“Şehir merkezine yakın olmak isteyenler metrekareden feragat ediyor”

Konut piyasasında özellikle büyükşehirlerde erişilebilirlik sorununun derinleştiğini belirten Yazıcı, şehir merkezlerine yaklaştıkça arsa maliyetlerinin ciddi şekilde arttığını ve bunun doğrudan konut fiyatlarına yansıdığını söyleyerek, “Bugün birçok tüketici için denklem oldukça net. Ya şehir merkezine yakın ama daha küçük bir ev tercih edilecek ya da daha büyük bir konut için ulaşım yükü artacak. Özellikle trafik, zaman kaybı ve yaşam maliyetleri düşünüldüğünde, birçok kişi daha küçük ama merkezi konumlu konutlara yöneliyor” dedi.

Uzaktan çalışma modeli tercihleri değiştirdi

Pandemi sonrası yaygınlaşan hibrit ve uzaktan çalışma modellerinin de konut tercihlerini dönüştürdüğünü ifade eden Yazıcı, artık yaşam kararlarının yalnızca iş lokasyonuna göre verilmediğini belirtti. Eskiden işe yakın oturmanın çok daha kritik olduğunu vurgulayan Yazıcı, bugün ise bazı tüketicilerin şehir çeperlerinde daha büyük yaşam alanlarını tercih ederken, bazı kesimlerin sosyal yaşama erişim nedeniyle merkezi bölgelerde küçük ama fonksiyonel evlere yöneldiğini söyledi.

“Küçük evler artık maliyet avantajı da sunuyor”

Küçük metrekareli konutların yalnızca satın alma maliyetinde değil, yaşam giderlerinde de avantaj yarattığını belirten Yazıcı, özellikle aidat, enerji ve bakım giderlerinin tüketici kararlarında belirleyici hale geldiğini belirterek, “Metrekare küçüldükçe ısıtma, soğutma, elektrik, temizlik ve bakım gibi maliyetler de düşüyor. Günümüzde kullanıcılar yalnızca evin büyüklüğüne değil, alanın ne kadar verimli kullanıldığına bakıyor. Akıllı depolama çözümleri, yüksek tavan kullanımı ve çok amaçlı yaşam alanları küçük konutlarda değer yaratıyor” diye konuştu.

Konut kredileri erişilebilirliği daha da zorlaştırıyor

Yüksek faiz ortamının konut piyasasını doğrudan etkilediğini ifade eden Yazıcı, mevcut kredi koşullarında orta gelir grubunun büyükşehirlerde ev sahibi olmasının giderek zorlaştığını söyledi. Bugün 1 milyon TL’lik bir konut kredisi için 10 yıl boyunca aylık yaklaşık 26-28 bin TL ödeme gerektiğine dikkat çeken Yazıcı, ortalama konut fiyatlarının 5 milyon TL seviyelerine ulaştığı bir ortamda krediyle ev sahibi olmanın birçok kişi için erişilebilir olmaktan çıktığını belirtti.

Türkiye küçülen haneler dönemine giriyor

Konut piyasasındaki dönüşümün en önemli nedenlerinden birinin demografik değişim olduğunun altını çizen Yazıcı, Türkiye’de hane halkı yapısının hızla değiştiğini söyledi. 2000 yılında ortalama 4,5 kişi olan hane halkı büyüklüğünün bugün 3 kişinin biraz üzerine gerilediğini belirten Yazıcı, tek başına yaşayan birey sayısındaki artışın da dikkat çekici boyutlara ulaştığını ifade ederek, “Boşananlar, öğrenciler, yalnız yaşamayı tercih eden genç profesyoneller ve yaşlı nüfus artışı küçük konut ihtiyacını büyütüyor. Özellikle 65 yaş üstü nüfustaki yükseliş önümüzdeki yıllarda konut tipolojilerini daha da değiştirecek.” şeklinde konuştu.

“Bu dönüşüm geçici değil”

Küçük metrekareli konutların gelecekte daha da yaygınlaşacağını öngören Yazıcı, sektörün artık yalnızca daha büyük ev üretmeye değil, daha işlevsel yaşam alanları geliştirmeye odaklanması gerektiğini belirtti. Yazıcı, “Küçük ev eğilimini sadece ekonomik kriz ya da yüksek faizle açıklamak eksik olur. Türkiye’de aile yapısı değişiyor, nüfus yaşlanıyor ve bireysel yaşam modeli güçleniyor. Tüm bu gelişmeler küçük ama verimli konutları geleceğin ana konut modeli haline getiriyor” diyerek sözlerini bitirdi.

Yüksek fiyatlar konut satışını yavaşlatıyor

Son dönemde arazi satışlarında artış yaşanırken konut satışlarında ise durağan bir tablo gözlemleniyor. Bu durumun en önemli sebeplerinin başında artan inşaat maliyetleri nedeni paralelinde oluşan yüksek konut fiyatları geliyor. Ev alma hayali kuranlar kendi arazisinde, kendi yapısını inşa etmeyi amaçlarken, inşa edilecek bu yapıların denetlenmesi de büyük önem taşıyor.

Sadece İstanbul’da niteliksiz yapı stoğu olarak gösterilebilecek ve düzeltilmesi gereken ortalama 3,8 milyon yapı bulunuyor. Hızlı nüfus artışının da etkisiyle nitelikli konutlara olan ihtiyaç artmayı sürdürüyor.

Deprem dirençli ve sürdürülebilir yapılar inşa etmek

Türkiye’nin aktif fay hatları üzerinde olduğu düşünülünce yapılarımızın hem deprem dirençli hem sürdürülebilir olması şart olduğu herkes tarafından kabul edilen bir gerçek. Avrasya-Arap-Afrika levhası arasında yer alan Türkiye, sınırları içerisinde Kuzey Anadolu, Doğu Anadolu ve Batı Anadolu fay hatlarıyla deprem kuşağında bulunuyor. Uzmanlar, Türkiye nüfusunun yüzde 60’a yakınının, faal olan ve zarar verebilen deprem alanları üzerinde yerleştiğini vurguluyor.

Yıkılmayacak binalar yapmak zorundayız

Consera Kurucusu ve Türk Yapısal Çelik Derneği Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Melih Şimşek, “Öncelikle, yapıların taşıyıcı sistemlerini insan inisiyatifinden arındırarak inşa etmemiz gerekiyor. Bir binanın fonksiyonelliği, binanın görünümü, formu elbette önemli ama en önemli parametre depreme karşı dirençli olması. Gelişmiş ülkelere baktığımızda üretilen yapıların taşıyıcı sistemlerini çelik sistemlerle inşa ettiklerini görüyoruz. Ülke olarak bir an önce bu sistemlerle ilgili endüstrileri kurmak zorundayız. Hammadde ve insan kaynağı sorunumuz yok. Birçok sektör bu endüstriyel devrimleri yapabildi ama inşaat sektöründe henüz bu devrimin yapıldığını söylemek doğru olmaz. Altını çizerek söylemek isterim ki, yıkılmayacak binalar yapmak zorundayız. Çelik, bu konuda kendini defalarca kanıtlamış bir malzeme. Amerika ve İngiltere’de yapıların yaklaşık yüzde 50’si, Almanya ve Fransa’da yüzde 30’u, İran’da ise yüzde 50’sinden fazlası çelik taşıyıcı sistemle inşa ediliyor. Ülkemizde ise toplam yapı stoğumuzun yüzde 1’i bile çelik yapılardan oluşmuyor.” diyor.

Maliyet baskısı altında üretilen konutlara ne kadar güvenilebilir?

2024 ikinci çeyrek yapı izin istatistiklerine göre yapı ruhsatı verilen bina sayısının yüzde 22.7 azaldığını belirten Melih Şimşek, “Bu düşüşün nedenleri arasında; ekonomik şartlar, konut ve proje finansmanı ile yüksek maliyetler gibi sebepler sayılabilir. Sadece 10 sene önce 1 milyon adet konut üretirken bugün ise yılda ortalama 500-600 bin adet konut üretebiliyoruz. Bilindiği gibi izin belgeleri 5 yıl geçerli ve ilk iki yıl binanın temeli atıldığında bu belge geçerliliğini koruyor. Bu kapsamda bakıldığında; önümüzdeki yıllara ait bir güven ortamının oluşmadığı ve sektörün hazırlığını kısmen yaptığı söylenebilir. Diğer yandan, ekonomik şartların çok daha iyi olduğu dönemlerde yapılan inşaatların kalitesinden bile şüphe duymaktayız ve bunun sonuçlarını da maalesef yaşadığımız depremlerde gördük. Bugün, yüksek maliyet baskısı altında üretilen konutlara ne kadar güvenilebileceği de ciddi bir soru işareti.” dedi.

İnşaat ihraç edebilen bir ülke olabiliriz

Çelik sistemlerin Türk gayrimenkul sektörü tarafından bir an önce tüm yönleriyle ele alınıp kullanılmaya başlanması gerektiğini belirten Şimşek, “Faizlerin düşüşüyle birlikte arzın artabileceğini, alınmış ruhsatların hayata geçebileceğini ümit ediyorum. Diğer yandan, çelik yapıların tercih edilmesi için de kamunun teşvik edici birtakım paketleri ortaya koyması da gerekmekte. Eğer ülke olarak endüstriyel bir akla geçersek, çok kısa bir süre içinde ekonomimize de çok büyük katkılar sunabilen yeni bir endüstrinin içine girmiş olacağız. Böylece inşaatı ihraç edebilen bir know-how’a da kavuşmuş olacağız. Yapmamız gereken şey geleneksel yaklaşım yerine daha endüstriyel bir strateji belirlemek. Altyapı olarak inşaatı çok iyi bilen, seven bir ülke olduğumuz için de çok kısa bir süre içinde bu dönüşümü gerçekleştirebileceğimizi düşünüyorum.” şeklinde sözlerini sürdürdü.

Çelik binalar öne çıkıyor

Çelik yapılar, geleneksel yapılara göre, 7 ile 10 kat daha hafif ve bu oranda deprem kuvvetine daha az maruz kalıyorlar. Çelik taşıyıcılı yapılar, endüstriyel ortamda yüzde 100 denetimle üretildiklerinden insan hatalarına karşı çok daha fazla güvenilirler. Fabrikalarda, iklim koşullarından bağımsız üretildiklerinden 2-3 kat daha hızlı inşa edilebiliyorlar. Böylece yapının tamamlanma süresi geleneksel yapılara göre en az yüzde 50 daha az zaman alıyor. Enerji tasarruflu yapılar inşa etmek çok daha mümkün ve ekonomik. Ayrıca çelik ve geleneksel yapıların maliyetleri kâğıt üstünde aynı olsa da çelik yapılar, zaman ve kazanılan alanlardan dolayı her zaman daha ekonomik oluyor. Özellikle tekrarlı projelerde bu ekonomi çok daha artıyor.