Tüketici Sorunları Derneği (TÜSODER) Emlak Komisyonu Başkanı Hatice Kolçak, büyük projelerin ismi duyulduğu anda daha henüz ortada bir şey yokken arsa ve konut fiyatlarının ciddi oranlarda artmaya başladığını söyledi.Henüz proje başlamadan “fısıltı gazetesinin” çalıştığını ve insanların aklında “Bölgeden ne kadar erken arsa veya ev alırsam daha çok kazanırım” düşüncesinin hakim olduğunu dile getiren Kolçak, büyük yatırımcıların bu gibi durumda profesyonellerle çalıştığını vurguladı.

Kolçak, “Küçük yatırımcılar bu gibi durumlarda büyük kazanç hayaliyle genellikle duyumlar üzerinden, araştırmadan, birilerinin yönlendirmesi ile yatırım yapma girişiminde bulunuyor ve olmadık hatalar yapıyor. Fırsatçıların, dolandırıcıların ağına düşebiliyorlar.” dedi.

Son dönemde 1915 Çanakkale Köprüsü’nün yapımına başlandığını anımsatan Kolçak, “Şu anda Kanal İstanbul’a ilişkin çeşitli güzergahlar konuşuluyor. Çanakkale Köprüsü de konuşulmuştu. Bu gibi durumlarda küçük yatırımcının yapılacak veya yapılma ihtimali olan büyük projelerden kazanç sağlama hayalinden istifade etmeye çalışan fırsatçılar ortaya çıkıyor. Bunlara karşı uyanık olunmalı” diye konuştu.

“İyi araştırılmalı, profesyonellerden yardım alınmalı”

Kolçak, gayrimenkul yatırımı yaparken profesyonellerden yardım alınması ve çok iyi araştırılması gerektiğinin altını çizerek, şu ifadeleri kullandı:”Fırsatçılar tarım arazilerini imarı varmış gibi ya da kısa sürede imara açılacakmış gibi hisselere bölerek satabiliyorlar. Örneğin 50 dönüm bir tarım arazisi bölünerek, hisselendirilerek yüzlerce kişiye satılabiliyor. Böyle bir yerden tarım arazisi alan tüketici bilmelidir ki yeri tam olarak belli olmayan çok hisseli bir yer almaktadır.

Üstelik ucuz gibi görünen ama gerçek fiyatından çok daha pahalı bir yer almaktadır. Küçük yatırımcı çeşitli kanallarla kendilerine ulaşan reklamlara karşı bu konuda bilinçli hareket etmelidir. Aksi takdirde yüksek kar hayali hüsranla sonlanabilir.”

“Güzergahı belli olmadan ‘kanal’ manzaralı evler satıldı”

Kolçak, ilk kez 6 yıl önce gündeme gelen, çılgın proje diye bilinen Kanal İstanbul’un öngörülen güzergahının bugüne kadar birkaç defa değiştiğini belirterek, o gün tahmin edilen bölgeden arsa ve ev satın alıp kar sağlamayı düşünenlerin çoğunun sonradan hüsrana uğradığını söyledi.

Güzergahın henüz netleşmediğini yineleyen Kolçak, ortada daha bir şey yokken sanki netleşen bir kanal güzergahı varmış gibi alım satımlar yapıldığını anlattı.Kolçak, “Kanal manzaralı evler satıldı. Kanala 300 metrede her arsa, arazi el değiştirdi. Fiyatları tavan yaptı hatta ikinci defa el değiştirdi. Bu işi fırsata çevirenler halen var ve hep olacak. Küçük yatırımcı dikkatli hareket ederek kendini mağdur edecek yatırımlara karşı korumalıdır.” dedi.

“Kamulaştırılacak araziler yüksek bedelle satılabiliyor”

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı, avukat Ecem Gedikkaya, büyük projelerin yapıldığı veya yapılacağı bölgelerde çok ciddi bir söylenti başladığını belirterek, “Bu gibi zamanlarda insanlar 1’e 5, 1’e 10 kat kar vaadiyle yatırıma yönlendirilebiliyor fırsatçılar tarafından.” dedi.

Özellikle kamulaştırılacak arazilerin ve bu bölgelerdeki gayrimenkullerin gerçek değerinin üzerinde fiyatla ve yüksek gelir vaadiyle yatırımcılara satılabildiğini anlatan Gedikkaya, şöyle devam etti:”Daha önce Silivri, Çatalca ve Arnavutköy’de Hazine taşınmazları, işgal edenler tarafından usulsüzce ve muhtarlık mührüyle mühürlenmek suretiyle üçüncü şahıslara satılmış veya kiralanmıştı. Hatta o dönem İstanbul Valiliği uyarı bile yayınlamıştı. Şimdi de Çanakkale Köprüsü güzergahında veya Kanal İstanbul’un yapılacağı iddia edilen farklı güzergahlarda böyle şeyler az da olsa duyuyoruz.

Hazine’ye ait taşınmazlar defterdarlıklarca yönetilmektedir. Dolayısıyla, mahalle muhtarlarının sözleşme yapma yetkisi olmadığı gibi, muhtarlık mührünün kullanılması da hukuken uygun değildir. Bu gibi zamanlarda arazilerin Hazine’ye ait olup olmadığı, yatırım yapılacak bölgenin kamulaştırılıp kamulaştırılmayacağı iyi araştırılmalı.”

“Bakanlık, imar ve tapu müdürlüklerinden sorgulanmalı”

Gedikkaya, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmi şekilde düzenlenmesine bağlı olduğunu belirterek, taşınmaz satışlarının ilgili tapu müdürlüklerinde, tapu müdürü veya yetkilisi huzurunda yapılması gerektiğini vurguladı.Hazine taşınmazlarını satın almak isteyenlerin mutlaka il defterdarlığına başvurması gerektiğini vurgulayan Gedikkaya, yatırımcının Hazine’ye ait arazide işgalci konumuna düşebileceğini söyledi.

Gedikkaya, “Hazine dışında özel mülkiyete ait olan yerlerle ilgili de vatandaşların alım satım işleminden önce mutlaka ilgili tapu müdürlüklerinde gerekli araştırmaları yapması ve devir işlemlerinde dikkatli olmaları gerekmektedir. Dev ve mega projelerin yapıldığı alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve belediyelerin imar müdürlüklerinden bilgi edinmeleri yararlı olacaktır.” diye konuştu.

AA

‘Teminat verilmesi sorunlu’

AA’dan Uğur Aslanhan’ın haberine göre, 6502 sayılı Tüketici Kanunu’na göre ön ödemeli konut projelerinde teminat verilmesinin zorunlu olduğunu ifade eden Kolçak,”Bu nedenle maket üzerinden ev alan tüketiciler, bina tamamlama sigortasının olmadığı projelerde mutlaka banka kredisi kullanılabilen veya banka garantörlüğünde hak ediş sistemi ile çalışan konut projelerini tercih etmeli ve bunu çekinmeden, sıkılmadan inşaat şirketine sormalıdır. Tüketici, projenin yapılamama riskine karşı ancak bu şekilde kendisini koruyabilecektir” dedi.

‘Yapı ruhsatının olup olmadığını iyi araştırın’

Topraktan konut alımı diye de bilinen maketten satışta tüketicilerin dikkat etmesi gereken diğer hususlara da dikkati çeken Hatice Kolçak şöyle devam etti:

“Tüketici, yapı ruhsatının olup olmadığını iyi araştırmalı. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmeli ve tapuya şerh konmalı. Bina tamamlama sigortası yoksa bağlı kredi, teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bakanlıkça onaylanan teminatlardan biri olmalı. Ön bilgilendirme formu bir gün öncesinde tüketiciye incelemesi için verilmeli ve yasal olarak konut ve projeyle ilgili detaylar olmalı.” şeklinde konuştu.

Tazminat ödememek için dikkatli olunmalı

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı, Avukat Ecem Gedikkaya da yeni yönetmelikle maketten konut satışında tüketicinin 24 aya kadar cayma hakkı olduğunu, yönetmelikte yapılan değişiklikle artık tüketicilerin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebileceğini söyledi. Buna karşılık tüketicilerin sözleşmeden dönme durumunda yüksek miktarda masraf ve tazminat ödemek durumunda kalabileceği uyarısında bulunan Gedikkaya, şunları söyledi:

“Tüketici, sözleşmeden dönerse konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları öder. Bunun yanı sıra satıcı, sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’sine, 3-6 ay arası için yüzde 4’üne, 6-12 ay arası için yüzde 6’sına ve 12-24 ay arası için yüzde 8’ine kadar tazminat ödenmesini isteyebilir. Bu rakam daha önce yüzde 2 ile sınırlıydı. Bu sebeple tüketicilerin, sözleşmeden dönmeye karar vermesi durumunda bahsi geçen miktarları göz önünde bulundurarak karar vermesi ve maketten konut alırken ince eleyip sık dokuması gerekiyor.”

AA’nın haberine göre, bu alışverişlerin senet ile yaptığını belirten Kolçak, faiz ödemek istemeyen veya bu konuda hassasiyeti olan bazı vatandaşların son dönemde müteahhit veya inşaat şirketinden senetle konut almaya yöneldiğini anlattı. Senetle satışın beraberinde ciddi riskleri getirdiğini ifade eden Kolçak, vatandaşların mağdur olmamak veya dolandırılmamak için çok dikkatli olması gerektiğini vurguladı.

‘Müteahhit teminat göstermeli’

Maket üzerinden senetle konut almak isteyen tüketicinin inşaat şirketinin güvenilirliğini sorgulaması gerektiğini belirten Kolçak, 6502 sayılı Tüketici Kanunu’nun maketten konut satışlarını düzenlediğini ancak kanunun piyasada tam olarak uygulanmadığını öne sürdü.
İnşaat şirketinin tamamlama sigortası veya hak ediş, banka teminatı gibi inşaatın yapılamaması durumunda tüketiciyi garanti altına alan teminatlardan birini vermesi gerektiğini kaydeden Kolçak, buna karşılık uygulamada sadece bağlı kredinin kullanıldığını söyledi.

‘Önce ruhsatı sorgulayın’

Tüketicinin konut alacağı inşaat şirketinden yapı ruhsatının olup olmadığını öğrenmesi gerektiğini de dile getiren Kolcak, banka kredisi kullanılmaması ve senetle şirkete borçlanılması durumunda bankanın söz konusu projeye kredi veriyor olmasının büyük önem taşıdığı uyarısında bulunarak “Kredi kullanılmayacak olsa da bankanın kredi vermediği konut projelerinden uzak durulması gerekir” dedi.

‘Doğru senet tüketiciyi teminata alır’

Hatice Kolçak’ın verdiği bilgiye göre, senetle borçlanma yapılırken mutlaka senetler nama yazılı olması gerekiyor. Ayrıca her taksit için ayrı ayrı senet yapılmalı. Doğru senet yaparak da tüketicinin kendini teminata alabileceğini ifade eden Kolçak “Müteahhidin inşaatı bitirememesi durumunda nama yazılı olan senetler ödenmeyebilir ancak emri havalesine yazılı olanlar piyasada üçüncü kişiler tarafından kullanılacağı için tüketici ödemek zorunda kalacaktır” dedi.

‘Krediye uygun değilse senet yapıyor’

Gayrimenkul Hukuk Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de Türkiye’de kredi puanı düşük olan ya da faize girmek istemeyenlerin senetle konut alımına yönlendirdiğini belirterek, senetle konut alımlarında müteahhidin iflası, projeyi bir başkasına devretmesi veya kötü niyetli olması halinde tüketicilerin konutlarını alamaması gibi durumların ortaya çıktığını anlattı.

Kredibilitesi düşük olan ya da henüz krediye hazır olmayan gayrimenkullerin senetle satıldığını anlatan Yüksel, “Evi satan müteahhit, bu senetleri bankadan kredi için kullanabilir veya üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu, kötü niyetli devir de olabilir.

‘Senet üzerine açıklama yazın’

Bu ihtimallerde tüketicinin mağdur olmaması için senetlerin üzerine bir metin yazılması gerekiyor. ‘Senetler, şu gayrimenkulün, paftanın, parselin satışının teminatıdır’ gibi bir yazı yazılabilir” uyarısında bulundu. Böylece gayrimenkulü devralmayan tüketicinin, senet kime geçerse geçsin bu senede itiraz hakkı doğduğunu söyleyen Yüksel, ikinci tercih olarak da Ticaret Kanunu’na göre senedin ciro edilemeyeceği kaydı konulabileceğini söyledi.

‘Tapu kaydına satış vaadi yapıldığını yazdırın’

Yüksel bu durumda da daireyi satan, eğer teslim etmezse senedi başkasına da ciro edemeyeceği için alıcının bu senedi ödemek zorunda kalmayacağını ve senet icraya konursa da ödememek için karşı dava açabileceğini anlattı.

Yüksel, vatandaşın mağdur olmaması için dairenin tapu kaydına satışın vadeli yapıldığı ve “şu senetlerle ödeneceğinin” yazılmasının önemli olduğunu, söz konusu ibarenin tapuya müteahhit ile anlaşılarak konulabildiğini söyledi.

AA‘dan Uğur Aslanhan Tüketici Sorunları Derneği (TÜSODER) Emlak Komisyonu Başkanı Hatice Kolçak ile görüşerek araştırma haberine imza attı. Kolçak yaptığı sektör analizinde faiz oranlarının düştüğünü, kredi kullananların oranının arttığını ve orta gelirli ailelerin büyük bölümünün kredili satın alımlarda ikinci el konutları tercih ettiğini söyledi.

Faiz oranlarındaki düşüşü yeterli görmeyen Kolçak, “Projelerden konut alan tüketicilerin, inşaat şirketlerinin kendi bünyelerinde uzun vadeli senet ile yaptığı ödeme alternatiflerini tercih ediyor. Faiz ödemek istemeyen veya bu konuda hassasiyeti olan vatandaşların tercihi senetli alımlar oluyor. Oysa bu durum ciddi riskleri bünyesinde bulunduruyor. Tüketicinin zor duruma düşmemesi için çok dikkatli olunmalı.” diye konuştu.

“Tüketici inşaat şirketinin güvenilirliğini araştırmalı”

Kolçak, vatandaşları uyararak, “Senetle maket üzerinden alım yapmadan önce inşaat şirketinin güvenilirliği sorgulanmalı. Firmanın daha önce kaç projeyi nasıl teslim ettiğine bakılmalı. Hakkında şikayet olmuş mu? Devam eden davaları var mı? Tanınıyor mu? Alıcının bu soruların cevabını araması lazım.” diye konuştu.

6502 sayılı Tüketici Kanunu’nun maketten konut satışlarını düzenlediğini ancak kanunun piyasada tam olarak uygulanmadığını öne süren Kolçak, inşaat şirketinin tamamlama sigortası veya hak ediş, banka teminatı gibi inşaatın yapılamaması durumunda tüketiciyi garanti altına alan teminatlardan birini vermesi gerektiğini ancak uygulamada sadece bağlı kredinin kullanıldığını söyledi.

“Bankanın kredi vermediği projeden uzak durun”

TÜSODER Emlak Komisyonu Başkanı Kolçak, tüketicinin konut alacağı inşaat şirketinden yapı ruhsatının olup olmadığını öğrenmesi gerektiğini belirterek, banka kredisi kullanılmaması ve senetle şirkete borçlanılması durumunda bankanın söz konusu projeye kredi veriyor olmasının büyük önem taşıdığını ve bunun sorulması gerektiğini vurguladı.

Kolçak, şöyle devam etti:

“Kredi kullanılmayacak olsa da bankanın kredi vermediği konut projelerinden uzak durulması gerekir. Senetle borçlanma yapılırken mutlaka senetler nama yazılı olmalı ve her taksit için ayrı ayrı senet yapılmalıdır. Doğru senet yaparak da tüketici kendini teminata alabilir. Müteahhidin inşaatı bitirememesi durumunda nama yazılı olan senetler ödenmeyebilir ancak emri havalesine yazılı olanlar piyasada üçüncü kişiler tarafından kullanılacağı için tüketici ödemek zorunda kalacaktır.”

İnternetten de başvuru yapılabiliyor

Kira geliri olup da beyan vermeyenlerin istisna oranında yararlanamayacaklarını ve vergi dairesine gitmeden internetten 'Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi'ne girerek işlemin tamamlanabileceğini sözlerine ekleyen TÜSODER yetkilisi, müteahhit veya bakanlık tarafından konut ve iş yeri sahiplerine yapılan kira yardımlarının, herhangi bir kira sözleşmesine dayanmadığı için kiralama işlemi olmadığını ve kira beyanına konu olmayacağının altını çizdi. Ayrıca TÜSODER yetkilisi, ‘Evini ebeveynlerine, çocuklarına veya kardeşlerine ikamet etmesi için bedelsiz tahsis edenler de kira beyanı vermeyecek.’ dedi.