Uzun zamandır gündemde

Alman patentli ‘Yapı Tasarrufları Sandığı’ modelinin yeni bir çalışma olmadığı uzun zamandan beri hem bankacılık hem de ekonomi yönetiminin gündeminde olduğu ortaya çıktı. Almanya başta olmak üzere birçok ülkede başarılı sonuçlar veren Yapı Tasarruf Sandığı (YTS) konut edinmek isteyenlerin belirli bir süre boyunca yaptıkları tasarruf karşılığında, piyasa koşullarından bağımsız olarak, düşük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören bir konut finansman sistemi olarak adlandırılıyor.

Faiz ile enflasyon engeli kalkıyor

Türkiye’de geçmişte uygulanan Emlak Bankası’nın Yapı Tasarruf Sandığı ile Konut Edindirme Yardımı’nın (KEY) başarısızlıkla son bulmasının perde arkasında ise yüksek enflasyon ile faiz oranları yatıyor. 2004 yılından bu yana faiz ile enflasyonun kontrol altına alınması Yapı Tasarruf Sandığı Sistemi’nin önündeki en büyük engeli de ortadan kaldırıyor.

Sistem 5 aşamadan oluşuyor

Özellikle alt gelir grubunu hedefleyen ‘Yapı Tasarrufları Sandığı’na isteyen herkes rahatlıkla girebiliyor. Konut hayali kuran vatandaşlara birikim yapma ve düşük faizli kredi imkanı sunan sistem 5 aşamadan oluşuyor. YTS kapsamına girecek vatandaş ilk aşamada anlaşmalı bir kurum ile tasarruf sözleşmesi yapacak. İkinci aşamada ise sözleşme kapsamında belirtilen süre içerisinde her ay düzenli olarak prim ödemesi yapacak. 3. aşamada sürenin dolması ile birlikte devlet katkısı ile birlikte tasarruflarını toplu bir şekilde alabilecek. 4. aşamada alacağı konut için sözleşmede belirtilen faiz oranı doğrultusunda kredi kullanabilecek. 5. Aşamada ise bu kredinin ödemelerini anlaşma yaptığı kuruma belli taksitler ile ödeyecek.

Yüzde 40 birikime yüzde 60 kredi formülü

YTS’deki aylık tasarruflar ve kredi miktarı sözleşme başında taahhüt edilen toplam tasarruf tutarı üzerinden belirlenecek. Bu oran yurt dışındaki örneklerine bakıldığında yüzde 40’a yüzde 60 şeklinde de olabilecek. Sözleşme çerçevesinde belirtilen tasarruf süresini tamamlamayanlar ise devlet katkısı ile konut kredi kullanım hakkına sahip olabilecek.

Sabit faiz avantajı

Birçok yönden Bireysel Emeklilik Sistemi’ne de benzeyen ‘Yapı Tasarrufları Sandığı’nın en önemli özelliği katılımcısına sunduğu sabit faiz avantajı olarak öne çıkıyor. Sözleşme başında tasarruf oranı ve süresine göre değişkenlik gösteren faiz oranı sözleşme bitimine kadar sabitleniyor olacak.Tasarruf ödemeleri boyunca olası risklerin hepsine kapalı olacak oran süre bitiminde piyasanın üstünde olması durumunda katılımcılar birikimlerini alarak düşük faiz veren tarafa da geçebilecek. YTS’de kredilerini erken kapatmak isteyenlere ceza ödemesi de uygulanmıyor.

Yüzde 30 devlet katkısı + piyasanın yarı fiyatına kredi

Çek Cumhuriyeti, Slovakya ve Macaristan gibi bu modeli uygulayan ülkelerde birikimlerin enflasyona ezdirilmemesi için yıllık birikimlerin belli bir kısmına tasarruf vadesi de göz önünde bulundurularak yüzde 20 ile 30 arasında devlet katkısı sunuluyor. Tasarruf birikimlerine yönelik yine aynı ülkelerde piyasadaki mevduat faizlerinin üzerinde bir faiz oranı uygulanırken tasarruf süresi sonunda kullandırılacak kredilerin faiz oranlarının ise piyasanın yarısına denk geldiği görülüyor.

Konut fiyatları gözlemlenecek

Yapı Tasarruf Sandığı Sistemi’nde en büyük risklerden biri olarak konut fiyatlarında yaşanabilecek hızlı artış yer alıyor. Sistemin uygulandığı çoğu ülkede konut fiyatları kamu gözetiminde bulunuyor. Bu yüzden Türkiye’de sistemin uygulanması ile birlikte kamunun konut sektöründe arz/talep dengesini gözeten bir konumda yer alması gerekiyor. Aksi takdirde katılımcıların yaptıkları birikimler piyasanın gerisinde kalabilme riski yer alıyor.

Konut ile ilgili diğer işlemelerde de kullanılabilecek

Yapı Tasarruf Sandığı Sistemi’ndeki tasarruf birikimleri yalnızca konut alımında değil, tadilat işlemlerinde, konut kredilerinin daha hızlı kapatılmasında ve konut amaçlı diğer kullanımlarda da kullanılabilecek.

Yeni Şafak

AA’dan Belgin Yakışan’ın haberine göre hükümet 26 Ağustosta konut ediniminde tasarrufu teşvik etmek üzene kanun çıkarmıştı. Türkiye realiteleri pek uygun olmayan teşvik paketine ek olarak Türk bankacılık sektörü, Almanya’dan dünyaya yayılan ve özellikle alt gelir grubunu hedefleyen “Yapı Tasarrufları Sandığı’nı” incelemeye başladı.

Öneri üzerine yeniden Türkiye’nin gündemine giren Yapı Tasarrufları Sandığı modeli ile ilgili çalışmalar Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Çalışma Grubu bünyesinde devam ederken, ilgili bakanlıklar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu da (BDDK) yasal çerçevesine ilişkin diğer çalışmaları yürütüyor.

Toplantıya bakanlar da katıldı

Geçtiğimiz hafta bazı bakanların katılımı ile Fikir Sofrası Düşünce Platformu’nun düzenlediği “Yeni Türkiye ve Ekonomide Güçlü Kalkınma Modeli Çalıştayı”nın basına kapalı bölümünde Alman modeli ele alınarak hükümetin de gündeminde olan bu konuda adımlar atılması bekleniyor.

“Sistem mortgage alternatifi değil, destek ürünü”

Çalıştayda Almanya’da özellikle mortgage alanında “en büyükler” arasında yer alan ve DZ Bank’ın Türkiye Baş Temsilcisi Pınar Ersoy, Almanya’nın Yapı Tasarrufları Sandığı’nın işleyişi hakkında brifing verdi.

Sandığın yasal bir çerçevesi bulunduğunu belirten Ersoy, şirketin bu çerçevede kurulduğunu ve herkesin bu sisteme giriş yaparak para biriktirebildiğini söyledi.

Sandığın bir anlamda sosyal devlet politikası olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirten Ersoy, “Bugün sisteme giriş yaparken ‘Ben 3 yılda 30 bin lira para biriktiririm’ diyorsunuz. Sistem de size 3 yılın sonunda 30 bin lira daha kredi vermeyi garanti ediyor ve böylece 60 bin lira paranız oluyor. Sisteme giriş yapacağınız gün imzalayacağınız anlaşmada, sistem kapsamında sizin 3 yıl sonra kullanacağınız faiz oranı da belirtiliyor ve bu oran piyasanın altında oluyor. Bu süre içerisinde piyasa faiz oranı değişse de sistem size sunduğu faiz oranını hiçbir şekilde değiştirmiyor.”

Sistemin, parasını biriktiren vatandaşa piyasanın altında mevduat faizi sunduğunu, bu faiz oranın kredinin uygun maliyetli verilmesinden dolayı piyasanın altında tutulduğunu aktaran Ersoy, “Bu süre içerisinde piyasada kredi faiz oranları düşerse sizin tüketici olarak bunu değiştirme şansınız var. Ancak böyle bir durumda size verilen mevduat faizi de azalacaktır. İkisi birbiriyle orantılı gidiyor. Güzel yanı, faiz oranları artarsa sistemin bunları yukarı doğru değiştirme yetkisi yok. Sözleşmeyi imzaladığınız tarihte size belirtilen oran geçerli olmaya devam ediyor.” şeklinde konuştu.

“Vatandaşın zarar etme ihtimali yok”

Almanya’da enflasyon düşük olduğu için sistemin Türkiye’de nasıl işleyeceğine Macaristan, Çek Cumhuriyeti, Çin ve Kazakistan gibi ülkelerden örnekler veren Ersoy, “Konu güvenilirlik aslında. Macaristan’daki yapı tasarruf sandık şirketleri Macaristan Merkez Bankası’ndan daha güvenilir seçildi ve inanılmaz talep gördü. Riskli ortamlarda da yapı tasarruf sandıkları korumacı bir sistem olduğu için vatandaşın zarar etme ihtimali yok. Yapı tasarrufları sandığı uygulamasında, diğer ülkelerde genellikle şube ağı yaygın yerli bankalarla ortaklık kurulmuş. Bankaların şube ağından yararlanılıyor, BES gibi şubeden satış olabiliyor. Böylelikle maliyetler düşük, masraflar kısılmış oluyor.” diye konuştu.