İyi inceleyin

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz’a göre, iyi incelenmeden alınan konutlar ileride başınızı yakabilir. Ev almadan önce mutlaka tapu kaydı ve imar durumunu inceleyin. Satış sözleşmesi için notere gitmeyi ihmal etmeyin. Tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesine dikkat edin. Belediyeden alınan gayrimenkulle ilgili yıkım kararı olup olmadığına bakın.

Hem yeni hem eski evlere talep artarken Av. Güvenç Kiraz ile dikkat edilmesi gerekenleri konuştuk.

Belediye incelemesine bakın

Ev alırken size satılması düşünülen evin projesinde gerçek metrekaresi olup olmadığı veya o taşınmaz ile ilgili imar dosyası içerisinde belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yıkım kararı olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir.

Özellikle çatı dubleksler veya ters kat zemin dubleksler için genelde müteahhitler emsalden kullanmamak için bu alanları inşa etmekte iskan öncesi kapatmakta iskan belgesini aldıktan sonra da satmaktadırlar. Herhangi bir şikayet halinde ortak alan olarak kullanılan bu alanların belediye tarafından mühürlenmesi, para cezası verilmesi ve yıkım kararı verilmesi durumları ile karşılaşılmaktadır. Bu durumda büyük bedeller ödeyip bu alanları kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yıkım kararı çıkabilir

Bazı apartmanlarda bu tür kaçak alanları kullanan kat malikleri imar barışı düzenlemesi sonrasında yapı kayıt belgesini de alıcıya sunmakta bu belge ile hiçbir şekilde bu alanların yıkılmayacağı ve hatta bu ek metrekarelerin artık kendilerine ait olduğunu iddia etmektedir. Yapı kayıt belgesi ile ilgili yanlış bilinen bilgilerden bir tanesi de budur. Şöyle ki yapı kayıt belgesi olan bir yapıda kaçak alanların yıkılmaması için 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması şartı olduğu gibi bu alanların tüm kat maliklerine ait ortak alanlardan olmaması gerekir. Eğer bir alan çatı dubleks alanda olduğu gibi ortak alan ise bu durumda belediye bu alanın yıkılması kararını veremese bile (31.12.2017 öncesinde yapıldığı için) kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine açacağı Eski Hale Getirme davası ile buraların yıkımı kararını aldırabileceklerdir.

Tapu kaydına bakın

Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ve şerhler gözükmektedir. Bu nedenlerle gayrimenkul üzerinde hangi tür ayni ve şahsi hak tesisi yapılıp yapılmadığı da mutlaka tapu kaydı incelemesi ile yapılmalıdır.

Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen tapu harcı daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilmekte bu nedenle de pasif tapu araştırması ile gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı işlem yaptığı düşüncesi ile gayrimenkulünüzü kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yönetim planına ayrıntılı bakın

Tapu incelemesinde ayrıca mutlaka taşınmazın yönetim planını detaylı inceleyin çünkü size satış yapılırken ekleri ile birlikte inceledim diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı o taşınmazda ne şekilde yaşayacağınızı ne şekilde aidat ödeyeceğiniz ve tabi ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı gösteren bir belgedir. Taşınmaza girerken 1+1 ile 4+1 farklı ödüyordur aidatı diye düşünebilirsiniz ancak yönetim planında eşit ödeme kuralı getirilmişse bu geçerlidir ve herkes buna uymakla yükümlüdür. Daha önemlisi yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5’i ile değişmektedir. Zor değiştirilen bu belge nedeniyle taşınmazı aldığınıza pişman olabilirsiniz

Müteahhit ile sözleşmeyi noterde yapın

Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan bir tanesi bunu noterde yapmak ve sonra da tapuya şerh ettirmektir.

Daha önceden yaptığınız tapu kaydı incelemesinde temiz görmüş olduğunuz tapu kaydına şerh koymazsanız haciz ve ipotek gelebilir işte bu sonradan işlenen haciz ve ipotekler tapuyu size müteahhit vermiş olsa dahi sizi bağlayacaktır.

Bu nedenlerle de önce tapuda temiz gördüğünüz herhangi bir haciz ipotek şerhi görmediğiniz gayrimenkulü eğer tapusunu almıyor ve satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız mutlaka noterden sözleşme yapmanızı ve sonra bu sözleşmeyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır.

Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede mutlaka ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili dönme cayma haklarının yer aldığına mutlaka dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı şekilde cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.

Ayıp ve eksik varsa ihtarname yollayın

Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa derhal size satan kişiye ihtarname ile bildirin aksi halde gözle görülür ayıplarda çok uzun zaman sonra yapılacak olan bildirimlerin yerine getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Taşınmazı kullanmaya başladınız fakat gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde aybını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini doğrudan talep etme ve bu yapı/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşacaktır.

Ali Güvenç Kiraz
Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Bağdat Caddesi Derneği Başkanı

Altı ay teknik takip

Ankara Emniyet Müdürlüğü Dolandırıcılık Büro Amirliği ekipleri, vatandaşları ev sahibi yapma vaadiyle dolandırdığı tesbit edilen çete elemanlarını takibe aldı. Polis, yaklaşık 6 ay süren teknik ve fiziki takibin sonucunda çetenin, kooperatif dolandırıcılığı, nitelikli dolandırıcılık ve özel belgede sahtecilik yaptığını belirlediği çete elemanlarına yönelik kapsamlı bir operasyon başlattı.

Sahte belgeli devir

Çete lideri E.K.’nın iflas durumunda olan ve inşaatı yarım kalmış, belediye tarafından yıkım kararı bulunan kooperatiflerin yasal boşluklarından yararlandığı ortaya çıktı. E.K.’nın, kooperatife ait daire anahtarlarının 3 ay içerisinde teslim edileceği güvencesini verdiği de tespit edildi. E.K. hisse devri protokolü, karar defteri gibi sahte belgeler ile devri ve satış yaptığı iddia edildi.

DHA

Belediye yıkım kararına gerekçe olarak dört yıl önceki plan değişikliğiyle inşa edilen alanların projeye uygun olmamasını gösterdi. Altı lüks restoran ve kafenin bazı bölümlerini AVM’nin bağlı olduğu Akmerkez GYO A.Ş. tarafından yapılan açıklamaya göre 17 Ocak sabah 06.00’da yıkılacak.

İmar Kanunu’na aykırı yapıldıkları gerekçesi ile yıkımın yapılacağı yerler arasında Papermoon Restoran ve Vakko Patisserie de bulunuyor. Akmerkez GYO’dan yapıtığı açıklamada, yapılan işlemlerin mevzuat çerçevesinde olduğu belirtilerek, hukuka aykırılığın söz konusu olmadığını belirtti.

Hürriyet’in edindiği belgelere göre, Akmerkez AVM’deki bazı işyerlerinde tasdikli mimari projenin dışına çıkıldığı iddiası İçişleri Bakanlığı’na ulaştı. Bakanlığın girişimi ile İstanbul Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü müfettişleri ve Beşiktaş Belediyesi görevlileri 5 Temmuz 2017 günü Akmerkez AVM’ye giderek yerinde inceleme yaptı.

Proje dışı 419 metrekare fazla alan

Yapılan tespit sonrası Belediye Encümeni 10 Ağustos 2017 günü iki ayrı karar aldı. Anılan kararlardan biri para cezası kesilmesi, ikincisi ise yıkım kararına yönelik oldu. Oybirliği ile alınan kararlara göre, tasdikli mimari proje dışında kullanılan alanın toplam büyüklüğü 419.2 metrekare olarak belirlendi. Encümen kararında, ortak alan olan zemin terasında yan bölümler yapıldı. Karara göre, koridor geçişleri de kapatılarak özel kullanım alanı haline getirildi.

Kim ne kadar kaçak?

Karara göre, Akmerkez’in Nispetiye Caddesi’ne bakan kısmında bulunan Vakko Pattisserie’de 49.68 metrekare, S Cafe’de 64.40 metrekare, Martinez’de 69 metrekare, Serafina’da 61.10 metrekarelik fazla alan kullanımı olduğu tespit edildi. Yine Akmerkez’in Ahmet Adnan Saygun Caddesi’nde bulunan Starbucks’ta 54.60 metrekare, Papermoon’da ise 120 metrekarelik fazlalık tespit edildi. Lüks AVM’nin bağlı olduğu Akmerkez GYO AŞ’ye 12 bin 725 TL para cezası verilmesi kararlaştırılırken, bir diğer encümen kararı ile de proje dışında kalan alanların yıkımına karar verildi.

Mağdur olmamak için tedbir alın

Yıkım kararı, Beşiktaş Belediye Başkan Yardımcısı Rıfat Örnek’in imzası ile şirkete bildirildi. Bildirim yazısında yıkım işleminin 17 Ocak sabah 06.00’da yapılacağı kaydedilerek “Mağdur olmamanız için projeye aykırı kısımların nüfus ve eşyadan tahliye edilerek gerekli tedbirlerin alınması hususunda bilgi edinilmesi ve gereğini önemle rica ederim” denildi.

Akmerkez: Karara karşı yasal süreci başlattık

Karar ilişkin ünlü AVM’nin bağlı olduğu Akmerkez GYO AŞ’den Hürriyet’e yapılan açıklamada ise şöyle denildi: “Beşiktaş Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 10.08.2017 tarih ve 2017/232 sayılı Belediye Encümen Kararı tarafımıza ulaşmıştır. Konuyla ilgili kamuoyunu doğru bilgilendirmek amacıyla aşağıdaki açıklamanın yapılması gerekli görülmüştür. İlgili encümen kararında belirtilen hususlar Akmerkez GYO tarafından ilgili mevzuat çerçevesinde yerine getirilmiş olup herhangi bir hukuka aykırılık söz konusu değildir. Kurumumuz sürecin tüm aşamasında gerek Beşiktaş Belediyesi gerekse İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile temas halinde olarak gerekli tüm hukuki düzenlemelere uygun hareket etmiştir. 25 Aralık 2017 tarihinde tarafımıza tebliğ edilen encümen kararına ilişkin tüm hukuki haklarımızın saklı olduğunu ve yasal süreci başlattığımızı belirtmek isteriz.”

www.hurriyet.com.tr