Site tarzı konut üretiminde artış var

EVA Gayrimenkul Değerleme Direktörü Filiz Akkaya sahil bölgelerine ilginin arttığını vurgulayarak, “Oluşan talebin etkisine bağlı olarak da sahil bölgelerinde gerek müstakil konut gerekse site tarzı konut üretiminde artış yaşandığı görülüyor. Kuzey Ege’de Çanakkale-Balıkesir Edremit Körfezi’nden başlayarak, İzmir, Aydın ve Muğla Fethiye bölgesine kadar uzanan sahil şeridinde yer alan tatil beldelerinde doğa ile iç içe olma, kalabalıktan uzaklaşma, sakin bir yaşam alanı, sosyal olanaklara yakınlık gibi tercih sebeplerine bağlı olarak villa tipi konutlara, yazlıklara ve apartlara olan talepte de artış yaşanıyor. Üst gelir grubu tarafından daha çok Muğla’da Bodrum, İzmir’de Çeşme/Alaçatı ve Urla tercih ediliyor. Bu bölgelere erişemeyen veya daha sayfiye alanında kalmak isteyen kesim tarafından ise, Muğla’da Fethiye, yine İzmir’de Seferihisar, Foça, Dikili-Çandarlı ilçeleri ile Aydın’dan Kuşadası ve Didim ilçeleri ile Kuzey Ege’de Edremit bölgesi tercih edilen bölgeler arasında. Akdeniz sahil şeridinde, Alanya, Kemer-Lara-Belek aksı ile Side ve Alanya ilçeleri de tercih edilen bölgeler arasında öne çıkıyor.” dedi.

Çanakkale, Ayvacık ve Edremit’te m2 birim değerleri 15- 20 bin TL

Artık sadece bu il ve ilçeler değil belde ve köy ölçeklerinde de arayışlar olduğunun altını çizen Akkaya; “Çanakkale, Ayvacık ve Edremit körfezine doğru olan bölgede yer alan dubleks konutlarda, m2 birim değerleri 15.000 TL ile 20.000 TL arasında değişiyor. Edremit bölgesinde yer alan dubleks konutlarda m2 birim değerleri 20.000.-TL ile 30.000 TL civarında iken, 1+1 dairelerde m2 birim değerlerinin 10.000 TL ile 15.000 TL aralığında değişiyor. Ayvalık Bölgesinde ise, dubleks ve villa tipi konutlarda m2 birim değerleri 25.000 TL 40.000.TL olurken, daire tipi konutlarda ise 15.000 TL ile 30.000 TL/m2 civarında değişiyor.” dedi.

İzmir Dikili’de m2 birim değerleri 20- 35 bin TL arasında

İzmir bölgesinde ise Dikili’den başlayıp, Çeşme’ye kadar olan bölgede, talep yoğunluğu ve talep eden kesimin tercihleri ve konut niteliklerine bağlı olarak m2 birim değerleri değişiyor. Yazlık konut talebinin fazla olduğu Dikili bölgesinde yer alan dubleks konutlarda m2 birim değerleri 20.000 TL ile 35.000 TL arasında değişirken, daire tipi konutlarda m2 birim değerlerinin 15.000 TL ile 20.000 TL civarında değiştiği gözleniyor. İzmir’in tercih edilen bölgelerinden biri olan Foça’da ise dubleks konutların m2 birim değerlerinin 25.000 TL- 55.000 TL arasında gözleniyor.

Çeşme-Alaçatı bölgesinde m2 değerleri 150 bine kadar çıkıyor

Üst gelir grubu tarafından tercih edilen Çeşme-Alaçatı bölgesinde ise dubleks konutların m2 değerlerinin konutun niteliği ve konumuna bağlı olarak 50.000 TL ile 150.000 TL civarında olurken, yeni yapılaşmaların yoğunlaştığı Reisdere bölgesinde ise m2 birim değerleri 40.000 TL ile 80.000 TL arasında. Urla –Mordoğan aksında ise arsa azlığı sebebiyle yeni konut üretimi maalesef çok az olup, Kekliktepe civarında ki havuzlu sitelerde birim fiyatlar 80.000-120.000 TL 20-30 yıllık dubleks konutların birim fiyatları ise 40.000 TL olarak tespit edebiliyoruz.

Dubleks konutlarda m2 birim değerleri 15 bin TL’den başlıyor

Pandemi döneminde talep yoğunluğu ile öne çıkan Aydın Kuşadası’nda dubleks konutlarda m2 birim değerlerinin konum ve niteliğine bağlı olarak m2 birim değerleri 35.000 TL ile 55.000 TL arasında, Didim bölgesinde ise m2 birim değerleri 15.000 TL ile 30.000 TL arasında değişiyor.

Bodrum’da lüks konut üretimi yoğunlaştı

Muğla bölgesinde ise üst gelir grubu tarafından tercih edilen Bodrum’da lüks konut üretimi yoğunlaşmış olup, m2 birim değerleri konum ve niteliğe bağlı olarak 50.000 TL seviyesinden başlayıp 130.000 TL ve üzerine çıkıyor. Dalaman bölgesinde ise m2 birim değerleri 10.000 TL ile 20.000 TL civarında iken, özellikle villa tipi konutlara olan talebin azla olduğu Fethiye bölgesinde ise m2 birim değerleri merkezde 20.000 TL ile 40.000 TL okurken, Ölüdeniz bölgesinde ise 40.000 TL ile 60.000 civarında değişiyor.

“Tiny house” yapma arayışları da öne çıkıyor

Artan bu fiyatlarla birlikte bir imarsız arsa alıp üstüne “tiny house” yapma arayışlarının da öne çıktığını görüyoruz. İmarsız arsaların fiyatları da bu sebeple pandemiden beri hızla katlandı. Artık birçok talep “ucuz ve minimalist” arayışlara dayanıyor, üreticilerin bunu gözden kaçırmamasını şiddetle tavsiye ediyoruz. Kanun yapıcının da bu tür tiny house’lara imar yolu açmasının konut sorunun çözümünde bir parça etken olabileceğini söyleyebiliriz.” şeklinde konuştu.

Akkaya, sahil bölgelerindeki konut arz-talepler ile ilgili de şu bilgileri verdi:

Üst gelir grubu tarafından tercih edilen, Bodrum ve Çeşme’de talebe bağlı olarak lüks, sosyal donatı alanları ile birlikte tasarlanan sitelere ve müstakil villa tipi konutların yoğunluğu daha yüksek. Özellikle, Çeşme, Alaçatı-Reisdere bölgesinde konut üretiminde artış yaşandığı gözleniyor. Yine İzmir bölgesinde Foça ve Seferihisar bölgelerinde de talebe bağlı olarak bahçeli dubleks konutların yanı sıra daire tipi yapılaşmaların da yoğunlaştığı gözleniyor.

Aydın Kuşadası ve Didim bölgelerinde dubleks konut arzı var

Aydın Kuşadası ve Didim bölgelerinde de oluşan talebe bağlı olarak site tarzında ve müstakil tarzda dubleks konut arzı bulunmaktadır. Pandemi sürecinde en çok göç alan bölgelerden biri olan Muğla Fethiye bölgesinde villa ve daire tipi konut arzı yüksektir. Edremit körfezi bölgesinde ise bahçeli dubleks konut ve villa tarzı yapılaşmanın yanı sıra, son dönemde turizm bölgelerinde günlük veya haftalık kiralamalara oluşan talebin etkisi ile 1+1 konut arzında da artış yaşandığı gözleniyor.

Bölgelere talebi artıran beş etken:

1. Kent yaşamının zorluklarından kaçış,
2. Yatay mimari ve bahçeli yaşam arayışı,
3. Sakin, huzurlu ve ihtiyaçların kolayca karşılandığı bir yaşam sunmaları.
4. Kalabalıktan uzaklaşıp sosyal mesafenin korunabilmesi.
5. Büyük kentlere kolay ulaşım olanakları.

Hangi illerde artış var?

Biz de TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist dergisine özel yaptığı değerleme ile pandemi döneminde arsa ve konut metrekare satış fiyatları bakımından değerlenen kentleri mercek altına aldık. Araştırmanın sonuçlarına göre, Akdeniz Bölgesi’nde Mersin Erdemli’de arsa metrekare fiyatları son bir yıllık dönemde yüzde 36’lık artış gösterirken, Erdemli ve Mezitli’de konut metrekare fiyatları yüzde 43 arttı. Antalya Kepez’de arsa metrekare fiyatları son bir yıl içinde yüzde 29 artış kaydederken, Alanya’da konut metrekare fiyatları yüzde 33 oranında artış gösterdi.

Ege Bölgesi’nde ise İzmir Urla’da arsa metrekare fiyatları son bir yılda yüzde 67, konut metrekare fiyatları da yüzde 50 oranında arttı. Muğla Bodrum’da arsa metrekare fiyatları yüzde 40 oranında, Dalyan’da ise konut metrekare fiyatları yüzde 47 oranında artışla en çok artışın görüldüğü yerler oldu.

Sayfiyeye göç daimi yaşam şekli oldu

Çanakkale Geyikli yüzde 43’lük artışla arsa metrekare fiyatlarının en çok arttığı yer olurken, Ayvacık yüzde 29’luk artışla kentte konut metrekare fiyatlarının en çok arttığı bölge oldu. Balıkesir Edremit ise arsa metrekare fiyatlarında yüzde 33, konut metrekare fiyatlarında yüzde 29’luk artışla en çok talep alan bölgeler arasında öne çıktı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Berk Ünsal, pandemiyle birlikte çalışma koşullarının esnemesinin kent yaşamında aradığını bulamayanların kırsala ve özellikle yazlık sayfiye bölgelere göç etmesine sebep olduğunu söylüyor.

Ulaşım etkisi

Ege ve Akdeniz’e kıyısı bulunan kentler bu süreçte öne çıkarken, günlük ihtiyaçların giderilmesine yönelik olanaklara sahip olmaları da bu bölgelerin tercih edilmesine neden oluyor. Ulaşım ağı gelişmiş, kent merkezine yakın ilçelere göçün arttığına dikkat çeken Ünsal, bu bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarının bu süreçte artış gösterdiğini vurguluyor. TÜİK verilerine göre, geçen yılın ilk üç aylık dönemi ile bu yılın aynı dönemi kıyaslandığında Mersin Mezitli konut satış adedinde yüzde 74’lük artışla, Muğla Bodrum yüzde 61, Balıkesir Edremit yüzde 55’lik artışla dikkat çekti.

Benzerlerinden daha pahalı

Ünsal, Mersin’in Mezitli ilçesinde, Muğla’nın Bodrum ilçesinde ve Balıkesir’in Edremit ilçesinde konut satış sayılarının Türkiye ortalamasının üzerinde olduğunu söylüyor. Ünsal, “Konut fiyat hareketlerine baktığımızda da bu bölgelerdeki fiyat artışının, benzer konumdaki ilçelere kıyasla yukarıda olduğu görüldü. Antalya’da satış sayılarındaki artış Türkiye ortalamasının altında kalırken, konut fiyatlarındaki artış oranı da göreceli olarak diğer yazlık bölgelere kıyasla düşük kaldı” diye konuşuyor.

Ege Bölgesi’nin turistik ilçeleri, kent problemlerinden kaçanların en çok tercih ettiği yerleşim yerleri arasında ilk sıralarda yer aldı. Türkiye’nin en uzun kıyı şeridine sahip olan Ege, Akdeniz ikliminin etkisiyle yoğun göç alıyor.

Nüfusları artıyor

Değerlemeden çıkan sonuca göre, Ege Bölgesi’nin nüfusu 2019’da bir önceki yıla göre yüzde 1 artarak Türkiye ortalaması ile benzer artış gösterdi. İzmir ve Muğla’nın sahil şeridinde yer alan yazlık yerleşimin yoğun olduğu ilçelerde artış oranları ortalama yüzde 2 oldu. Son beş yılda ülke nüfusu yüzde 6 artarken, Çeşme, Dikili, Seferihisar, Urla, Foça, Güzelbahçe, Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Ortaca ve Marmaris gibi ilçelerde nüfus yüzde 10 ila 20 arttı.

İzole yaşam için

Salgından korunma yöntemi olarak izole bir yaşamın tercih edilmesi nedeniyle kalabalık kentlerde yaşayanlar, bölgede yatay mimari ve geniş bahçelerin olduğu, yumuşak iklimli sayfiyelere yöneldi. Uzun vadede bu bölgelerde arsa ve konut stokunun azalması ile bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam etmesi bekleniyor.

Kentlerden uzağa

Gaboras Genel Müdürü Kurtuluş Altun, pandemiyle birlikte insanların yatırım tercihlerini kentlerden uzak doğayla iç içe bölgelere kaydırdığını söylüyor. Arsa fiyatlarının en fazla arttığı bölgelerin neredeyse tamamına yakınının yazlık, kıyı ve kırsal bölgeler olduğuna dikkat çeken Altun, kentlerden kırsala göçün önümüzdeki dönemde de devam etmesini beklediklerini de vurguluyor. Altun, “Geniş arazilere olan talep giderek artıyor. Talep ve gerçekleşen satış işlemlerine bağlı olarak yılsonuna kadar arsa değerlerinde ortalama yüzde 6 ila 10’luk artış potansiyeli görüyoruz” diye konuşuyor.

İstanbul-İzmir-Çanakkale köprü bağlantısı, İzmir-Aliağa-Çandarlı Otoyolu projesi ve İstanbul-Bursa-İzmir Otoyolu çalışmaları sayesinde İzmir’e ulaşımın çok daha kolay sağlanması özellikle yazlık kullanıma uygun bahçeli evlere olan talebi de artırdı.

Pandemi hafifledi ama

ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, karantinada yasaklar kalkar kalkmaz yazlık bölgelere akın edenlerin evden çalışma ve online eğitimin devam etmesi ile bölgede kaldıklarını bu durumun da kıyı bölgelerindeki gayrimenkul fiyat ve taleplerini etkilediğini vurguluyor.

Konut stokunun pandeminin hemen arkasından önemli ölçüde eridiğine işaret eden İdilkut, en yoğun talep ve göç alan bölgelerin başında Bodrum ve İzmir’in ilçelerinin geldiğini de söylüyor.

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist

Endeksa verilerine göre Bodrum’da son 4 yıllık fiyat artışı %103.53, 1 yıllık fiyat artışı ise %20.20 seviyesinde. Bodrum’da dairelerin ortalama metrekare satış fiyatı ise 4.828 TL, ortalama daire satış fiyatı 415.208 TL, geri dönüş süresi 23 yıl. Müstakil konutlarda ortalama metrekare satış fiyatı 6.256 TL, ortalama müstakil konut fiyatı 919.632 TL, geri dönüş süresi 31 yıl.

Göktürkbükü’nde ortalama metrekare fiyatı 10.596 TL

Bodrum’da konut fiyatları en yüksek yazlık bölgeler Göktürkbükü, Gümbet ve Yalıkavak. Göktürkbükü’nde ortalama konut metrekare satış fiyatı 10.596 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 36 yıla kadar çıkıyor. Gümbet’te ortalama konut metrekare satış fiyatı 7.391 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 30 yıl; Yalıkavak’ta ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 6.961 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 31 yıl.

Çeşme’de konut fiyatı 912.990 TL

Çeşme’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 7.023 TL, ortalama konut fiyatı 912.990 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 38 yıl. Çeşme’de son 4 yıllık konut satış fiyatı artışı %137.04, 1 yıllık fiyat artışı ise % 26.77.

Çeşme’de müstakil konutlar için;

ÇeşmeYazlık bölgelerde yapılan fiyat araştırması konutların mevcut fiyatlarını ve değerlenme oranlarında çarpıcı oranları ortaya çıkardı. Çeşme’de müstakil konutlar el yakıyor.’de dairelerin ortalama metrekare satış fiyatı 5.486 TL, ortalama daire fiyatı 526.666 TL, geri dönüş süresi 33 yıl. Müstakil konutlara bakıldığında ortalama metrekare satış fiyatı 7.754 TL, ortalama konut fiyatı 1.093.314 TL, geri dönüş süresi 39 yıl.

Çeşme’de konut satış fiyatları en yüksek mahalleler sırasıyla Altınyunus, Celal Bayar, Ardıç ve Alaçatı. Altınyunus’ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 13.108 TL, Celal Bayar’da 12.857 TL, Ardıç’ta 9.991 TL, Alaçatı’da ise 9.963 TL. Alaçatı’da konut yatırımının geri dönüş süresi 56 yıla kadar çıkıyor.

Antalya’da ortalama metrekare fiyatı 1.833 TL

Antalya’ya bakıldığında ortalama konut metrekare satış fiyatı 1.833 TL, ortalama konut fiyatı 219.960 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 21 yıl. Son 4 yıllık fiyat artışı %59.29, 1 yıllık fiyat artışı %6.37 seviyesinde. Antalya’da dairelerin ortalama metrekare satış fiyatı 1.820 TL, ortalama daire fiyatı 209.300 TL, geri dönüş süresi 20 yıl. Müstakil konutların ise ortalama metrekare satış fiyatı 2.162 TL, ortalama konut fiyatı 410.780 TL, geri dönüş süresi 24 yıl.

Antalya’da konut satış fiyatları en yüksek mahalleler sırasıyla Kaş, Kemer, Konyaaltı, Muratpaşa ve Alanya. Ortalama değerlerle Kaş’ta konut metrekare satış fiyatı 4.568 TL, geri dönüş süresi 40 yıl; Kemer’de konut metrekare satış fiyatı 2.702 TL, geri dönüş süresi 26 yıl; Konyaaltı’nda konut metrekare satış fiyatı 2.627 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Muratpaşa’da konut metrekare satış fiyatı 2.087 TL, geri dönüş süresi 22 yıl; Alanya’da konut metrekare satış fiyatı 2.049 TL, geri dönüş süresi 27 yıl.

Marmaris’te ortalama konut fiyatı 391.080 TL

Marmaris’te ortalama konut metrekare satış fiyatı 3.259 TL; ortalama konut fiyatı 391.080 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 23 yıl. Son 4 yıllık fiyat artışı %88.63, 1 yıllık fiyat artışı %22.81. Marmaris’te dairelerin ortalama metrekare satış fiyatı 3.227 TL, ortalama daire fiyatı 354.970 TL, geri dönüş süresi 22 yıl. Müstakil konutların ise ortalama metrekare satış fiyatı 3.431 TL, ortalama konut fiyatı 603.856 TL, geri dönüş süresi 27 yıl.

Marmaris’te konut satış fiyatları en yüksek mahalleler sırasıyla İçmeler, Çıldır, Hatipirimi, Siteler ve Armutalan. Ortalama değerlerle İçmeler’de konut metrekare satış fiyatı 3.955 TL, geri dönüş süresi 24 yıl; Çıldır’da konut metrekare satış fiyatı 3.839 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Hatipirimi’nde konut metrekare satış fiyatı 3.725 TL, geri dönüş süresi 23 yıl; Siteler’de konut metrekare satış fiyatı 3.572 TL, geri dönüş süresi 20 yıl; Armutalan’da konut metrekare satış fiyatı 3.517 TL, geri dönüş süresi 23 yıl.

Yazlık yatırımlarının yüzde 70’ini Antalya alıyor

Yazlık yatırımlarının yüzde 70’inin Antalya ve çevresinde yapıldığını kaydeden Baygan, Antalya’nın yanı sıra Bodrum’un da Türk insanın değişmez bir tatil bölgesi olduğunu ifade etti. En çok tercih edilen diğer bölgelerih ise Muğla, Aydın, İzmir ve daha kuzeyde ise Balıkesir olduğunu dile getiren Byagan “Antalya ve Muğla’da Kemer, Kaş, Göcek, Bodrum, Marmaris ve Fethiye ilgi görürken, İzmir’de Çeşme ve Urla, Aydın’da Kuşadası ve Didim çok rağbet gören bölgeler arasında yer alıyor” dedi. Baygan, Bodrum’un en gözde bölgelerini ise Yalıkavak, Türkbükü, Gümüşlük, Bitez, Turgutreis, Ortakent Yahşi, Konacık ve Mumcular olarak sıraladı.

1 yıllık fiyat artışları yüzde 22’yi buldu

Bu bölgelere olan ilginin fiyatların da şekillendirdiğine dikkat çeken Mustafa Baygan, geçtiğimiz yıldan bu yana yazlık bölgelerde dikkat çekici bir fiyat artış yaşandığını vurguladı. En çok artışının Antalya ve Muğla’da yaşandığını belirten Baygan, Çeşme ve Didim’de dedikkat çekici bir fiyat artışı görüldüğünü anlattı. Antalya’da fiyatın bir yılda ortalama yüzde 22 artarak 1611 TL’ye yükseldiği kaydeden Baygan, “Metrekare fiyatları Bodrum’da yüzde yüzde 20 artarak 4 bin TL’ye, Fethiye’de yüzde yüzde 12 artarak 1800 TL’ye, Marmaris’te yüzde 13 artarak 2 bin 200 TL’ye ulaşmış durumda” diye konuştu.

Çeşme’de metrekare fiyatları ise 4 bin 612 TL’ye ulaştı

En çok tercih edilen yazlık bölgelerinden Çeşme’de ise artışın yüzde 17, metrekare fiyatının ise 4 bin 612 TL’ye ulaştığını belirten Baygan, Didim’de ise fiyatların yüzde 13 artarak 1300 TL metrekare ortalamasına geldiğini anlattı. Kuşadası’nda da artışın 13, ortalama fiyatın 1567 TL olduğu bilgisini veren Bayfan” Marmara’ya gelince Balıkesir Ayvalık’ta fiyatlar 1625 TL’ye ve Bandırma’da ise 1000 TL’ye ulaşmış bulunuyor” şeklinde konuştu.

Yazlık kiraları 600 TL’den başlıyor