DMALL’dan 3,5 milyar liralık yatırım

Düzce’de hayata geçirilen DMall AVM, 3.5 milyar TL’Lik yatırım bedeliyle bölge ekonomisine güçlü bir katkı sunmaya hazırlanıyor. 21 Mayıs’ta kapılarını açacak proje, yalnızca bir alışveriş noktası değil, aynı zamanda şehrin yeni sosyal yaşam merkezi olma iddiası taşıyor.

Güçlü marka karmasıyla ilkler D Mall’da

DMall AVM, Düzce’de dikkat çekecek markalarıyla öne çıkıyor. Başta Boyner, Decathlon ve MediaMarkt olmak üzere birçok ulusal ve uluslararası marka projede yer alıyor. AVM’de yer alan markalardan bazıları: Lc Waikiki,Playland, Rossmann, Adidas, GS Store, Fenerium, Sneaks Up, Vans, The North Face, Skechers, Vault, Pandora, B&G, Suwen, Yargıcı, Ramsey, Manuka, İpekyol, Yves Rocher, Lizay Pırlanta ve Blue Diamond. DMall Perakende, teknoloji, gıda, eğlence ve hizmet sektörlerinden güçlü markaları bir araya getiriyor. Restoran ve kafeler, farklı mutfaklardan lezzetler sunarak ziyaretçilere keyifli bir sosyal deneyim yaşatıyor.

Yüksek ziyaretçi potansiyeli

DMall AVM’nin faaliyete geçmesiyle birlikte aylık ziyaretçi sayısının 800.000 kişiye ulaşması öngörülüyor. Bu yoğunluk, projeyi bölgenin en canlı ticaret ve sosyal yaşam merkezlerinden biri haline getirecek.

Yol üzeri AVM avantajı ile yüksek erişilebilirlik

DMall stratejik konumu ile yalnızca Düzce’ye değil, çevre illere de hitap eden bir destinasyon olarak öne çıkıyor. TEM Otoyolu ve D-100 Karayolu sayesinde iki büyük metropole kolay erişim sağlanırken, ‘yol üzeri AVM’ olma özelliği kazandırıyor. Yeni açılacak Kuzey Çevre Otoyolu sayesinde İstanbul’dan şehir içi trafiğe girmeden, doğrudan Karadeniz Sahil Yolu’na bağlanarak transit geçiş yapılabilecek. D Mall bu aks üzerinde önemli bir durak ve çekim merkezi olacak.

Emlaknews.com.tr

Örücü’nün fikirleri şöyle:

“Neden artık yeni AVM yatırımı yapılmıyor?”

Bu soruya verilen yanıtlar çoğu zaman talep tarafı üzerinden okunuyor. Oysa bugünkü tabloyu doğru değerlendirmek için konuyu öncelikle yatırım matematiği üzerinden ele almak gerekiyor. AVM yatırımı, kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade uzun vadeli nakit akışı, öngörülebilirlik ve sürdürülebilir değer üretimi üzerine kurulu bir yapı gerektirir.

Bugün gelinen noktada artan inşaat maliyetleri, yüksek finansman giderleri ve operasyonel harcamalar, yeni projelerin fizibilite çerçevesini belirgin biçimde daraltmış durumda. Bu durum yeni AVM yatırımlarını “yapılamaz” olmaktan ziyade, ekonomik rasyonalitesi daha dikkatle sorgulanan projeler haline getiriyor. Perakende tarafında büyüme hızının sınırlanması da bu tabloyu güçlendiriyor. Talep tamamen ortadan kalkmış değil; ancak yatırımcı açısından bu talebin yeni bir projeyi uzun vadede taşıyacak güçte olup olmadığı artık çok daha seçici bir bakışla değerlendiriliyor.

Bu nedenle sektör, yeni yatırımlardan çok mevcut varlıkların daha verimli yönetildiği, dönüştürüldüğü ve güçlendirildiği bir döneme girmiş durumda. Bugün yapılmayan yeni AVM yatırımlarını bir geri çekilme olarak değil; sermaye disiplininin ve temkinli yatırım yaklaşımının doğal bir sonucu olarak okumak daha sağlıklı.

AVM’lerde yaratılan gelir ne kadar sürdürülebilir?

AVM sektörü açısından asıl kritik başlık, yalnızca yeni yatırım yapılmaması değil. Bugünün temel sorusu, yaratılan gelirin ne kadar sürdürülebilir olduğu.
Son dönemde perakende tarafında özellikle bazı kategorilerde indirim kampanyalarının ağırlığının artması, satış hacmini desteklerken karlılığı baskılayan bir durum ortaya koyuyor. Karlılığı sınırlı kalan perakendeci ile AVM yatırımcısı arasında sözleşmesel kira artışları ve yeni kira belirleme süreçlerinde uyuşmazlık yaşanabiliyor.
İndirimlerle taşınan satışlar, ciro üretse dahi ciroya bağlı gelirlerin sağlıklı ve kalıcı biçimde artmasını her zaman mümkün kılmıyor.

Öte yandan AVM’lerin enerji, bakım, güvenlik, personel ve finansman gibi sabit ve kaçınılmaz giderleri, enflasyonun da üzerinde artmaya devam ederken, kira artışları, sektör genelinde zorlanan perakendeciler nedeniyle çoğunlukla enflasyon seviyesinde ya da bunun altında kalıyor.. Bu noktada esas konu, ciro üretmekten çok; gelir maliyet dengesini uzun vadede koruyabilecek bir yapı kurabilmek haline geliyor.

Bu tablo, AVM yatırımlarında gelir maliyet dengesinin artık daha dikkatli ve uzun vadeli bir perspektifle yönetilmesini zorunlu kılıyor. Sürdürülebilir bir zeminin oluşabilmesi ise gerçekçi kontrat yapıları, dengeli mağaza karması ve gelir tarafını destekleyecek istikrarlı bir ticari performansla mümkün.

Tam da bu nedenle, AVM sektörü için yeni bir büyüme döneminden söz edilecekse, bu büyümenin adresi yeni metrekareler değil; mevcut varlıklar olmak zorunda. Bugünün koşullarında değer yaratmanın yolu, portföyü büyütmekten çok, portföyün derinliğini artırmaktan geçiyor.

Mevcut AVM’lerin yenilenme sürecinde; perakendenin ofis, konaklama ve benzeri tamamlayıcı fonksiyonlarla bir arada kurgulandığı karma konseptler, hem çekim gücünü artıran hem de sürdürülebilir ticari yapıların oluşmasını destekleyen yeni bir dönüşüm alanı olarak öne çıkıyor. Bu yaklaşım yalnızca fiziksel bir yenileme meselesi değil; aynı zamanda yatırımcının sermayesini daha verimli kullanma refleksi.

Türkiye AVM sektörü bugün, büyümeyi yeni projelerle değil; aynı metrekareden daha fazla değer üreterek tanımlamak durumunda. Benzer şekilde perakendeciler de mağaza adedi veya metrekare büyümelerinde daha temkinli davranarak; küçülme, yeniden konumlanma ya da mevcut alanlarda ürün gamı ve müşteri kitlesi uyumuna göre daha karlı ve adet satışı yüksek modellere yönelmek zorunda kalıyor. Önümüzdeki dönemi belirleyecek olan da, bu dönüşümün ne kadar doğru okunabildiği ve gelir sürdürülebilirliğinin ne kadar sağlıklı kurulabildiği olacak.