Tera Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen “Grubumuzun ilk proje gayrimenkul yatırım fonu TN1, yatırımcıların gayrimenkul sektöründeki yatırımlara erişimini kolaylaştıracak. TN1’in ilk projesi Sancak Dora olacak. Fon, bünyesinde yeni projeleri de hayata geçirerek sürekliliği olan bir fon olacak” dedi.

Yeni model hayata geçiyor

Türkiye’nin finans alanında yenilikçi ve öncü gruplarından Tera, gayrimenkul yatırımlarında erişimi kolaylaştıran yeni modeli hayata geçiriyor. Tera Grubu şirketlerinden Tera Portföy, ilk proje gayrimenkul yatırım fonu olan Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu (TN1) minimum 100 bin lira katılım bedeliyle nitelikli yatırımcılara sundu. TN1, kurumsal ve bireysel tüm nitelikli yatırımcılara hitap ediyor. Diğer Proje GYF’lere göre katılım tutarının düşük tutulduğu fon, yeni bir bakış açısıyla alım tarafında daha esnek, daha fazla yatırımcıya hitap eden, tek bir projeye değil başka projelere de yatırım yapan bir yapıda olacak.

Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje GYF’nin ilk projesi, İstanbul’un yükselen değeri Sancaktepe’deki Sancak Dora Projesi olacak. Sancak Dora Projesi, Tera güvencesinde, yaklaşık 7 bin metrekare arsa üzerinde 218 bağımsız bölümden oluşan bir projedir.

Tera Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen, “Tera Grubu olarak yeni yatırım araçları geliştirerek bireysel yatırımcılara sunmayı hedefliyoruz. Bu hedefimiz doğrultusunda ilk proje GYF’mizi hayata geçiriyoruz. Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje GYF’nin diğer GYF’lerden birçok farkı olacak. Özellikle biz yeni projeleri TN1’e dahil ederek sürekliliği olan bir fon oluşturacağız” dedi.

TN1’i öne çıkaran özellikleri

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Temmuz 2024 tarihinde yayımladığı tebliğ ile proje gayrimenkul yatırım fonları kurulmasının önünü açarak, konut üretimini artıracak yeni stratejik hamle yaptı. Yeni düzenleme ile fonların doğrudan proje geliştirme faaliyetlerine yatırım yapılabilmesi sağlanırken, bugüne kadar 42 adet proje gayrimenkul yatırım fonu nitelikli yatırımcılara sunuldu.

Toplam 250 milyar TL’yi aşan portföy büyüklüğüyle mevduat banka grupları dışındaki portföy yönetim şirketleri içinde ilk sırada yer alıyoruz. Tera Porföy’ün ilk proje gayrimenkul yatırım fonunu kategorideki diğer fonlardan ayıran birçok özellik bulunuyor. Emre Tezmen, TN1 fonuyla ilgili şunları söyledi: “Diğer GYF’ler genelde belirli dönemlerde alım satıma açık. Bizim fon TN1, her gün alıma açık olacak. Diğer GYF’ler genelde yüksek katılım tutarı ve sınırlı yatırımcıya sahip. Biz katılım tutarını düşük tuttuk. 100 bin lirası olan nitelikli yatırımcı doğrudan fon alabilecek. Dolayısıyla yatırımcı sayısı fazla olacak.”

Tüm sürece ortak olunuyor

“Tera olarak, yatırım fonlarımızdaki performansımızı ve tecrübemizi gayrimenkul tarafına taşıyarak yatırımcılarımıza yeni bir yatırım alternatifi sunuyoruz” diyen Emre Tezmen süreci şöyle anlattı: “Tera olarak, süreci başından sonuna kadar profesyonel şekilde yönetiyoruz. Yani projenin sahibi fon. Yatırımcı operasyonel hiçbir yük almadan, bir gayrimenkul projesinin hem yatırımcısı hem ortağı oluyor. Yatırımcı arsa alımından projenin satışına kadar olan tüm sürecin kazancına ortak oluyor. Hem proje geliştirme kârı hem de konut satışı geliri elde ediyor.”

Sancak Dora projesinin toplam büyüklüğünün yaklaşık 3 milyar lira olacağını belirten Tezmen, gerekli resmi izinlerle birlikte inşaata başlamayı ve 18 ay gibi kısa sürede projeyi tamamlamayı hedeflediklerini söyledi. Tezmen “Bu fonumuza sürekli yeni projeleri ekleyeceğiz. Şu anda Türkiye genelinde görüştüğümüz şirketler ve arsa sahipleri var. Projelerini, arsalarını Tera ile geliştirmek istiyorlar” dedi.

Alım-satım nasıl olacak?

Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nda minimum katılım tutarında alt limit düşük tutuldu. 100 bin TL’si olan nitelikli yatırımcılar alım talimatı verdiğinde işlem ertesi gün gerçekleşecek. Fon’dan 2 yıl öncesinde çıkan yatırımcılardan yasal düzenlemeler dahilinde yüzde 17,5 stopaj vergisi alınırken erken çıkış komisyonu da yüzde 20 olarak belirlendi. Fon 2 yıl elde tutulduğunda ise stopaj sıfırlanıyor.

Fona sürekli yatırımcı alımı yapılacak

Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun (TN1) değerleme süreciyle ilgili bilgi veren Tera Portföy Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Genel Müdürü Ethem Umut Beytorun, fonda uzun süre kalanların avantajlı olacağını söyledi. Beytorun, şunları ekledi: “TN1, diğer fonlarda olduğu gibi satışa kapanmayacak, sürekli giriş imkânı olacak. Fonda katılım pay tutarı 100 bin lira olacak. Her ay proje ilerleme raporu hazırlanarak, fonun pay fiyatı güncellenecek. Üçüncü yıldan itibaren de katılımcılara ayrıca kar payı dağıtılacak. Mevzuat gereği fonda iki yıldan uzun süre kalanlar için stopaj sıfıra düşüyor. Erken çıkanlar için de komisyon söz konusu. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar kazançlı çıkacak.”

‘Kazanan yatırımcı olacak’

TN1’in yatırımcılarından FCR GYO’nun Yönetim Kurulu Başkanı Fecri Koça “Türkiye’de bugüne kadar gayrimenkul tarafında kazanan taraf genellikle arsa sahibi ve müteahhit oluyordu. Ancak Sayın Emre Tezmen’in fikri ile kurulan bu fon, bu anlayışa farklı bir bakış açısı getiriyor. Arsa sahibi ve müteahhidin kazandığı bu yapıya bir anlamda yeni bir çağrı yapılıyor ve bundan sonraki süreçte bu kazanç artık yatırımcıya da açılıyor” dedi.

Peker GYO Genel Müdürü Ramazan Işık da şunları söyledi: “Sancak Dora, Peker GYO olarak içinde yer aldığımız ve kesinlikle inandığımız bir proje. İstanbul’un hızla gelişen bölgelerinden olan Sancaktepe’deki bu lokasyonu çok öncesinden doğru değerlendirdik. Projenin potansiyelini gördük. Emre Bey’in ortaya koyduğu ve sektörde öncü olan fon modelini ise ayrıca değerli buluyorum. Biz bu modelin içinde hem proje ortağı hem de inanan taraf olarak yer alıyoruz. Gayrimenkul Türkiye’de her zaman kazandıran bir yatırım aracı oldu. Bu yapının onu çok daha geniş bir kitleye açacağına inanıyoruz.”

Proje GYF’ler konut arzına katkı sağlıyor

Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) yatırımcılar için düşük miktarlarla gayrimenkul yatırımı yapma imkânı sağlıyor. 2014’te SPK’nın özel tebliğiyle temeli atılan GYF’ler ile yatırımcılar, konut, otel, veya ticari mülkler gibi gayrimenkullere yatırım yapabiliyor. Bu fonlarla gayrimenkul yatırımı yapıldığında yatırımcının tapuyla, vergi dairesiyle veya sigorta işlemleriyle uğraşması gerekmiyor.

Geleneksel gayrimenkul yatırım fonlarının portföylerinde sadece bitmiş gayrimenkuller bulunurken, proje GYF’ler ise henüz geliştirilmemiş veya geliştirme aşamasındaki projelere yatırım yaparak ülkedeki konut açığının kapatılmasına katkı sağlıyor. SPK mevzuatı gereği fon, topladığı kaynağın yüzde 80’ini takvim yılı sonuna kadar gayrimenkule yatırmak zorunda. Mevcut mevzuat ve düzenleyici sistemler çerçevesinde Proje GYF’ler güvenli yatırım yapıları konumuna gelirken gayrimenkul projelerinin finansmanında etkin “can suyu” özelliği taşıyor.

“Yeni Nesil Konut Edinme” olarak adlandırılan bu kampanya; Emlak Konut güvencesiyle, sabit taksitlerle, konut sahibi olmayı kolaylaştırıyor.

Kendi kendini ödeyen model

Örnek olarak; 10 milyon TL için sunulan modelde yatırımcıdan hiç peşinat talep edilmiyor. Projede altı ay sonra 1 milyon TL ve 12 ay sonra 1 milyon TL ara ödeme seçenekleri var. Kampanyada ayrıca vade farksız taksit avantajı sunuluyor. Bu plan, özellikle sermayesini kilitlemek istemeyen ve elindeki parayı kullanmaya devam etmek isteyen yatırımcılar için güçlü bir alternatif sunuyor.

Finansman yükü dengeleniyor

Kampanyanın temel mantığı net ve sade: Toplam konut bedeli ikiye ayrılıyor. Yüzde 50’si, Emlak Konut güvencesiyle faaliyet gösteren Emlak Konut Tasarruf Finansman Şirketi (TFŞ) üzerinden taksitlendiriliyor. Bu sayede yatırımcı, yüksek faiz yüküne girmeden, kontrollü ve planlı bir ödeme sistemine kavuşuyor.

Hemen kira getirisi sağlayan teslim takvimi

Bu arada DAP Yeni Levent projesinin birinci etabında daire teslimleri hemen yapılabiliyor, ikinci etapta ise teslimler Haziran ayında başlıyor. Bu takvim yatırımcı için kritik bir avantaj sağlıyor: Konut, satın alındıktan kısa süre sonra kira geliri üretmeye başlıyor. Aylık ortalama 200 bin TL kira geliri potansiyeli bulunan örnek modeldeki daire, taksitlerin önemli bir bölümünü kendi kendine karşılayabiliyor.

Yatırımcıya ne sağlıyor?

Yeni Nesil Konut Edinme Modeli yatırımcıya üç stratejik avantaj sunuyor: Birincisi peşinat avantajı… Başlangıçta yüksek nakit çıkışı yok. Yatırımcı likiditesini koruyor.

Bu yeni kampanya sayesinde yatırımcılar; konut satın alırken mevduat, borsa, altın, emtia ya da kendi işlerinde değerlendirdikleri varlıklarını bozmadan kullanabilecek. Bu varlıklardan elde edilen gelirle aylık taksitlerin yaklaşık yarısı karşılanabilecek ve alıcılar 36 ay boyunca ödemelerini rahatlıkla sürdürebilecek.

Kendi kendini ödemeye başlıyor

Haziran sonrası, konut teslimleriyle birlikte devreye giren kira geliriyle aylık taksitlerin önemli kısmı, (potansiyele bağlı olarak yarısı hatta daha fazlası) sistem tarafından finanse ediliyor. Başka bir ifadeyle; konut kendi kendini ödemeye başlıyor.

Alır almaz kazandıran kampanya

DAP Gayrimenkul Geliştirme’nin yeni kampanyasında yatırımcı; sermayesini koruyor, likiditesini de kaybetmemiş oluyor. Üstelik kira geliriyle desteklenen dengeli bir ödeme avantajını da yakalıyor. DAP’ın bu yeni kampanyası sayesinde yatırımcı, sermayesini çalıştırmaya devam ederken, daha ilk günden kazanmaya başlıyor.

Borsa İstanbul’da düzenlenen gong törenine, Borsa İstanbul Genel Müdürü Korkmaz Ergun, Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, Yönetim Kurulu Başkan Vekilleri Emad Ragab ve Cemal Süleyman, Yönetim Kurulu Üyeleri Dr. Berra Doğaner, M. Emin Oran ve Ömer Erdoğan, Genel Müdür Münir Köndel, Mali İşler Direktörü İnal Dinçer ile Tera Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Furkan Gün katıldı. Törene ayrıca Luxera GYO çalışanları ve davetliler de iştirak etti.

Borsa İstanbul’dan değerlendirme

Borsa İstanbul Genel Müdürü Korkmaz Ergun, törende yaptığı konuşmada, Luxera GYO’nun portföyünü istikrarlı bir şekilde genişlettiğini, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşerek kurumsal yapısını güçlendirdiğini vurguladı. Ergun, halka arzdan elde edilen gelirle şirketin yeni projelerini hayata geçirmeye devam edeceğini belirtti ve yöneticileri tebrik etti.

Güçlü ve dengeli bir büyüme modeli

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, halka arzın şirket için önemli bir dönüm noktası olduğunu ifade etti. Taş, “11 yıl önce başlattığımız yolculuğu 2024’te tamamladığımız GYO dönüşümüyle daha güçlü ve kurumsal bir zemine taşıdık. Bugün yılların emeğini ve tecrübesini sermaye piyasalarıyla buluşturmanın gururunu yaşıyoruz” dedi.

Taş, Luxera GYO’nun İstanbul’un merkezi ve gelişen lokasyonlarında nitelikli konut ve ticari projeler geliştirdiğini vurguladı. Şirketin, yatırımcılarına sürdürülebilir değer üretmeyi hedeflediğini belirten Taş, portföy büyüklüğünün 7 milyar TL’yi aştığını ve güçlü bir büyüme modelini kararlılıkla sürdürdüklerini ifade etti.

Halka arzın anlamı

Taş, sermaye piyasalarındaki bu ilk günü bir varış noktası değil, güçlü bir başlangıç olarak değerlendirdiklerini söyledi. Halka arz gelirinin büyük kısmının yeni ve mevcut projelerin finansmanında kullanılacağını belirten Taş, “Bu adım, yatırımcılarla uzun vadeli ve güvene dayalı bir ilişkinin temeli olacak” dedi.

Dinamik bir GYO

Tera Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Furkan Gün, Luxera GYO’nun aktif projeleri olan, yeni işler geliştiren dinamik bir şirket olduğunu belirtti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın beklenti anketine göre hane halkının yüzde 30’unun yatırım olarak konut, dükkan veya arsa almayı tercih ettiğini hatırlatan Gün, “Gayrimenkul hâlâ en çok tercih edilen ikinci varlık sınıfı. Türkiye’de konut sahiplik oranı yüzde 57 iken Avrupa Birliği’nde bu oran yüzde 70 civarında. Böyle bir talebin olduğu ortamda, Luxera GYO’nun 11 projesi, 7 milyar TL portföy büyüklüğü ve uluslararası satış tecrübesi yatırımcılar için önemli bir fırsat sunuyor” dedi.

Gün, Luxera GYO’nun Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlamasıyla birlikte, farklı tasarruf seviyelerine sahip yatırımcıların kurumsal yapıya esnek biçimde yatırım yapabileceğini vurguladı. Yatırımcıların sermaye piyasalarının sağladığı likidite avantajı ile Luxera GYO’nun değer potansiyeline ulaşabileceğini ifade eden Gün, halka arza gösterilen ilginin de yüksek olduğunu belirterek 910 bin 128 yatırımcının 7,1 kat talep gösterdiğini söyledi.