Üretim ekonomisi ile hizmet ekonomisi ayrılmalı

Birinci el gayrimenkul satışlarının doğrudan nitelikli konut arzını artırdığını ve sektörel konut açığını kapattığını belirten Özdemir, ikinci el satışların ise sadece mevcut gayrimenkullerin el değiştirmesinden ibaret olduğunu dile getirdi. Üretici firmaların hizmet ekonomisi verileri yerine Gayrimenkul Üretim Ekonomisi verilerine odaklanması gerektiğini savunan GPPS, TÜİK’e stratejik bir çağrıda bulundu.

Sektör derneklerine ortak çağrı daveti

AYİDER, GAPAS, GİGDER, GİSP, GYODER, İNDER ve KONUTDER gibi önde gelen sektör derneklerini ve temsilcilerini ortak hareket etmeye davet eden GPPS; TÜİK’in birinci el ve ikinci el konut ile iş yeri aylık satış raporlarını farklı zamanlarda ve ayrı başlıklar altında yayınlamasını talep etti.

Marmara Depremi’nin yıl dönümünde depremde hayatını kaybedenleri de anan platform yetkilileri, nitelikli ve güvenli yapılara erişimin ancak birinci el konut üretiminin ve satışının desteklenmesiyle mümkün olacağını altını çizdi.

Araştırmaya göre 2026 yılının ilk altı ayında Türkiye genelinde 699 bin 516 adet konut satışı gerçekleşti. Geçen yılın yüksek bazına rağmen satış hacmini koruyan sektör, özellikle ilk el ve ipotekli satışlarda görülen toparlanmayla dikkat çekti. Her beş konuttan birinin kredi destekli satılması, finansman kanallarının yeniden hareketlenmeye başladığını gösterdi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut kredilerindeki kısıtlamalara rağmen ipotekli satışların yükseliş eğiliminde olduğunu belirterek, tasarruf finansman şirketlerinin de pazardaki etkisinin belirgin şekilde arttığını ifade etti.

İpotekli satışlar yeniden ivme kazandı

Araştırmaya göre yılın ilk yarısında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 32 artarak 142 bin 794 adede ulaştı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 15’ten yüzde 20’ye yükseldi. Buna rağmen satışların yaklaşık yüzde 80’i peşin veya diğer finansman yöntemleriyle gerçekleştirildi.

İlk el konutlarda dört yılın zirvesi

Yeni konutlara yönelik talep artışı da dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. İlk el konut satışları 221 bin 487 adetle son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak toplam satışlar içindeki payı yüzde 32 seviyesinde kaldı. Güvenli yapılara yönelen talep ve kentsel dönüşüm projeleri yeni konut satışlarını desteklemeyi sürdürse de, 2014 ve 2018 yıllarında görülen yüzde 48’lik seviyelerin halen oldukça gerisinde bulunuyor.

Reel fiyatlarda düzeltme sürüyor

Raporda, konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış seyrinde düzeltmenin devam ettiği vurgulandı. Reel konut fiyat endeksi son 29 ayda yalnızca Kasım 2025’te pozitif bölgeye geçerken, diğer aylarda negatif görünümünü korudu. Negatif seyir zayıflasa da fiyatların henüz kalıcı yükseliş trendine girmediği belirtildi. Konutun kira geliriyle geri dönüş süresi ise yaklaşık 16 yıl seviyesinde yatay seyretti.

Yabancı yatırımcı talebi zayıflıyor

Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,3’e gerileyerek son yılların en düşük seviyelerinden birini gördü. Yabancı talebindeki zayıflamaya rağmen satışların büyük bölümü yine İstanbul ve Antalya’da gerçekleşti.

Yeni konut arzı güçleniyor

Arz tarafında ise üretimin hız kazandığı görülüyor. 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1 milyon 187 bin 924’e ulaşırken, 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169 bin 580’den 232 bin 252’ye yükseldi. Aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı da 163 bin 227’ye çıktı.

Makbule Yönel Maya, yapı ruhsatı ve iskan verilerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde konut arzını destekleyeceğini, ancak yeni projelerin piyasaya etkisinin inşaat süreleri nedeniyle zamana yayılacağını belirtti.

İnşaat maliyetlerinde işçilik baskısı sürüyor

Araştırmaya göre Mayıs 2026 itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış yüzde 29,8 olarak gerçekleşti. İşçilik maliyetleri yüzde 32,6 ile maliyet artışının en önemli kalemi olurken, üretici fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 28,9 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, maliyet baskısının devam ettiğini ancak artış hızının önceki dönemlere göre daha dengeli bir görünüm sergilediğini ortaya koydu.

2025 yılında yurt dışından gayrimenkul alımı için 2 milyar 675 milyon dolar ile rekor harcama yapan Türkiye’deki yatırımcılar, 2026’nın ilk aylarında da güçlü seyrini sürdürdü. Ancak mart ayında Körfez’de artan jeopolitik gerilimlerin ardından tablo tersine döndü.

Mart ayında yurt dışı gayrimenkul alımları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 18 azalarak 187 milyon dolara, nisanda yüzde 19,4 düşüşle yine 187 milyon dolara, mayısta ise yüzde 40 gerileyerek 143 milyon dolara indi. Böylece mayıs ayındaki rakam son 29 ayın en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçti.

Mart-mayıs döneminin tamamı değerlendirildiğinde ise Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul harcamaları yıllık bazda yüzde 26 azalarak 517 milyon dolara geriledi.

Yabancı yatırımcı Türkiye’de alımı artırdı

Aynı dönemde yabancı yatırımcıların Türkiye’de gerçekleştirdiği gayrimenkul yatırımları ise ters yönde hareket etti. Mart, nisan ve mayıs aylarında yurt dışı yerleşiklerin Türkiye’den gayrimenkul edinimi için yaptığı ödemeler yıllık bazda yüzde 28,3 artarak 590 milyon dolara yükseldi.

Mart ayında yabancı alımları yüzde 62,4 artışla 242 milyon dolara çıkarken, nisanda 164 milyon dolar, mayısta ise 184 milyon dolar seviyesinde gerçekleşti. Dokuz günlük Kurban Bayramı tatiline rağmen mayıs ayında da yükselişin sürmesi dikkat çekti.

Türkiye fiyat avantajıyla öne çıkıyor

Sektör temsilcileri, Körfez’de yaşanan jeopolitik risklerin özellikle Türk yatırımcıların Dubai başta olmak üzere yurt dışındaki satın alma kararlarını ertelemesine neden olduğunu değerlendiriyor. Bunun yanında son dönemde uygulanan ekonomi politikalarının ve finansal istikrarı güçlendirmeye yönelik adımların da yatırımcıların bir bölümünü yeniden yurt içindeki fırsatlara yönlendirdiği belirtiliyor.

Öte yandan yabancı yatırımcı açısından Türkiye’nin döviz bazında sunduğu fiyat avantajı, tamamlanmış ve hemen teslim edilebilen konut stokundaki artış ile rekabetçi satış fiyatları talebi destekleyen başlıca unsurlar arasında gösteriliyor.

Sektör temsilcilerine göre son dönemde özellikle Körfez ülkeleri, Rusya, Azerbaycan ve Kazakistan kaynaklı yatırımcı ilgisinde belirgin artış yaşanırken, bürokratik süreçlerde sağlanan kolaylıklar da yabancı talebini destekleyen faktörler arasında yer alıyor.

Uğur Aslanhan-AA

Verileri değerlendiren Cansel Turgut Yazıcı, piyasada satış rakamlarının korunmasına rağmen arz baskısının büyüdüğünü söyledi.

“Piyasa büyüyor ama eski hızında değil”

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya göre 2025-2026 dönemindeki artış oranı, önceki yıllara kıyasla oldukça sınırlı kaldı.

Yazıcı, “2026 yılı nisan sonu itibarıyla yaklaşık 476 bin konut el değiştirirken, geçen yıl aynı dönemde bu sayı 474 bin seviyesindeydi. Artış sürüyor ancak ivme ciddi şekilde yavaşladı. Özellikle 2025-2024 dönemindeki yüzde 26’lık büyümenin ardından piyasa artık daha dengeli ama daha kırılgan bir zemine geçti” dedi.

Uzmanlara göre bu tablo, konut piyasasında talebin tamamen kaybolmadığını ancak yatırımcı ve tüketicinin daha seçici hale geldiğini gösteriyor.

Satılamayan konut stoku büyüyor

Sektörde dikkat çeken en önemli gelişmelerden biri ise satış bekleyen konut sayısındaki artış oldu.

Yazıcı’ya göre birçok satıcı hedeflediği fiyat seviyesine ulaşamadığı için satış sürecini uzatıyor. Aynı zamanda ekonomik nedenlerle satışa çıkan konut sayısı da artıyor.

Bu durumun özellikle büyükşehirlerde ikinci el piyasasında belirginleştiği belirtiliyor.

Uzmanlar, krediye erişimin kolaylaşması halinde piyasadaki stok baskısının kısmen azalabileceğini ancak bunun da orta vadede fiyatları yeniden yukarı çekebileceği uyarısında bulunuyor.

İlk el konut satışları yeniden yükselişte

Nisan ayında ilk kez satılan konut sayısı 40 bin 306 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yaklaşık yüzde 9,6’lık artış anlamına geliyor.

İlk el satışların toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 31 seviyesinde gerçekleşti.

Uzmanlara göre bu oran, yeni projelere olan talebin tamamen kaybolmadığını gösterirken, markalı konut üreticilerinin kampanya ve ödeme kolaylıklarının etkili olduğu değerlendiriliyor.

Mortgage piyasasında toparlanma sinyali

2026 yılı verilerinde en dikkat çekici başlıklardan biri ise ipotekli satışlardaki yükseliş oldu.

Nisan ayında mortgage destekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 40,5 arttı. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 20,4 seviyesine yükseldi.

Bu oran:

– 2024 yılında yüzde 9,8,
– 2025 yılında yüzde 15,3 seviyesindeydi.

Böylece kredi destekli satışların yeniden güç kazanmaya başladığı görüldü.

Ancak uzmanlar mevcut faiz seviyelerinin hâlâ yüksek olduğuna dikkat çekiyor. Özellikle orta gelir grubunun krediye erişimde zorlandığı belirtilirken, piyasadaki canlanmanın daha çok yüksek gelir grubunda yoğunlaştığı ifade ediliyor.

İstanbul ve Ankara yükseldi, İzmir geriledi

Büyükşehirlerdeki performans ise birbirinden ayrıştı.

2026 yılı nisan sonu itibarıyla:

– Ankara’da satışlar yüzde 2,9,
– İstanbul’da yüzde 4,5 arttı,
– İzmir’de ise yüzde 2,3 geriledi.

Sektör temsilcileri, Ankara’daki yükselişte kamu yatırımları ve nüfus hareketliliğinin etkili olduğunu değerlendirirken, İstanbul’da ise markalı konut projelerine olan talebin devam ettiği belirtiliyor.

İzmir’deki düşüşte ise yüksek fiyat seviyeleri ve sınırlı kredi erişiminin etkili olduğu ifade ediliyor.

Yabancıya satışta yavaşlama sürüyor

Yabancı yatırımcı tarafında ise piyasa ivme kaybetmeye devam ediyor.

Nisan ayında yabancılara yapılan konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,1 azalarak 1.516 adet seviyesinde kaldı.

Toplam satışlar içinde yabancı payı yüzde 1,20 olarak gerçekleşti.

İstanbul, 689 satışla yabancı yatırımcının en fazla tercih ettiği şehir olurken:

– Antalya 471,
– Mersin ise 119

satışla sıralandı.

Ülke bazında ise:

– Rusya 263 satışla ilk sırada,
– Çin 110 satışla ikinci,
– İran 100 satışla üçüncü sırada yer aldı.

Yatırımcı neye dikkat etmeli?

Uzmanlara göre önümüzdeki dönemde konut yatırımında öne çıkacak başlıklar şunlar olacak:

– Kredi faizlerindeki değişim,
– Konut stok miktarı,
– Yeni proje arzı,
– Kira getirileri,
– Büyükşehirlerdeki nüfus hareketleri,
– Yabancı yatırımcı ilgisi.

Sektör temsilcileri, özellikle yüksek stok baskısının bulunduğu bölgelerde fiyat artış hızının yavaşlayabileceğini, buna karşın merkezi lokasyonlarda ve güçlü kira potansiyeline sahip projelerde yatırım iştahının sürebileceğini belirtiyor.

Özdemir, eski TÜİK Başkanı Erhan Çetinkaya’ya da görev süresi boyunca sektöre sunduğu katkılar nedeniyle teşekkür etti.

“Birinci el verileri daha ayrıntılı açıklanmalı”

GPPS açıklamasında, 20. GYODER Zirvesi’nde gündeme gelen önerilere de dikkat çekildi. Zirvede konuşan Şekib Avdagiç’in, konut piyasasının daha sağlıklı analiz edilmesi için birinci el konut satış verilerine odaklanılması yönündeki değerlendirmesi hatırlatıldı.

Açıklamada, özellikle birinci el ipotekli konut satışlarının ve yabancıya yapılan birinci el satışların ayrı başlıklar halinde yayımlanmasının sektör açısından önemli olduğu vurgulandı.

Nisan ayında 40 bin 306 adet birinci el satış gerçekleşti

GPPS verilerine göre 2026 Nisan ayında birinci el konut satışları 40 bin 306 adet olarak gerçekleşti. Açıklamada, 2013 yılından bu yana en yüksek nisan ayı satışının 55 bin 928 adet ile 2017 yılında görüldüğü belirtildi.

Son yıllardaki dalgalı seyre rağmen 2026 Nisan verisinin yükseliş eğilimine işaret ettiği ifade edildi. Özellikle pandemi döneminde 2020 Nisan ayında görülen 16 bin 7 adetlik dip seviyeye kıyasla mevcut verilerin sektör açısından toparlanma sinyali verdiği kaydedildi.

İpotekli satış oranı yüzde 14’e çıktı

Birinci el konut satışlarında ipotekli işlemler de yükseliş gösterdi. Nisan ayında gerçekleşen 40 bin 306 adetlik birinci el satışın 5 bin 989 adedinin mortgage destekli olduğu açıklandı.

Buna göre ipotekli satışların toplam birinci el satışlar içindeki payı yüzde 14 seviyesine ulaştı. GPPS, bu oranın son iki yılın en yüksek nisan ayı verisi olduğuna dikkat çekti.

Açıklamada, 2024 Nisan ayında ipotekli satış oranının yalnızca yüzde 0,7 seviyesinde kaldığı ve 1.924 adet işlem gerçekleştiği hatırlatıldı. Buna karşın 2026 verilerinin kredi kullanımında yeniden hareketlenmeye işaret ettiği belirtildi.

“Banka destekleri yetersiz kalıyor”

GPPS açıklamasında, 2026 yılında başlayan projeler dikkate alındığında bankaların ve finans kuruluşlarının inşaat firmalarına yeterli desteği sağlamadığı görüşü paylaşıldı.

Konut satışlarında mortgage kullanım oranının yüzde 40 seviyelerine ulaşması gerektiği belirtilirken, proje geliştiricilerinin garantörlüğünde yeni kredi modellerinin oluşturulmasının sektör açısından önem taşıdığı ifade edildi.

Yabancıya satışlarda dikkat çeken düşüş

Yabancıya konut satışlarına ilişkin değerlendirmelerde de bulunan GPPS, 2026 Nisan ayında yabancılara toplam 1.516 adet konut satıldığını açıkladı.

Açıklamada, vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017 yılından itibaren yabancıya satışların yakından takip edildiği belirtilirken, mevcut rakamların düşük seviyelerde kalmasının dikkat çekici olduğu ifade edildi.

Özellikle Antalya’da yabancıya satışların geçen yılın aynı dönemine göre gerilediği, İstanbul ve Ankara’da ise artış yaşandığı kaydedildi. İzmir’de ise yalnızca 1 adetlik satış gerçekleştiği belirtildi.

GPPS’ten yeni raporlama önerisi

GPPS, yabancıya yapılan konut satışlarının birinci el ve ikinci el olarak ayrı raporlanması gerektiğini savundu. Açıklamada, yabancıya satılan 1.516 adet konutun ne kadarının yeni projelerden oluştuğunun bilinmesinin sektör açısından kritik olduğu ifade edildi.

Kuruluş ayrıca, mevcut tablo doğrultusunda vatandaşlık karşılığı konut satış uygulamasının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Türk projeleri vitrinde

Etkinlikte yalnızca Piyalepaşa İstanbul Premium değil, Türkiye gayrimenkul piyasasının genel görünümü ve yatırım fırsatları da ele alındı. Yatırımcıların yönelttiği detaylı sorular ve birebir görüşmelerdeki yüksek katılım, Polat markasının yurt dışındaki güvenilir ve kurumsal algısını somut şekilde yansıttı. Sürdürülebilirlik, şeffaflık ve uzun vadeli değer üretimi vurgusu, sunumların ana eksenini oluşturdu.

Atlas Portföy Yönetimi A.Ş. Polat Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu Yatırım Komitesi Başkanı ve Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel de organizasyonda şirketin uluslararası büyüme stratejisini ve yeni dönem projelerini paylaştı. Yücel, Polat Gayrimenkul’ün yalnızca konut geliştiren bir şirket olmadığını; şehir ölçeğinde değer üreten, yatırımcısına sürdürülebilir kazanç sağlamayı hedefleyen ve uzun vadeli stratejik iş birlikleri kuran bir marka olduğunu vurguladı. Ayrıca, şirketin hayata geçirdiği büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri sayesinde uluslararası yatırımcı nezdinde güven ve kalite ile özdeşleştiğini ifade etti.

Etkinlik kapsamında tanıtımı yapılan Atlas Portföy Yönetimi A.Ş. Polat Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (PGYF) da katılımcılardan yoğun ilgi gördü. Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatına uygun, şeffaf ve kurumsal bir yatırım enstrümanı olarak konumlandırılan fonun yapısı, yönetim modeli ve güvenli yatırım altyapısı detaylı şekilde aktarıldı. Özellikle Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlık sürecine uygun yatırım modeli sunması, uluslararası yatırımcılar açısından önemli bir avantaj olarak değerlendirildi.

İran savaşı yabancıya konut satışında yön değiştiriyor

Uzmanlara göre, psikolojik etki bölgesel askeri etkinin önüne geçebilir. Körfez ülkelerinde konuşlu ABD üslerinin hedef alınması ihtimali, sermaye ve nitelikli insan göçünü tetikleyebilecek bir risk başlığı olarak öne çıkıyor.

BAE’de panik satış ve %50 iskonto senaryosu

Bölgenin yatırım üssü konumundaki Birleşik Arap Emirlikleri, yoğun sermaye, turizm ve gayrimenkul yatırımlarıyla öne çıkıyor. Ancak savaş tehdidinin derinleşmesi halinde güvenli liman algısının zayıflaması, ikinci el piyasada sert fiyat hareketlerine yol açabilir.

Sektör temsilcileri, olası bir göç dalgası ve yabancı çalışan çıkışı durumunda ikinci el gayrimenkul pazarında %50’ye varan iskontolu panik satışların gündeme gelebileceğini belirtiyor. Kiralarda düşüş, konut boşalmaları ve yatırım amaçlı alınan mülklerde hızlı el değiştirme süreci yaşanabilir.

Türkiye’den BAE’ye yönelen dolar bazlı kira getirisi odaklı alımların ise durma noktasına gelebileceği, hatta opsiyonlu işlemlerde iptal arayışlarının hızlanabileceği ifade ediliyor.

Sermaye rotası yeniden Türkiye mi?

Uzun süredir Türkiye gayrimenkul pazarından pay alan Körfez merkezli yatırımcıların, savaşın seyrine bağlı olarak strateji değiştirebileceği değerlendiriliyor. Başta Rus yatırımcılar olmak üzere, vatandaşlık ve orta-uzun vadeli güvenli park arayışındaki uluslararası sermaye için Türkiye yeniden güçlü bir alternatif haline gelebilir.

Bölgesel güvenli konum avantajı, Avrupa’ya erişimde zorlanan Orta Doğu ve Körfez yatırımcısı açısından Türkiye’yi “yakın ve erişilebilir güvenli liman” konumuna taşıyabilir. Özellikle teslime hazır konut stokları, savaş ve korku kaynaklı ani talep artışına en hızlı yanıt verebilecek segment olarak öne çıkıyor.

Yabancı acenteler Türkiye’ye dönebilir

Son dönemde faaliyetlerini BAE’ye kaydıran yerli ve yabancı gayrimenkul acentelerinin, risk algısının yükselmesi halinde yeniden Türkiye pazarına yönelmesi bekleniyor. Bu durum, yabancıya konut satışında kısa vadede talep artışı ve fiyat dengelerinde yukarı yönlü baskı oluşturabilir.

Özetle; İran merkezli jeopolitik gerilim yalnızca enerji ve finans piyasalarını değil, bölgesel gayrimenkul yatırım haritasını da yeniden çizebilir. Körfez’de risk artışı, Türkiye’de yabancıya konut satışında yeni bir dalganın habercisi olabilir.

Yabancıya konut satışının geçmişi ve dönemselleşmesi

Yabancıya konut satışı ile T.C pasaport vatandaşlığı uygulaması, Türkiye’de gayrimenkul ihracatını artırmak ve yabancı sermayeyi inşaat sektörüne yönlendirmek amacıyla başlatıldı. Uzman Remzi Atay’ın TÜİK verilerine dayanan çalışmasına göre süreç üç ana dönemde yaşandı:

1 milyon dolarlık dönem (Ocak 2017 – Eylül 2018):

12 Ocak 2017’de yürürlüğe giren uygulamada 1 milyon Amerikan doları değerinde ev alan yabancılar, konutu 3 yıl elde tutarlarsa Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kazanabiliyordu. Bu dönemde 47.655 adet konut satıldı.

250 bin dolarlık dönem (Eylül 2018 – Mayıs 2022):

18 Eylül 2018’de T.C pasaport vatandaşlığı için gerekli konut bedeli 250 bin dolara düşürüldü. Konut, satın alındıktan sonra 36 ay satılamıyordu. Bu dönemde 209.095 adet konut yabancıya satıldı.

400 bin dolarlık dönem (Mayıs 2022 – Aralık 2025):

12 Mayıs 2022’den itibaren minimum değer 400 bin dolara yükseltildi, 36 aylık elde tutma süresi devam etti. Bu dönemde toplam 129.991 konut satışa ulaştı.

2026 Ocak ayında ise, bu kriterlerle 1.306 adet konut yabancıya satıldı.

GPPS’in önerileri: Yeni politika ve ihracat odaklı model

Bilge Özdemir, T.C pasaport vatandaşlığı yoluyla yabancıya konut satışında radikal değişiklikler öneriyor:

Kurumsal / Ticari firmalardan 1.el konut alımı zorunluluğu: Yabancıların ikinci el konut alarak vatandaşlık başvurusunda bulunmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Minimum 650 bin dolarlık konut alım şartı: Orta ve üst segment 1.el konut pazarına hareket kazandırılması amaçlanıyor.

1 konut = 1 vatandaşlık prensibi: Konut başına bir vatandaşlık hakkı verilerek talep odaklı denge sağlanacak.

10 yıl satılamaz şerhi: Konutun teslim ve fatura tarihinden itibaren 10 yıl satılamaz kaydı ile ikinci el pazar rekabeti ve kiralama alternatiflerinin düzenlenmesi hedefleniyor.

Özdemir, bu düzenlemelerin inşaat sektörü, proje geliştirme firmaları ve gayrimenkul ihracatının sürdürülebilirliği açısından kritik olduğunu vurguladı.

Şeffaf veri ve istatistik önerisi

GPPS, TÜİK ve TKGM’nin veri setlerinde aşağıdaki bilgilerin yer almasını öneriyor:

Ocak 2017’den sonraki 109 ayda yabancıya satılan toplam 384.048 adet konut üzerinden kaç T.C pasaport vatandaşlığı verildiği.

Her ay, 1.el yabancıya konut satışı ve vatandaşlık başvuru sayısı açıkça raporlanmalı ve sektörel değerlendirmelere dahil edilmeli.

Sektöre etkisi

Bu öneriler hayata geçerse, Türkiye gayrimenkul sektöründe yabancıya satışlar ihracat boyutuna taşınacak, yatırım odaklı 1.el konut talebi artacak ve ikinci el konut piyasasında fiyat istikrarı sağlanacak. Ayrıca, yabancı sermaye doğrudan inşaat ve proje geliştirme firmalarına yönlendirilecek, Türkiye ekonomisine katma değer yaratacak.

Emlaknews.com.tr

TÜİK verileri GPPS tarafından projelere özel analiz ediliyor. Çalışmalar, inşaat sektöründe “üretim ekonomisi” yaklaşımının güçlendirilmesini, özellikle 1. el konut pazarının daha görünür hale gelmesini amaçlıyor. İnşaat firmaları, proje geliştiriciler, GYO’lar ve proje pazarlama şirketlerinden gelen veri paylaşım taleplerinin artması da bu ihtiyacı ortaya koyuyor.

Yabancıya satışların bölgesel dağılımı

2013–2025 döneminde yabancıya yapılan konut satışlarının bölgesel dağılımı şu şekilde gerçekleşti:

– %48 Marmara Bölgesi

– %36 Akdeniz Bölgesi

– %5 Ege Bölgesi

– %3 Karadeniz Bölgesi

– %8 diğer üç bölge

Bu tablo, yabancı talebinin sınırlı sayıda bölgede ve ağırlıklı olarak kıyı ile metropol odaklı geliştiğini gösteriyor.

13 yılda yabancıya 426 bin 737 konut satıldı

Türkiye genelinde yabancıya konut satışı 2013–2025 yılları arasında toplam 426.737 adet olarak kayıtlara geçti. Bu dönemde hem vatandaşlık mevzuatı hem de yatırım eşikleri önemli değişimler yaşadı.

Vatandaşlık uygulamalarına göre dönemsel satışlar

– 2013–2016 (vatandaşlık yok): 72.159 adet

Yıllık ortalama: 18.040 adet

– 2017–Ekim 2018 (1 milyon dolar): 61.897 adet

Yıllık ortalama: 30.950 adet

Ekim 2018–2021 (250 bin dolar): 144.871 adet

Yıllık ortalama: 48.290 adet

2022–2025 (400 bin dolar): 147.810 adet

4 yıllık ortalama: 36.950 adet

Veriler, eşik düşürüldüğü dönemlerde adet bazlı talebin hızla yükseldiğini, eşik yükseltildiğinde ise satışların gerilediğini ortaya koyuyor.

Bilge Özdemir: TÜİK konut satış verilerini güncellesin

2025, son 9 yılın en düşük seviyesi

Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017’den bu yana geçen 9 yıllık dönemde, en düşük yabancıya satış adedi 21.534 adet ile 2025 yılında gerçekleşti.

GPPS’ye göre bu tablo, hızlı şekilde önlem alınmasını ve yeni bir eylem planı hazırlanmasını gerekli kılıyor. Aksi halde;

– Yurt içinden yabancıya satışlar azalırken,

– Yurt dışından Türklerin konut alımları artmaya devam edecek,

– Cari denge üzerindeki baskı güçlenecek.

Satışların %38’i İstanbul’da

13 yıllık toplam satış içinde iller bazında dağılım:

– İstanbul: 162.871 adet (%38)

– Antalya: 114.132 adet (%26)

– Diğer 68 il: 36.076 adet (%8)

Bu tablo, yabancı yatırımcının büyük ölçüde iki şehirde yoğunlaştığını gösteriyor.

GPPS’den mevzuata yönelik yapısal öneriler

GPPS, yabancıya gayrimenkul satışı ve vatandaşlık mevzuatının güncel piyasa koşullarına göre yeniden ele alınmasını öneriyor:

– Yabancıya satış verilerinde 1. el ve 2. el konut ayrımı yapılmalı.

– Vatandaşlık kriterinde hedef satış adedi değil, ciro olmalı.

– Asgari taşınmaz bedeli için en az 650.000 dolar seviyesi değerlendirilmeli.

– Uygulama, kat irtifakı kurulmuş ve/veya iskanı alınmış projelere yönlendirilerek inşaat sektörüne doğrudan nakit akışı sağlamalı.

– Satılamaz süresi en az 10 yıl olmalı ve tapuya şerh düşülmeli.

Yatırımcı açısından ne ifade ediyor?

Veriler, yabancı talebinin belirli şehir ve proje tiplerinde yoğunlaştığını, eşik tutarların ise doğrudan talep seviyesini belirlediğini gösteriyor. 1. el konut ve nitelikli proje üretimine odaklanan geliştiriciler için, doğru fiyatlama ve doğru lokasyon seçimleri önümüzdeki dönemde rekabet avantajı yaratabilir.

Emlaknews.com.tr

İpotekli satışlarda 1.el – 2.el ayrımı talebi

GPPS’nin önerileri arasında en dikkat çeken başlıklardan biri, satış şekline göre açıklanan ipotekli satış verilerinin 1.el ve 2.el olarak ayrılması oldu. Bu düzenlemenin hayata geçirilmesi halinde, 1.el konutlarda kullanılan mortgage kredilerinin doğrudan izlenebilir hale gelmesi sağlanacak. Böylece inşaat ve proje geliştirme sektöründeki gerçek talep daha net görülebilecek.

İkinci el pazarda derinlik artışı hedefleniyor

Türkiye’de güçlü bir ikincil konut pazarı bulunduğuna dikkat çeken Özdemir, 2.el konut satışlarının emlak organizasyonları aracılığıyla gerçekleşen ve doğrudan yapılan satışlar şeklinde ayrıştırılarak istatistiklere yansıtılmasını önerdi. Bu adımın, emlak hizmet sektörünün büyüklüğünü ve derinliğini daha sağlıklı ortaya koyacağı belirtiliyor.

Yabancıya konut satışının yüzde 92’si sadece 13 ilden geliyor

Yabancıya satışlarda yeni dönem sinyali

Yabancılara konut satışında artık yalnızca 1.el değil, 2.el pazarın da aktif olduğu vurgulandı. GPPS, yabancıya satışların da 1.el ve 2.el olarak ayrılması halinde, inşaat ve proje geliştirme alanındaki düzenlemelerin daha isabetli yapılabileceğini ifade etti.

2026 için “yeni başlangıç” beklentisi

Her yıl şubat ayından itibaren açıklanan TÜİK Konut Satış İstatistikleri’nin, 2026 yılıyla birlikte güncellenmiş veri setiyle yayınlanması, sektörün ortak beklentisi olarak öne çıkıyor. GPPS’ye göre bu güncelleme, hem yatırımcıların hem de sektör paydaşlarının karar alma süreçlerini güçlendirecek.

Yatırımcı açısından ne anlama geliyor?

Daha net talep analizi

1.el projelerde gerçek satış gücünün ölçülmesi

2.el pazarın büyüklüğünün şeffaf biçimde izlenmesi

Yabancıya satışlarda sağlıklı segmentasyon

Bu adımların hayata geçmesi halinde, konut ve emlak piyasasında veriye dayalı yatırım döneminin güçleneceği ve sektörün daha sağlam bir zemine oturacağı değerlendiriliyor.