Türkiye’de kira için konut yatırımı cazibesini neden kaybediyor?

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Türkiye’de uzun yıllar boyunca güvenli liman olarak görülen “konut al, kiraya ver” modeli, son dönemde yatırımcı açısından eski cazibesini yitiriyor. Konut satış fiyatlarının hızlı yükselmesine karşın kira gelirlerinin aynı hızda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor.

Uzmanlara göre bu tablo, özellikle bireysel yatırımcı açısından konutu birikim aracı olmaktan çok maliyeti yüksek bir varlığa dönüştürüyor.

Kira artıyor ancak getiri güçlenmiyor

TÜİK verileri kira artışlarının yüksek seyrettiğini gösterse de, uzmanlara göre bu artış yatırımcıya reel anlamda güçlü bir kazanç sunmuyor.

Konut fiyatlarının geldiği seviyeler, bakım ve yenileme giderleri, vergiler ve tahsilat riskleri birlikte değerlendirildiğinde, kira gelirinin yatırım maliyetini karşılama süresi belirgin biçimde uzuyor.

Sektörde “kira çarpanı” olarak adlandırılan ve bir konutun kira geliriyle kaç yılda kendini amorti ettiğini gösteren göstergenin, Türkiye’nin büyük şehirlerinde 18–25 yıl bandına kadar çıktığı ifade ediliyor.

Aynı metrekare, farklı yatırım gerçeği

Uzmanlara göre İstanbul ile Dubai arasındaki fark, rakamlar üzerinden daha net görülüyor.

İstanbul’da merkezi ilçelerde aylık kirası 20 bin – 30 bin TL olan 1+1 dairelerin satış fiyatları 5 milyon – 7 milyon TL aralığında bulunuyor.

Dubai’de benzer nitelikte, aylık kirası 6 bin – 8 bin dirhem (yaklaşık 1.600 – 2.200 dolar) olan 1+1 dairelerin satış fiyatları ise ortalama 250 bin – 350 bin dolar bandında seyrediyor.

Uzmanlara göre bu tablo, Dubai’de kira gelirinin konut fiyatına oranla daha dengeli bir geri dönüş sunduğunu ortaya koyuyor. Döviz bazlı kira geliri, yatırımcı açısından ek bir güven unsuru oluşturuyor.

Dubai’de kira çarpanı daha kısa

Dubai’de güçlü arz planlaması, yüksek işlem hacmi ve yabancı yatırımcıya açık piyasa yapısı sayesinde kira piyasasının daha öngörülebilir olduğu belirtiliyor.

Uzmanlara göre daire segmentinde kira çarpanları 11–15 yıl aralığında seyrediyor. Bu durum, yatırımın geri dönüş süresini Türkiye’ye kıyasla belirgin biçimde kısaltıyor.

Yatırımcı artık net getiriye odaklanıyor

Uzmanlara göre yatırımcıların karar kriterleri değişmiş durumda.

Türkiye’de vergiler, bakım giderleri, boş kalma riski ve mevzuat belirsizlikleri, kira gelirinin cazibesini azaltıyor. Dubai’de ise daha net kurallar, düzenli tahsilat sistemi ve yüksek likidite, yatırımcıya daha öngörülebilir bir yapı sunuyor.

Bu nedenle yatırımcılar artık brüt kira oranından çok, elde edilecek net getiriye odaklanıyor.

Yurt dışına yöneliş hızlandı

TCMB ödemeler dengesi verileri, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında artış yaşandığını gösteriyor.

Uzmanlara göre bu eğilimin arkasında üç temel neden bulunuyor:

– Döviz bazlı gelir beklentisi

– Daha kısa geri dönüş süresi

– Varlık çeşitlendirme isteği

Uzmanlar, bu yön değişiminin geçici değil, yapısal bir dönüşüm olduğuna dikkat çekiyor.

Dubai yeni denge noktası mı?

Uzmanlara göre Türk yatırımcı artık yalnızca bugünkü kira gelirini değil, yatırımın orta ve uzun vadede sağlayacağı konumu sorguluyor.

Bu bakış açısıyla değerlendirildiğinde Dubai, Türk yatırımcı için sadece bir alternatif pazar olmaktan çıkarak, yeni bir denge noktası haline geliyor.