Gayrimenkul sektöründe son 15 yılda gözlenen gelişimle birlikte kent merkezlerinin değer kazanması, konut fiyatlarının da hızlı yükselmesine neden oldu. Artık metrekaresi 3 bin TL’nin altında konut bulmak çok zor. Özellikle kent merkezine gidildikçe metrekare fiyatları 8-12 bin TL seviyesine kadar çıkabiliyor.
Orta ve alt gelir gruplarının konut almasının neredeyse imkansız olmaya başladığı günümüzde, İstanbul’un çeperleri olarak adlandırılan Pendik, Kurtköy, Beylikdüzü, Esenyurt gibi semtlerde hala ulaşılabilir fiyatlı konut bulmak mümkün. Ucuz fiyatlarla konut almak isteyenler için yaptığımız araştırmada Timur Gayrimenkul’den DKY İnşaat’a, Özyurtlar’dan Babacan Holding’e kadar 46 markalı üreticinin 50 konut projesine ulaştık.
Bu bölgelerde üretilen konutların metrekare fiyatları 8-12 bin TL bandında gezerken sadece üst gelir grubuna hitap ediyor. Oysa Türkiye’deki konut talebinin büyük bir kısmı ona ve alt gelir gruplarının talebinden oluşuyor.
Günümüzde giderek yükselen metrekare fiyatları nedeniyle orta ve alt gelir gruplan için konut almak neredeyse imkansız olmuş durumda. Ancak son yıllarda geliştirilen metro, metrobüs gibi ulaşım projeleri İstanbul’un çeperlerine e ulaşımı kolaylaştırmanın yanısıra bu bölgelerde de ulaşılabilir fiyatlı yeni konut bölgeleri oluşmasına katkı sağlıyor.
Başı çeken bölgeler
Kurtköy, Esenyurt, Beylikdüzü, Çekmeköy, Maltepe, Kartal, Tuzla bu bölgeler arasında başı çekiyor. Bu bölgeler geniş arsa stoklan ve merkeze göre ulaşılabilir fiyatlı arsalan banndırmalan nedeniyle orta ve alt gelir gruplarına hitap eden markalı konut üretimine fırsat sunuyor. Bu nedenle söz konusu bölgeler orta ve alt gelir gruplarına yönelik proje üretmek isteyen şirketlerin üretim üssü haline gelmiş bulunuyor.
Ekonomist Dergisi yaptığı araştırmada, DKY İnşaat’tan Özyurtlar Holding’e, Babacan Holding’ten Kiler GYO’ya kadar 46 markalı konut üreticisi firmanın 1+1’lerden 4+1’lere kadar farklı büyüklüklerde konudan içeren ulaşılabilir fiyatlıı 50 projesini tespit etti.
Ulaşım etkisi
İstanbul’da ulaşım projeleriyle merkeze bağlanan bölge sayısının artması, yeni gelişim bölgelerini de doğuruyor. İstanbul’da günümüzde orta ve alt gelir grubunun ulaşabileceği konut projeleriyle öne çıkan Esenyurt, Beylikdüzü, Sultanbeyli ve Sancaktepe gibi bölgeler, arsa fiyatlarının merkeze göre daha düşük olması ve ulaşım projeleriyle merkeze erişimlerinin kolaylığıyla dikkat çekiyor.
Karelen İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, ulaşılabilir fiyatlı proje geliştirirken doğru lokasyonda yer almasına, ana ulaşım yolları ile olan yakınlığına, kullanışlı peyzaj alanları ile ferah olmasına, okulu ve çarşısı ile kendi kendine yeten bir proje olmasına dikkat ettiklerini söylüyor.
Ulaşım, fiyatı da eriştiriyor
Endeksa CEO’su Görkem öğüt, İstanbul’da ulaşım projeleriyle pek çok bölgenin daha erişilebilir olduğunu, yeni bölgelerde arsa fiyatlannın merkeze göre daha düşük olması nedeniyle buralarda üretilen konut projelerinin orta ve alt gelir grubu için cazip hale geldiğini söylüyor.
Yakın zamana kadar çok bilinmeyen bölgelerin adının duyulmaya başlandığına dikkat çeken Öğüt, ulaşım projelerinin artmasıyla yeni bölgelerin de cazip hale geleceğini, orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin bu bölgelerde artacağını belirtiyor.
Son dönemde mevduat faizlerinde yaşanan artışın yatırımcıyı konut yatırımından mevduata yönelttiğini hatırlatan Görkem Öğüt, “Bu durum da konut piyasasında durgunluğa neden oldu. Alınacak önlemlerle orta ve alt gelir grubunun daha fazla tercih edeceği konut kredilerinin cazip hale getirilmesi bu kitledeki talebin artmasını sağlayacaktır” diyor.
Amortisman süreleri ne?
Ulaşılabilir fiyatlı konut üretilen bölgelerden yapılan alımların büyük bir kısmını yatıran amaçlı alanlar oluşturuyor. Çünkü insanların büyük bir kısmı işine yakın yerlerde kirada oturup ulaşabileceği fiyattan konut satılan yerlere yatırım yaparak burada aldığı evi kiraya vermeyi seçiyor.
Bir başka deyimle kentin çeperindeki bölgelerin geleceğine yatırım yapıyor. Böylece hem ulaşabileceği bir ev satın almış oluyor hem de gelecekte bu evi satıp üzerine biraz daha ekleme yaparak daha merkezi bir lokasyonda ev alma umudunu destekleyen bir adım atmış oluyor.
Hal böyle olunca da yatırım yapılan bölgedeki yatırımın geri dönüş süresi yani amortisman süresi büyük önem kazanıyor. Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojileri kullanan www.endeksa.com’un verilerine göre, Esenyurt’ta ortalama konut fiyatı 225 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 19 yıl.
Beylikdüzü’nde ortalama konut fiyatı 325 bin TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 25 yıl.
Villa tipinde konutların yanı sıra orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleri ile de öne çıkan Pendik-Kurtköy’de ortalama konut fiyatı 325 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 23 yıl.
Ulaşım kolaylığı nedeniyle son birkaç yılda yıldızı parlayan Sultanbevli’de ortalama konut fiyatı 295 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 20 yıl. Sabiha Gökçen Havalimanı’na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolu nedeniyle önemi artan Sancaktepe’de ortalama konut fiyatı 300 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 20 yıl.
Maliyetler nasıl düşer?
Konut üretiminde en büyük maliyet kalemini arsa bedeli oluşturuyor. Her geçen yıl büyüyen İstanbul’da merkezi lokasyonlarda arsa stokunun azalması ve arsa maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle bu bölgelerde ucuz fiyatlı konut üretilemez hale gelindi. Oysa İstanbul’da konut fiyatlarının giderek artmasına karşın arsa fiyatlarının daha makul seviyelerde olduğu Anadolu kentlerinde fiyatlar daha ulaşılabilir seviyelerde. Bu durum da konut üretiminde ana kalem olan arsa fiyatlarının İstanbul’da ne kadar da çok arttığını kanıtlar nitelikte.
Belediyelere çağrı
Bugün İstanbul’da arsa dahil konut maliyetinin 3 bin TL ile 3 bin 500 TL arasında olduğuna dikkat çeken Cihan İnşaat Yönetim Kumlu Başkanı Ertuğrul Yavuz Pala, Anadolu’da konut maliyetinin arsa dahil bin 200 TL ile bin 500 TL arasında olduğunu, İstanbul’daki pahalı arsalar nedeniyle ucuz konut üretmenin zorlaştığını vurguluyor.
Sosyal tesisler, peyzaj, otopark gibi donatıların inşaat maliyetlerinin yaklaşık yüzde 30’unu oluşturduğuna dikkat çeken Pala, maliyetleri düşürmek için şu önerilerde bulunuyor: “Bu donatıların yapımı ilgili belediyeler tarafından üstlenilmeli. Sosyal tesislerin kullanım oranı yüzde 5-10’u geçmiyor. Belediyeye ödenen ruhsat harçlan, iş güvenlik giderleri, SGK, teknik ve idari personel masrafları yaklaşık yüzde 15-20’lik bir oran tutuyor. Bu konularda yapılacak düzenlemelerle, getirilecek makul seviyedeki standartlarla tasarın f sağlanabilir. Siteler yerine eskiden olduğu gibi sokakları, çarşı pazan olan konutlar üretilmeli.”
Finansmanın önemi
Ulaşılabilir fiyatlı konut üretmek için en önemli konulardan biri de konut finansman maliyeti yani krediler oluyor. Konut üreticilerinin kredisiz satışa yönelmeleri, kendi bünyelerinde vadelendirme yoluna gitmeleri gerektiği de belirtiliyor.
Bunun için teslim süresinin 36 aydan 48 aya çıkanlmasının da fayda sağlayabileceği konusunda görüşler bulunuyor. Son dönemde konut kredisi faiz oranlarının psikolojik eşik olarak adlandırılan yüzde l’in üzerine çıkması, markalı konut üreticilerinin kendi bünyelerinde ve bankalarla anlaşmalar yaparak kampanyalar geliştirmelerine neden oluyor. Finansal gücü yüksek şirketlerinin büyük bir kısmı, kendi bünyelerinde 60 aya varan vadelerle satış yapıyor. Bu da tüketicilerin konut alanlarını kolaylaştırıyor.
Yüzde 40’ı da 60 ayda ödenecek kampanya
Ertuğrul Yavuz Pala, “42 aya kadar bünyemizde vade yapıyoruz. Yüzde 60’ı 36 ay, geri kalan yüzde 40’ı da 60 ayda ödenecek bir kampanya üzerinde çalışıyoruz” diyor. Pala, projede faydasız alanları en azda tutmak için daire ve dekorasyon planlarında titiz davrandıklarını ve tüm fonksiyonlar rahat bir şekilde yerine getiren konutlar ürettiklerini söylüyor.
İnsay Yapı YKB İhsan Çulhalık, ulaşılabilir fiyatlı konut üretiminin artırılabilmesi için konut finansman modellerinin geniş kitlelerin kullanabileceği şekilde düzenlenmesi ve geliştirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.
Çulhalık, “Öncelikli olarak var olan finansman yöntemleriyle hedef kitlemizin kullanabileceği modeller geliştiriyoruz. Kredi taksitlerinin ötelenmesi, alıcıya uygun ödeme alternatiflerinin gerçekleştirilmesi en önde gelen çözümler” diyor.
Devlet destek olmalı
Türkiye’de orta ve alt gelir grubunun özellikle büyük kentlerde her geçen yıl artan konut talebinin karşılanması için devletin uygun maliyetli arsa sağlaması gerektiğine dikkat çekiliyor. Hatta markalı konut üreticilerinin arsa geliştirmeleri sürecinde arsa sahipleri ile üretici şirketler arasında devletin belediyeler kanalıyla bir bariyer oluşturup arsa maliyetlerinin daha da yukarılara taşınmasının önüne geçmesi gerektiğine de dikkat çekiliyor.
Özellikle önümüzdeki 15 yıllık süreçte gerçekleştirilmesi planlanan kentsel dönüşüm sürecinde fiyatların daha da artmaması için maliklerle dönüşüm yapacak şirketler arasında belediyelerin bir tampon görevi üstlenmesi gerektiğine de vurgu yapılıyor.
Ucuz arsa var mı?
Günümüzde giderek azalan arsa stoku konusunda inşaatçıların yapabileceği bir şey olmadığını belirten Akkuş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı AbdulkadirAkkuş, devletin uygun maliyetli arsa bularak sektöre sunması gerektiğini vurguluyor.
Akkuş, “Burada ancak kentsel dönüşüm yoluyla kazandınlabilecek arsalar olabilir. Kentsel dönüşümde de İstanbul’da arsa sahipleri tarafından istenen yüksek kat karşılığı oranlan, projelerin uygun fiyatlı çıkmasına engel oluşturuyor” diyor.
Maliyetleri düşürmek için kullanılmayan sosyal alanlan projeye ilave etmekten kaçındıklarını belirten Akkuş, sadece daha lüks gözüksün diye bu tür alanları projelerine dahil etmediklerini de söylüyor.
Ulaşılabilir fiyatlı konut projelerinin artması için devletin arsa üretimine ağırlık vermesi gerektiğini belirten Erguvan İnşaat Yönetici Ortağı Emre Maraşlı, arsa sahiplerinin kat karşılığı oranlarıyla yetinmeyip üstüne nakit para talep etmelerinin projelerin fiyatlarını yükselttiğini vurguluyor.
Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay
“Herkese uygun kredimiz var”
“Her müşteri segmentine konut kredisi sağlıyoruz. Bunu yaparken de kişiye özet ödeme planlarıyla, piyasa maliyetlerine en uygun kredi fiyatı ve maliyeti sunmaya çalışıyoruz. Orta ve alt gelir düzeyindeki konut alıcılarına konut üretebilmek için yeni alanlar oluşturulması, daha doğrusu kentsel dönüşümü daha etkin hale getirmek gerekiyor. Ayrıca kamunun sahip olduğu TOKİ, Emlak GYO ve Kiptaş gibi kurumların mevcut arsalarında ve yeni alanlarda düşük kârlar gözeterek konut üretmelerinin bu gelir grubunu alım yapmaya çekeceği inancındayız.”
216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar
“Özenle geliştirilebiliyor”
“Suni fiyatlara ulaşmış arsalara yapılacak projeler ulaşılabilir fiyatlı konut üretmeyi zorlaştırıyor. Doğru lokasyon ve doğru arazi anlaşmaları olmazsa olmaz. Sonrasında hedef kitleyi belirleyip, o kitlenin ihtiyaçlarını anlamak gerekiyor. Özenle proje geliştirildiğinde, erişilebilir fiyatları sağlamak hayal değil. 216 Koru Plus projemizde erişilebilir konut üretmeyi kendimize hedef edindik”
Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Okka
“iyi planlanmalı”
“Ulaşılabilir fiyatlı konutlar üretebilmek günümüz koşullarında çok iyi planlama gerektiriyor. Projeye başlamadan öngördüğümüz maliyetleri, proje sonuna kadar yaptığımız tüm harcamalarımızı da göz önünde tutuyoruz. Proje geliştirme ekibimizle birlikte tüm maliyetleri gözden geçirip proje üretiyoruz. Dolayısıyla yaptığımız doğru maliyet analizi bizim doğru proje üretmemize yardımcı oluyor?
AYİDER Başkanı Melih Tavukçuoğlu
“Lüks üretim azalmalı”
“İnşaat şirketlerinin ucuz konut üretebilmesi için arsa maliyetlerinin önüne geçilmesi şarttır. Bu anlamda kentsel dönüşüm alanlarında emsal transferleri söz konusu olacağı gibi ucuz arsa stoklarının bulunduğu bölgelere inşaat şirketlerinin lüks konut üretim fikirlerinden caymaları gerekiyor. Çünkü lüks konut üretimi, konut satışlarını yavaşlatıyor!
TSKB Gayrimenkul Değerleme Gnl. Md. Makbule Yönel Maya
“Kentin çeperleri ucuz”
“Ulaşılabilir fiyatlı konutlar arsa fiyatları nedeniyle şehrin çeperlerinde yapılabiliyor. Kent merkezinde arsa fiyatları çok yüksek. Çeperlerde hem arsa üretmek hem de daha hesaplı arsa bulmak mümkün. Metrekaresi 6 bin TL’ye kadar olan evler daha kolay satılıyor. Rakam bunun üzerine çıkınca satış zorlaşıyor.
Kentin çeperlerindeki ulaşılabilir fiyatlı konutlar yatırımlık alınıp bir süre sonra satılıyor ya da düzenli kira geliri için alınıyor. Zaman zaman oturum amaçlı da alınabiliyor. Ulaşım projeleriyle bir süre sonra gelişecek olan çeperlerde yapılan yatırım geleceğe yapılan yatırım oluyor!’
DKY İnşaat YKB Ali Dumankaya
“Ödeme sistemi geliştirdik”
“Müşterilerimizin kendi bütçe ve ödeme koşullarına göre ödeme planlarını diledikleri gibi oluşturabileceği Ekopratik Ödeme Sistemi adıyla yeni bir ödeme sistemi geliştirdik. Müşteriler istedikleri vadelerde diledikleri peşinat ve ara ödeme tutarlarıyla kendi ödeme planlarını oluşturabiliyor. Arsa maliyetlerinin düşürülmesi, haksız rekabetin önlenmesi için devlet teşviki gerekli.”
Özyurtlar Holding YKB Tamer Özyurt
“Elimiz taşın altında”
“Konut üreticileri olarak elimizi taşın altına koyuyoruz. Tabii uzun vadede konut fiyatlarının bu hali sürdürülebilir bir durum değil. Hem kira hem de prim kaynaklı fiyat artışı yaşanıyor, inşaatta ulaşılabilir rakamlarla konut satmak ancak kârdan fedakarlık yaparak gerçekleştirilebilir. Bu durum inşaatçıların özverisiyle bir noktaya kadar sağlanabilir. Arsa fiyatları ortada”
Babacan Holding YKB İbrahim Babacan
“Arsa maliyetleri düşmeli”
“Günümüzde ulaşılabilir fiyatlı konut projeleri üretmek için kendi arsalarımızı geliştirmeye önem veriyoruz. Arsa maliyetlerini en aza indirerek, kendi arazilerimizde hayata geçirdiğimiz projelerle daha uygun fiyatlı daireleri satışa sunuyoruz. Ulaşılabilir fiyatlı konut projelerinin artması için, arsa maliyetlerinin azaltılması ve KDV oranlarının düşürülmesi gerektiğine inanıyorum”
Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist
News
FOTO GALERİ
ANKARA KONUT PROJELERİ
GENEL
GÜNDEM
GENEL
KONUT PROJELERİ