Boğazda evim olsun diyorsanız

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Boğaz‘ın en güzel semtlerinden Beylerbeyi ve Çengelköy’de konut fiyatları yüzde 30 civarında geriledi. Bölgede 100’e yakın yalı, yalı dairesi ve müstakil ev satılık.

Boğazda evim olsa…

Tarih kokan sokakları, asırlık çınarları, ahşap evleri, sarayları, yalıları… Beylerbeyi ve Çengelköy, Boğaz’a konuşlanmış en güzel semtlerden ikisi. Üsküdar ilçesine bağlı olan semtler, son yıllarda açılan restoran ve kafeleriyle çok popüler. Bir dönem ünlü televizyon dizilerine ev sahipliği yapmış olan Beylerbeyi-Çengelköy, özellikle hafta sonları ziyaretçi akınına uğruyor.

Tarihçesi

Boğaz’daki iki komşu Beylerbeyi: Kuzguncuk’la Çengelköy arasında kalan semtin Bizans döneminde İstavroz Bahçeleri olarak anılan yeşil bir bölgeydi. Bu ad Osmanlı’da da kullanıldı. Bugünkü adını Osmanlıda Üçüncü Murat’ın Beylerbeyi Miralem Mehmet Paşa’nın yalısı bulunması vesilesiyle aldı.

Çengelköy: Beylerbeyi ile Vaniköy arasında kalan semtin adı üzerinde çeşitli söylentiler var. Eskiden gemi çapaları bu köyde yapıldığı için isminin böyle anıldığı söyleniyor. Başka bir kaynakta ise, Kaptan-ı Derya Çengeloğlu Tahir Paşa’nın burada bir cami inşa ettirdiği; daha sonrasında bölgenin Çengelköy olarak anılmaya başlandığı belirtiliyor. Bu semtteki Hünkâr Köşkü’ne Çengelköy Kasrı da deniyor.

Durumu ne?

Semtin sahil kesimi ve sırtlarındaki evlerin pek çoğu, deniz gören lüks konutlardan oluşuyor. Semtin iç kesimlerindeki sırt bölgelerinde ise tapusu olmayan çok sayıda bina bulunuyor. Semtte çok sayıda satılık yalı ve yalı dairesi var; yine çok sayıda lüks konut birkaç yıldır emlakçıların portföyünde yeni sahiplerini bekliyor.

Semtteki emlakçılar bu durumun nedenini, yalı dairelerinin genellikle bakımsız olması, hafta sonu trafik yoğunluğu ve binalarda otopark için yer bulunmaması olarak açıklıyorlar.

Evler eski, yollar dar

Beylerbeyi eski yerleşim yeri olduğun dan sahil kesiminde yeni yapılaşmaya izin yok. Satılık manzaralı dairelerin fiyatları oldukça yüksek. Çengelköy RE/MAX Bulvar Broker’ı Birol Ersoy, “Beylerbeyi ve Çengelköy merkezinde kiralık dairelerin sayısı çok az. Ancak sahil kesiminden çıkıp sırt bölgelere gittiğimiz zaman kiralık dairelere rastlıyoruz” diyor ve kiralık daire fiyatlarının 2 bin ile 20 bin TL arasında değiştiğini söylüyor.

Sahil bölgesinde iki yıldır satışı yapılamayan yalı ve daireler bulunduğu bilgisini veren Ersoy’a göre, bunun birinci nedeni fiyatların yüksek olması, ikinci neden ise evlerin eski oluşu. Evlere bakım yapmak istendiğinde ise Koruma Kurulu gibi mercilerden izin alınması gerekiyor. Bu da oldukça uzun ve meşakkatli bir süreç. Ersoy, bunun da satışları olumsuz etkilediğini söylüyor.

Ersoy, yol güzergahı ile trafik ve otopark sorunları hakkında ise şunları söylüyor: “Sahil hattında, sabah iş saati ve akşam dönüş saatlerinde trafik yoğunluğu çok fazla. Bunun yanı sıra park sorunu, bazı yolların oldukça dar ve yokuşlu oluşu da iç kısımlardaki dairelerin satılmasını engelleyen faktörlerin başında geliyor. Beylerbeyi ve Çengelköy sırtlarında yapılan site ve müstakil dairelerde park sorunu yok. Bizim elimizde şu anda bu bölgede satılmayı bekleyen 50 daire mevcut. Yeni yapılaşma Çengelköy bölgesinde olduğundan satılık daireler Beylerbeyimden daha fazla. Deniz ulaşımından daha iyi şekilde yararlanılabilmesi için projelerin geliştirilmesi lazım. Bölgede ön görünümde olmayan izinsiz ve eski yapıların bir an önce kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor.”

Daireler 1 milyon TL’ye kadar çıkıyor

Beylerbeyi’ndeki Atilla Doğan Gayrimenkul Danışmanlık firması uzun yıllardır bölgede faaliyet gösteriyor. Firma sahibi Atilla Doğan, bölgedeki satışların azalmasını, Boğaziçi İmar Kanunu’na bağlıyor. “Kanun gereği bölgede 1982 sonrasında yapı mevcut olmadığından, eski gayrimenkullere olan ilgi ve alaka çok fazla değil” diyen Doğan, özellikle Boğaz manzaralı ve tarihi eser yenilemesindeki konutların satılık olduğuna dikkat çekiyor. Doğan’a göre Beylerbeyi ve Çengelköy’de bu nitelikte 100’e yakın gayrimenkul satılmayı bekliyor.

100 metrekarelik dairenin fiyatı 1 milyon TL’ye kadar çıkıyor

Doğan, “Dairelerin satılmamasındaki en büyük etken fiyatın, alıcılara pahalı gelmesi. Bazı evler için mal sahipleri rayiç bedellerinin iki hatta üç katını isteyebiliyor” diye anlatıyor. Bölgede Boğaz gören 100 metrekarelik dairelerin satış fiyatları 600 bin ile 1 milyon TL arasında değişiyor. Firmanın portföyünde satılık ve kiralık olmak üzere 20 konut mevcut. Diğer emlakçılar gibi bölgedeki en büyük sorunu otoparka uygun alanların olmaması olarak gösteren Doğan, bu sorunun çözüme kavuşmasının çok zor olduğunu vurguluyor.

Doğan sözlerini şöyle tamamlıyor: “Bölgeye deniz ulaşımı, köprüler, metrobüs ve araçla ulaşım oldukça kolay. Kadıköy ve Taksim’e aynı sürede ulaşılıyor. Sahile yakın projelerin yapılması taraftarıyım ancak arsa fiyatlarının yüksekliğinden dolayı zor olacaktır. Arz-talep dengesi açısından, otopark, havuz ve yeni bina isteği öncelikli.”

“Fiyatlar yüzde 50 düştü”

Yalıboyu Gayrimenkul firma sahibi Fatih Dursun Baş, Beylerbeyi ve Çengelköy sahil hattının yalılarıyla meşhur olduğunu söyleyerek sözlerine başlıyor. Baş, bölgede yaklaşık 40 müstakil yalı ve bir o kadar da yalı dairesinin satılık olduğu bilgisini veriyor ve “Bölgedeki yalıların fiyatı konumuna göre 10 milyon dolardan başlıyor 150 milyon dolara kadar çıkıyordu. Geçmiş dönemlerde teklifler emlakçılar yoluyla alıcıya gönderilirdi. Bu daireler ve yalılar, kıymetini bilen alıcılara satılırdı. Şimdi fiyatlar nerdeyse yüzde 50 düştü.”

UZMANLARI NE DİYOR?

Gökhan TAŞ/ Era Real Estate Türkiye Kıbrıs Ülke Başkanı
“Çengelköy’de çok fazla satılık ev var”

Beylerbeyi Bölgesi İstanbul’un en eski semtlerinde nve Boğaz hattında olması nedeniyle en özel yerlerden biri. Semtte halen 200’e yakın satılık gayrimenkul bulunuyor. Kiralık ev sayısı diğer dönemlere göre arttı. Bölgede 100’ün üzerinde kiralık daire mevcut. Fiyatları ise 3 bin ile 100 bin TL arasında değişiyor. Beylerbeyinde çok sayıda yalı ve köşk var. Türkiye’nin en değerli bazı gayrimenkullerinin satışları burada gerçekleşiyor. Seçim dönemi nedeniyle değerli gayrimenkul satışları durdu; fakat önümüzdeki dönemlerde işlemlerin hızlanacağını düşünüyoruz.

Konutların değerleri lokasyona ve gayrimenkulün özelliklerine göre değişebiliyor. Boğaz manzarası, havuz gibi özellikler fiyatı çok etkiliyor. Ortalama satış fiyatları 1 milyon TL ile 50 milyon TL arasında değişiyor. Bazı yalılara ise değer dahi biçilemiyor. Bölgedeki değerli gayrimenkullerin bir özelliği de bahçeli olmaları. Çoğu sitede bahçeye ve otoparka önem veriliyor. Şu an Beylerbeyi’nden ziyade Çengelköy’de çok sayıda satılık ev bulunuyor.

Sühran ARAS / Lüks Konut Uzmanı
“60 yalı ve 40 yalı dairesi satışta”

Çengelköy’ün özelliklerinden biri bölgenin sırtlarına doğru düzensiz ve kaçak yapıların çok yaygın olması. Ancak kıyıya yakın ve manzaralı tepelerde lüks konutları görmek mümkün.
İstanbul’un çoğu yerinde olduğu gibi karmaşık bir sosyoekonomik düzen oluşmuş. Üst gelir grubu ile alt gelir grubu birbirlerine çok yakın mesafelerde ancak hiç karşılaşmaksızın yaşamlarına devam ediyorlar. Lüks konut uzmanı Sühran Aras, İstanbul’un en güzel yerlerinden biri olmasına rağmen bölgenin günümüzde sıkışmışlık hissinden kurtulamadığını söyleyerek sözlerine başlıyor. Eski yapı stokunun yeni yapılara dönüştürülmesinin bölgedeki tarihi dokunun kaybolmasına neden olduğuna dikkat çeken Aras, “Bu durum başta tercih edilse de şimdilerde dezavantaja dönüşmüş durumda” diyor.

Bölgenin en büyük sorununun trafik ve yoğun insan kalabalığı olduğunu, bu durumun yaz kış devam ettiğini söyleyen Aras, bu durumun insanları bölgeden uzaklaştırdığını vurguluyor. “İnsanların gayrimenkul tercihlerinin de değiştiğini düşünürsek, alıcılar artık çok yüksek fiyatlı Boğaz manzaralı evler yerine, daha konforlu, güvenli, trafik sorunu nispeten az olan yerleri tercih ediyor” diyen Aras, miras ve ekonomik nedenlerle şu anda Boğaz’da 60’a yakın yalı ve 40’a yakın yalı dairesinin mevcut olduğu bilgisini paylaşıyor.

Boğaziçi yalılarının ve köşklerinin son dönemlerde yabancı yatırımcıların daha çok ilgisini çekiyor. Anadolu Yakası’nın en kıymetli yalılarının Kandilli, Vaniköy ve Anadolu Hisarı bulunduğunu, Beylerbeyi-Çengelköy hattının ise lokasyondan kaynaklı olarak daha az tercih edildiğini söyleyen Araş, bunun fiyatları etkilediğini belirtiyor. Araş, satılık yalı fiyatlarının 15 milyon ile 190 milyon TL arasında seyrettiği bilgisini paylaşıyor.

Can Erenberk
Yalıların metrekaresi 80 bin TL ile 220 bin TL arasında

Beylerbeyi-Çengelköy’e Cemil Molla Köşkü ile Kuleli Kaymak Mustafa Paşa Camii arasında kalan bölge olarak bakabiliriz. Geçtiğimiz yılın haziran ayı ile karşılaştırmak gerekirsek, son bir yılda konutlarda yüzde 32 gibi bir fiyat düşüşü söz konusu. Bölge, en son aralık-ocak döneminde en dip noktayı görmüştü. O günden bu yana yatay sayılabilecek, çok az yükseliş ile devam ediyor. İki yıl öncesi ile karşılaştıracak olursak yüzde 10.72 civarında bir düşüşün olduğunu söyleyebiliriz. Bu semtlerde üst seviyedeki ortalama konut metrekare fiyatları 12 bin 500 ile 30 bin TL arasında seyrederken, yalı dairelerinde 28 bin ile 100 bin TL, yalılarda ise 80 bin ile 220 bin TL bandına seyrediyor. Bölge mülklerinde yılsonuna kadar TL bazında yüzde 5-6 civarında bir yükseliş beklenebilir.

Ayşegül Küçükkurt Zor-Para