Galata Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Özgür Nehir, İstanbul’da bir konutun kendini 250 – 350 ayda amorti ettiğini belirterek İstanbul’a oranla düşük satış fiyatlarının söz konusu olduğu Anadolu kentlerinde bu rakamın 150-200 aya düştüğünü söyledi. Aradaki 100 aylık farkın ciddi bir artı değer oluşturduğunu belirten Nehir, “Anadolu kentlerinde aldığınız konutu daha çabuk amorti edebiliyorsunuz” dedi.

‘Anadolu’da yatırım yapıp çıkmak da kolay’

Bu konuda Gemlik’teki 70-100 bin TL bandındaki konut fiyatlarına karşın aylık getirisi de 400-500 TL civarındaki kira fiyatlarını örnek gösteren Özgür Nehir, “Toplamda daire değeri düşük illere yatırım yapmanız ve satıp çıkmanız kolay. Üstelik kredi faizleri her yerde aynı” diye konuştu.

‘Beton fiyatı aynı ama arsa fiyatı değil’

Anadolu’daki yatırım yapmanın inşaat şirketleri açısından da daha mantıklı hale geldiğini anlatan Nehir, şunları söyledi:

“Betonun fiyatı Anadolu ile İstanbul arasında çok fark etmiyor ama arsa ediyor. Asıl para o aradan kazanıldığı için Anadolu’ya bir akım var. Şimdiye kadar bu sağlanamadı ama bundan sonra daha iyi olacak. Herkesin gözü büyük şehirlerde ama Anadolu’nun diğer illeri de ihtimal dahilinde artık…”

Anadolu illerinde daha küçük dairelere yönlendirme yapılması halinde 500 bin gibi büyük adetlerde daire satılabileceğini kaydeden Nehir, şunları söyledi:

“İstanbul’da balon olduğunu iddia ettiğimiz nokta, bu nokta. Çünkü markalı konutlar hep aynı kitleye hitap ediyor. Oysa 200 bin liraya merkezde daire yapılsa peynir ekmek gibi satılır. İhtiyaç vardır ama arsa maliyeti çok çok yüksek. Buna karşılık Gaziantep, Nevşehir, Denizli gibi kentlerin hazır bir kitlesi vardır, İstahbul’dan gidip yatırın yapanlar, onlara konut satışı yapabilir.”

‘Anadolu TOKİ’ye göre şekilleniyor’

Anadolu’daki markalı konut gelişiminin Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) tarzına göre şekillendiğine işaret eden Özgür Nehir, “Anadolu’da site tarzı çok yüksek değil ve talepler de öyle gelişiyor. Bölgede TOKİ’nin çevresinde gelişecek. Değerleme yaparken biz yapılacak yatırımın türünü bilerek araştırma yapıyoruz” şeklinde konuştu.

Şirketler için Anadolunun çeşitli kentlerinde araştırmalar yaptıklarının da dile getiren Nehir, şunları söyledi:

‘Anadolu’da balkonsuz ev, Adana’da 1+1 gitmiyor’

“Buralarda. ‘Bölgenin isteği nedir?’i sorusunun cevabını araştırıyoruz. Balkonsuz ev olmayacak. Adana’da 2+1’e girilmiyor. Bunların yanında ankastrenin markası bile önemli. Rapor hazırlarken bu detayların hepsine giriyoruz. Nerede neye gerek varsa onu belirliyoruz. İnşaat firmaları dediklerimizi uyguluyor ve başarılı da oluyorlar. Bizim hesaplarımızı patronlar kafadan yapıyorlar. Çünkü elimizden fazla done geçtiği için nerede ne yapılması gerektiğini görebiliyoruz.”

‘Yerel müteahhitler büyük firmalardan danışmanlık almalı’

Galata Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Volkan Yedikardaşlar da Anadolu kentlerinde de İstanbul’da olduğu gibi markanın çok etkili olduğunu vurguladı. Konut satarken kullanılan kanalın bile satışta çok etkili olduğunu belirten Volkan Yedikardaşlar, “Marka çok şeyi değiştiriyor. Biz bunu da hesaba katıyoruz. Mahalle müteahhitliğinden artık site tarzı tercih edilir oluyor” diye konuştu. Mahalle arasında parksız ve sosyal donatısız bir konutta göre, sitenin daha fazla tercih edildiğini anlatan Yedikardaşlar, “O zaman Nevşehir’deki müteahhit kendi iline yatırım yapmalı ama ölçeği büyük firmalardan da danışmanlık almalı” önerisinde bulundu.

Hüseyin Belibağlı

Yatırımcı için son demler

Yatırımcının tercihini Akfırat’tan yana kullanması gerektiğini belirten Maraşlı, “Kurtköy’ün arsa potansiyeli sona erdi. Geleceğini önümüzdeki 10 yıl parlak görüyorum. Herkese oradan gönül rahatlığıyla yatırım yapmalarını tavsiye edebilirim. Niteliğini bildiğimiz için biz de arsa arayışlarına hız verdik” şeklinde konuştu. 

Dilovası İstanbul’dan sayılıyor

Kurtköy’de konut imarlı sadece 5 arsa bulunduğuna dikkat çeken Maraşlı, açısını biraz daha genişleterek Dilovası’nı İstanbul’un yerleşim hinterlandına dahil etti. Her ne kadar resmiyette Gebze ve Dilovası, Kocaeli sınırlarında görünse de tünele kadar olan kısmın İstanbul olduğunu ileri süren Maraşlı, “Gebze OSB’deki şirket sahipleri ve fabrika müdürleri 18 dakikada ulaştıkları Kurtköy’de ikamet ediyorlar. O bölgelerde arsa fiyatları nispeten daha uygun” dedi. 

Çılgın projeler Arnavutköy’de var olacak

Hükümetin mega projelerine ev sahipliği yapan Küçükçekmece, Büyükçekmece ve Arnavutköy’ün Karadeniz’e kadar olan kısımları yeni gelişim bölgelerini oluşturuyor. Bölgenin gözden kaçırılmamasını tavsiye eden Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun Kayabaşı, Arnavutköy ve Hadımköy üçgenine dikkat çekti. Son derece riskli, kaygan ve belirsiz bir arsa profilinin hüküm sürdüğünü söyleyen Erilkun, “Talebin çokluğu piyasayı kirletiyor. Market ve manav bile arsa spekülatörü olmuş. Buna rağmen Arnavutköy'deki Sazlıdere, Tayakadın ve Haraçcı Köyleri yatırımcının gözünde cazibesini yitirmedi.” şeklinde konuştu.

Bahçeşehir’in yeni markalı konutlarla çıkışını sürdüreceğini söyleyen Erilkun, “Zaten markalı konut projelerinin varlığı, herkesin bildiği bir gerçek. Haramidere’deki Mercedes Fabrikası, yakında taşınacak. Yollar genişletiliyor. Emlak Konut GYO, bölgeye dev bir park kazandırıyor. Sosyal hayat zenginleşiyor” diye konuştu.

Aydos’a doğru bir genişleme mevcut

“İstanbul’un gelişen aksları” dosyasında fikrini aldığımız üçüncü kurum, Galata Değerleme oldu. Konuya değişik bir açıdan bakan Genel Müdür Özgür Nehir,  Anadolu yakasında Aydos’un etrafına doğru bir ilerleme olduğunu kaydetti. Yeni projelere denk gelindiğini belirten Nehir, “Muallim Köy ve Pelitli, Anadolu yakasının fiziki sınırlarını oluşturuyor. Devamında sanayi bölgeleri yer alıyor. Onun için doğuya doğru genişleme sorunu var. Bir müddet sonra sanayi alanlarına dayanacaksınız. İster istemez kuzeye doğru ilerlenecek. Bir de İstanbullu için su kenarı, her daim kıymetlidir. Onun sahil bandında Tuzla’nın devamı Kocaeli’ye doğru daha hızlı yürüyor. Şehir, Avrupa yakasında Karadeniz’deki su kenarından Silivri’ye, hatta Bulgaristan sınırına kadar uzanabilir” dedi. 

Şehrin şeklini üst irade belirler

Konuyu, biraz da çekim merkezi olmakla yakından ilintili bulan Galata Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Volkan Yedikardaşlar, örnek olarak Kurtköy’ün gelişimini gösterdi. Havaalanının bölgeyi geliştirdiğini ileri süren Yedikardaşlar, “Her şey yerel yönetimlerin gelişim belirlemesi ve kararlarıyla ilgili. Şimdi, Bakırköy’de havaalanına yakın noktalara ofis yapsanız satarsınız; ama havaalanı gittiğinde bölgenin o kadar ilgi göreceğini zannetmiyorum” dedi. 

Çekmeköy değerini bulamadı

İstanbul’da, değerini bulamayan bir bölge olarak Çekmeköy’ü işaret eden Yedikardaşlar, “Burası, merkezden uzak bir kent olacaktı ama arzu edilen talebi görmedi. Ulaşım en önemli etken. Plansız büyüdüğü ve toplu ulaşıma uzak olduğu için talep görmediği fikrindeyim. Kartal’da 5 bin liradan çıkan bir fiyat 4 bin 500 liraya satılıyor; ama Çekmeköy’de satılamıyor. Kurtköy, havalimanına yakınlığından gelişti. Ümraniye, 1.5 milyon nüfusu ile tek parçaydı. Lokasyon itibariyle 5 ilçeye ayrılmasına rağmen halen ilgi görüyor” şeklinde konuştu.

Markanın gücüne inanın

Markanın gücüne de dikkat çeken Yedikardaşlar, “Şirketin gücü çok önemli. Markalı üretici, bir yerden geçtiğinde orasını abâd eder. İş GYO, Kasaba projesini ormanın içine yaptı ve ilgi gördü. Şu an yeni etapların görüşmeleri yapılıyormuş. Şile’nin en uzak noktasında bile yapılsa hepsini satardı” diyerek sözlerini noktaladı.

Hüseyin Belibağlı/Emlaknews.com.tr