Yabancıya konut satışının geçmişi ve dönemselleşmesi

Yabancıya konut satışı ile T.C pasaport vatandaşlığı uygulaması, Türkiye’de gayrimenkul ihracatını artırmak ve yabancı sermayeyi inşaat sektörüne yönlendirmek amacıyla başlatıldı. Uzman Remzi Atay’ın TÜİK verilerine dayanan çalışmasına göre süreç üç ana dönemde yaşandı:

1 milyon dolarlık dönem (Ocak 2017 – Eylül 2018):

12 Ocak 2017’de yürürlüğe giren uygulamada 1 milyon Amerikan doları değerinde ev alan yabancılar, konutu 3 yıl elde tutarlarsa Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kazanabiliyordu. Bu dönemde 47.655 adet konut satıldı.

250 bin dolarlık dönem (Eylül 2018 – Mayıs 2022):

18 Eylül 2018’de T.C pasaport vatandaşlığı için gerekli konut bedeli 250 bin dolara düşürüldü. Konut, satın alındıktan sonra 36 ay satılamıyordu. Bu dönemde 209.095 adet konut yabancıya satıldı.

400 bin dolarlık dönem (Mayıs 2022 – Aralık 2025):

12 Mayıs 2022’den itibaren minimum değer 400 bin dolara yükseltildi, 36 aylık elde tutma süresi devam etti. Bu dönemde toplam 129.991 konut satışa ulaştı.

2026 Ocak ayında ise, bu kriterlerle 1.306 adet konut yabancıya satıldı.

GPPS’in önerileri: Yeni politika ve ihracat odaklı model

Bilge Özdemir, T.C pasaport vatandaşlığı yoluyla yabancıya konut satışında radikal değişiklikler öneriyor:

Kurumsal / Ticari firmalardan 1.el konut alımı zorunluluğu: Yabancıların ikinci el konut alarak vatandaşlık başvurusunda bulunmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Minimum 650 bin dolarlık konut alım şartı: Orta ve üst segment 1.el konut pazarına hareket kazandırılması amaçlanıyor.

1 konut = 1 vatandaşlık prensibi: Konut başına bir vatandaşlık hakkı verilerek talep odaklı denge sağlanacak.

10 yıl satılamaz şerhi: Konutun teslim ve fatura tarihinden itibaren 10 yıl satılamaz kaydı ile ikinci el pazar rekabeti ve kiralama alternatiflerinin düzenlenmesi hedefleniyor.

Özdemir, bu düzenlemelerin inşaat sektörü, proje geliştirme firmaları ve gayrimenkul ihracatının sürdürülebilirliği açısından kritik olduğunu vurguladı.

Şeffaf veri ve istatistik önerisi

GPPS, TÜİK ve TKGM’nin veri setlerinde aşağıdaki bilgilerin yer almasını öneriyor:

Ocak 2017’den sonraki 109 ayda yabancıya satılan toplam 384.048 adet konut üzerinden kaç T.C pasaport vatandaşlığı verildiği.

Her ay, 1.el yabancıya konut satışı ve vatandaşlık başvuru sayısı açıkça raporlanmalı ve sektörel değerlendirmelere dahil edilmeli.

Sektöre etkisi

Bu öneriler hayata geçerse, Türkiye gayrimenkul sektöründe yabancıya satışlar ihracat boyutuna taşınacak, yatırım odaklı 1.el konut talebi artacak ve ikinci el konut piyasasında fiyat istikrarı sağlanacak. Ayrıca, yabancı sermaye doğrudan inşaat ve proje geliştirme firmalarına yönlendirilecek, Türkiye ekonomisine katma değer yaratacak.

Emlaknews.com.tr

TÜİK verileri GPPS tarafından projelere özel analiz ediliyor. Çalışmalar, inşaat sektöründe “üretim ekonomisi” yaklaşımının güçlendirilmesini, özellikle 1. el konut pazarının daha görünür hale gelmesini amaçlıyor. İnşaat firmaları, proje geliştiriciler, GYO’lar ve proje pazarlama şirketlerinden gelen veri paylaşım taleplerinin artması da bu ihtiyacı ortaya koyuyor.

Yabancıya satışların bölgesel dağılımı

2013–2025 döneminde yabancıya yapılan konut satışlarının bölgesel dağılımı şu şekilde gerçekleşti:

– %48 Marmara Bölgesi

– %36 Akdeniz Bölgesi

– %5 Ege Bölgesi

– %3 Karadeniz Bölgesi

– %8 diğer üç bölge

Bu tablo, yabancı talebinin sınırlı sayıda bölgede ve ağırlıklı olarak kıyı ile metropol odaklı geliştiğini gösteriyor.

13 yılda yabancıya 426 bin 737 konut satıldı

Türkiye genelinde yabancıya konut satışı 2013–2025 yılları arasında toplam 426.737 adet olarak kayıtlara geçti. Bu dönemde hem vatandaşlık mevzuatı hem de yatırım eşikleri önemli değişimler yaşadı.

Vatandaşlık uygulamalarına göre dönemsel satışlar

– 2013–2016 (vatandaşlık yok): 72.159 adet

Yıllık ortalama: 18.040 adet

– 2017–Ekim 2018 (1 milyon dolar): 61.897 adet

Yıllık ortalama: 30.950 adet

Ekim 2018–2021 (250 bin dolar): 144.871 adet

Yıllık ortalama: 48.290 adet

2022–2025 (400 bin dolar): 147.810 adet

4 yıllık ortalama: 36.950 adet

Veriler, eşik düşürüldüğü dönemlerde adet bazlı talebin hızla yükseldiğini, eşik yükseltildiğinde ise satışların gerilediğini ortaya koyuyor.

Bilge Özdemir: TÜİK konut satış verilerini güncellesin

2025, son 9 yılın en düşük seviyesi

Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017’den bu yana geçen 9 yıllık dönemde, en düşük yabancıya satış adedi 21.534 adet ile 2025 yılında gerçekleşti.

GPPS’ye göre bu tablo, hızlı şekilde önlem alınmasını ve yeni bir eylem planı hazırlanmasını gerekli kılıyor. Aksi halde;

– Yurt içinden yabancıya satışlar azalırken,

– Yurt dışından Türklerin konut alımları artmaya devam edecek,

– Cari denge üzerindeki baskı güçlenecek.

Satışların %38’i İstanbul’da

13 yıllık toplam satış içinde iller bazında dağılım:

– İstanbul: 162.871 adet (%38)

– Antalya: 114.132 adet (%26)

– Diğer 68 il: 36.076 adet (%8)

Bu tablo, yabancı yatırımcının büyük ölçüde iki şehirde yoğunlaştığını gösteriyor.

GPPS’den mevzuata yönelik yapısal öneriler

GPPS, yabancıya gayrimenkul satışı ve vatandaşlık mevzuatının güncel piyasa koşullarına göre yeniden ele alınmasını öneriyor:

– Yabancıya satış verilerinde 1. el ve 2. el konut ayrımı yapılmalı.

– Vatandaşlık kriterinde hedef satış adedi değil, ciro olmalı.

– Asgari taşınmaz bedeli için en az 650.000 dolar seviyesi değerlendirilmeli.

– Uygulama, kat irtifakı kurulmuş ve/veya iskanı alınmış projelere yönlendirilerek inşaat sektörüne doğrudan nakit akışı sağlamalı.

– Satılamaz süresi en az 10 yıl olmalı ve tapuya şerh düşülmeli.

Yatırımcı açısından ne ifade ediyor?

Veriler, yabancı talebinin belirli şehir ve proje tiplerinde yoğunlaştığını, eşik tutarların ise doğrudan talep seviyesini belirlediğini gösteriyor. 1. el konut ve nitelikli proje üretimine odaklanan geliştiriciler için, doğru fiyatlama ve doğru lokasyon seçimleri önümüzdeki dönemde rekabet avantajı yaratabilir.

Emlaknews.com.tr