Bireysel satışlar ağırlıkta

Satışların 29-30-31 Mart 2017 tarihlerinde gerçekleştiğini söyleyen Şahin, “Park Mavera III‘e ilişkin sabit fiyatla talep toplama yöntemiyle yapılan gayrimenkul sertifikası halka arz edildi. Halka arzda konsorsiyum lideri Vakıf Yatırım’ın yanında 26 kurum daha konsorsiyum üyesi olarak yer aldı. Ayrıca 3 katılım bankası gişe hizmetleri sundu.” diye konuştu.

Halka arza toplam 5 bin 244 adet bireysel yatırımcı başvurarak 2.141.506 adet sertifika talebinde bulunduğunu söyleyen Şahin, “5.038 yatırımcının talebi karşılanarak 1.775.842 adet sertifikanın bireysel yatırımcılara satıldı. Buna ilaveten 41 kurumsal yatırımcıdan da 2.064.568 adet talep geldi. 39 kurumsal yatırımcıya 1.594.568 adet sertifika satıldı.” dedi.

Gayrimenkul sertifikalarının en önemli hedeflerinden birisinin alım gücü düşük yatırımcılara hitap etmesi olarak tarif eden Şahin, “Büyük çaplı gayrimenkul projelerine sermaye piyasaları üzerinden ortak olabilmelerinin yolu açıldı. Halka arza ilişkin talep sonuçları değerlendirildiğinde; bireysel yatırımcılar tarafından geçilen taleplerin en büyüğünün 1,5 milyon TL, ortalama talep büyüklüğünün ise 17 bin TL seviyesinde olduğu görülmüştür.” şeklinde konuştu.

Talebin yarıdan fazlası İstanbul dışından

Sertifikaya Türkiye’nin her bir yanından talep gelirken, parasal büyüklük olarak talebin % 55’inin İstanbul dışından geldiğini hatırlatan Şahin, “İstanbul dışında en fazla talep gelen iller ise sırasıyla Ankara, İzmir, Bursa, Konya ve Muğla olmuştur” dedi.

‘Hangi daire kaç sertifika eder, açıklanacak’

TOKİ’nin sertifika ihraççısı, Makro İnşaat’ın gelir paylaşımı yüklenici olduğu Kayaşehir Park Mavera 3 projesiyle ilk kez hayata geçirildiğini ifade eden Şahin, “İster öğrenci, ister doktor dileyen herkes projeye yatırım yapabilir. 50 TL’si olan da 500 bin TL’si olan da yatırım yapabilir. Alt limit 42,5 TL. Bu modelde yatırımcı dilerse sertifika biriktirerek ev sahibi olabiliyor ya da projenin değer artışından faydalanabiliyor. Dairenin fiyatını 42,5 TL’ye bölerek o daireye karşılık gelen sertifika adedini buluyoruz. Hangi dairenin kaç sertifika ile satın alınacağını internet sitemizden duyuracağız. Vatandaş halka arzdan önce hangi dairenin kaç sertifika ile elde edileceğini bilecek” açıklamasında bulundu.

‘İskonto vatandaşa yansıyacak’

Vatandaşın daha ucuz ve daha kolay konut yatırımı yapmasını sağlayacak olan sertifika modelinin inşaat firmalarına da ön finansman sağlayarak finansman maliyetini ortadan kaldırdığını anlatan Kemal Şahin, “Bu modelle inşaat firmaları banka kredilerinden kurtarılıyor. Diğer taraftan inşaat firması nakit akışını öngörülebilir ve sağlıklı bir hale getiriyor. Bu yolla firma peşin alım iskontolarından yararlanmak suretiyle inşaat maliyetini düşürecek” dedi.

Sertifikanın amaçlarından biri de, bu yöntemle elde edilen iskontonun yatırımcıya, vatandaşa yansıtılması olduğunu ifade eden Şahin “İnşaatçı firmaya diyoruz ki, bankaya vereceğin kredi faizini diğer taraftan betoncuya, demirciye, fayansçıya tüm tedarikçilere ödeyeceğin vade farkını verme, peşin alım indirimlerinden yararlan. Buradan elde ettiğin avantajı da vatandaşa yansıt. Bu kısım sertifikanın daha ucuz gayrimenkul yatırımı yapmaya imkan vermesiyle ilgili. Bir de daha kolay yatırım yapmaya olanak sağlama yönü var” diye konuştu.

‘Cepten alınıp satılabilecek’

Şahin, gayrimenkul fiyatlarının hızla yükselerek birçok vatandaşın alım gücünü geçtiğine dikkat çekerek, şunları söyledi:

“Hepimizin sosyal donatıları olan, çocuklarımızın içinde rahatlıkla oynayabileceği alanları olan, güvenilir konutlarda yerlerde yaşama hakkı bulunuyor. Bu bir ihtiyaç. Aynı zamanda gayrimenkul ülkemizde çok rağbet edilen bir yatırım aracı. Ülkemizin her yerinden, her bütçeye sahip vatandaşlarımıza tamamen organize bir piyasada işlem görecek şekilde yatırım yapma imkanı sunuyoruz.

Vatandaş bütçesi kadar yatırım yapabilir, kendi gelirine göre kafasında bir ödeme planı yapar gibi sertifika biriktirebilir. Paraya ihtiyacı olduğunda kolaylıkla borsada satar. Tasarruf aracı olarak yatırım yapar. Evrak yok, vergi yok, beyanname yok. Sadece yeterli sertifikayı biriktirerek ev almak isteyenler tapu devrinde yüzde 1 KDV ve tapu harcı ödeyecektir. Sertifika talebi çok kolay, konsorsiyum üyesi aracı kurum ve bankaların tüm şubelerinden 29-30-31 Mart tarihlerinde talepte bulunmak mümkün. Borsada alım satım çok kolay. Dileyenler akıllı telefonuna ilgili uygulamayı indirerek mobil telefondan alım satım yapabilir.”

‘Sertifika fonları haczedilemiyor’

Sertifikanın genel olarak çok önemli bir hukuki koruma imtiyazına sahip olduğunu belirten Şahin, “7 Mart tarihinde ilgili tebliğde yayınlanan değişiklikle sertifikaya konu bağımsız bölümlerin, sertifika ihracından sağlanan fonların, kamu alacakları da dahil haczedilmesi, rehin alınması, ihtiyati tedbir kararı alınması engellendi. Bu hüküm özel sektörün yapacağı ihraçların önünü açan sertifikaya hukuki koruma alanı yaratan bir değişiklik oldu. Aynı şekilde ihraçtan toplanan fonlar inşaat ilerleme raporlarına göre firmaya aktarılacak. Bununla inşaatın tamamlanması bir anlamda güvence altına alınacak. Sertifikalar tamamen şeffaf ve organize bir piyasa olan borsada işlem görecek. Projeye ilişkin tüm gelişmeler KAP’da yayınlanacak. Bu bakımdan yatırımcı topraktan projeye girerken çok daha güvenli imkana sahip olacak” dedi.

İnşaat maliyetlerinin düşürülmesinden ekonomideki kayıt dışılığın azaltılması, sermaye piyasasının gayrimenkule yatırım yapma imkanı bulması, tasarrufun teşvik edilmesi gibi bir çok sebeple faydalı bir ürün olan gayrimenkul sertifikası aynı zamanda faizsiz bir yatırım aracı olma özelliği de taşıyor. Özellikle Körfez fonlarının TL cinsinden yatırım yapabilmeleri için çok uygun gözüküyor.

‘Bölge parlak, konutlar lüks’

Park Mavera 3 projesinin bulunduğu Kayaşehir’in sertifika modeline yakışan bir bölge olduğunu ifade eden Kemal Şahin, “Avrupa yakasında kentsel yapılaşmaya uygun kalan ender yerlerden. 2. ve 3. köprü bağlantı yolları üzerinde. Metro, tramvay, hava ray gibi ulaşım araçlarına sahip. Bölgede ülkemizin en büyük şehir hastanesi inşa ediliyor. 450 bin metrekare m2 alanda yer alacak olan İbn-i Haldun Üniversitesi, 380 bin metrekare botanik parkı inşası sürüyor. 3. Havalimanına en yakın bölge. Tamamı sosyal donatıları olan markalı projelerle çevrili ve botanik parka komşu parselde yer alıyor” dedi. Tüm bu sebeplerden dolayı Park Mavera 3 projesinin şerefiyesinin yüksek olduğunu kaydeden Şahin şöyle devam etti:

“Projenin metrekare fiyatı oldukça makul. Projede sertifikaya konu ihraç edilen bölümde ortalama metrekare fiyatı 4 bin 250 TL. Bir sertifikanın fiyatı da 42,5 TL olacak. Projede yer alan konutlar lüks segmentteki nitelikli konutlar. Yaşam başladığında kent meydanı, göletler ve parklarla tercih edilen bir bölge olacak. Proje alanında örnek dairemiz var. Dileyenler ziyaret edebilir ya da internetten görselleri inceleyebilir.”

Birer metrekarelik sertifikalar

Sistem şu şekilde işleyecek: 500 daireli 500 milyon TL yatırımla gerçekleştirilecek inşaat projesini yapan müteahhit, projenin belli bir kısmı için sertifika çıkaracak. Birer metrekarelik sertifikalar oluşturulurken dairelerin yeri, katı, cephesi, şerefiyesi dikkate alınarak proje bitiminde kaç sertifikayla alınacağı belirlenecek. Projenin sertifikalara bölünen kısmı halka arza edilecek ve vatandaşlar birikimlerine göre gidip borsada bu sertifikalardan satın alabilecek.

İster ev al ister karından faydalan

Proje bittiğinde isteyen yatırımcı yeterli sertifikayı biriktirerek konut sahibi olabilecek. Bunun için istediği daireyi bloke ettirebilecek. İsterse elindeki sertifikaları borsada satarak oluşan değer artışından yararlanacak. Esas hedef, gayrimenkul sertifikası sistemiyle vatandaşların küçük birikimleriyle büyük inşaat projelerinin getirilerine ortak olabilmesi olarak özetlenebilir.

Kurumsal yatırımcıların da gayrimenkul sertifikası sistemine yoğun ilgi göstereceği tahmin ediliyor. Buna karşılık bireysel yatırımcıların önüne geçilmemesi için ilk ihraçlarda belli sınırlamalar getirileceği ifade ediliyor. Kurumsal yatırımcılar için de konut değil ticari projelerin sertifikalandırılması sistemi üzerinde duruluyor.

Anapara garanti altında

İhraçta yatırımcıya yıllık getiri vaat edilirken anapara garantisi de ve yıllık getiri de verilecek. Projenin çeşitli nedenlerle tamamlanamaması durumunda dahi yatırımcı giriş parasını geri alabilecek. Buna karşılık sertifika ihraçlarında vatandaşlardan toplanan paraların bir hesapta bloke edileceği, inşaat firmalarına hakediş modelinde peyderpey verileceği, bu nedenle de projenin tamamlanmaması sorununun ortadan kalkacağı da gelen bilgiler arasında yer alıyor.