Müşteri çeşitliliği artıyor

Türkiye’de konut satın almanın hem fiyat hem de müşteri deneyimi açısından yabancı yatırımcılar için cazip fırsatlar barındırdığını belirten Radolar Group Yönetim Kurulu Başkanı Serdar Mehrabi, konuyu şu sözlerle değerlendirdi: “Yurt dışındaki yabancı yatırımcılar birçok farklı sebepten dolayı ülkemizden konut satın alırken, yerel pazarımızdaki yatırımcı çeşitliliği de artıyor. TÜİK Haziran verilerinden hareketle yaklaşık 2 bin konut alarak zirveye yükselen Rusya, İran’ı bir adım geride bırakırken, sıralamayı Irak, Çin ve Almanya takip ediyor. Elbette tüm yabancı vatandaşların başka bir ülkeye yatırım yaparken kafalarında sorular bulunduğunun farkındayız. Müşteri ihtiyaçlarına odaklı geliştirdiğimiz iş modelimizle yalnızca ev satmıyor, aynı zamanda onlarla empati kurarak Türkiye’ye gönül rahatlığıyla yatırım yapmalarını sağlıyoruz.”

İyi müşteri deneyimi arayan gayrimenkul yatırımcılarının yüzü Türkiye’ye döndü

Ülkemizde konut satın alarak yatırım yapmak isteyen vatandaşların birbirinden farklı sebep ve koşula sahip olduğunun altını çizen Serdar Mehrabi, “Türkiye’de yatırım yapmak isteyen farklı yaş gruplarından vatandaşların ihtiyaçları değişkenlik gösterebiliyor. Genç ve bekar insanlar daha iyi iş imkanlarına sahip olmak isterken, evli ve çocuklu insanlar ise çocuklarının eğitim hayatlarını önceliklendiriyor. Kimisi de burayı köprü olarak görerek, gelecek dönemde Avrupa’ya taşınmayı hayal ediyor. 2009’dan bu yana emlak piyasasında hizmet veren Radolar Group olarak biz de müşteri deneyimini önceliklendirdiğimiz iletişim stratejimizle yabancı yatırımcıların önünü açarak ülkemizde de konforlu bir yaşama sahip olmalarına kapı aralıyoruz. İran ve Azerbeycan vatandaşlarına satış yaparak başladığımız serüvenimize farklı coğrafyaları da ekleyerek devam ediyoruz” ifadelerini kullandı.

Emlakta kişiselleştirilmiş hizmet yatırım lokasyonlarını çeşitlendirdi

Son dönemde Rusya, Kazakistan ve Ukrayna gibi ülkelerden yoğun talep aldıklarını aktaran Serdar Mehrabi, “Global trendlere liderlik eden Türkiye emlak piyasası hızla büyürken, yabancı yatırımcıların coğrafi çeşitliliği de artıyor. Özellikle Rusya ve Ukrayna arasındaki savaşla birlikte iki ülkenin vatandaşları ülkemize artık daha çok rağbet gösteriyor. Bu bölgelerden gelen yatırımcılar geçtiğimiz yıllarda ünlü tatil destinasyonları arasında yer alan Antalya, Alanya, Muğla gibi şehirleri tercih ederken, kişiye özel sunduğumuz hizmetlerle diğer şehirlerdeki avantajları da keşfederek farklı bölgelerden ev satın alıyor” dedi.

Rusların ilk durağı artık Antalya değil, İstanbul

Rusya ve Ukrayna’dan yatırımcıların yeni rotalarının ilk sırasında İstanbul olduğuna dikkat çeken Serdar Mehrabi, “İstanbul, gerek farklı kültürlerin bir arada yaşadığı yapısı gerekse her mesleğin kolayca icra edilebileceği bir metropol olduğu için eskisinden çok daha fazla talep alıyor. Özellikle de gelecek dönemde gittikçe değer kazanacak Beylikdüzü, Kartal, Beykoz ve Sarıyer gibi ilçeler yatırımcıların ilk adımda inceledikleri ilçeler oluyor. Radolar Group olarak biz de bu bölgelerde ev satın alarak yatırım yapmak isteyen kişilere yalnızca emlakçılık yapmakla sınırlı kalmıyor, onların tüm ihtiyaçlarını kapsamlı bir şekilde değerlendiriyoruz. İran başta olmak üzere yer aldığımız ülkelerdeki pozisyonumuzu korumak ve Rusya pazarında daha aktif rol oynamak için dürüst ve şeffaf hizmet anlayışımızla faaliyet alanımızı genişletmeyi hedefliyoruz” şeklinde konuştu.

Peki aralık ayında ne oldu da satışlar bu kadar yükseldi?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut satışları 2021 genelinde yüzde 0,5 azalırken, 2021 Aralık’ta bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 113,7 birden arttı. Bu artış, ucuz kredilerin verildiği 2020’nin yaz aylarındaki aylık artışa benzer, dikkat çeken bir artış olarak öne çıktı.

Kredili satış olarak nitelendirilen ipotekli konut satışları da 2021 genelinde yıllık yüzde 48,6 azalsa da aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 209,3 arttı.

Kurdaki oynaklık rotayı konuta çevirdi

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, bunu 2021 Aralık’ta döviz kurunda yaşanan rekor artışlara bağlıyor.

Aşa, “Döviz birikimi olan vatandaşların, aralık ayında kurdaki artışa bağlı olarak mevcut birikimleri artınca konuta yöneldiklerini düşünüyorum. Yüksek fiyatlara alıcı olması için mutlaka elindeki paranın değer kazanmış olması lazım” değerlendirmesinde bulundu.

‘Para gayrimenkule kaydı’

Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da Aşa gibi, satışlardaki artışı kurdaki haraketliliğe bağladı.

Hatırlanacağı üzere, dolar/TL 2021 Aralık’ta 18,36’yı, Euro/TL ise 20 lirayı aşmış; Türk lirası tarihi değer kayıplarını yaşamıştı.

Her yılın aralık ayında satışların yüksek geldiğini, ancak 2021 Aralık’ta yüzde 113 kadar bir artış olmasını beklemediklerini aktaran Yazıcı, “Satışlarda zaten bir hareketlilik var. Ancak aralık ayında dolardaki hareketlilik nedeniyle para gayrimenkule kaydı” diye konuştu.

‘Konutlar tasarruf yapabilenin elinde toplandı’

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, “Aralık ayında dövizde yaşanan hareketlilik ile birçok satışın iptal edildiği konuşulurken, birikimlerini dövizde değerlendirenler koymuş oldukları hedefe ulaştıklarını gördüler. Birikimlerini rasyonel yönetenler ile konut fiyatlarının önünün kesilmeyeceğini düşünen potansiyel alıcılar hareket geçti ve tercihini konuttan yana yaptı” dedi.

Ancak Erdoğdu’nun vurgu yaptığı kısım, evlerin ne kadar satıldığından ziyade kimlerin satın alabildiği…

“Kira ve ulaşımın hane halklarının neredeyse gelirlerinin yüzde 40’ını oluşturması ile yüzde 20’lik dilimlerde en üstteki yüzde 20 dışındaki gruplar neredeyse tasarruf yapamaz hale geldi” diyen Erdoğdu, şöyle devam etti:

“Bunun sonucunda da Türkiye’deki konut sahipliği 13 yıl öncesine göre yüzde 3 azalarak yüzde 57,8’e geriledi. Bu da bize satılan konutların, tasarruf yapabilen grupların elinde toplandığını gösteriyor.”

Yabancıya satışta rekor

Öte yandan, TÜİK verileri 2021’de yabancılara yapılan konut satışlarında da rekor kırıldığını gösterdi.

Yabancılara yapılan konut satışları 2021’de bir önceki yıla göre yüzde 43,5 artarak 58 bin 576 oldu.

2021’de toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 3,9 olurken, yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 26 bin 469 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul’u sırasıyla 12 bin 384 konut satışı ile Antalya, 3 bin 672 konut satışı ile Ankara izledi.

Gamze Bal-Sözcü

Hileli vatandaşlık

Yabancılara konut satışı hakkında bilgi veren Gayrimenkul Brokeri Songül Toprak Özsan “250 bin dolara gayrimenkul alan yabancılara vatandaşlık hakkı veriliyor. Ancak bunu suiistimal eden şirketler var. Değeri 100-150 bin dolar civarında olan evleri 250 bin dolara satılmış gibi gösteriyorlar. Bu şekilde hem haksız kazanç elde edilirken hem de yabancılar hileli vatandaşlık sahibi oluyordu. Ancak bunu ortadan kaldırmak için için 2 Kasım 2020’de getirilen “Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar” 1 Ekim’de uygulanmaya başlandı. Ardından hileli işlemleri engelleyecek yapay zekâ tabanlı bir uygulama oluşturuldu” dedi.

Değerinden fazla gösterilmiş

Getirilen uygulama sayesinde birçok hileli işlemin tespit edildiğini aktaran Özsan, “Suriye, Pakistan, Afganistan ve Irak gibi ülke vatandaşlarının alacağı evler, 250 bin dolar gösterilmiş. Ancak eksper raporlarında yer alan değerlemeler, satıcıyla anlaşılan değerlemenin altında kaldığı ortaya çıktı. Bunu fark eden yabancılar, Türk vatandaşlığı alamayacaklarını anlayınca alımdan vazgeçmeye başladı. Bu nedenle 1 Ekim’den itibaren yaklaşık 300 milyon TL’lik konut satışı iptal edildi” diye konuştu.

‘Kısıtlama getirilmeli’

Yabancılara konut satışında belli kısıtlamaların olması gerektiğini dile getiren Özsan, “Türkiye’ye döviz girmesi açısından yabancılara konut satışı çok önemli ancak kendi vatandaşlarımızın kiralık ve satılık ev bulamadığı bir dönemde yabancılara satışlara dikkat etmek gerekiyor. Daha önce konut bedeli, 1 milyon dolardı bu 250 bin dolara düşürülmüştü. Şimdi bir de inşaat stoklarının erimesi nedeniyle önümüzde 3-5 yıl konut ihtiyacı yaşanırken neden yabancılara satış yapılıyor? Beylikdüzü, Esenyurt gibi bölgelerdeki bazı sitelerde tamamen yabancılara yönelik satış yapılıyor. Bunlara izin verilmemeli, yabancıya satışta site toplamına göre yüzde 5-10 oranında kısıtlama getirilmeli” ifadelerini kullandı.

‘Ev değil ofis satalım’

Özsan yabancıya konut satışı yerine ofis ve dükkan satışının yapılması gerektiğine dikkat çekerek, şunları söyledi: “Konut bulunmazken, eldeki sınırlı konutları da yabancılara vermek doğru değil. Ancak şu anda ofis ve dükkânda büyük arz fazlası var. Bu arz fazlasının eritmek için yabancılara ofis ve dükkân satılabilir. Böylelikle hem daha yüksek gelir elde edilir hem de vatandaşların ev bulma sorunu çözülür.”

Suriyeliden Çinliye…

Türkiye’yi tercih eden yabancıların ülkeleri hakkında da bilgi veren Özsan, “Suriye, Pakistan, Afganistan ve Irak gibi ülkeler ilk sıralarda ancak geçen günlerde Çinliler bir ajans üzerinden Vadi İstanbul’dan 20 daire birden aldı. Nedeni ABD’ye gitmek… TC pasaportu olduğunda vize alabiliyorlarmış. Çinli ajans 100 daire satışı için de ön görüşme yapınca Vadi İstanbul’da konut fiyatları uçtu. Türkiye vatandaşlarının konut bulamadığı bugünlerde bu durum önemli bir sıkıntı yaratıyor” dedi.

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; ocak ayında, bir önceki aya göre %0.25, geçen yılın aynı dönemine göre %7.08 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %104.30 oranında nominal artış gerçekleşti.

1+1’de azalış, 2+1, 3+1 ve 4+1’de artış

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, ocak ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.47 oranında nominal azalış, 2+1 konut tipinde %0.51, 3+1 konut tipinde %0.35 ve 4+1 konut tipinde %0.48 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancıya satış oranı %7.05

Ocak ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %7.05’lik (son 6 aylık ortalama %7.57) kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı gözlendi. Bu satışlarda %53.66 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Ocak ayında peşinat kullanım oranı arttı: %51.22

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde; ocak ayında peşinat kullanım oranının %51.22, banka kredisi kullanım oranının %22.59 ve senet kullanım oranının %26.19 olarak gerçekleştiği görüldü. Aralık ayında peşinat kullanımı %45.41, banka kredisi kullanımı %24.47, senet kullanımı %30.12 olarak gerçekleşmişti.

Stok erime hızı: %5.39

Ocak ayında markalı konutlardaki stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazında %5.39 oranında erime gözlendi. Aralık ayında stok erime hızı %5.54 oranında gerçekleşmişti.

Satışların %65.45’i bitmemiş konut stoklarından

Ocak ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların %34.55’i bitmiş konut stoklarından, %65.45’i bitmemiş konut stoklarından oluştu. Aralık ayında ise markalı konut satışlarının %35.89’u bitmiş, %64.11’i bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.

Gayrimenkuller satılmıyor

Buna göre, Türkiye’de gayrimenkul alan yatırımcıların %92,7’si gayrimenkullerini elinde tutmayı sürdürüyor. Ortalama mülkiyet süresinin 5,7 yıl olduğu ortaya çıkan araştırmaya göre, Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan sadece 1’i vatandaşlık amaçlıyor.

Bu veriler, yabancıların her şeye rağmen, Türkiye’de gayrimenkule güvenle yatırım yaptığını, vatandaşlığın ise yatırım kararını belirleyen tek faktör olmadığını gösteriyor. Araştırmada yabancı yatırımcıların Türkiye’de satın aldığı gayrimenkul türlerinde ödedikleri ortalama tutar ise 161.500 dolar olarak belirtilirken, rakam sadece konut segmentinde 150.750 dolar olarak yer alıyor.

Türkiye gayrimenkul sektörünün uluslararası pazarda referans noktası olan ve Türkiye’de her 5 gayrimenkulden 1’inin uluslararası yatırımcılara satışı üyeleri tarafından gerçekleştirilen Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), yabancı yatırımcıların eğilim ve beklentilerini ölçümlemek için yeni bir saha araştırmasına imza attı. GİGDER, bugün gerçekleştirilen basın toplantısıyla araştırmanın önemli sonuçlarını kamuoyuyla paylaştı.

Süreler 5 yıldan fazla

Saha çalışması pazar araştırma şirketi AGS Global tarafından yapılan ve Türkiye’nin 12 şehrinde gayrimenkul yatırım geçmişi bulunan, 48 ülkeden toplam 410 uluslararası yatırımcıyla 8 dilde gerçekleştirilen araştırmada yatırımcıların %92,7’sinin gayrimenkullerini elinde tuttuğu, mülkiyet süresinin ise 5,7 yıl olduğu ortaya çıktı. Araştırmaya göre, yabancı yatırımcıların Türkiye’de geçirdikleri süre 2,8 ay/yıl, gayrimenkul sayısı ise 1,66 adet. Bir başka deyişle yabancılar global piyasalarda yaşanan tüm olumsuzluklara rağmen Türkiye gayrimenkul piyasasına güvenle bakıyor.

Verileri değerlendiren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız, ülkemizde yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ olmasıyla sektörümüz için kıymetli ve stratejik bir karar alma dinamiğini oluşturuyor. Bugüne kadar sektörde yabancıya satışla ilgili TÜİK’in aylık ve yıllık satış verileri ile sektör profesyonellerinin deneyimlerinin dışında yabancı yatırımcıların eğilimlerini, tercihlerini, karar alma mekanizmalarını detaylı olarak analiz eden, bunları bilimsel bir dayanağa oturtan bir saha araştırmasının olmaması GİGDER olarak bizi harekete geçirdi” diye konuştu.

Birleşik Krallık hem rakip hem ilham veren bir pazar

Araştırma ile literatürleri tarayarak bir dizi analizle ülke ve pazar dinamiklerini ve yatırımcı eğilimlerini görerek sektörün ve Türkiye’nin tanıtımına yön verecek stratejileri ve pazarları belirlediklerini kaydeden Akbal, “Araştırmamıza ‘Rekabet ve İlham’ diyerek başlamamızın nedeni, dünyada gayrimenkul yatırımları açısından en cazip pazarların başında gelen İngiltere’nin olgunlaşmış bir gayrimenkul pazarı olmasından dolayı hem bir rakip hem de ilham veren bir örnek olarak araştırmada yer alması oldu.

Bu pazarı her yönüyle detaylı olarak inceledik ve karşılaştırmalı analizler yaparak önemli stratejiler çıkardık. GİGDER olarak uluslararası gayrimenkul pazarında önümüzdeki 10 yılın yol haritasını çizme hedefimiz doğrultusunda çok çarpıcı sonuçlar edindiğimiz bu araştırmamızın gelecek bölümlerini önümüzdeki süreçte yine kamuoyuyla paylaşmaya devam edeceğiz” dedi.

Araştırma ile 6 bine yakın kişiye dokunduk

Türkiye’den en çok konut alan Irak, İran, Rusya, Suudi Arabistan, Kuveyt, Ürdün ve Almanya başta olmak üzere geniş bir coğrafyanın ele alındığı araştırmada, yönetici, mühendis, iş insanı, doktor ve emeklilerin ağırlıkta olduğu yatırımcıların yaş ortalamasının 50,6 olarak belirlendiğini belirten AGS Global Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Güler ise “Yürüttüğümüz online saha çalışması kapsamında 410 uluslararası yatırımcıyla görüşmüş olsak da mail, telefon, sms gibi pek çok iletişim kanalı yoluyla her coğrafyadan toplamda 6 bine yakın kişiye dokunduk. Böylece yatırımcıların düşünce, tutum ve davranışlarına yönelik, alanında özgün, kozmopolit bir yapıda, homojenize bir çalışmayı ortaya koyabildik” değerlendirmesini yaptı.

Araştırma verileri arasında diğer önemli 6 başlık ise şöyle yer alıyor:

1- Yabancıya konut satış payı %2.7’ye çıktı

Yaklaşık 400 milyar doları bulan dünya gayrimenkul pazarı içerisinde yabancı yatırımlarının payı %2,6-3 civarında seyrediyor. Birleşik Krallık bu pazar içinde 48 milyar dolarlık yatırım çekerek %13,9 pay alırken, Türkiye 6,85 milyar dolar ile %10,6 seviyesinde paya sahip bulunuyor. Türkiye’de 2015 yılında %1,7 olan yabancıya konut satışı oranı ise 2020 yılı sonunda %2,7 olarak gerçekleşti.

2- Vatandaşlık tek başına yatırım nedeni değil

Türkiye’ye gayrimenkul yatırımlarının son yıllarda artmasının bir diğer sebebi vatandaşlık edinimi. Bununla birlikte Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan sadece 1’inin vatandaşlık amaçladığını gösteren araştırma, Türkiye’de gayrimenkul satın alma kararını etkileyen en büyük faktörün vatandaşlık edinmek olmadığını gösteriyor.

Verilere göre, katılımcıların %75,4’ü Türkiye’ye yatırım sürecinde herhangi bir vatandaşlık başvurusu yapmadığını ya da vatandaşlık almadığını ifade ederken, Türkiye’den gayrimenkul satın alan yatırımcıların %14,6’sı ‘Türk vatandaşlığına’ başvuru sürecinde olduğunu ifade ediyor. Araştırmaya katılan her 10 yatırımcıdan 1’i, gayrimenkul yatırımları sonucunda T.C. vatandaşlığı alma sürecini tamamladığını belirtiyor.

3- Yabancı için ilk yatırım %61 ile en fazla İstanbul’a

Araştırmada yabancıların Türkiye’den ilk gayrimenkulü satın aldıkları şehirler sıralamasında %61 ile İstanbul ilk sırada yer alırken, onu %27,4 ile Antalya, %3,7 ile Trabzon takip ediyor. İlk 5’teki sıralamayı %2 ile Kemer ve Alanya ve %1,2 ile Yalova izliyor.

4- En çok daire tercih ediliyor, ortalama 151 bin USD’ye konut alınıyor

İlk satın alınan gayrimenkul türünün %90,4 oran ile ‘daire’ olarak belirtildiği araştırmada, onu sırayla müstakil ev-villa, ticari gayrimenkul, bina, öğrenci yurdu ve arazi izliyor. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de satın aldığı gayrimenkul türleri ışığında, ödedikleri ortalama tutar 161.500 dolar olarak belirtilirken, rakam sadece konut segmentinde 150.750 dolar olarak yer alıyor. Araştırmaya göre, yatırımcıların bu noktada ilgisi ise ağırlıkla yeni projelerde. Araştırmaya katılanların %57,2’sinin sahip olduğu gayrimenkuller ‘yeni’ iken, %31,8’inin gayrimenkulü inşaat halinde, %11’i ise ikinci el.

5- Yatırımda Ürdün, tatilde Rusya, kalıcı hayat kurmada İngiltere zirvede

Türkiye’den gayrimenkul satın alma amaçları incelendiğinde %45,40 ile ‘yatırım’ın, ilk neden olduğu görülüyor. Katılımcılara çoklu seçim imkânı tanınarak sağlanan verilere göre, onu ilk 5’te sırayla %30,50 ile kısa süreli tatil, %27,80 ile kalıcı hayat, %27,60 ile vatandaşlık, %23,70 ile emeklilik izliyor. Sıralamada oturma izni %13,90 ile, eğitim %9,5 ile, iş-ticari nedenler %6,8 ile ve diğer nedenler %8,10 ile ifade ediliyor.

Araştırma kapsamında ülke bazlı yatırım amaçları incelendiğinde ise, Ürdün’ün %89,5 ile yatırım amacıyla, %84,2 ile vatandaşlık almak için gayrimenkul satın alan ülkeler sıralamasında başı çekmesi dikkat çekiyor. Rusya %76,5 ile kısa süreli tatil, %35,3 ile emeklilik, %23,5 ile sağlık nedeniyle gayrimenkul satın alan ülkeler arasında liderken, İngiltere %50 ile kalıcı hayat kurma ve %25 ile eğitim amacıyla gayrimenkul satın alan ülkeler arasında önde yer alıyor. Araştırmada İran ise %46,2 ile oturma izni, %23,1 ile iş/ticari nedenlerle gayrimenkul satın alan ülkeler arasında ilk sırada.

6- Son trendleri takip eden yeni bir yatırımcı profili var

Uluslararası yatırımcıların izlediği yatırım trendlerini dönemsel olarak analiz eden araştırma, yabancı yatırımcıların %53,9’unun 2014
2018 yılları arasında Türkiye’den gayrimenkul satın aldığını, %37,6’sının ise 2019-2020 yılları arasındaki yatırım trendini takip ettiğini ortaya çıkardı. Veriler ‘yeni bir yatırımcı’ profili ile karşı karşıya olduğumuzu gösteriyor.

Yabancıların Ocak 2013’ten bu yana Türkiye’den aldığı konut sayısının 216 bine ulaştığını bildiren Akbal, 2013’te yıllık 12 bin düzeyinde olan yabancıya konut satışının, son 3 yılda yıllık 40 bin ortalamayı aştığını söyledi.

Hem yatırım hem oturum için

Akbal, artık İtalya, İspanya ve Fransa gibi yabancıların sıkça tercih ettiği ülkelerle yarışır hale gelen Türkiye’de konut satın alan yabancıların bunu hem yatırım hem de oturum için tercih ettiğini belirtti.

Akbal, “TÜİK’in son verilerine göre, Türkiye’den ikamet almış yabancı sayısı 1 milyon 531 bin. Türkiye’deki hanelerde yaşayan ortalama nüfusun 3,3 olduğunu düşünürsek satın alınan bu 216 bin evde 750 bine yakın yabancının yaşadığını söyleyebiliriz. Özetle, her iki yabancıdan birinin Türkiye’de kendi evinde oturduğu araştırmamızın sonuçlarından bir tanesi.” ifadelerini kullandı.

“İran ve Irak uyruklu vatandaşlar büyük oranda ikamet için alıyor”

Nevita Yönetim Kurulu Başkanı Akbal, son yıllarda başta vatandaşlık teşviki, yüksek döviz kuru, gayrimenkul yatırımının cazibesi, Türkye’deki konutların Avrupa ve benzeri ülkelere göre fiyat avantajının bulunması gibi sebeplerle yıllık bazda 50 bin virajına yaklaşıldığını söyledi.

Geçen yıl 45 bin 483 olan yabancıya konut satış adedinin, bu yıl salgın nedeniyle 40 bin civarında gerçekleşmesini beklediklerini aktaran Akbal, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Türkiye’den en çok konut alan milletlere baktığımızda başı İran ve Irak uyruklu vatandaşlar çekiyor. Açık ara önde olan bu iki ülke vatandaşlarının büyük oranda ikamet için aldığını biliyoruz. Ayrıca, bu iki ülkenin yanı sıra Orta Doğu vatandaşları da ağırlıkta… Biliyorsunuz bu ülkelerde aileler genellikle kalabalık oluyor. O yüzden rakamın daha yüksek bile olabileceğini düşünüyoruz.”

Yabancıların en çok konut aldığı illerin başında İstanbul’un geldiğini, İstanbul’u, Antalya’nın takip ettiğini bildiren Akbal, Ankara, Bursa ve Yalova’nın yanı sıra son yıllarda Samsun ve Trabzon gibi Karadeniz illerinin de ön plana çıktığını söyledi.

Vatandaşlık alanların sayısı 7 bini geçti

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte 2018’de yapılan değişiklik sonrası aralarında Saint Kitts ve Nevis, Antiqua ve Barbuda gibi Karayip ülkeleriyle Tuvalu, Vanuatu gibi ada devletlerinin de olduğu 93 ülkeden 7 bin 312 kişinin 250 bin dolara vatandaşlık aldığını kaydeden Akbal, “Biliyorsunuz vatandaşlık hakkı 19 Eylül 2018’de 1 milyon dolardan 250 bin dolara düşürülmüştü. Kanun 1 milyon dolar şartını geçerli kıldığı zamanda 70 kişi vatandaşlık almıştı, 19 eylül sonrası rakam 7 bini aşmış oldu. En çok vatandaşlığı İranlılar, Afganlılar ve Iraklılar aldı.

AA

Tüm gayrimenkul cinsinden yatırımları incelediğimizde toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü sıralamasında Ürdün’ün ülkemizi tercih eden ülkeler arasında ilk sırada yer aldığı görüldü. TÜİK tarafından açıklanan yabancıya konut satış verileri incelendiğinde ise; 2020 yılı ilk çeyreğinde yabancıya konut satışı, bir önceki yıla oranla yüzde 13,8’lik bir artış gösterdi. Ülke uyruklarına göre 2020 yılı 1. çeyreğinde en çok konut satışı İran vatandaşlarına yapıldı.

3 milyon 035 bin 199 metrekare

EVA Gayrimenkul Değerleme, yabancı yatırımcıların 2019 yılı 1. çeyrek dönemi ile 2020 yılı 1. çeyrek döneminde Türkiye’de gerçekleştirdikleri gayrimenkul alımlarını inceledi. Tapu yabancı işler daire başkanlığı verilerine göre; 2019 yılı 1. çeyreğinde 1 milyon 898 bin 694 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri 2020 yılı aynı döneminde 3 milyon 035 bin 199 metrekare ulaştı.

Konut satışı özelinde baktığımızda ise TÜİK tarafından açıklanan verilere göre; adet bazında, 2020 1. çeyrek sonu itibariyle Türkiye genelinde, toplam 10 bin 948 adet konut satıldı. Bu rakamla, 2019 yılının aynı dönemine göre yüzde 13,8’lik bir artış sağlandı. Yabancılara satılan konutların toplam konut satışları içindeki oranı 2019’ yılı 1. çeyrek döneminde yüzde 3,8 iken bu oran 2020 yılı aynı döneminde yüzde 3,2’ye geriledi.

Gayrimenkulde Ürdün, konutta İran ilk sırada

2020 yılı 1. çeyrek döneminde, yabancıların Türkiye genelindeki toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında tüm gayrimenkul yatırımları incelediğinde, ilk sırada Ürdün yer alıyor. Bu kategoride bir önceki yılın birincisi Suudi Arabistan’ın yerini alan Ürdün’ü de Filistin, Suudi Arabistan, Dominika, Irak, Katar, Afganistan, Mısır, İran ve Amerika Birleşik Devletleri takip ediyor.

2020 yılı 1. çeyrek döneminde Türkiye genelinde yabancılara yapılan toplam konut satış âdetinde ise İran ilk sırayı aldı. İran’ı, Irak, Rusya Federasyonu, Afganistan, Filistin, Yemen, Azerbaycan, Almanya, Libya ve Çin takip etti.

Yatırımda İstanbul, Manisa, Konya ilk üçte

Tüm gayrimenkul cinsinden en çok tercih edilen iller özelinde alımlara baktığımızda ise toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında 2020 yılı ilk çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il Konya olurken, Konya ilini sırası ile Manisa, İstanbul, Antalya, Edirne, Sakarya, Denizli, Muğla, Aksaray ve Bursa izledi.

Yabancıların 2019’daki tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Türkiye’de yaptıkları yatırımlara göre, ülke bazında ilk sırada Mısır yer aldı. Mısır’ı, İran, Irak, Filistin, Katar, Çin, Yemen, Afganistan, Ürdün ile İsrail izledi.

Konya ilk sırada

Yabancıların, 2019 yılında vatandaşlık edinimi için gayrimenkul edinimlerinde en çok tercih ettiği il Konya oldu. Konya’yı sırası ile, İstanbul, Afyonkarahisar, Manisa, Karaman, Bilecik, Bolu,Tekirdağ, Antalya ve Kocaeli takip etti.

İstanbul’daki yatırımların da yüzde 41’i vatandaşlık edinimi için

Megakent İstanbul’daki yabancı gayrimenkul yatırımı ise 1 milyon 425 bin 812 metrekare oldu. Bu yatırımın da, yaklaşık yüzde 41’inin vatandaşlık başvurusu için edinilen gayrimenkullerden oluştuğu belirlendi. Yabancıların tüm gayrimenkul bazında vatandaşlık edinimi için İstanbul’daki yatırımlarında ise ilk sırayı Irak aldı. Bu ülkeyi, İran, Afganistan, Yemen, Ürdün, Libya, Filistin, Mısır, Çin, Almanya ile İsrail takip etti.

Yabancıların geçen yılki vatandaşlık edinimi için İstanbul’daki gayrimenkul yatırım tercihlerinde Büyükçekmece, Başakşehir, Beylikdüzü ilçeleri ilk üçte yer aldı. Bu ilçeleri de sırası ile Esenyurt, Silivri, Şile, Sarıyer, Küçükçekmece, Arnavutköy ve Bağcılar izledi.

Körfez ülkeleri yatırımcılarının Türkiye ilgisi

Körfez ülkelerinin Türkiye’de yaptıkları gayrimenkul yatırımlarının artış kaydettiğini söyleyen Şehirli, “Özellikle kredi faiz oranlarının son 1 yıl içinde yüksek seyretmesi, dövizdeki artışın gayrimenkul fiyatlarına yansıması yerli yatırımcının gayrimenkul yatırımına ilgisini azaltırken, yeni düzenlemeler ve TL’nin döviz karşısında değer kaybetmesi yabancı yatırımcıların ülkemizde gayrimenkul yatırımına olan ilgisini arttırdı.

2018 yılı ilk çeyreğinde toplam gayrimenkul yatırımı içinde Körfez ülkelerinin payı yüzölçümü bazında %23 iken, 2019 yılı aynı döneminde bu oranın %35’e çıktığı görülüyor. Bu artışta döviz karşısında TL’nin değer kaybetmesi ve T.C. vatandaşlığı kazanabilmek için daha önce 1 milyon dolar olan minimum taşınmaz satın alma bedelinin 250 bin dolara düşürülmesinin de önemli bir etken olduğu söylenebilir“ dedi.

Çin, Güney Kore ve İran ilk 10 ülke arasında

Yabancıların gayrimenkul yatırımlarında 2019 yılı ilk çeyreğinde gayrimenkul edinimde 2018 yılı aynı dönemine göre farklı bir sıra görüldüğünü ifade eden Şehirli, “2018 yılı aynı döneminden farklı olarak Çin, Güney Kore ve İran göze çarpıyor. Çin ve Güney Kore’de işlem sayısı düşükken, yüzölçümü bazında yatırımların yüksek olduğu görülüyor” bilgisini verdi.

Yabancı yatırımcıların toplam edinim bazında 2019 ilk çeyrek dönemi ve 2018 yılı ilk çeyrek dönemleri kıyasyandığında yabancıların Türkiye’de gerçekleştirdikleri tüm gayrimenkul cinsinden satış işlemlerini değerlendiren Şehirli, “2019 yılı ilk çeyreğinde 2018 yılının aynı dönemine kıyasla yüzölçümü bazında %86,1, işlem sayısında ise %91,6 artış olduğu görülüyor.

Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2019 ilk çeyreğinde 2018 yılı aynı döneminden farklı olarak Çin, Güney Kore ve İran’ın Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldığını görüyoruz“ dedi.

*Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları içermektedir.
**Toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında 2018 ve 2019 yılında Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke.

Gayrimenkul yatırımında ülkelerin sıralaması değişti

Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapan ilk 10 ülkeye bakıldığında 2018 yılı ilk çeyreğinde sırasıyla Filistin’den 255.129 m² ile 105, Almanya’dan 148.278 m² ile 260, Suudi Arabistan‘dan 115.596 m² ile 362, Norveç‘ten 100.086 m² ile 67, Ürdün‘den 94.700 m² ile 194, Irak’dan 60.084 m² ile 909, Mısır’dan 53.843 m² ile 184, Afganistan’dan 43.239 m² ile 489, Rusya Federasyonu‘ndan 39.849 m2 366 ve Katar’dan 38.707 m² ile 122 kişinin gayrimenkul yatırımı gerçekleştirdiği görülüyor.

2019 yılının aynı dönemine bakıldığında ilk 10 ülke sıralamasında değişiklik göze çarpıyor. Oranlara bakıldığında ise Suudi Arabistan’dan 336.830 m² ile 396 kişinin, Çin’den 321.711 m² ile 98 kişinin, Irak’tan 266.603 m² ile 2.196 kişinin, Güney Kore’den 229.099 m² ile 13 kişinin, Mısır’dan 177.062 m² ile 254 kişinin, Filistin’den 107.855 m² ile 244 kişinin, Ürdün’den 105.077 m² ile 436 kişinin, Almanya’dan 88.760 m² ile 411 kişinin, Katar’dan 84.176 m² ile 195 kişinin ve İran’dan ise 67.401 m² ile 1.144 kişinin gayrimenkul alımı yaptığı belirleniyor.

Körfez ülkelerinin payı artıyor

Yabancı gayrimenkul yatırımlarında önemli bir ağırlığa sahip olan Körfez ülkelerinin 2018 yılı ilk çeyreğinde 308.844 m² büyüklüğündeki yatırımlarının 2019’un aynı döneminde 867.683 m²’ye yükseldiği görülüyor. Toplam yabancı yatırımlarının içinde Körfez ülkelerinin durumunu değerlendiren Şehirli, 2018 yılı ilk çeyreğinde toplam yabancı yatırımı içinde payı %23 olan Körfez ülkelerinin 2019 yılının aynı dönemindeki payının %35’e yükseldiğini söylüyor.

Körfez ülkeleri yatırımcılarının yaptıkları yatırımların toplam hisseye isabet eden kişi başına ortalama metrekare büyüklüğü 2018 yılı 1. çeyreğinde 141 m2 iken, 2019 yılının aynı döneminde bu rakamın 194 m2‘ye yükseldiği belirtiliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin tespitine Körfez ülkeleri geçen senenin aynı dönemine göre daha büyük metrekarelere yatırım yapıyor.

*Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları içermektedir.
**Toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında 2018 ve 2017 yılında tercih edilen ilk 10 il.

Yatırım ağırlığında iller sıralaması da değişti

EVA Gayrimenkul Değerleme’nin araştırması yatırım tercihinde ilk 10 il sıralamasının da değiştiğini ortaya koyuyor. Buna göre alan bazında 2018 ilk çeyreğinde en çok yatırım yapılan iller sırasıyla Eskişehir, Manisa, İstanbul, Antalya, Bursa, Edirne, Malatya, Muğla, Sakarya ve Ordu iken, 2019 yılının aynı döneminde ilk 10 il sıralaması İstanbul, Edirne, Antalya, Diyarbakır, Manisa, Çanakkale, Eskişehir, Muğla, Sakarya ve Ankara oldu. Son iki yılda listedeki illerin İstanbul, Edirne, Antalya, Manisa, Eskişehir, Muğla ve Sakarya haricinde değiştiği görülüyor. Geçen yıl listede olan Bursa, Malatya ve Ordu yabancılar açısından ilk tercih edilen on ildeki yerlerini Diyarbakır, Çanakkale ve Ankara’ya bırakmış bulunuyor.

Yatırım yapan ülkeler değişiyor

2018 yılı ilk çeyrek dönemi ile 2019 yılı ilk çeyrek dönemi kıyasladığımızda toplam hisseye hitap eden yüzölçümü bazında en çok yatırım yapan ülkelerin hemen hemen aynı olduğunu söyleyen Şehirli, listede yer alan lider yabancı yatırımcı ülkelerin Almanya, Suudi Arabistan, Ürdün, Irak, Mısır, Filistin ve Katar olduğunu belirtiyor. Şehirli, listeden bu yıl Norveç, Afganistan ve Rusya Federasyonu’nun çıktığını, yerlerine Çin, Güney Kore ve İran vatandaşlarının girdiğini söyledi.

Toplam konut satışları içinde yabancılara satışlar artıyor

Konut bazında bakıldığında TÜİK tarafından açıklanan verileri de değerlendiren Şehirli, “2018 yılı ilk çeyreğinde yabancı alıcılara satılan konut adedi 5.298 iken, 2019 yılı aynı döneminde bu rakam %81,5 artarak 9.618 oldu. Bu sayının Türkiye genelinde toplam konut satışları içindeki oranı %3,75 olarak gerçekleşti. 2018 yılının aynı döneminde bu oran %1,74 düzeyindeydi“ dedi.

Nisan ayında %10’a yükseldi

‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ 2019 yılı Nisan ayı sonuçlarını değerlendiren GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Şubat ayında %13 olan banka kredisi kullanım oranının, Mart ayında %15’e, Nisan ayında da %21’e yükselmesi, kredisi kullanımında yılın ilk ayında başlayan hareketliliğin sürdüğünü gösteriyor. Ayrıca Şubat ayında %4, Mart ayında %9 oranında gerçekleşen yabancı yatırımcıya satışlar, Nisan ayında %10’a yükseldi. Yabancı yatırımcılara satışların önümüzdeki aylarda artmaya devam edeceğine inanıyorum” dedi.

REIDIN Genel Müdürü Alp Çapa ise Nisan ayı sonuçları hakkında şunları söyledi: “REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, nisan ayında bir önceki aya göre %0.22, geçen yılın aynı dönemine göre ise %2.38 oranında artış gerçekleşti. Nisan ayında yabancı yatırımcıya gerçekleştirilen satışlar %10 oranında gerçekleşmiş olup, bu satışlarda ağırlıklı olarak 2+1 özellikteki konut tipinin tercih edildiği gözlenmiştir. Nisan ayında yapılan konut satışlarında, Banka Kredisi kullanım oranının (%21) önceki aya göre ciddi bir artış yakaladığını görüyoruz (Önceki ay %15, son 6 aylık ortalama ise %13).”

Yeni konutlarda fiyat artışı %0.22

Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ sonuçlarına göre; Nisan ayında bir önceki aya göre %0.22, geçen yılın aynı dönemine göre %2.38 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %84.70 oranında nominal artış gerçekleşti.

Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, Nisan ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde %0.49 oranında azalış, 2+1 konut tipinde %0.75 oranında artış, 3+1 konut tipinde %0.05 oranında nominal artış ve 4+1 konut tipinde %0.62 oranında nominal artış yaşandı.

Yabancılara satılan konutların %48’i 2+1

Nisan ayında, markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %10’luk (son 6 aylık ortalama %9) kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, bu satışlarda %48 oranında 2+1 özellikteki konutlar tercih edildi.

Kredi kullanımı 6 puan yükseldi

Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, Nisan ayında peşinat kullanım oranı %44, banka kredisi kullanım oranı %21 ve senet kullanım oranı %35 seviyesinde gerçekleştiği görüldü. Mart ayında peşinat kullanımı %43, senet kullanımı %42, banka kredisi kullanımı ise %15 oranında gerçekleşmişti.

Stok erime hızı %2.62

Yeni Konut Fiyat Endeksi, Nisan ayı stok erime hızı rakamları değerlendirildiğinde adet bazlı stoklarda %2.62 oranında erime gözlendi. Nisan ayında satışı gerçekleştirilen konutların %49’u bitmiş, %51’i bitmemiş konut stoklarından oluştu.