Taşınmaza dava açıldığını tapuya bildirmek tedbir mi şerh mi?

Gayrimenkul Hukuku avukatı ve yazarımız Mahmut Savaş, taşınmazlara karşı dava açıldığında bunu tapu sicil müdürlüklerine bildirmenin hukuki dayanağını inceledi.

Son zamanlarda taşınmazlara ilişkin açılan davalarda mahkemelerce sıklıkla “taşınmaz hakkında dava açıldığına dair şerhin tapu sicil müdürlüğü’ne bildirilmesine” karar verildiği görülmektedir. Davalı tarafça yapılan itirazlara karşılık olarak ta bu bildirimin bir ihtiyati tedbir olmadığı dolayısıyla davalının tasarruf hakkını engellemediği söylenerek HMK m 101 ve devamında ihtiyati tedbire ilişkin yapılan düzenlemelerde hakimlere yüklenen ödevlerin yerine getirilmesinden kaçınılmakta hem de davalının itiraz haklarını kullanmasına izin verilmemektedir. Fiili durumda ise taşınmaz hakkında dava açıldığına dair şerh ihtiyati tedbire yakın sonuçlar doğurmaktadır.

Şöyle ki;

Medeni Kanun m. 1023 gereğince tapu siciline güvenerek bir hak elde eden iyiniyetli kişinin bu hakkı korunur. Bir başka anlatımla iyiniyetli kişi tapu sicilinde görünmeyen bir sorun veya tartışmadan sorumlu tutulamaz. Bu nedenle tapu sicili herkese açıktır.(Medeni Kanun m. 1020)

Buna karşın kimse tapu sicilindeki bir şerhi bilmediğini öne süremez. (Medeni Kanun m. 1020)  Yine kural olarak sadece taraflarını bağlayan bir sözleşme eğer tapu siciline şerh edilir ise sözleşmeden kaynaklanan ayni hak kuvvetlendirilmiş şahsi hak halini alır ve sözleşmenin tarafı olmayan bazı kişilere karşı da öne sürülebilir. 

Sonucu ihtiyari tedbire benzeyebilir

Medeni Kanun’un tapu siciline ilişkin yukarıda açıklanan hükümleri ile birlikte değerlendirildiğinde, tapu sicilinde “hakkında dava açıldığına dair” şerh olan bir taşınmazda hak elde eden kişi, iyiniyetili olduğunu öne süremeyeceği gibi, mevcut davanın sonuçlarından etkilenmesi de kaçınılmaz olacaktır. Zira şerhi veren mahkeme ve dosya bilgileri üzerinden davanın niteliği ve içeriği öğrenilebilir durumdadır. Yargılama neticesinin önceden kestirilememesi ve dava sonucunda ortaya çıkabilecek risklerin boyutlarının hesaplanamaması gibi nedenlerle muhtemel alıcılar bu tür bir taşınmazla ilgili hakları edinmekten çekineceklerdir. Dolayısıyla davalının taşınmazı üzerinde tasarruf etme hakkı fiilen kısıtlanmış olacaktır. Bu durumda bu tür bir şerhin adı ihtiyati tedbir olmasa bile ihtiyati tedbirin sonuçlarına benzer sonuçlar doğurduğu açıktır.

MK'da madde 1010'a göre tapuya şerh edilemez

Öte yandan MK m. 1010 ile tapu siciline şerh edilecek hususlar sınırlı şekilde sayılmış olup, ancak çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu siciline şerh edilebilir. Şerh için mahkemenin ya tedbiren veya işin esasına ilişkin bir koruma kararı vermiş olması gereklidir. Benzer şekilde düzenleme içeren İİK m.28'de davacının lehine hüküm verildiği takdirde MK m.1010 kapsamında bu durumun tapu siciline şerh verileceğini amirdir. Buna göre ayrıca bir mahkeme kararı olmaksızın, sadece dava açılmış olması nedeniyle, bu durum taşınmazın kayıtlı olduğu tapu siciline şerh edilemez.

"Dava açıldı" demek şerhten sayılmaz

Uygulamada mahkemelerce şerh verilmesi emredilmiş olduğuna göre olsa olsa taşınmaza ilişkin nizalı durumun tapu siciline şerh edilmesine ilişkin bir karar verilmiş kabul edilmek gerekir. Mahkemelerce bu hususa ilişkin tensip kararı verilmekle birlikte bu kararın niteliği tartışmalıdır. Zira yukarıda açıklandığı üzere “dava açıldı” şerhi yasalarca tanımlanmış, hakime yapması emredilmiş bir şerh çeşidi değildir. O halde geriye hakimin takdirine bağlı tedbir kararı verme imkanı/hakkı kalmaktadır. 

Böyle bir kararın verilebilmesi için ise HMK m. 101 ... vd hükümlerine göre hakimin mümkünse iki tarafı dinlemesi ve tedbir kararı verilebilmesi için davacının davasının haklılığına ilişkin somut deliller ibraz etmiş olması, tedbir verilmediği hallerde önlenemez zararların oluşması gibi önemli şartların hakim tarafından araştırılması, kural olarak lehine tedbir kararı verilenden ileride oluşabilecek zararları karşılamak üzere teminat alınması, karşı tarafın itirazı halinde duruşma açılarak itirazın karara bağlanması ve nihayet şartlar değiştiği hallerde tedbir kararının yeniden gözden geçirilmesi gibi ciddi usuli gereklerin yerine getirilesi gerekmektedir. 

Uygulamada bu gereklerin hiçbirine uyulmamakta gerekçe olarak da şerh kararının tedbir niteliğinde olmadığı öne sürülmektedir. Dolayısıyla ortaya niteliği ve yasal dayanağı belirsiz, itiraz yolları kapalı, sonuçları itibariyle taşınmaz maliklerinin tasarruf imkanlarını önemli miktarda kısıtlayan, buna karşın ancak ihtiyati tedbir yoluyla verilebilecek bu tür bir kısıtlama için davacı yan ve hakim tarafından uyulması gereken hususlar dikkate alınmadan verilmiş, yasal dayanağı olmayan bir şerh türü ortaya çıkmaktadır. Yargılama sürelerinin uzunluğu dikkate alındığında; tapu siciline bu şekilde kolayca şerh verilebiliyor olması hali bazı kişilerin dava açma ve hak arama hakkını kötüniyetle kullanmalarına ve bu durumu bir kazanç kapısı haline getirmelerine de neden olabilecektir.

Yorum Yap

Yorumlar 0

Ajanda

Tümünü Gör

Çok Okunan Haberler