Toplantının açılışında konuşan Bakan Mehmet Özhaseki, 1999 yönetmeliği öncesinde 15 milyon yapının inşa edildiğini belirterek “Bunların 7,5 milyonu risk taşıyor. Biz bir hedef koyduk. Yılda 500 bin konutu yenilememiz lazım. Bu iş için sıfır faizli kredi sistemini getireceğiz. Belediyelerin sundukları projeler kabul edilirse ilk iki yıllık harcamaları biz vereceğiz. Sonra 3 yıl içerisinde isteyeceğiz. Kendilerine yük binmeden bu iş nasıl yapılırsa bunu da belediye başkanlarına anlatacağız.

İstanbul´da yaklaşık 600 bin bina yıkılıp yeniden yapılacak. Bu işi kamuya yük bindirmeden nasıl yapılır diye çalışmalar yaptık. Bu çalışmaları Bakanlar Kurulu´na sundum, Sayın Başbakan ve Cumhurbaşkanımıza anlattım. Eğer biz bunları yapabilirsek, ülkemizi geleceğe hazırlamış olacağız. Yapmazsak, Allah korusun deprem gelecek, yıkacak ve biz de çok gözyaşı dökeceğiz. O gelmeden hazırlık yapmaya çalışıyoruz. En azından dışarıdaki bazı ülkelerin yaptığı gibi.” şeklinde konuştu.

“Bizim yerli ürün üretecek kapasitemiz var”

Özhaseki, kentsel dönüşümde yerli ve milli ürün kullanımı vurgusu yaparak: “Çıkaracağımız yasalar içerisinde şu da var. Eğer belediyeler kentsel dönüşüm işinde yüzde 100 yerli ve milli ürün kullanacaklarının garantisini verirlerse kredide öncelik vereceğiz. Yani kimse gidip, Çin´den avize getirmesin. Güney Kore´nin asansörlerini kullanmasın. Bizim kendi içimizde bunları yapacak kapasitemiz var. Bu kadar para nereden bulunacak gibi sorular geliyor. İller Bankasının kaynaklarını bu yöne kaydırıyoruz. İller Bankasından hibeleri kaldırdık. Kredileri de kentsel dönüşüm işine yönlendiriyoruz. Sonra elimizde bulunan 21 sosyal tesisi sattık. Bunlardan doğan geliri de kentsel dönüşüm hesabına aktarıyoruz.” diyerek sözlerine son verdi.

MÜSİAD Genel Başkanı Abdurrahman Kaan ise, Türkiye ekonomisinin özellikle son 10 yılda kazandığı ivmede inşaat sektöründeki gelişimin, büyük katkısının olduğunu belirtti. Kaan sözlerine şöyle devam etti: “Ekonomimizi bir yelkenli tekneye benzetirsek; inşaat sektörü, sanayi ve hizmet sektörüyle birlikte, yelkenleri şişiren en önemli rüzgâr oldu. Bildiğiniz gibi “orta sınıf”, Dünyada da Türkiye’de de bir büyüme gösteriyor. Bu, şehirleşmenin, tabii dolayısıyla yapılaşmanın önünü açan bir gelişme olarak karşımıza çıkıyor.

“Türk firmaları artık inovasyonla büyüyor”

Yapılaşma, Batı-Doğu fark etmeden artıyor, nüfus hızlı bir şekilde şehirlerde toplanıyor. 8-10 yıl içinde dünyadaki nüfusun yüzde 60’ının şehirlerde yaşayacağı öngörüsü var. Bu, ciddi bir yapılaşma oranı demek. Aynı zamanda, inşaat sektörünün taşıdığı potansiyeli bize gösteriyor. Türkiye’de sektörün büyüme şekline baktığımızda sadece rakamsal bir büyüme görmüyoruz. Türk firmaları artık inovasyonla, yenilikçi ve dünya trendlerini yakından takip eden projelerle büyüyor. Dünyanın ciddi bir dönüşümün içine girdiği çağımızda, inşaat sektörünün de bu dönüşüme ayak uydurduğunu görmek ülkemiz açısından memnuniyet verici.

Bakan Özhaseki imarı disipline etmek dışında bir amaçlarının olmadığını belirtip müteahhitlerin haklı olduğu noktalarda da değişiklik yapılabileceğini ifade etmişti. Beklenen de oldu. Yeni yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden 1 gün önce değişiklikler yapıldı ve Resmi Gazete’de açıklandı.

Noter onayı şartı

Yeni yönetmelikle ilgili en önemli endişe kentsel dönüşüm konusuydu. Kentsel dönüşüm projelerine yüzde 25 ek inşaat hakkı veren yönetmelik 30 Haziran’da sona ermişti. Bu süre yeni yönetmelikle 1 Ekim’e kadar uzadı. Yani 1 Ekim’e kadar ruhsatını alana bu hak verilirken, alamayanın hakları kaybolacaktı. Bu hak vatandaşın yeni projeden alacağı metrekareyi büyütürken, inşaat şirketinin de önünü açıyor. Sektör temsilcileri tahliye edilen ya da yıkılan evlerin bu şartlarda yapılamayacağını ve dönüşümde ciddi mağduriyetler doğacağını açıklamıştı. Dün yapılan değişiklikle birlikte hem evi dönüşüme giren vatandaş hem de o projeyi yapan inşaat şirketi korunmuş oldu.

Ek imar avantajlının yeni yönetmelik değişikliği ile kalıcı hale geldiğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Ancak bu haktan yararlanmak isteyenler için; riskli yapı tespiti yapılmış veya riskli alana girmiş olup maliklerin 2/3 çoğunluğu ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olması gerekiyor. Bu kapsamda yapı ruhsatı talep edenlerin işlemleri 01.10.2017 tarihinden önceki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre sonuçlandırılacak” dedi.

İstisnalar geldi

Müteahhitler açısından en büyük sıkıntı inşaat alanlarında ortaya çıkan emsal dışı alanların yüzde 30’dan fazla olmayacağı kuralıydı. Ancak bu kurala inşaat sektörü tepki gösterdi ve bu kapsamda yüzde 30 emsal dışı alan sınırı kalmak üzere bazı istisnalar getirilmiş oldu.

Yapılan değişiklikle ilgili bilgi veren Kiraz, “Buna göre; mevcut alanlarda emsal dışı alanlara yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı eklenmiş oldu. Ayrıca çıkarılan yönetmelikte belirtilen binaların bodrum katlarında yapılan, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 metrekaresi, konut dışı yapılarda 300 metrekare ile ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekare yüzde 30 hesabına dâhil edilmeksizin emsal harici bırakıldı” dedi.

Yeni yönetmelikle birlikte taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlarda, kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzlarının alanı yüzde 10’dan yüzde 20’ye çıkarılırken, katlar alanı hesabına dahil edilmeyen jimnastik salonu, hobi ve olun odaları ve yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis alanlarının büyüklüğü 500 metrekareden 1000 metrekareye çıkarıldı. Bodrum katlarda yer alan depolar için ise getirilen sınırlama ise tamamen kaldırıldı. Öte yandan yeni yönetmelikle birlikte 1+0 stüdyo daireler, artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28.50 metrekare olacak.

Mağduriyetler önlendi

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYODER) Başkanı Feyzullah Yetgin, inşaat sektörünün önünü açan bir adım atıldığını söyledi. Kentsel dönüşüm konusunda atılan adımın vatandaşı da rahatlattığını belirten Yetgin, “Dönüşüm sürecine başlayan yapılar eğer bu düzenleme olmasaydı yapılamayacaktı. Olası bir kaos ortamının önü kesildi. Bakanlık yapıcı davrandı ve sahayı dinleyip karar verdi” dedi.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, “Dönüşüm süreci başlamış olan projelerde mağduriyet yaşanmamasını isteyen bakanlık, dönüşüm sürecini başlatarak riskli bina tespiti yaptıran ve üçte iki oranında imza toplayarak yenileme sözleşmesi imzalayan hak sahiplerin, kazandıkları muafiyetlerin devam edeceğini resmileştirdi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, inşaat sektörüne büyük ilgi ve önem verdiğini bir kez daha ortaya koydu. Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde hem üreticileri hem de tüketicileri mağdur etmeyecek şekilde düzenleme yapılması bunun en büyük göstergesidir” dedi.

İnşaatın durması riski ortadan kalktı

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas yönetmelik değişikliğinin etkileri için söyledi:“ Eski yönetmeliğe göre bir vatandaş bir bölge için plan iptal davası açıp kazanınca o bölgedeki tüm şantiyelerin durması gerekiyordu. Şimdi yapılan değişikliğe göre yasalara uygun alınmış bir ruhsat kazanılmış hak olacak. Böylece ne o projeden ev alan vatandaş ne de geliştirici mağdur olmayacak. Bir de eskiden 10 bloklu bir sitede bir blokta tadilat yapmak için tüm siteden muvafakatname almak gerekirdi. Şimdi diğer maliklere zarar verilmemesi şartıyla sadece söz konusu blokta oturanlarla süreç işleyecek.”

Gülistan Alagöz/Hürriyet

Yönetmelikte, otel veya benzeri bir yapıda ortası açık merkezi alanı kapsayan “atrium”un tanımı yeniden düzenlendi.
Ayrıca, yönetmeliğin emsal harici tüm alanların toplamının, parselin toplam emsale esas alanının yüzde 30’unu aşamayacağına ilişkin hükmünde, emsal dışı kalan alanlara ilişkin değişikliklere yer verildi.

Bu kapsamda, yapılması zorunlu olan yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile alışveriş merkezlerinde yapılan “atrium” boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı emsal harici sayılacak. Ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekaresi de bu hesaba dahil edilmeksizin emsal harici sayılacak.

Yönetmelik değişikliğiyle taban alan ve katlar alanı hesabına dahil edilmeyecek kullanımlar ve bahçe mesafelerine ilişkin de yönetmelikte düzenlemeye gidildi. Ayrıca müstakil konutlardaki bağımsız bölüm iç duvar kalınlıklarına ilişkin sınırlama da yönetmelik değişikliği ile ortadan kaldırıldı.

İnşaat sektörüne “müktesep hak”

İnşaat sektörünün taleplerinin de dikkati alındığı yönetmelikte, bu kapsamda, “Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir.” hükmü de iptal edildi.

Ayrıca, yapı ruhsatı işlemlerinde bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde, emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm de diğer maliklerin muvafakati aranmadan malikin başvurusu yeterli olacak.

Büyükşehir Belediyeleri “silüet onayı zorunluluğu” getirebilecek

Yapı projelerine ilişkin düzenlemeleri de içeren yönetmelik değişikliğiyle müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60 bin metrekareden fazla olan yapı veya yapılar topluluğu ile binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılara ilişkin bu niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince “avan proje zorunluluğu” kaldırılarak yerine “silüet onayı zorunluluğu” getirilebileceğine ilişkin hüküm eklendi.

Yönetmeliğe göre ayrıca özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınarak ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilecek.

Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olması ve anten boylarının 1,55 metreyi geçmemesi şartları da aranacak.

Fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan, saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilecek.

En küçük daire minimum 28 metrekare olacak

Yönetmelikte mevcut yapı ruhsatı başvurularına ilişkin de düzenlemeye gidildi. Bu kapsamda yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1 Ekim’den önce yürürlükte olan yönetmeliğe göre sonuçlandırılacak.

Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsatı alınan ve inşaatı devam eden yapılara ilişkin olarak da ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları, talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği yönetmeliğe göre sonuçlandırılacak.

Yürürlüğe giren yönetmelikte yer alan düzenlemeler arasında, 1+0 stüdyo dairelerin bundan sonra imar projelerine dahil edilmemesi, yeni tip konut projelerinde en küçük dairenin 1+1 ve minimum 28 metrekare olarak tasarlanması gibi yenilikler yer alıyor.

AA

Neler konuşuldu?

Gayrimenkul sektörü temsilcileri yeni yönetmelikle ilgili taleplerini hem sözlü hem yazılı iletti ve kentsel dönüşüm aksayan noktaları konusunda destek istedi.

Görüşmenin olumlu ve verimli geçtiğini belirten sektör temsilcileri yönetmeliğin yürürlüğe girmesi için önlerinde 2 ay olduğunu, bu sürede gerekli düzenlemelerin olacağına inandıklarını söyledi. Bakan Özhaseki’nin de talepleri olumlu karşıladığı belirtiliyor. Özhaseki görüşmede amaçlarının istismarların önününe geçmek olduğunu dile getirdi. Özhaseki daha önce de yaptığı açıklamada “Hoyratça, haksızca kullanılan, istismara sebebiyet veren, imar çarpıklığı ve düzensizliğinin önüne geçecek bir disiplin mekanizması getiriyoruz. 100 metrekarelik bir ev yapma hakkı olan birisi bizim yönetmeliklerden kaynaklanan birtakım boşluklardan istifade ederek bunu 250 metrekareye kadar çıkarabiliyordu” demişti.

KDV ve harçlar

Sektör temsilcileri Naci Ağbal’dan ise tapu harçları ve KDV konularında düzenleme talep etti. Geçici KDV indirimleri değil, kalıcı bir düzenleme beklentisi gündeme geldi. Markalı konut üreticileri, sektörde kayıt dışı sorununa da dikkat çekti ve haksız rekabetin önlenmesini istedi. Müteahhitler ve kamu yetkilileri sorunların ve aksaklıkların çözümü için yeniden bir araya gelecek.

Kimler katıldı?

Çevre ve Şehircilik Bakanı Bakanı Mehmet Özhaseki, Maliye Bakanı Naci Ağbal Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Feyzullah Yetgin, İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas’ın yanı sıra Ali Ağaoğlu, Ahmet Çelik, Ali Dumankaya, Aziz Torun, Özen Kuzu, Süleyman Çetinsaya ve Ziya Yılmaz gibi gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri görüşmeye katıldı.

İmar planı bulunan alanları kapsayan yönetmelik, plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin usul ve esasları belirliyor.

Stüdyo dairelere yasak

1+0 daire üretimlerine son veren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre en küçük konut tipi 1+1 olacak

Yeni tip konut projelerinde her dairenin net 12 metrekare oturma alanı, 3 metrekare banyo, 3.30 metrekare mutfak veya pişirme yeri, 1.20 metrekare tuvalet ve 9 metrekare yatak odası bulunması zorunlu olacak. 3 veya daha az odalı konutlarda banyo/yıkanma yeri ile tuvalet aynı yerde düzenlenebilecek. Hol ve koridor genişliği 1.20 metreden az olamayacak.

Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile teraslar artık ortak kullanım alanı olarak kabul edilecek. Havuz, bahçe düzenlemeleri terasa yapılabilecek.

Rengi belediye belirleyecek

Yönetmelikle bina istenen renge de boyanamayacak. Belediyeler, mahalin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Bitmiş yapılar için de söz konusu yetki kullanılabilecek.

4 kat ve sonrası için asansör zorunluluğu

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre kat adeti 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesisi zorunlu oldu.

5 yılda bitmeyen projenin ruhsatı iptal edilecek

Yönetmeliğe göre, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaatına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenileme yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilecek.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 1 Ekim 2017 tarihi itibari ile geçerli olacak.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tam metni burada

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı’nda Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın Şehircilik Şurası’nın açılış konuşmasında, başta yatay mimari olmak üzere dikkat çektiği birçok konunun çözüme kavuşturulduğu dikkat çekiyor. Taslak yasalaştığında başta yüksek katlı binaların yapımına tedbirler gelecek, binaların yatay yapılması için teşvik edilecek. Ayrıca Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın sert bir şekilde eleştirdiği kot farkı uygulamaları da yeni yönetmelik taslağı ile yeniden düzenleniyor. Buna göre, yamaç bölgelerde yapılan ve önden 2 kat, arkadan 8 kat görünen binalar için kademeli mimari şartı uygulanacak. Böylece bodrum olması gereken yerlere daire yapılmayacak.

Öte yandan yeni düzenlemeye göre, bodrum kat üzerinde bulunan mescit, kreş, kapıcı dairesi, yangın merdiveni ve balkon benzeri tüm alanlar toplam inşaat alanının yüzde 30’unu aşamayacak. İnşaata başlama sürecinde ruhsat olmaksızın hafriyat işlemleri tamamlanabileceği belirtilen yeni taslak sayesinde binalara takılan baz istasyonlarının ruhsat sorununu da çözülecek.

‘Her şehrin imar planı ayrı olacak’

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılacak değişikliği “Biz imarın değişmez kurallarını yazıyoruz, şehirlere göndereceğiz. Diyeceğiz ki; ‘Siz de kendi şehrinizle ilgili hazırlayın bize geri gönderin.’ Süre vereceğiz, sonra o gelenleri onaylayacağız” sözleriyle duyurmuştu. Her şehrin planının ve imar yönetmeliğinin ayrı olacağını ifade eden Özhaseki, “Sivas Şarkışla’nın imar planıyla İstanbul’unki bir olmaz. Bitlis’teki imar planı yönetmeliğiyle İstanbul bir olmaz” demişti.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, çarpık kentleşme ve kötü siluet konusunda artan eleştirilerin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı yeni imar yönetmeliği ile son bulacağını söyledi. Taslağın haziran ayına kadar onaylanmasını beklediğini söyleyen Nazmi Durbakayım, yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin getireceği değişiklikleri İNDERgi’ye değerlendirdi.

Stüdyo daireye izin yok

Yeni yönetmelikle birlikte artık stüdyo daire yapılamayacağını belirten Nazmi Durbakayım, kullanım amacının dışına çıkılan stüdyo daireler yerine en küçüğü minimum 28,5 metrekare büyüklüğünde 1+1 daireler yapılabileceğine dikkat çekti. Durbakayım, bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde en az 12 metrekarelik bir oturma odası, en az 9 metrekarelik bir yatak odası, en az 3,30 metrekarelik bir mutfak veya yemek pişirme yeri, en as 3 metrekarelik bir1 banyo veya yıkanma yeri ile en az 1.20 metrekarelik bir tuvalet olması gerekeceğini söyledi.

Yatay mimariye yönlendiriliyor

Yeni yönetmeliğin yatay mimariyi ön plana çıkardığını ifade eden Durbakayım, şu bilgileri verdi:

“Emsal Kat Sayısı E=2 ve Taban Alanı Kat Sayısı TAKS yüzde 40 olan bir arsada, yeni yönetmeliğe göre, komşu mesafeleri çekildikten sonra kalan alana taban oturumu yapılabilecek. Yol cephesi 30 metre, derinliği 40 metre olan 1200 metrekarelik düzgün bir dikdörtgen arsayı örnek olarak ele alalım. Normal şartlarda yüzde 40 TAKS ile taban oturumu 480 metrekare olması gerekiyor. Yeni yönetmeliğe göre yoldan 5 metre komşulardan 3 metre çekilmek sureti ile taban alanı eni (30-2×3)=24 metre, derinliği (40-(5+3))=32 metre olmak üzere 768 metrekarelik bir alan taban alanı olacak. Daha öncesinde emsal 2 olan bir yerde 1200×2=2400 m metrekare inşaat hakkı olan ve 2400/480=5 kat yapılabilen arsa, Yeni TASK oturumundan dolayı 2400/768=3,13 ki bu da 3 katlı bina yapılabilecek anlamına geliyor. Böylelikle daha alçak binalar ile imar hakları kullanılabilecek.”

Sonsuz müelliflik hakkına sınırlama

Mimari proje müelliflerinin ve mirasçılarının sonsuz müelliflik hakkına sınırlama getirileceğini kaydeden Durbakayım, “Bu yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hüküm yer almak zorundadır. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından feragat ettiği varsayılacak” diye konuştu.

İsteyen istediği renge boyayamayacak

Yeni imar yönetmeliğinin belediyelere, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilme yetkisini vereceğini de vurgulayan Durbakayım, yerel yönetimlerin daha önce yapılmış olan yapılar için de bu yetkilerini kullanabileceğine dikkat çekti.

Emsal harici alanların toplamı emsal alanın en fazla yüzde 30 fazlası kadar olabileceğini de kaydeden Durbakayım, bodrum katlara yapılması şartıyla getirilen istisnaları ise söyle sıraladı:

“Otopark alanlarının 2 katının, sığınak alanının yüzde 30 fazlasının, yangın merdivenlerinin, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar ve ışıklıkların, ısı merkezi, su deposu ve enerji odasının, kömürlüklerin, kapıcı dairelerinin, ilgili yönetmeliğine göre hesap edilen minimum alanları ile ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatının konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı yapılarda 300 metrekaresi, bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla otopark alanları, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, bu hesaba dahil değildir.”

Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek

Durbakayım yeni yönetmelikle getirilecek yeni uygulamalardan bazıları hakkında şu bilgileri verdi:

“Paratoner konulması yaygınlaştırılacak. Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği paratoner konulması mecbur olacak. Teraslar bahçe olarak kullanılabilecek, teraslara havuz dahi yapılabilecek. Konsept projeler için gerekli olan cephe motifleri artık yasal olarak yapılabilecek. Kamu projeleri hariç avan proje mecburiyeti olmayacak. Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek böylelikle süreler kısalacak.”

10-15 yıllık acil eylem planı

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı ve Şehircilik Şurası Üyesi Prof. Dr. Gürsel Öngören de ocak ayında çalışmalarına başlayan Şehircilik Şurası’nın şehircilikte reform başlatacak olan ‘Şehircilik Anayasası’nı hazırladığını belirterek, bu anayasanın haziran ayında bir eylem planı ile açıklanacağını söyledi. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliğin yeni eylem planının bir parçası olduğunu ifade eden belirten Öngören, “Çalışmalar tamamlandıktan sonra kentleşmede oyunun kuralları değişecek” dedi.

Prof. Dr. Gürsel Öngören, 1960-2000 yılları arası belediyelerin çarpık şehirleşmeye göz yumması sebebiyle şimdiki neslin yaklaşık 1trilyon dolar maliyeti olan bir şehir enkazı devraldığına dikkat çekti. Çarpık şehirleşme enkazının normal yöntemlerle kaldırılamayacağını ifade eden Öngören, “Devletimiz çarpık kentleşmeyi ortadan kaldıracak ve depreme karşı dayanıklı yeni mahalleler ve semtlerin oluşacağı 10-15 yıllık bir acil eylem planı hazırlatıyor. Şehircilik Şurası’nda ülkenin önde gelen bilim insanları, sektör liderleri ve belediyecileri Şehircilik Anayasası’nı yazıyor. Hazirandan sonra şehircilikte reform başlayacak” dedi.

1985 yılında çıkarıldıktan sonra Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin pek çok kereler değiştiğinden ve bütünlüğünü kaybettiğini kaydeden Gürsel Öngören şunları söyledi:

‘Yüzde 25 avantaj sona eriyor’

“Bu sebeplerle 2013 yılında yönetmelik yeniden ele alındı ve temel değişiklikler yapıldı. Yapılaşmayı düzenleyen bu yönetmelik çıktıktan sonra pek çok şehrin eskiden uygulanan imar yönetmelikleri de uygulamadan kalktı. Bu şehirlerden biri de İstanbul idi.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin imar yönetmeliğinde inşaat sektörü için pek çok lehe olan hüküm 2013 yönetmelik değişikliği sebebiyle ortadan kalkınca bina yaptıran vatandaşlar için bir karmaşa yaşandı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da yeni değişikliklere gayrimenkul ve inşaat sektörünün uyumunu sağlamak için Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin yanı sıra yapılaşma için lehe hükümler içeren İstanbul İmar Yönetmeliği gibi bazı şehirlerin yönetmelik hükümlerini devrede tuttu. Geçici 10. madde ile bu dönemde iki yönetmelik hükümlerinin de aynı anda uygulanması için bir yıllık süre koydu.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yaklaşık yüzde 20 olan yapılaşma avantajı, eski yönetmelik hükümlerinin de uygulanması ile yüzde 25 oranında uygulandı. Kat bahçesi şeklindeki balkonlar, çatılarda kullanım alanı oluşturma gibi avantajlar kullanıldı. Bu düzenlemedeki yüzde 25 imar uygulama avantajı geçiş dönemi 2016 yılında da uzatılarak 30 Haziran 2017 tarihine kadar geçerli kılınmıştı. Yapılaşmaya yüzde 25 avantaj getiren bu dönem 30 Haziran’da sona ereceği için gayrimenkul ve inşaat sektörünün, dolayısıyla bu uygulamalardan faydalanan vatandaşlarımızın talepleri idareyi konuyu hızla çözmeye yönlendirdi.”

‘Belediyeler ek kurallar getirebilecek’

Yeni yönetmelik çalışmasıyla şehirlerde temel ve kalıcı bir yapılaşma düzeni getirildiğini anlatan Gürsel Öngören, geçici dönemin de sona erdiğine dikkat çekerek “Yeni yönetmelikte tüm belediyelerin uyacağı ortak yapılaşma düzeni olacak. Kat bahçelerinin suiistimali ortadan kalkacak, yapılaşmanın yataya yayılması için taban oturumu artırılacak, otopark yapımı zorunlu hale gelecek. Öte yandan illerde belediyeler bu yönetmeliğe ters düşmeyecek şekilde kendi şehir özelliklerine göre bazı ek kurallar da getirebilecekler” açıklamasında bulundu.

‘Asıl reform haziranda başlayacak’

Yönetmelik değişikliğinin şehircilikte yapılacak reformun sadece yüzde 5’ini kapsayacağını dile getiren Gürsel Öngören “Şehircilik konusunda devletimiz bir reform planı, yani Şehircilik Anayasası’nı hazırlıyor. Üyesi olduğum Şehircilik Şurası’nda üç aylık çalışmayla raporlar oluşturuldu, yapılaşma düzenindeki sorunlu alanlar belirlendi. Şehircilik Şurası nisan ayının sonunda çalışmasını bitirerek ‘Şehircilik Anayasası’nı hazırlamış olacak. Bu rapor Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın katılımıyla mayıs ayının sonunda kamuoyuna açıklanacak. Asıl reform bu açıklama sonrası haziranda başlayacak” diye konuştu.

‘Reformun en önemli aracı kentsel dönüşüm’

Türkiye’deki çarpık şehirleşmeyi ortadan kaldırmak için Şehircilik Şurası’nın hazırladığı Şehircilik Anayasası’nın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ve tüm belediyelere rehber olacağını belirten Öngören, şöyle devam etti;

“Şehircilik Anayasası ile çarpık şehirleşme ve keyfi uygulamalarla yaptırılan binalardan kaynaklanan sorunlar 10-15 yıllık bir eylem planıyla ortadan kalkacak. Tüm illerde ve ilçelerde imar planları yenilenecek. Kentsel dönüşüm de bu reformun en önemli aracı olacak. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği de Şehircilik Anayasası çalışmasının küçük bir unsuru. 30 Haziran’da yüzde 25 imar avantajı sona ereceğinden yeni yönetmelik devreye alınacak. Yönetmeliğin de bir parçası olduğu Şehircilik Anayasası ile düzenli, sağlıklı ve estetik şehirleşme için yeni bir yapılaşma düzeni getirilecek. İnsanların işlerinden, okullarından evlerine döndüklerinde; yeşil parkların, spor salonlarının, kültür merkezlerinin, çınaraltı kahvelerinin olduğu mahallelerinde, komşularıyla birlikte yaşayıp mutlu olacakları bir şehir hayatı hedefleniyor.”

‘Stüdyo olmasa da olur’

Gayrimenkul ve inşaat sektörünün temsilcileri de Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı hakkında olumlu değerlendirmelerde bulundu. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, yeni yönetmelik taslağına stüdyo daire yapılamamasının doğru bir gelişme olduğunu ifade ederek, “Bunu hem dernek başkanı hem de gayrimenkul geliştiricisi olarak bir anlamda doğru buluyoruz” dedi. Bir projede çok sayıda stüdyo daire bulunmasının yanlış kullanımlara sebebiyet verdiğini ifade eden Torun, şunları söyledi:

“1+1 zaten öğrenci, bekar veya yaşlı çift olsun, çok sayıda insanın ihtiyacını karşılıyor. Bazı kişilerin de fiyat olarak ancak ona gücü yetiyor. Dolayısıyla 1+1 önemli bir ihtiyacı zaten karşılıyor. Stüdyo dairelerin kaldırılmasının sektöre olumlu ya da olumsuz bir etkisi olmaz. Bu daireleri önceden yapanlar muaf. Bundan sonra yapacak olanlar da projelerini buna göre yapacaklar. Zaten stüdyo daireye sahip projeler çok azdı.”

‘Taslağın yasalaşmasını destekliyorum’

Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı’nın yasalaşmasını desteklediğini belirterek “En ufak konutun 1+1 olmasını daha doğru buluyorum. Stüdyo daire mantığı Türk toplumu için avantajlı ve kullanışlı değil. Onlar yerine en ufak daireler kullanışlı metrekarelerde 1+1 olarak planlanabilir. 1+1 konutları yalnız yaşayan bireylerin yanı sıra çekirdek bir aile de tercih edebilir” açıklamasında bulundu.

‘Taban alanı lokasyona göre değişmeli’

DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya ise taban alanının lokasyona göre değişmesi gerektiğini söyledi. Beyoğlu, Nişantaşı gibi bitişik nizamlı binaların yoğun olduğu bölgelerde, binaların arsa alanının neredeyse tamamını kapladığına dikkat çeken Dumankaya, “Buradaki binalar dönüştürülürken, yüksekliğin artmaması için taban oturumunun genişletilmesi gerek. Bu, esnek bir proje sağlar. Fakat yol, meydan ve park gibi yeşil alanlar önceden belirlenmeli” diye konuştu.

Esra Özsümer/İndergi

Yeni yönetmelikle 5 katlı bina yerine 3 katlı bina yapılarak yoğunluğun azaltılabileceğini ileri süren Nazmi Durbakayım, belediyelere ve sivil toplum kuruluşlarına gönderilen taslağın görüş alındıktan sonra yayınlanacağını ve haziran ayına kadar onaylanmasının beklediğini söyledi. Böylece çarpık kentleşme ve kötü siluet konusunda artan eleştiriler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı yeni imar yönetmeliği ile son bulacak.

Yeni yönetmelikte stüdyo daireye yer yok

Nazmi Durbakayım yaptığı açıklamada ‘kullanım amacının dışına çıkılan stüdyo daireler yerine en küçük dairenin minimum 28.5 metrekare büyüklüğünde 1+1 daire şeklinde yapılabileceğini söyledi. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde 1 oturma odası (12.00 metrekare), 1 yatak odası (9.00 metrekare), 1 mutfak veya yemek pişirme yeri (3.30 metrekare), 1 banyo veya yıkanma yeri (3.00 metrekare), 1 tuvalet (1.20 metrekare) olmak üzere toplamda net 28.50 metrekare büyüklüğünde daireler yapılabilecek.

Yatay mimari teşvik ediliyor

Yeni yönetmelikle taban alanı kat sayısı (TAKS) yüzde 40 olan yerlerde komşu mesafeleri çekildikten sonra kalan alana taban oturumu yapılabilecek.

Nazmi Durbakayım, yeni yönetmelikle yoğunluğun artmasını engellemeyi hedefleyen maddeyi şöyle açıkladı: “Yol cephesi 30 metre, derinliği 40 metre olan 1.200 metrekarelik düzgün bir dikdörtgen arsayı örnek olarak ele alalım. Normal şartlarda yüzde 40 TAKS ile taban oturumu 480 metrekare olması gerekiyor. Yeni yönetmeliğe göre yoldan 5’er metre komşulardan 3’er metre çekilmek sureti ile taban alanı eni (30-2×3)=24 metre, derinliği (40-5×2)= 30 metre olmak üzere 720 metrekarelik bir alan taban alanı olacak. Daha öncesinde emsal 2 olan bir yerde 1.200×2=2.400 metrekare inşaat hakkı olan ve 2.400/480=5 kat yapılabilen arsa, yeni TASK oturumundan dolayı 2.400/720=3.3 katlı bina yapılabilecek anlamına geliyor.”

Herkes kafasına göre binasını boyayamayacak

Yeni yönetmelikle birlikte binaların istenildiği şekilde istediği renge boyanamayacağını dile getiren Durbakayım , “Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Daha önce yapılmış olan yapılar için de söz konusu yetkilerini kullanabilecek” dedi.

‘Kentsel dönüşüm kasten yavaşlatılıyor’

Nazmi Durbakayım, son dönemde bazı vatandaşların yasal boşluklardan yararlanıp dönüşüm sürecini kesintiye uğrattıklarına dikkat çekti.

Durbakayım: “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2/3 çoğunluk kararıyla riskli binaların yıkılması konusunda çok önemli bir adım attı. Riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasına engel olanların arsa paylarının öncelikle diğer pay sahipleri tarafından değeri üzerinden satın alınması için de yasal düzenleme yaptı. Ancak art niyetli kişiler yasal boşluklardan yararlanarak süreci kilitleyecek yeni yöntemler buldu. Vatandaş ilk olarak dönüşüm başladıktan sonra arsa düzeltim davası açıyor. Bu şekilde arsa paylarının hatalı olduğunu öne süren kişiler açtığı bu davayla süreci kilitliyor” dedi.

Mirası tekrar tekrar paylaşıyorlar

Durbakayım, dönüşecek binadaki hak sahiplerinin tereke davası açarak, miras kalan malların bölüştürülmesini veya yeniden hesaplanmasını talep ederek de süreci uzunca bir süre tıkadığını söyledi.

Yurdışına pay satarak işleri engelleyenler var

Nazmi Durbakayım, vatandaşın başvurduğu bir başka yöntemi de şöyle açıkladı: “Mülkün hissesinin belli bir bölümünün yurtdışına satılması şeklinde oluyor. Bu sayede müteahhitler de yurtdışındaki hisse sahibinden onay almak için epeyce uğraşmak zorunda kalıyor. Böylece süreç uzayıp gidiyor. Bağdat Caddesi ve Fikirtepe gibi bölgelerde bu uygulamalar hem dönüşümün önünü tıkıyor hem de mağduriyetler ortaya çıkarıyor.”

Yeni yönetmelikle birlikte öne çıkan diğer değişikler:

– Mimari proje müelleflerinin ve mirasçılarının sonsuz müelliflik hakkına sınırlama geliyor: Bu yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hüküm yer almak zorunda. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından feragat ettiği varsayılacak.
– Paratoner konulması yaygınlaştırılıyor: Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği paratoner konulması mecbur olacak.
– Kamu binaları hariç, avan proje (öncü proje) mecburiyeti olmayacak.
– Teraslar bahçe olarak kullanılabilecek, teraslara havuz dahi yapılabilecek.
– Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek. Böylelikle süreler kısalacak.