı kaldığını söyledi. Dönüşüm süreçlerindeki süre uzamalarının çoğunlukla anlaşmazlıklardan kaynaklandığını kaydeden Yazıcı, bu durumun yüksek miktarda zarara yol açtığını, yatırımcı ve hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi ve sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için yönetmelikte yapılan yeni düzenlemelerin ise sektörün önünü biraz açtığını dile getirdi.
Riskli alanda 15 dönüm şartı kalktı
Önceki yönetmelikte riskli alanlarda 15 bin metrekare sınırı olduğunu hatırlatan Cansel Turgut Yazıcı, yeni düzenleme ile bu sınırlamanın kalktığını ve artık 15 dönümün altındaki her adanın riskli alan kapsamına girebileceğini kaydetti. Böylece ada bazlı ada bazlı dönüşümün önünün açıldığını vurgulayan Yazıcı “Tamamen yapılaşması bozuk alanlar ve yapılaşma bütünlüğünün yüzde 65’i bozuk alanlar riskli alan ilan edilebilecek. Riskli alanlarda bahsi geçen yüzde 65’in sağlanabilmesi için sadece bina sayısına bakılacak. Bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bakılmayacak” dedi.
Kira yardım süresi uzadı
Yeni düzenlemenin neredeyse Türkiye’nin neredeyse tamamını riskli alan kapsamına sokacağına dikkat çeken Yazıcı, artık tarihi yapılarda bile risk tespiti yapılabileceğini söyledi. Ancak bu konuda Anıtlar ve Koruma Kurulu’ndan onay alınması gerektiğini hatırlatan Yazıcı, riskli alanlarda ve riskli yapılarda 18 ay olan kira yardımı süresinin de riskli alanlarda 36 aya çıkartıldığını ifade etti.
Bina yıkılmadan açık artırma yapılabilecek
Yeni yönetmelik sayesinde apartmanlarda karar almaların kolaylaşmasını ümit ettiklerini söyleyen Yazıcı şöyle devam etti:
“Riskli yapıların dönüşümü söz konusu olduğunda üçte iki ya da üçte birlerle ilgili sıkıntılar vardı. Eski düzenlemede binanın üçte iki kararı aldıktan sonra, üçte ikiden geri kalanların payının satışı noktasında bina yıkılmadan açık artırmaya gidilemiyordu. Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği ile bina yıkılmadan açık arttırma yapılabilecek. Üçte birin açık arttırma ile satışına sadece üçte iki girebilecek. Üçte ikiden alıcı çıkmazsa sadece müteahhit veya Bakanlık satın alabilecek.”
Binaların yıkımı hızlanacak
Eski uygulamada belediyelerin yıkım süreleri dolmuş binaları anlaşmaya varılamadıysa yıkamadıklarını belirten Yazıcı, yeni kentsel dönüşüm yasasına göre artık binaların yıkılması şartı koşulduğunu ifade etti. Yazıcı, Bakanlığın 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinin dolmasını yeterli kabul ettiğini ve bu sürenin sonunda belediyelere iki aylık denetim süresi verdiğini belirtiyor. Bu sürenin sonunda eğer bina yıkılmamışsa zorunlu yıkım şartı getirildiğini kaydeden Yazıcı, kolluk kuvvetlerinin riskli yapılarda riskli yapı tespiti yaptırmayanlara ve tahliye olmayanlara karşı kullanılacağını dile getiriyor.
Söz konusu yasal değişiklik hakkında Yazıcı şunları söyledi:
“Yeni düzenlemenin kentsel dönüşüm sürecinde tıkanmayı engellemesi ve binalardaki maliklerin daha hızlı hareket etmeye motive edeceğini düşünüyoruz. Ayrıca artık vatandaşlar da riskli alan başvurusu yapabilecek. Üçte iki sağlandığında özel sektör de doğrudan Bakanlığa başvurabilecek. Buradaki soru bu konuda yetki kimde olacak sorusudur. Yetki şimdilik Bakanlıkta görünüyor.”
Kiracıya bildirim şart
Yazıcı, kentsel dönüşümde kiracıların yaşadığı mağduriyetlerin de önüne geçilebilmesi için yeni yönetmelikte eğer 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinde kiracıya bildirimde bulunulmamışsa, belediyelerin zorunlu olarak bu süreleri kiracıya bildirim yapılan günü baz alarak yeniden başlatacağını, bu gerekçeyle mal sahipleri kiracılarını yasal süre içinde uyarmadıkları takdirde yasal sürenin yeniden başlatılacağını kaydetti.
Kentsel dönüşüm sürecini uzatan bir diğer konunun ise mirasçıların yaşadığı problemler veya vefat edip mirasçısı olmayan kişilerden kaynaklandığı ifade eden Yazıcı, mahkemelere intikal eden bu sorunların süreci çok uzattığını, yeni yönetmeliğe göre ise mirasçılık belgesini Bakanlığın çıkaracağını, mirasçı yoksa kayyumu Bakanlığın atayacağını veya ölen son kişi yerine tüm işlemleri Bakanlık yerine getireceğini belirtti.
Satıştan sonra alan kişinin imzaladığı sözleşmeyi iptal ettirebildiğini hatırlatan Yazıcı, bu durumlarda alan kişi satış sözleşmesini iptal ettiğinde satış sürecinin tekrar başlatılmayacağını ve sonraki ilk yüksek teklifi verene devredileceğini kaydetti. Sonrakilerde de aynı sorun yaşandığında Bakanlığın devralacağını söyleyen Yazıcı, bu değişimin de mal sahiplerini dönüşüme motive eden bir etken olduğunu belirtti.
2017 kentsel dönüşümle hareketlenecek
Yeni düzenlemedeki riskli alan ve imar durumları hakkında ise Yazıcı şunları kaydediyor söyledi:
“Riskli alan ilanı için rakamsal verilere dayanan bir fizibilite raporunun olması gerekiyor. Bölgenin yenilenmesi için finansal uygunluk aranacak. Bakanlığın kendisinin yıkıp yapma imkanı olmadığı için finansal uygunluk gerekiyor. Bunun sağlanabilmesi için birtakım imarsal iyileştirmeler yapılabilecek. Bu durumlarda üst ölçekli planlara uygun olarak hazırlanacak 1/5000 ve 1/1000’lik planlar aynı anda yapılıp fizibilite raporu ile birlikte teklif edilecek. Görünen o ki yapılan bu değişiklik hem mal sahipleri hem de geliştirici olarak yola çıkan kişileri daha hızlı hareket etmeye ve oyalamalardan daha uzak bir mevzuata sevk ediyor.
Bu değişikliklerle kör topal doğan Kentsel Dönüşüm Mevzuatı’nın elinin yüzünün ciddi şekilde düzeltildiğini söyleyebiliriz. Gerisi serbest piyasa koşullarına, hak sahipleri ve geliştiricilerin becerisine kalıyor. Dolayısıyla 2017 yılı kentsel dönüşümde bir miktar rahatlayacağımız, sektörün kentsel dönüşümle hareketleneceği bir yıl olabilir. Aslında işin özünde kentsel dönüşüm bugüne kadar yanlış yorumlanıp algılanmıştı. Yeni düzenleme biraz daha sağlıklı. Ancak yine de vatandaşın yeterliliği şüpheli çantacı müteahhitlerden uzak durmasını tavsiye ediyorum. Daha azını alın, ama doğru firma ile çalışın. Üzülen siz olmayın diyorum.”
News
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL