İstanbul’da konut fiyatı son bir yılda yüzde 35’lik artışla 60 bin TL’ye dayandı

İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihi seviyelere ulaştı. Son bir yıldaki yüzde 35'lik artışla fiyatlar 60 bin TL'ye dayandı.

BEĞENDİM

ABONE OL

News

İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihi seviyelere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal’ın değerlendirmelerine göre, İstanbul genelinde paçal ortalama birim fiyatlar 2024 yıl sonunda 44.500 TL/m² seviyesindeyken, 2025 sonu itibarıyla 60.000 TL/m² eşiğine dayandı. Bu tablo, İstanbul konut fiyatlarında son bir yılda ortalama %35’e yaklaşan bir artış yaşandığını ortaya koyuyor.

Talep tek bir bölgeyle sınırlı değil

Piyasadaki yükselişin yalnızca belirli ilçelere ya da tek bir segmente sıkışmadığını vurgulayan Serkan Bal, İstanbul’da konut talebinin farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaştığını belirtti. Bal, “Alıcı profili daha seçici hale geldi. Ancak ulaşımı güçlü, doğru fiyatlanan, yeni ya da yenilenmiş konut sunan bölgelerde işlem temposu hâlâ yüksek” değerlendirmesinde bulundu.

Anadolu Yakası fiyat artışında öne çıkıyor

2025 yıl sonu görünümünde, fiyat artışı ve talep canlılığının en net hissedildiği bölgeler Anadolu Yakası’nda yer alıyor. Özellikle Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı; yeni konut arzı ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde geniş bir alıcı kitlesinin radarına girmiş durumda.

Kartal–Maltepe aksı ise hem oturum hem de yatırım amaçlı talebin kesiştiği, dengeli piyasa yapısıyla öne çıkan bölgeler arasında bulunuyor.

Avrupa Yakası’nda dönüşüm bölgeleri hareketli

Avrupa Yakası’nda ise merkez çevresinde, kentsel dönüşüm baskısı ve lokasyon avantajı bulunan ilçelerde hareketlilik dikkat çekiyor. Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve Güngören hattında yeni veya yenilenmiş projelerde karar süreleri kısalırken, eski yapı stokunda alıcıların pazarlık gücünün daha belirgin hale geldiği gözlemleniyor.

Ulaşım yatırımları talebi yeniden şekillendiriyor

Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesiyle birlikte İstanbul’un ulaşım haritasının önemli ölçüde güçlendiğine işaret eden Serkan Bal, özellikle Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkulde yatırım iştahının arttığını söyledi.

Bal, “Ulaşım kolaylığı yalnızca yeni proje alanlarını genişletmiyor; aynı zamanda bölgenin erişilebilirliğini artırarak talebi doğrudan destekliyor” ifadelerini kullandı.

Deprem algısı yer değiştirme talebini artırıyor

Deprem riskine ilişkin algının güçlenmesiyle birlikte, sahil şeridinde yaşayan bazı hanelerin daha iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelere yöneldiği görülüyor. Bu eğilim, söz konusu akslarda yer değiştirme kaynaklı ek talep oluşturuyor.

İstanbul iki uca doğru büyüyor

İstanbul’un mekânsal genişlemesi, konut tercihlerini de doğrudan etkiliyor. Anadolu Yakası’nda Tuzla, Avrupa Yakası’nda ise Silivri yönünde yatırım amaçlı talebin arttığı dikkat çekiyor.

Daha geniş arsa arzı, yeni konut üretimi ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde bu bölgeler, merkezi ilçelere kıyasla daha erişilebilir fiyatlar sunarken, orta vadeli değer artışı beklentisini canlı tutuyor.

Üst segmentte metrekare fiyatları 145 bin TL’ye yaklaştı

İstanbul’un en yüksek birim değerlere sahip ilçelerinde ise sınırlı arz ve güçlü lokasyon primi fiyatları yukarıda tutmaya devam ediyor.

Beşiktaş ve Kadıköy’de ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına ulaştı.

Sarıyer’de ise birim değerler yaklaşık 134.500 TL/m² seviyesinde seyrediyor.

Bu ilçelerde merkezi konum, sahil ve boğaz etkisi, sosyal donatı kalitesi ve prestij algısı fiyat seviyesinin ana belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Serkan Bal’a göre, üst segmentte de alıcı seçici davranıyor; ancak doğru lokasyon ve piyasa dengesine uygun fiyatlanan konutlarda satışlar görece hızlı gerçekleşiyor.

İstanbul ortalamasının altında kalan ilçeler

Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim değerler İstanbul ortalamasının altında kalıyor. Bu bölgelerde fiyatın talebi belirlediği, metrekare bazında daha erişilebilir konutların ağırlıkta olduğu bir piyasa yapısı hâkim.

Sultangazi ve Güngören: yaklaşık 35.000 TL/m²

Esenyurt: yaklaşık 28.500 TL/m²

Bazı merkez ilçelerde artış hızı yavaşladı

Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi metrekare fiyatlarının zaten yüksek olduğu ilçelerde artış oranlarının İstanbul ortalamasının gerisinde kaldığını belirten Bal, “Fiyatların belirli bir eşiğe ulaşması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu ilçelerde talep daha durağan bir yapıya evriliyor” değerlendirmesinde bulundu.

Yeni dönemde talep dengeli akslara kayıyor

Genel tabloya bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin ağırlık merkezinin; erişilebilir bütçe bandında yüksek sirkülasyon üreten ilçeler ile ulaşım ve dönüşüm etkisiyle ürün kalitesi artan akslara kaydığı görülüyor.

Önümüzdeki dönemde:

Çekmeköy–Ümraniye,

Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla,

Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan,

Bahçelievler–Başakşehir hatlarının daha da hareketlenmesi bekleniyor.

Tuzla ve Silivri ise İstanbul’un genişleme eğilimiyle birlikte yatırımcıların ilk aklına gelen uç bölgeler olmaya devam ediyor.