Özdemir’e göre gayrimenkul pazarı yalnızca tapu kayıtlarından hareketle değerlendirilemez. Birinci el, yani projeden sıfır gayrimenkul ile ikinci el, yani kullanılmış gayrimenkul pazarının kendi dinamikleri bulunuyor. Bu iki pazarı aynı tapu kriterleri üzerinden değerlendirmek, proje geliştirme ve satış süreçlerinin işleyişini gözden kaçırabiliyor.

Kat mülkiyeti ararken sıfır konutu gözden kaçırmayın

Gayrimenkul alım satımına ilişkin sosyal medya paylaşımlarında sıkça karşılaşılan “Kat mülkiyeti tapusu aranmalı” yaklaşımının her işlem için aynı şekilde uygulanamayacağını belirten Özdemir, özellikle birinci el proje satışlarında kat irtifakının olağan bir süreç olduğunu vurguluyor.

Çünkü yeni geliştirilen projelerde tapu devir politikaları; arsanın mülkiyet yapısına, projenin niteliğine, inşaat takvimine, olası tadilatlara ve satış vaadi sözleşmesindeki ödeme koşullarına göre değişebiliyor.

Özellikle arsa sahipliği birden fazla kişiye ait olan projelerde kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı modelleri, tapu devir süreçlerini doğrudan etkileyebiliyor. Projenin geliştirme aşamasında yapılan teknik ve mimari değişiklikler ile alıcının ödeme planı da bu süreçte belirleyici olabiliyor.

Bir ila üç yıl arasında değişen geliştirme ve inşaat süreçlerinde, onaylı imar projesine uygun olarak kurulan kat irtifakı tapuları, inşaatın tamamlanması ve gerekli izinlerin alınmasının ardından kat mülkiyetine dönüştürülebiliyor.

Dolayısıyla projeden sıfır konut alan bir yatırımcı için kat irtifakı tapusu tek başına olumsuz bir gösterge olarak değerlendirilmemeli. Asıl önemli olan, projenin ruhsatı, onaylı mimari projesi, inşaatın gerçekleşme seviyesi, sözleşme hükümleri ve kat mülkiyetine geçiş koşullarının birlikte incelenmesi.

Birinci el ve ikinci el gayrimenkulde aynı kriter geçerli değil

Özdemir, gayrimenkul sektöründe tapu niteliğine ilişkin değerlendirmelerin pazarın yapısına göre yapılması gerektiğini belirtiyor.

İkinci el piyasasında tamamlanmış, kullanıma açılmış ve hukuki-teknik süreçleri sonuçlandırılmış bir taşınmaz için kat mülkiyeti önemli bir güvence ve kontrol kriteri olabilir. Ancak henüz geliştirme veya inşaat aşamasındaki birinci el projelerde aynı beklentiyi koşulsuz biçimde aramak, sektörün çalışma dinamiklerini göz ardı etmek anlamına geliyor.

Bu yaklaşımın yalnızca alıcıları değil, proje geliştiricilerini ve gayrimenkul sektörünün geleceğini de ilgilendirdiğine işaret eden Özdemir, birinci el pazarın yok sayılması halinde ikinci el piyasasının da uzun vadede beslenemeyeceğine dikkat çekiyor.

Çünkü bugün geliştirilen, satılan ve tamamlanan projeler, yarının ikinci el gayrimenkul stokunu oluşturuyor. Yeni proje üretiminin ve satışının önüne yanlış değerlendirmelerle engel konulması, gelecekte piyasaya sunulabilecek nitelikli taşınmaz arzını da etkileyebilir.

İskan alınmamış olması imara aykırılık anlamına mı geliyor?

Gayrimenkul alıcılarının en çok karıştırdığı konulardan biri de iskan belgesi bulunmayan taşınmazların hukuki durumuyla ilgili.

Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi için inşaatın tamamlanması ve ilgili belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi, diğer adıyla iskan alınması gerekiyor. Bu işlem, projenin ruhsat ve onaylı mimari projeye uygunluğunun yanı sıra çeşitli teknik ve idari yükümlülüklerin yerine getirilmesini gerektiriyor.

İskan başvurusunda yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı denetim raporları, SGK ilişiksizlik belgesi, vergi borcu bulunmadığına ilişkin yazı, enerji kimlik belgesi, asansör tescil raporu ve ilgili altyapı ile itfaiye uygunluk belgeleri gibi evraklar gündeme geliyor.

Ayrıca yapı denetim sürecinin kapatılması ve ilgili yükümlülüklerin tamamlanması da kat mülkiyetine geçiş açısından önem taşıyor.

Burada yatırımcıların dikkat etmesi gereken kritik ayrım şu: Bir yapının henüz iskan almamış olması, tek başına imara aykırı olduğu anlamına gelmiyor. İskan alınamamasının nedeni teknik eksiklikler olabileceği gibi mali ve idari yükümlülükler de olabiliyor.

Örneğin yapı denetim sürecinin tamamlanması, ilgili kurumlara yapılması gereken ödemeler ve müteahhidin yükümlülükleri nedeniyle başvurular bekleyebiliyor. Alt yüklenici ödemeleri doğrudan tapu dairesinin işlem konusu olmasa da yüklenicinin belediye nezdindeki yükümlülüklerini tamamlaması ve iskan sürecini sonuçlandırması bakımından dolaylı etkiler yaratabiliyor.

Bu nedenle alıcıların yalnızca “İskanı var mı, yok mu?” sorusuyla yetinmemesi; iskanın neden alınamadığını, eksikliğin teknik mi yoksa mali-idari mi olduğunu araştırması gerekiyor.

İskan bekleyen projeler için belediyelere düzenleme çağrısı

Özdemir, gayrimenkul sektöründe teknik bir engel bulunmadığı halde maddi ve idari nedenlerle iskan başvuruları sonuçlandırılamayan, tamamlanmış ve fiilen kullanılmaya başlanmış projelerin de bulunduğuna dikkat çekiyor.

Bu noktada belediyelere ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına çağrıda bulunan Özdemir, teknik eksiklikler nedeniyle bekleyen dosyalarla mali yükümlülükler nedeniyle sonuçlandırılamayan dosyaların birbirinden ayrılması gerektiğini savunuyor.

Özellikle teknik açıdan tamamlanmış, ruhsat ve onaylı mimari proje yönünden gerekli koşulları sağlayan ancak mali nedenlerle iskan sürecinde bekleyen projeler için süreci kolaylaştırıcı düzenlemelerin değerlendirilmesini öneriyor.

Yatırımcı için tapuda kontrol listesi: Belgeye değil, sürece bakın

GPPS Platformu Başkanı Özdemir’in değerlendirmesi, gayrimenkul yatırımında tapu niteliğinin tek başına karar kriteri olamayacağını ortaya koyuyor. Birinci el projeden konut alacak yatırımcıların kat irtifakı tapusunu otomatik olarak risk kabul etmek yerine projenin hukuki ve teknik altyapısını incelemesi gerekiyor.

İkinci el taşınmazlarda ise kat mülkiyeti, iskan ve fiilî kullanım durumunun birlikte değerlendirilmesi önem taşıyor.

Yatırım öncesinde özellikle şu başlıkların kontrol edilmesi gerekiyor:

– Tapunun kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi olduğu.

– Projenin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesinin bulunup bulunmadığı.

– İnşaatın ruhsat ve projeye uygun ilerleyip ilerlemediği.

– Kat irtifakı kurulmuşsa kat mülkiyetine geçiş takvimi ve koşulları.

– İskan alınmamışsa bunun teknik, mali veya idari nedenleri.

– Yapı denetim sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığı.

– Satış vaadi sözleşmesindeki ödeme, tapu devri ve teslim hükümleri.

Gayrimenkul yatırımında doğru soru yalnızca “Tapum kat mülkiyetli mi?” olmamalı. Asıl soru, satın alınan taşınmazın hangi aşamada bulunduğu, hukuki ve teknik açıdan hangi koşulları taşıdığı ve tapu niteliğinin projenin gelişim süreciyle uyumlu olup olmadığı.

Çünkü tapuda yazan iki kelime, aynı gayrimenkul pazarında bile birbirinden çok farklı anlamlar taşıyabiliyor.

Emlaknews.com.tr

Araştırmaya göre 2026 yılının ilk altı ayında Türkiye genelinde 699 bin 516 adet konut satışı gerçekleşti. Geçen yılın yüksek bazına rağmen satış hacmini koruyan sektör, özellikle ilk el ve ipotekli satışlarda görülen toparlanmayla dikkat çekti. Her beş konuttan birinin kredi destekli satılması, finansman kanallarının yeniden hareketlenmeye başladığını gösterdi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut kredilerindeki kısıtlamalara rağmen ipotekli satışların yükseliş eğiliminde olduğunu belirterek, tasarruf finansman şirketlerinin de pazardaki etkisinin belirgin şekilde arttığını ifade etti.

İpotekli satışlar yeniden ivme kazandı

Araştırmaya göre yılın ilk yarısında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 32 artarak 142 bin 794 adede ulaştı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 15’ten yüzde 20’ye yükseldi. Buna rağmen satışların yaklaşık yüzde 80’i peşin veya diğer finansman yöntemleriyle gerçekleştirildi.

İlk el konutlarda dört yılın zirvesi

Yeni konutlara yönelik talep artışı da dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. İlk el konut satışları 221 bin 487 adetle son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak toplam satışlar içindeki payı yüzde 32 seviyesinde kaldı. Güvenli yapılara yönelen talep ve kentsel dönüşüm projeleri yeni konut satışlarını desteklemeyi sürdürse de, 2014 ve 2018 yıllarında görülen yüzde 48’lik seviyelerin halen oldukça gerisinde bulunuyor.

Reel fiyatlarda düzeltme sürüyor

Raporda, konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış seyrinde düzeltmenin devam ettiği vurgulandı. Reel konut fiyat endeksi son 29 ayda yalnızca Kasım 2025’te pozitif bölgeye geçerken, diğer aylarda negatif görünümünü korudu. Negatif seyir zayıflasa da fiyatların henüz kalıcı yükseliş trendine girmediği belirtildi. Konutun kira geliriyle geri dönüş süresi ise yaklaşık 16 yıl seviyesinde yatay seyretti.

Yabancı yatırımcı talebi zayıflıyor

Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,3’e gerileyerek son yılların en düşük seviyelerinden birini gördü. Yabancı talebindeki zayıflamaya rağmen satışların büyük bölümü yine İstanbul ve Antalya’da gerçekleşti.

Yeni konut arzı güçleniyor

Arz tarafında ise üretimin hız kazandığı görülüyor. 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1 milyon 187 bin 924’e ulaşırken, 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169 bin 580’den 232 bin 252’ye yükseldi. Aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı da 163 bin 227’ye çıktı.

Makbule Yönel Maya, yapı ruhsatı ve iskan verilerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde konut arzını destekleyeceğini, ancak yeni projelerin piyasaya etkisinin inşaat süreleri nedeniyle zamana yayılacağını belirtti.

İnşaat maliyetlerinde işçilik baskısı sürüyor

Araştırmaya göre Mayıs 2026 itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış yüzde 29,8 olarak gerçekleşti. İşçilik maliyetleri yüzde 32,6 ile maliyet artışının en önemli kalemi olurken, üretici fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 28,9 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, maliyet baskısının devam ettiğini ancak artış hızının önceki dönemlere göre daha dengeli bir görünüm sergilediğini ortaya koydu.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2017 yılı Ocak-Aralık ayları toplamında;

Yapıların toplam yüzölçümü 161.1 milyon metrekare iken; bunun 94.2 milyon metrekaresi konut, 35.7 milyon metrekaresi konut dışı ve 31.2 milyon metrekaresi ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Kullanma amacına göre 121.3 milyon metrekare ile en yüksek paya iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 8.4 milyon metrekare ile toptan ve perakende ticaret binaları izledi.

Yapı sahipliğine göre, özel sektör 138.9 milyon metrekare ile en büyük paya sahip oldu. Bunu 18 milyon metrekare ile devlet sektörü ve 4.2 milyon metrekare ile yapı kooperatifleri izledi. Daire sayısına göre ise, toplam 820 bin 526 dairenin 756 bin 207’si özel sektör, 45 bin 633´ü devlet sektörü ve 18 bin 686’sı yapı kooperatifleri tarafından alındı.
Yapıların toplam yüzölçümüne göre 28,2 milyon metrekare ile İstanbul en yüksek paya sahip oldu. İstanbul’u 16.1 milyon metrekare ile Ankara, 8.9 milyon metrekare ile İzmir izledi. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Şırnak, Hakkari ve Ardahan oldu.

Daire sayılarına göre, İstanbul ili 160 bin 471 adet ile en yüksek paya sahip oldu. İstanbul’u 67 bin 275 adet ile Ankara ve 49 bin 844 adet ile İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Şırnak, Hakkari ve Bitlis oldu.

DHA