3. Havalimanı Projesi, İstanbul’da son yıllara konu olmuş Mega projeler arasında, Cumhuriyet tarihinin en yüksek ihale bedeli ile ülke tarihinin en büyük yatırımı olarak gündeme gelmiştir. Büyüklüğünün mekânsal düzlemde karşılığı ise 76,5 km2’lik proje alanı, geniş bir alanı etkiliyor olması ve taşınmazların piyasa satış fiyatlarını önemli ölçüde yükseltmesi şeklindedir.
3. Havalimanı Projesi’nin inşa edileceğinin sinyalleri hükümet yetkililerince erken bir tarih olan, 2005 yılında verilmiş, 2012 yılında ise yer seçimi bildirilmiştir. Projenin ihalesi 3 Mayıs 2013 tarihinde yapılmıştır. İhale, 22 milyar 152 milyon Euro ile bir ortak girişim grubu tarafından alınmıştır. Projenin finansmanı ile ilgili en güncel bilgi ise 2015 Ekim’de, finansmanın %70-75’inin devlet bankalarınca karşılanması olmuştur.
Projenin Hukuki Süreci
Şu an havalimanı projesi, 05.06.2014 tarihinde onaylanıp ve 17.06.2014 tarihinde askıya çıkartılan “3. Havalimanı Projesine ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olarak yapılmaktadır. . Projenin inşaatı, Haziran 2014 tarihinde başlamış, 2015 yılsonu itibariyle işi üstlenen firmanın verilerine göre %15’i tamamlanmıştır.
Projeye ilişkin erken hukuki durumun özeti sıralanacak olursa: 13 Ağustos 2012’de Resmi Gazete’de yayınlanan Bakanlar Kurulu kararıyla “afet riski” gerekçesiyle havalimanı sınırlarını da barındıran alan “Rezerv Alan” ilan edilerek, acele kamulaştırma kararı alınmıştı. Projenin ÇED süreci bunu takiben 2013 yılı Mart ayında başladı. ÇED raporu sonuçlanması öncesinde, 3 Mayıs 2013 tarihinde ihale yapılmıştı. İhaleyi takiben ÇED olumlu raporu ÇSB tarafından verildi. İstanbul 4. İdare Mahkemesi ÇED olumlu raporu hakkında 21 Ocak 2014’te yürütmeyi durdurma kararı almış, ardından 11 Mart’ta Bölge İdare Mahkemesi’nce durdurma kararı kaldırılmıştı. 7 Haziran 2014 tarihinde de 3. havalimanının temel atma töreni yapıldı. Nazım imar planının askıya çıkma tarihi de sonrasında 17 Haziran 2014’te gerçekleşmişti.
Projenin Teknik/Mimari Detayları
Proje ihalesi, Tasarla – Yap – Finanse Et – İşlet modeliyle, 25 yıl işletme süresi ile alınmıştır. 76,5 km2 lik yayılım alanı (çekirdek alan yaklaşık 3.500 hektar) baz alındığında Dammam Kral Fahd Havalimanı ve üç ABD havalimanı’ndan sonra dünya’nın beşinci büyük havalimanı olacağı öngörülmektedir. Projede, 4 adet apron ve 16 adet taksi yolu, toplam yaklaşık olarak 1.500.000 m2 kapalı alanlı, 4 adet iç ve dış hatlar terminal binaları, 85 metre yüksekliği bulunan 3 adet Teknik Blok ve Hava Trafik Kontrol Kulesi ve 8 adet Apron Gözetleme Kulesi, DHMİ hizmet binası, ile diğer teknik yapılar yer almaktadır.
3. Havalimanı Projesine ilişkin hazırlanan 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı, 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname 2(ç) ve 7(k) hükümleri, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 3194 Sayılı İmar Kanununun 9. Maddesi uyarınca Bakanlık Makamının 05.06.2014 tarih ve 8917 sayılı Olur’u ile re’sen onaylanmıştır.
(Kaynak: http://megaprojeleristanbul.com/#3-havalimani Erişim Tarihi: 15.04.2016)
Toplam inşaat alanı 52.210.000 m2 olarak telaffuz edilirken kazı ve dolgu çalışmaları yaklaşık olarak 939 milyon m3 seviyesindedir. Havalimanı için yolcu biniş köprüsü kapasitesi 165; uçak kapasitesi için 500 olarak ifade edilmiştir. Projenin açılış tarihi, İGA (İstanbul Grand Airport) CEO’su Yusuf Akçayoğlu tarafından 2018 Şubat olarak açıklanmıştır. Toplam 4 etapta tamamlanması planlanan havalimanı projesi için, hali hazırda 12.000 işçinin çalıştığı ve bu rakamın 30.000 kişiye çıkarılacağı ifade edilmektedir. Projenin mimarlığı ise Nordic Office of Architecture önderliğinde, İngiliz Grimshaw Architects, Haptic Architech, Arup Associates olmak üzere 4 mimarlık şirketince üstlenilmiştir.
Olumsuz Doğal Koşullar Işığında
Uçuş kapasitesi ve havalimanının ihtiyaç olup olmaması konusunda, farklı yaklaşımlar bulunmaktadır. En çok konuşulan iddialardan biri de Atatürk Havalimanı ile 3. Havalimanı’nın uçuş güzergahları nedeniyle kesişmesi nedeniyle Atatürk Havalimanı’nın aktivasyonunu kaybedebileceği yönündedir. Proje halindeki havalimanının faaliyete geçmesi ile iniş ve kalkış yapan uçakların, kuş göçü güzergahında olması nedeniyle uçaklar için risk oluşturacağı görüşü önemli görülen konular arasındadır. Kuş göçünün zamanla değişeceği yönünde yüklenici firmadan açıklamalar gelse de sonuç olarak kuş göçünün uçuşlara olumsuz etki edeceği bir zaman dilimi olacaktır.
Transit havalimanı olması planlanan 3. Havalimanı’nın, batıdan gelen uçuşlar için, kuzey yönden şiddetli rüzgarın varlığı nedeniyle havalimanına karadan yaklaşılması gerekebileceği uzmanlar tarafından beyan edilmektedir. Bu koşullarda Bulgar Hava sahasında alçalma gereksiniminin doğacağı ve dolayısıyla projenin “transit havalimanı” olabilmesi için –uçak şirketlerince tercih edilebilirliğinin düşüklüğüne paralel olarak – dezavantaj olarak yorumlanmaktadır.
3. Havalimanı Projesi’nin Genel Etki Değerlendirmesi
3. Havalimanı Projesi, yıllardır imar planları ile sınırlanan kentin kuzey yönde büyümesini sağlayacak projeler arasındadır. Bu anlamda 3. Köprü ile gayrimenkul sektörüne etkisi yönünden önemli benzerlikler göstermektedir. Kuzey Marmara Otoyolu, Kanal İstanbul, 3. Havalimanı ve 3. Boğaz Köprüsü projeleri, birbirini kuzeyde gayrimenkul sektörü için çekim bölgeleri yaratması açısından benzerlik göstermekte, birbirini tamamlayıcı niteliktedir.
Ağaçlık alan ya da tarım amaçlı kullanılabilecek taşınmazların imarlı arsa potansiyeline dönüşmesinden başlayarak tüm taşınmaz tipleri için İstanbul’un kuzeyinde satış fiyatlarında yükselme gerçekleşmektedir. 2. Köprü ile Ümraniye’nin var olma sürecinde yaşandığı gibi, havalimanı kentinin var olma sürecine ve bağlantı yolları çevresinde yapılaşmanın oluşması beklentiler arasında yer almaktadır. Önemli yatırımlar ile doğu-batı aksındaki ulaşımda yer yer kırılmalar oluşturan raylı sistem-metrobüs marmaray gibi modern ulaşım projelerinin halen hakim aksı şehrin uzanış yönü olan doğu-batı aksıdır. Şehrin, hali hazırda güneydeki varlığı ile kuzeydeki projelerin hayata geçirilmeye başlaması ile doğu batı aksına kuzey güney aksı eşlik edebilecektir.
Havalimanının etki alanı olarak sayılabilecek bölgelerde değer artışı olduğunu emlak piyasası üzerinden net bir şekilde anlamak mümkündür. İstanbul’da yatırım tercihlerinin önemli bir kısmını oluşturan gayrimenkul yatırımları ve lokomotif sektör olan inşaat sektörü için hem açık bir “yatırım limanı” hem de -İstanbul’un önceki deneyimlerine göre- olanca kısa sürede kuzey yönde büyümeyi sağlaması bakımından deneysel olacaktır. Göç yıllarına denk düşen arazilerin imar yapılaşma ile uyumsuz olarak yapılaşması süreci gözlemlenmiştir. Söz konusu “kentleşme” , şehrin Maltepe, Sarıyer gibi çok çeşitli ilçelerine dağılmış vaziyette, prestijden uzak şekilde gerçekleşmiştir. 3. Havalimanı projesi ise prestiji nedeniyle birçok yatırımcının arsa ve arazi edindiği bir bölge konumundadır. Bu anlamda bu bölgedeki kentleşmenin deneyimsiz olduğumuz bir karakteri olacağı söylenebilir.
3. Havalimanı Projesi’nin Gayrimenkul Piyasasına Etkisi
İstanbul’un kuzeyinde, özellikle yapılaşmaya açık olmayan tarımsal nitelikli alanlar için satış fiyatlarında yüksek artışlar yaşanmıştır. Havalimanı projesininden öncelikli olarak etkilenen bölgeler; Yeniköy, Tayakadın, Çatalca, Kemerburgaz, Boyalık, Baklalı, Durusu, İmrahor, Pelikli, Kartepe, Arnavutköy olduğu görüşü hakimdir.
Gayrimenkul piyasanın nasıl etkilendiğine gelecek olursak; genel ortalama artış oranının son 2-3 yıl için %80 dolaylarında olduğunu söyleyebiliriz. En fazla artış imara açık olmayan araziler için gerçekleşmiştir. Araziler için ağırlıklı asgari birim satış fiyatının, 80.-TL/m2 seviyelerinden son 3 yıl içinde 500.-TL/m2 seviyelerine ulaştığı görülmektedir.
Poyrazköy ve Yeniköy için son 3-4 yıl içinde ortalama 100.-TL/m2 seviyelerindeki birim satış fiyatı, ortalama 450.-TL ile 1.000.-TL/m2 bandına ulaşmıştır.
Karaburun: İstanbul’luların ve çevre illerin hali hazırda günü birlik tatil ve yazlık olarak tercih ettiği tatil mekanlarından biri durumundadır. Proje ile özellikle İstanbul ile ulaşımın kolaylaşması ile bölgenin nüfus çekeceği buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında artışın yaşanacağı beklenebilir. Bölgedeki arazi birim fiyatları 4 yıl öncesine göre %300 oranında artış göstererek müstakil parseller için 900-1.200.-TL/m2 seviyelerine ulaşmış durumdadır. Hisseli parseller için ise birim fiyat bandı 400-600.-TL/m2 bandında seyretmektedir. Ancak son 2 yıl için artış %80 seviyesindedir diyebiliriz.
Göktürk: İstanbul’un en prestijli yeni yerleşim bölgelerinden olan Göktürk için de fiyat artışı 1/3 seviyelerini aşmıştır. Şehirden uzak lüks konutlar ile karakterize bir kent için havalimanı ve çevresinde oluşacak ticari alanlar ile yeni ilişkilerin kurulabileceği düşünülmektedir.
Arnavutköy: Son 3-4 yılda konut birim satış fiyatları yaklaşık olarak 2 katına yükselmiştir. Enflasyona bağlı olarak %50 artış olması normal kabul edilebilirken enflasyondan arındırılmış arazi değeri ise 1/3 seviyesinde olduğu anlaşılmaktadır. Sonuç olarak konut satış fiyatlarının m2 başına 1.500.-TL ile 2.500.-TL bandında değiştiğini söyleyebiliyoruz.
Ağaçlı: 3-4 yıl önce 250.-TL/m2 seviyelerinde olan tarla birim satış değerinin yaklaşık 3 katına çıktığı gözlemlenmiştir. Bölgede mevcutta 200.-TL/m2 birim satış değeri, asgari satış fiyatıdır.
Tayakadın: Arazilerin birim fiyat aralığının imar ve yapılaşma koşullarına göre değiştiği bilgisi edinilmiştir. 300-3.000.-TL/m2 fiyat bandının olduğu bilgisi edinilmiştir. Ancak yine de ağırlıklı olarak 600.-TL/m2 birim fiyat seviyesini geçmediğini söyleyebiliriz. Tayakadın en çok etkilenen bölgeler arasında başta gelmektedir. Bu durum etkisiyle fiyat bandı açıktır diyebiliriz. Bölge için son 1,5 yıl içinde artışın yüksek seviyelere ulaştığını öğrenmiş bulunuyoruz. Ancak genellikle son 1 yıldaki ağırlıklı artış ortalamasının %50 olduğunu söylemek mümkündür.
İmrahor: Arazi satış birim fiyat aralığı ortalama olarak 300-750.-TL/m2 dolaylarındadır.
Yassıören: Arazi satış birim fiyat aralığı ortalama olarak 120-300.-TL/m2 seviyelerindedir.
3. Havalimanı Projesi’ne bağlı olarak gerçekleşen gayrimenkul satış fiyatlarındaki artışın en fazla yaşandığı zaman diliminin, projenin konumunun açıklandığı 2012 yılından sonraki 1 yıl içinde gerçekleştiği görülmektedir. Bu durum, projenin uzun sürecek olması, arsa spekülasyonları ile son 3 yılda talebin azalması, büyük yatırımcıların ise ağırlıklı olarak ilk 1 yıl içinde yatırımlarını gerçekleştirmiş olmalarından kaynaklanıyor olabilir.
Büyükşehir belediyesi tarafından belirlenen, 2019 yılı ve sonrası tamamlanması beklenen raylı sistemler ile havalimanı bölgesine ulaşım sağlanacaktır. Ayrıca havalimanına bağlanan hızlı tren projeleri mevcuttur. Bölgeye yapılacak metro yatırımları, 2019 yılında tamamlanması öngörülen, Gayrettepe – Hasdal – Kemerburgaz – Göktürk – Işıklar – 3. Havalimanı istasyonlarından oluşacağı belirlenmiş Gayrettepe-Kemerburgaz-Havalimanı Raylı Sistem Hattı ve 2019 sonrasında tamamlanması öngörülen Halkalı – Tema – Olimpiyat – Kayaşehir Merkez – Taşoluk – Arnavutköy Merkez – 3. Havalimanı Havalimanı istasyonlarından oluşacağı belirlenmiş Halkalı – Arnavutköy – 3. Havalimanı Raylı Sistem Hattıdır. Hızlı tren yatırımları ise havalimanını, doğuda 3. Boğaz Köprüsü ile batıda Edirne istikameti ile bağlayacak şekilde belirlenmiştir. Raylı sistem güzergâhlarının, gayrimenkul piyasasında etkili olacağı, raylı sistem istasyonlarının bulunduğu bölgelerde havalimanı projesi kaynaklı fiyat artışı dışında, faaliyete geçiş tarihlerine paralel olarak ikinci önemli bir artış yaşanacağı düşünülmektedir.
2019 ve sonrası için belirlenen güzergahlar ana hatları ile 4 yöne uzanıyor. 3. Havalimanı, batı yönde 3. Boğaz Köprüsü ile, güney yönde Kemerburgaz ve onu takiben Gayrettepe ile, güneybatı yönde Arnavutköy ile, batı yönde ise Edirne istikametinde.
Yatırımcılar arasında, özellikle Arap ülkelerinden gelen yabancı firmalar bulunurken ağırlığın yerli yatırımcılardan oluştuğu söylenebilmektedir. Yabancı yatırımcıların önümüzdeki yıllarda bölgede görünür olacağı tahmin edilmektedir.
Havalimanı ve kuzeyde yerleşimin gelişim gösterdiği aşamada ulaşımın kolaylaşması ile İstanbul’un kuzeyinde geniş bir alanda günü birlik konaklama tesisleri, oteller, rekreatif alanların varlık göstereceği beklenmektedir. Şehrin yeni Poyrazköy, Riva, Ağva’larını önümüzdeki 10 yılda görmek şaşırtıcı olmayacaktır.
Üniversitelerin de son yıllarda sayıca artması, İstanbul’un doğusu ve kuzeyi gibi merkezden uzak noktaların tercih ediliyor olması da yine üniversite yatırımları için havalimanı bölgesinin tercih edilebileceğini göstermektedir. Buna ilave olarak, uluslararası ulaşılabilirliğin avantajı ile “sağlık” konseptli projeler de sürpriz olmayacaktır. Nitekim “havacılık tıp merkezi”nin projede yer aldığını bilinmektedir.
Diğer taraftan, proje alanının ormanlık bölge içerisinde konumlu olması ve bölgedeki doğal sınırlar nedeniyle yatırım için riskin İstanbul’un diğer bölgelerine göre fazla olduğu bu durum, söz konusu gelişimi yavaşlatıcı etki edeceği öngörülmektedir. Yalnızca nüfus açısından bakacak olursak, 17 milyon nüfuslu İstanbul’da, havalimanının 1 milyonu zorlayacağı iddia edilen nüfusuyla ne kadar büyük bir yatırım olduğu sonucuna ulaşmak mümkündür.
Bölgeyi çok değiştirecek
Merceği “havalimanı”na tutarak yapabileceğimiz bir değerlendirme ile Sabiha Gökçen Havalimanı ile bölgedeki değişimler 3. Havalimanı’nı anlamamıza yardımcı olacaktır. Sabiha Gökçen Havalimanı 2000 yılında seferlere başlamıştır. Bölgedeki gayrimenkul sektörünü şekillendiren ana fonksiyon konut oldu. İlgili planlarca fonksiyonun bu şekilde belirlenmiş olması ile yatırımlarının bu bölgeye yapılması bölgeyi şekillendiren ana 2 faktör olmuştur. Kurtköy ile ilgili kısa bir değerlendirme yapacak olursak, tek bir fonksiyonun ağırlık kazanmasının, bölgedeki nüfus sirkülasyonunu beklenenden daha uzun sürede sağladığı ortaya çıkacaktır. Ticari hareketliliğin konut fonksiyonlarına göre şekillenmesi daha uzun zaman almıştır. Havalimanından hareketle açılan alışveriş merkezlerinin önemli bir kısmının zor günler geçirdiği bilinmektedir.
3. Havalimanı projesi ise uçuş kapasitesi, kuzeydeki diğer projelerle bağlantılı ve tamamlayıcı olması, Atatürk Havalimanı’nın bir anlamda kuzeye taşınması olarak yorumlanabilir olması “uluslararası” ve ”ticaret merkezi” özellikleri ile ele alınmalıdır. Bu nedenle konut fonksiyonuna, turizm, iş merkezi, eğitim, sağlık gibi diğer fonksiyonların ekleneceği düşünülmektedir.
Havalimanının bir şehir oluşturması uzun yıllar alacaktır. S. Gökçen Havalimanı ile Kurtköy’deki site tipi konut yatırımlarında doluluk oranı uzun bir dönem düşük olmuştur. 3. Havalimanı çevresine karşı oluşmuş yüksek ilgi ile konut yatırımlarının yüksek olacağı beklentisi mevcuttur. Bu nedenle, bölgede yapılacak toplu konut yatırımlarında doluluk oranının uzun bir dönem düşük olacağı öngörülmektedir. Bölgedeki artış ile gayrimenkul üzerinden değer yaratıldığı açıktır.
Aşağıdaki haritada, raylı sistem bağlantı yolları ile havalimanı etki alanı gösterilmiş olup bu gösterimler, gayrimenkul sektörü açısından yapılaşmanın gelişim göstereceği aks ve merkezler olacaktır. Sonuç olarak hali hazırda orman alanı olan İstanbul’un kuzeyinin tamamını 3. Havalimanı’nın uzun vadeli etki alanıdır. Bu alanlarda kentleşme baskısı başlamıştır.
3. Havalimanı, 3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu, Kanal İstanbul projelerinin şehrin kuzey yönde büyümesine neden olacağı net bir beklentidir. 1 milyona yakın oluşması beklenen nüfusun şehrin güneyinden göç ile sağlanması ile kuzeydeki projeler il genelinde emsalsiz bir etki bırakacaktır. Özellikle nüfus yoğunluğunun yüksek olması ve daha yakın mesafede olması nedeniyle, havalimanı şehrine yönelecek nüfusun Avrupa Yakası’ndan sağlanacağını öngörülmektedir. Yakın tarihte, devlet bankaları, düşük faizle kredi vermiş, havalimanı projesine %70-75’lik finansman sağlamıştı. Kamunun benzer şekilde bölgedeki gelişimi desteklemek amaçlı uygulamaları gündeme getirmesi şaşırtıcı olmayacaktır.
Yazı: Derya Apaydın/Galata Değerleme
Fotoğraf: airporthaber.com
News
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
GENEL
GENEL