Ortadoğu ve Körfezliler’in tercihi Kağıthane

EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, 2020 yıl sonu itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında İran, Çin, Azerbaycan, Irak, Pakistan, Lübnan, Filistin, Libya, Sudan ve Yemen vatandaşları Kağıthane’yi tercih ederek alım yaptı. Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Kâğıthane İlçesinden yaptıkları yatırımlarda ise 2020 yılsonu itibariyle Çin, İran, Pakistan, Filistin, Irak, Yemen, Libya, Lübnan, Sudan ve Azerbaycan Kâğıthane İlçesini en çok tercih eden ilk 10 ülke arasında yer alıyor.

Kuzey Afrika ve Uzakdoğulular Sarıyer diyor

Yabancıların 2020 yılsonu itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Sarıyer İlçesinde yapılan yatırımlarda ise İran, Çin, Azerbaycan, Irak, Libya, Katar, Suudi Arabistan, Pakistan, Kuveyt ve Lübnan vatandaşları başı çekiyor. Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Sarıyer İlçesinden yaptıkları yatırımlar incelediğinde ise, 2020 yıl sonu itibariyle İran, Çin, Irak, Libya, Azerbaycan, Lübnan, Pakistan, Yemen, Afganistan ve Filistin Sarıyer İlçesini en çok tercih eden ilk 10 ülke arasında dikkat çekiyor.

Mesire yeri idi

Geçmiş yıllarda halkın mesire yeri olarak kullandığı Kâğıthane’de, 1950’lerde Haliç ve çevresinin sanayi bölgesi olarak kullanılmaya başlanmasıyla beraber Kâğıthane Vadisi boyunca sanayi yapıları ve imalathaneler sayılarını artırmaya başladı. 450 bine yaklaşan nüfusu ile İstanbul’un büyük ve önemli ilçelerinden biri olan Kağıthane, Avrupa ve Anadolu yakasını birbirine bağlayan boğaz köprülerinin güzergâhı olan E-5 ve TEM otoyolları arasında konumlu. Metropoliten alana sahip Kâğıthane Vadisi, coğrafi konumu itibariyle güneyinde ve doğusundaki merkezi iş alanlarının da (MİA) etki alanında yer almaktadır.

Merkezi bölge

Son 13 yılda şehrin genelinde hareketliliğin artmasıyla Kağıthane İlçesi de olumlu yönde etkilenmiş ve bölgede başta konut projeleri olmak üzere birçok proje geliştirilmiştir. İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan trafik problemi için alternatif projeler hayata geçirilmiş ve Kağıthane de bu projelere tüneller vasıtasıyla ev sahipliği yapmıştır. Tünel güzergahı ile Kağıthane, Seyrantepe ve Hamidiye Mahalleleri’nden Taksim’e ulaşım süresi 5 dakikada mümkün olabiliyor. Yüksek katlı ve site tipinde yapılaşmaların mevcut olduğu bölgede konutlar orta ve orta-üst gelir grubuna hitap etmekte iken; ulaşım olanaklarının çeşitlenmesiyle B ve B+ gelir seviyesine yönelik projeler de artmaya devam ediyor.

Ortadirek idi

Kağıthane’deki projeler orta sınıfa hitap etmekte iken, bölgeye yapılan Seyrantepe metrosu, Havaray ve tünel inşaatının etkisiyle Kağıthane’deki nitelikli konutların sayısı arttı. Maslak’a yakınlığıyla bilinen Kağıthane bölgesinde de ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte bölge orta-üst sınıf tarafından rağbet görmeye başlamıştır.
EVA Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Kâğıthane Seyrantepe Bölgesi’ndeki konut projelerinde daire birim fiyatlar 14 bin – 28 bin 600 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır.) aralığında değişmektedir. Ayrıca bölgede dairelerin şerefiyelerine göre 38 bin TL/m2 gibi birim fiyatlarda rastlamak mümkün. Bölgede mevcut 2020 yılı ağırlıklı ortalama ise 24 bin TL/m2.

Markalı konut projelerinde yer almayan yeni binada konumlu, 0-5 yaş aralığındaki apartman dairelerinde talep edilen birim fiyat aralığı 5 – 9 bin TL/m2 aralığında değişiyor. Yapılan pazar analizi çalışması sonucunda bölgede üretilen konut projelerinin çoğunlukla satışı tamamlanmış mevcut projeler olduğu görülmektedir.

Vatandaşlık edinimi için gayrimenkul alımlarının yapıldığı bölgeye özellikle İran, Çin, Irak ve Suudi Arabistan vatandaşlarının ilgisi büyük. İncelenen projelerin bir kısmında eklenti alanı olarak depo verildiği görülürken, söz konusu projelerde genellikle 1+1 daire tipine 1 araçlık kapalı otopark, 2+1 ve üstü daire tiplerine ise 2-3 araçlık kapalı otopark verildiği tespit edilmiştir. Depo alanları ve kapalı otoparklar Türkiye’de yasal mevzuata göre ayrı tapu olarak satılamamaktadır. Ancak site yönetim planında ilgili bağımsız bölüme tahsis yöntemi ile bağımsız bölüme bağlı olarak verilmesi mümkündür. Bölgede en çok 2+1 tip, sonrasında ise 1+1 ve 3+1 daire tipi üretilmektedir.

ORTALAMA BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)
2018         2019       2020
12.514      17.451     24.093

Yıllar bazında USD-TL paritesine ilişkin tablo ve ilçe bazında dolar bazında ortalama birim satış değerleri grafiği aşağıda yer almaktadır:

YILLAR 2018 2019 2020
1 USD = 5,25 TL 5,75 TL 7,91 TL

EVA Gayrimenkul Değerleme Araştırma ve Raporlama Müdürü Şeyma Şehirli, yabancıların vatandaşlık edinimi için Küçükçekmece’de yaptıkları yatırımların incelendiğini belirterek, “2020 yılı 3. çeyrek sonu itibariyle İran, Çin, Irak, Yemen, Filistin, Afganistan, Ürdün, Mısır, Romanya ve Sudan’ın Küçükçekmece İlçesini en çok tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldığını görüyoruz.” dedi.

Şehirli, Küçükçekmece’deki yabancı yatırımlarıyla ilgili bilgiler verdi:

Yabancıların 2020 yılı 3. çeyrek sonu itibariyle İstanbul genelinde tüm gayrimenkul çeşitleri bazında yaptıkları yatırımların toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında % 3,1’i Küçükçekmece İlçesi sınırlarından yapıldı. Vatandaşlık özelinde ise aynı dönemde yabancıların İstanbul genelinde tüm gayrimenkul çeşitleri bazında yaptıkları yatırımların toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında % 2,7’si Küçükçekmece İlçesi sınırlarından yapıldı.

Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Küçükçekmece İlçesinde yaptıkları yatırımlara göre; 2020 yılı 3. çeyrek sonu itibariyle İran, Çin, Irak, Azerbaycan, Suudi Arabistan, Ürdün, Filistin, Rusya Federasyonu, Yemen ve Kazakistan vatandaşlarının Küçükçekmece İlçesi’nden alım yaptığı görülüyor.

Yeni geliştirilen projeler maksimum 300 konut

Yapılan pazar analizi çalışması sonucunda bölgede 500 ve üstü üretilen konut projeleri çoğunlukla satışı tamamlanmış mevcut projeler. Özellikle 2017 yılı sonrası dövizde yaşanan dalgalanma ve ekonomideki durgunluk nedeniyle geliştirilmesi planlanan projeler beklemeye alındı veya konseptleri değiştirildi. Emlak Konut tarafından geliştirilen projeler haricinde yeni geliştirilen projeler ise, maksimum 300 konut sayısı ve altında geliştiriliyor. Bölgedeki projelerde vatandaşlık edinimi için gayrimenkul alımları yapılırken, özellikle İran, Çin ve Irak vatandaşlarının bölgeye yoğun bir ilgisi var. Ayrıca yakın çevrede tam teşekküllü hastanelerin olması ve bölgenin İstanbul Havalimanına yakınlığı nedeniyle hastane ve havayolu çalışanları da konut projelerini tercih ediyor.

En çok 2+1 ve 3+1 daire tipleri satılıyor

İncelediğimiz projelerde eklenti alanı olarak depo verilmediğini görmekteyiz. Ayrıca söz konusu projelerde genellikle 1+1 daire tipine 1 araçlık kapalı otopark, 2+1 ve üstü daire tiplerine ise 2 araçlık kapalı otopark veriliyor. Depo alanları ve kapalı otoparklar Türkiye’de yasal mevzuata göre ayrı tapu olarak satılamamaktadır. Ancak site yönetim planında ilgili bağımsız bölüme tahsis yöntemi ile bağımsız bölüme bağlı olarak verilmesi mümkündür. Bölgede en çok 2+1 ve 3+1 daire tipinin tercih edildiği ve tip dağılımına göre ortalama daire büyüklüklülerinin 71-212 m2 arasında değiştiği gözlemlenmiştir.

Markalı Konutlar Özelinde İlçe Bazlı Ortalama Brüt Alan Tablosu;

Apartman dairelerinde talep edilen birim fiyat aralığı 3.000- 4.500 TL/m2

Küçükçekmece İlçesi Halkalı Bölge’sinde yapılan incelemelerde bölgede çok sayıda markalı konut projesi bulunmaktadır. Projeler sosyal olanakları bulunan üst-orta sınıfa yönelik projeler olup, bölgede konut projeleri dışında yer alan binaların genellikle 4 katlı bitişik nizam binalar olduğu görülmektedir. Markalı konut projelerinde yer almayan yeni binada konumlu, site içerisinde yer almayan apartman dairelerinde talep edilen birim fiyat aralığı 3.000- 4.500 TL/m2 aralığında değişmektedir.