Amaç ne?

Bu evi hangi amaçla alacaksınız? Oturacak mısınız yoksa yatırım mı? Oturacaksanız evinizin değeri artacak mı? Bu sizin için mantıklı bir satın alma mı olacak? Yatırım için ev alıyorsanız kira değeri artacak mı? O bölgede, apartmandaki ev kiraları ortalama ne kadar? İnternetten araştırın, komşulara bir sorun.

Ev ararken

Bir araştırmaya göre; ev satın alanların yüzde 40’ı internet, yüzde 33’ü emlakçı ve yüzde 5’i inşaat şirketi ve yüzde 1’i ise yazılı medya ilanları sayesinde ev sahibi oluyor. Siz de hangi araçlarla ev arayacağınızı planlayın.

Nasıl?

Ev almak için kredi kullanacak mısınız? Cevap ‘evet’se, peşinatınız hazır mı? Geliriniz güvencede mi? Evler, projeler bir yere kaçmıyor. Önemli olan sizin, ailenizin finansal huzuru.

Örnek: 300 bin liralık ev için, 50 bin TL peşinatla, 250 bin TL kredi alırsanız, 10 sene vadede aylık ödeme yaklaşık 3.800 TL’ye geliyor. Bankaların faiz oranı artabilir, aylık ödeme tutarınız değişebilir.

Nereden?

Almak istediğiniz evin iş, okul, hastane, toplu taşımaya uzaklığı nasıl? Daha önce o bölgede oturdunuz mu, nasıl bir semt? İyice düşünün, araştırın.

Olmazsa olmazlar

Satın alacağınız evde mutlaka olmasını istediğiniz özellikler neler? Liste yapın. Oda sayısı, metrekaresi, otopark, cephe, ısıtma, aydınlatma, kat sayısı, ulaşım özellikleri, markete uzaklığı… Sizin için önemli özellikleri yazın, ev gezerken de bu listeye uygun karar alın.

Aşık olma

Elbette almak istediğiniz evi sevmeniz, içinize sinmesi gerek ancak eve aşık olmayın. Çevredeki benzer evlerle ve apartmandakilerle fiyatı karşılaştırın, pazarlık edin.

Masrafları dikkate al

Evi almakla masraflar bitmiyor, hem alırken hem de aldıktan sonra illa ki çeşitli masraflar çıkacak. Örneğin eve taşınmadan önce yaptırmak istediğiniz tadilatlar, aylık aidat, yıllık deprem sigortası, vergi… Bu masrafları kalem kalem yazın, bütçenize dahil edin.

Mantık dengesi

Önünüzde sizi bekleyen büyük harcamalar var mı? Taşınma, tayin durumunuz var mı? Hayallerinizdeki eve para durumunuz el vermiyor mu? Kendi bütçenize göre olan evleri inceleyin, doğru yer, zaman ve fiyattaysa alın. Gerekirse, ileride daha büyük, istediğiniz muhitte ev alırsınız.

Emin ol

Alacağınız evde hukuki anlamda bir sorun var mı yok mu emin olun. Tapu, bina yapı ruhsatı, evin üzerinde ipotek ya da haciz kararı var mı yok mu, evin emlak vergi borcu var mı sorun. Alacağınız evde kiracı varsa kira sözleşmesini inceleyin. Evin metrekaresi size söylendiği veya tapuda belirtildiği gibi mi? Şüpheleriniz varsa ölçün.

4Almak istediğiniz evin bulunduğu bölgede yoğun kentsel dönüşüm faaliyetleri var mı? Bina kentsel dönüşümle yenilendiğinde sizin aldığınız evde de değer artışı olabilir ancak siz bu evi oturmak için alıyorsanız tekrar yaşayacağınız taşınma sürecini bir düşünün.

Posta

İyi inceleyin

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz’a göre, iyi incelenmeden alınan konutlar ileride başınızı yakabilir. Ev almadan önce mutlaka tapu kaydı ve imar durumunu inceleyin. Satış sözleşmesi için notere gitmeyi ihmal etmeyin. Tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesine dikkat edin. Belediyeden alınan gayrimenkulle ilgili yıkım kararı olup olmadığına bakın.

Hem yeni hem eski evlere talep artarken Av. Güvenç Kiraz ile dikkat edilmesi gerekenleri konuştuk.

Belediye incelemesine bakın

Ev alırken size satılması düşünülen evin projesinde gerçek metrekaresi olup olmadığı veya o taşınmaz ile ilgili imar dosyası içerisinde belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yıkım kararı olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir.

Özellikle çatı dubleksler veya ters kat zemin dubleksler için genelde müteahhitler emsalden kullanmamak için bu alanları inşa etmekte iskan öncesi kapatmakta iskan belgesini aldıktan sonra da satmaktadırlar. Herhangi bir şikayet halinde ortak alan olarak kullanılan bu alanların belediye tarafından mühürlenmesi, para cezası verilmesi ve yıkım kararı verilmesi durumları ile karşılaşılmaktadır. Bu durumda büyük bedeller ödeyip bu alanları kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yıkım kararı çıkabilir

Bazı apartmanlarda bu tür kaçak alanları kullanan kat malikleri imar barışı düzenlemesi sonrasında yapı kayıt belgesini de alıcıya sunmakta bu belge ile hiçbir şekilde bu alanların yıkılmayacağı ve hatta bu ek metrekarelerin artık kendilerine ait olduğunu iddia etmektedir. Yapı kayıt belgesi ile ilgili yanlış bilinen bilgilerden bir tanesi de budur. Şöyle ki yapı kayıt belgesi olan bir yapıda kaçak alanların yıkılmaması için 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması şartı olduğu gibi bu alanların tüm kat maliklerine ait ortak alanlardan olmaması gerekir. Eğer bir alan çatı dubleks alanda olduğu gibi ortak alan ise bu durumda belediye bu alanın yıkılması kararını veremese bile (31.12.2017 öncesinde yapıldığı için) kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine açacağı Eski Hale Getirme davası ile buraların yıkımı kararını aldırabileceklerdir.

Tapu kaydına bakın

Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ve şerhler gözükmektedir. Bu nedenlerle gayrimenkul üzerinde hangi tür ayni ve şahsi hak tesisi yapılıp yapılmadığı da mutlaka tapu kaydı incelemesi ile yapılmalıdır.

Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen tapu harcı daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilmekte bu nedenle de pasif tapu araştırması ile gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı işlem yaptığı düşüncesi ile gayrimenkulünüzü kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yönetim planına ayrıntılı bakın

Tapu incelemesinde ayrıca mutlaka taşınmazın yönetim planını detaylı inceleyin çünkü size satış yapılırken ekleri ile birlikte inceledim diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı o taşınmazda ne şekilde yaşayacağınızı ne şekilde aidat ödeyeceğiniz ve tabi ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı gösteren bir belgedir. Taşınmaza girerken 1+1 ile 4+1 farklı ödüyordur aidatı diye düşünebilirsiniz ancak yönetim planında eşit ödeme kuralı getirilmişse bu geçerlidir ve herkes buna uymakla yükümlüdür. Daha önemlisi yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5’i ile değişmektedir. Zor değiştirilen bu belge nedeniyle taşınmazı aldığınıza pişman olabilirsiniz

Müteahhit ile sözleşmeyi noterde yapın

Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan bir tanesi bunu noterde yapmak ve sonra da tapuya şerh ettirmektir.

Daha önceden yaptığınız tapu kaydı incelemesinde temiz görmüş olduğunuz tapu kaydına şerh koymazsanız haciz ve ipotek gelebilir işte bu sonradan işlenen haciz ve ipotekler tapuyu size müteahhit vermiş olsa dahi sizi bağlayacaktır.

Bu nedenlerle de önce tapuda temiz gördüğünüz herhangi bir haciz ipotek şerhi görmediğiniz gayrimenkulü eğer tapusunu almıyor ve satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız mutlaka noterden sözleşme yapmanızı ve sonra bu sözleşmeyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır.

Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede mutlaka ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili dönme cayma haklarının yer aldığına mutlaka dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı şekilde cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.

Ayıp ve eksik varsa ihtarname yollayın

Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa derhal size satan kişiye ihtarname ile bildirin aksi halde gözle görülür ayıplarda çok uzun zaman sonra yapılacak olan bildirimlerin yerine getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Taşınmazı kullanmaya başladınız fakat gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde aybını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini doğrudan talep etme ve bu yapı/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşacaktır.

Ali Güvenç Kiraz
Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Bağdat Caddesi Derneği Başkanı

Hareketlilik var

Konut, tatil, taşıt ve ihtiyaç kredilerinde yaşanan tarihi düşüş sebebiyle başta emlak sektörü olmak üzere pek çok sektörde hareketlilik yaşanıyor. Emlak sektöründe konut satışlarına talebin arttığı bu dönemde Ytong, ev alacaklara ülkemizin en önemli gerçeği depreme dayanıklı konut seçimi için önerilerini sıraladı.

Türk Ytong Yönetim Kurulu Başkanı Fethi Hinginar, Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden birinin deprem gerçeği olduğuna dikkat çekerek “Ülkemiz dünyanın en aktif deprem kuşaklarından biri üzerinde yer alıyor ve 83 milyona ulaşan nüfusumuzun yüzde 98’lik bölümü deprem kuşağı üzerinde yaşıyor. Bu nedenle konut satın almak isteyenler, konumundan, büyüklüğünden, iç tasarımından önce binanın depreme dayanıklı olup olmadığına bakmalı, niteliğinden emin olmağı konutları satın almamalı.” dedi.

Bina yaşına dikkat

Depreme dayanıklı konut seçiminde bina yaşının önemine dikkat çeken Hinginar, “Ülkemizde deprem yönetmelikleri 1940 yılından itibaren uygulanıyor ancak kapsamlı uygulanmaya başlaması 1975 yönetmeliği ile oldu. Sonrasında 1998 yönetmeliği ile çağdaş ülkelerin deprem yönetmeliklerine uygun hale getirildi. 1998 yılında yenilenen bu yönetmelik ve 1999 depremlerinin ardından yapı denetimi, müteahhitlik hizmetleri ve malzeme kalitesindeki hızlı gelişmeler ile 2000 yılından sonra yapı kalitesinde kayda değer bir artış oldu. Bu açıdan tüketicilere konut satın alırken, 2000 yılından sonra yapılmış binalara odaklanmalarını öneriyorum” dedi.

Ytong’tan depremle ilgili 8 uyarı

Konut satın almak isteyenlerin dikkat etmesi gereken konular arasında finansman kolaylığının yanı sıra deprem gerçeği ve yaşam kalitesinin de çok önemli olduğunu vurgulayan Fethi Hinginar özellikle şu başlıklara dikkat çekti;

1. Bina yaşına dikkat edilmeli, 2000 yılından sonra yapılan binalar tercih edilmeli.
2. 2000 yılından önce yapılmış binalar için varsa Çevre ve Şehircilik Bakanlığı onaylı kuruluşlarca yapılmış bina ‘Deprem Dayanıklılık Raporu’ incelenmeli.
3. Tecrübeli müteahhitlik hizmeti veren firmaların, yetkin mimar ve mühendislerin görev aldığı projeler tercih edilmeli.
4. Bağımsız yapı denetim hizmeti almış olmalı.
5. Binada nitelikli malzeme kullanılmış, doğru uygulanmış olmalı.
6. Korozyon ve rutubete karşı tedbirler alınmış ve uygulanmış olmalı.
7. Bina ağırlığını azaltmak için hafif yapı elemanlarından faydalanılmalı.
8. Projesine uygun şekilde inşa edilmeli.

Hafif yapılar hayat kurtarır

Fethi Hinginar, ev alacaklara inşaatta kullanılan malzemelerin depreme dayanıklı yapılaşmada hayati rol oynadığına vurgu yaparak, şöyle devam etti:

“Yönetmeliklerin ortaya koyduğu çok basit kurallar var. Bunlar depremde hayat kurtaracak kadar önemli. Örneğin yapıya etkiyen deprem enerjisini azaltmak için, hafif ve sünek yapılar önem kazanıyor. Ytong bloklar ile oluşturulan duvarlar, hafiflikleri ile deprem tasarım kuvvetlerinin azalmasını sağlıyor. Daha hafif binalar inşa ettiğinizde deprem risklerini de o oranda azaltmış oluyorsunuz. Hafif bina için hafif yapı malzemesine ihtiyaç vardır. Ytong’un en önemli özellikleri olan ısı yalıtımı ve yangın dayanıklılığı yanında hafifliği de deprem yükleri karşısında avantajlar sunuyor ve depreme dayanıklı yapılaşmaya bu anlamda önemli katkı sağlıyor. Halkımız da ev alıp kiralarken binanın dayanımını, sorgulamalı.”