Gönden: Almanya gayrimenkulünde fırsat kapısı açılıyor

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Almanya gayrimenkul piyasası, yüksek finansman maliyetleri, zayıf ekonomik büyüme ve yaklaşan kredi vadelerinin yarattığı baskıya rağmen yeni bir yatırım döngüsünün işaretlerini veriyor. Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, 2025 yılı işlem verileri ve uluslararası yatırımcıların değişen davranışlarının, piyasada genel bir toparlanmadan çok varlık bazında yeniden fiyatlama sürecine işaret ettiğini söylüyor.

Gönden’e göre Almanya, bugün Avrupa’nın en kolay gayrimenkul yatırım pazarı değil. Ancak finansal baskıların bazı varlıklarda fiyatları aşağı çekmesi, doğru lokasyonda ve doğru nitelikteki gayrimenkullere erişebilen yatırımcılar açısından fırsatlar yaratabilir. Bu dönemde yatırım kararlarını belirleyecek temel unsur ise piyasanın genel yönünden çok, riskin satın alma fiyatına ne ölçüde yansıtıldığı olacak.

Almanya’da gayrimenkul yatırım hacmi 33 milyar avro

Almanya’da 2025 yılı gayrimenkul yatırım hacmi 33 milyar avro olarak gerçekleşti. Bu rakam, 2024 yılına göre yüzde 5 gerilemeye işaret etse de yılın ikinci yarısında işlem faaliyetlerinde belirgin bir hızlanma yaşandı. Temmuz-aralık dönemindeki yatırım hacmi 18,6 milyar avroya ulaştı ve ilk yarının 4,4 milyar avro üzerine çıktı.

Gönden, bu hareketliliğin tek başına piyasanın tamamen toparlandığını göstermediğini, ancak alıcı ve satıcı beklentilerinin belirli varlıklarda yeniden buluşmaya başladığını ortaya koyduğunu belirtiyor.

“Gayrimenkulde fırsat çoğu zaman iyi haberlerden önce gelir” yaklaşımını öne çıkaran Gönden’e göre sermaye Almanya’ya geri dönmeye başlasa da yatırımcılar artık daha seçici davranıyor. Varlıkların lokasyonu, fiziksel niteliği, enerji performansı, kiracı yapısı ve gelecekte ihtiyaç duyacağı yatırım harcamaları, değerleme sürecinde daha belirleyici hale geliyor.

Bu nedenle Almanya piyasasını yalnızca işlem hacmindeki artış üzerinden okumak yerine, hangi varlıkların hangi fiyatlardan el değiştirdiğine odaklanmak gerekiyor.

İşlem hacminden önce yatırım kapasitesi artıyor

Gönden’in Expo Real kapsamında yaptığı görüşmelerde dikkatini çeken gelişmelerden biri, gayrimenkul danışmanlık ve değerleme ekiplerine yönelik insan kaynağı yatırımları oldu. Bazı uluslararası platformların Almanya’daki işe alımlarına ağırlık verdiğini gözlemlediğini belirten Gönden, bu durumu önümüzdeki dönemde artabilecek satış, değerleme ve refinansman faaliyetlerine yönelik bir hazırlık işareti olarak yorumluyor.

Bunun yayımlanmış bir piyasa istatistiğine değil, sektör temsilcileriyle yapılan görüşmelere dayanan nitel bir gözlem olduğunu vurgulayan Gönden, danışmanlık şirketlerinin personel planlamalarının gelecekteki iş hacmine ilişkin beklentiler hakkında fikir verebileceğini ifade ediyor.

Bu değerlendirmeye göre piyasa hareketliliği, resmi işlem rakamlarına tam olarak yansımadan önce sektörün operasyonel kapasitesinde kendini gösterebilir. Ancak bu tür işaretlerin tek başına yatırım kararına temel oluşturması yerine, işlem verileri ve finansman koşullarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Ofis piyasasında kazananı bina kalitesi ve lokasyon belirleyecek

Almanya ofis piyasası, yatırımcıların daha seçici hale geldiği alanların başında geliyor. Gönden’in paylaştığı verilere göre 2025 yılında ofis yatırımlarının hacmi 5,13 milyar avro oldu. Bu tutar önceki yılın seviyesinde kalırken 2023’teki döngüsel dip noktasının yüzde 17 üzerine çıktı.

Uluslararası yatırımcıların ofis yatırımları ise yüzde 65 artarak 2,12 milyar avroya ulaştı. Yılın ikinci yarısında hızlanan işlem faaliyetleri de bu segmentteki hareketliliğin işaretleri arasında yer aldı.

Gönden’e göre bu veriler, ofis sektörünün bütününde eş zamanlı bir değer artışından ziyade, nitelikli gayrimenkullerle ikincil varlıklar arasında daha belirgin bir ayrışmaya işaret ediyor.

Güçlü lokasyonlardaki, kaliteli ve enerji performansı yüksek binalar yatırımcıların ilgisini çekebilirken, çevre bölgelerde bulunan veya kapsamlı yenileme gerektiren ofisler daha yüksek risk taşıyabiliyor. Kiracıların niteliği, kira sözleşmelerinin yapısı, boşluk oranı ve gelecekteki sermaye harcamaları da yatırımın getirisini doğrudan etkiliyor.

Bu çerçevede yatırım fırsatı, bütün ofis piyasasının değer kazanacağı varsayımından çok, mevcut risklerine kıyasla düşük fiyatlanan ve doğru bir işletme ya da yeniden konumlandırma stratejisiyle değer kazanabilecek varlıklarda aranmalı.

Refinansman baskısı yeni işlem fırsatları yaratabilir

Almanya ticari gayrimenkul piyasasındaki temel risklerden biri, önceki yıllarda daha düşük faizlerle kullandırılan kredilerin vade sonlarına yaklaşması. Yüksek finansman maliyetleri, kredi vadelerinin yenilenmesi sırasında borçluların karşısına daha ağır ödeme koşulları çıkarabiliyor.

Gönden’in aktardığı KPMG ve PwC değerlendirmeleri de refinansman baskısına, artan kredi risklerine ve sorunlu kredilerde beklenen yükselişe dikkat çekiyor. Bununla birlikte, sorunların henüz bütün portföylere aynı ölçüde yayılmadığı ve geniş kapsamlı bir sorunlu kredi satış dalgasının gerçekleşmediği yönündeki değerlendirmeler, piyasadaki dönüşümün zamana yayıldığını gösteriyor.

Bankaların ve varlık sahiplerinin bazı durumlarda satış yerine kredi vadesini uzatmayı veya borcu yeniden yapılandırmayı tercih etmesi, mevcut riskleri ortadan kaldırmıyor. Ancak bu yaklaşım, varlıkların piyasaya çıkış zamanını ve yatırım fırsatlarının oluşma biçimini değiştiriyor.

Kredi vadeleri yaklaştıkça bazı gayrimenkuller için satış, yeni sermaye girişi, ortaklık yapısının değiştirilmesi veya borcun yeniden yapılandırılması gündeme gelebilir. Böylece yatırım fırsatları yalnızca doğrudan gayrimenkul alımlarından değil, kredi pozisyonlarından ve sermaye yapısının yeniden düzenlenmesinden de doğabilir.

Bu alanlarda yatırım yapacaklar için finansal durum tespiti, borç yapısının analizi, hukuki inceleme ve varlığın gelecekteki nakit akışının gerçekçi biçimde hesaplanması kritik önem taşıyor.

Almanya’da gayrimenkul yatırımı için hangi strateji öne çıkıyor?

Gönden’in değerlendirmesi, Almanya piyasasına yatırım yapmayı düşünenler açısından üç temel noktaya işaret ediyor.

İlk olarak, piyasa genelinde bir toparlanma beklentisine dayanarak hareket etmek yerine, lokasyon ve bina kalitesi bakımından ayrışan varlıkları ayrı ayrı analiz etmek gerekiyor. Aynı segmentteki iki gayrimenkul, enerji verimliliği, kiracı kalitesi ve yenileme ihtiyacı nedeniyle birbirinden önemli ölçüde farklı yatırım riskleri taşıyabilir.

İkinci olarak, satın alma fiyatının yanı sıra finansman koşulları da yatırımın başarısını belirleyecek. Yüksek faiz ortamında borçla yapılan alımlarda kredi vadesi, faiz yükü, refinansman imkânı ve olası boşluk dönemlerini karşılayacak nakit rezervi birlikte değerlendirilmelidir.

Üçüncü olarak, finansal sıkıntı yaşayan varlıklarda görülen düşük fiyatlar tek başına fırsat anlamına gelmiyor. Yeniden yapılandırma maliyeti, ilave sermaye ihtiyacı, hukuki yükümlülükler ve gayrimenkulün yeniden kiralanma potansiyeli hesaba katılmadan yapılan alımlar, beklenen getiriyi ortadan kaldırabilir.

Bu nedenle yerel piyasa bilgisine sahip ekiplerle çalışmak, doğru fırsatlara erişmek ve satın alma öncesinde kapsamlı finansal ve teknik inceleme yapmak, yatırım stratejisinin temel unsurları arasında yer alıyor.

“Herkes geri döndüğünde fırsat daha pahalı olabilir”

Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, Almanya’da yeni yatırım döngüsünün kesin olarak başladığını söylemek için henüz erken olduğu görüşünde. Buna karşılık, işlem hacimlerindeki hareketlenme, uluslararası yatırımcıların belirli varlıklara artan ilgisi ve refinansman baskısının sürmesi, piyasanın yön değiştirmeye başladığına ilişkin işaretler sunuyor.

Gönden’e göre önümüzdeki dönemde başarı, yalnızca doğru ülkeyi veya gayrimenkul segmentini seçmekle sınırlı olmayacak. Sermaye yapısını doğru kurabilen, finansman risklerini ölçebilen, operasyonel sorunları önceden belirleyebilen ve uygun fiyatlı varlıklara zamanında erişebilen yatırımcılar avantaj sağlayabilir.

Almanya gayrimenkul piyasasında genel bir yükselişin kesinleşmesini beklemek yerine, fiyatların taşıdığı riskleri ve varlıkların gerçek değerini bugünden analiz etmek bu açıdan önem kazanıyor. Bununla birlikte, yatırım fırsatlarının gerçekleşmesi ekonomik büyüme, faiz oranları, kredi koşulları ve gayrimenkule özgü riskler gibi birçok değişkene bağlı.

Gönden’in yaklaşımının özeti şu: Almanya’ya yatırım için en uygun zaman, herkesin yeniden piyasaya döndüğü dönem olmayabilir. Asıl fırsat, piyasanın henüz bütünüyle toparlanmadığı ancak doğru varlıkların yeniden fiyatlanmaya başladığı dönemde ortaya çıkabilir.

Emlaknews.com.tr