Maliyet ve süre avantajı: Transit günler %60 kısalıyor

Geleneksel denizyolu taşımalarında Çin–Avrupa arası sevkiyat 35–40 gün sürerken, Orta Koridor üzerinden demiryolu ile bu süre 12–15 güne düşüyor. Bu fark özellikle tekstil, otomotiv yan sanayi ve elektronik gibi hızlı teslimatın kritik olduğu sektörlerde tedarik zincirlerini yeniden kurgulatıyor. Enerji maliyetlerinin yükseldiği günümüzde denizyolu taşımaları pahalı hale gelirken, demiryolu daha rekabetçi bir maliyet tabanı sunuyor.

Yatırımcı açısından bu tablo, navlun maliyetlerinde orta vadede denge değişimi anlamına geliyor. Demiryoluna yapılacak yatırımların başlangıç maliyetleri yüksek olsa da, sağlanan süre avantajı ve navlun maliyetlerinin düşmesi orta vadede getiriyi artıracak.

Yeşil lojistik ve AB kriterleri

Avrupa Birliği’nin Yeşil Mutabakat hedefleri, taşımacılıkta düşük karbonlu çözümleri öne çıkarıyor. Karayolu ve denizyolu yüksek emisyon nedeniyle maliyet baskısı altına girerken, demiryolu taşımacılığının karbon ayak izi çok daha düşük. Orta Koridor yatırımları bu nedenle sadece ticari değil, aynı zamanda AB ile uyumlu sürdürülebilir lojistik açısından da stratejik önem taşıyor.

Yatırımcı için bu durum, çevresel yükümlülükleri yerine getirirken ek maliyetlerden kaçınma ve rekabet avantajı sağlama fırsatı demek.

Dijital entegrasyonun rolü

Orta Koridor’un yalnızca altyapı yatırımlarıyla değil, dijital çözümlerle güçlendirilmesi bekleniyor. E-gümrük entegrasyonları, blokzincir tabanlı belge yönetimi, IoT ile yük takibi, yapay zekâ ile rota optimizasyonu gibi çözümler hattın güvenilirliğini ve şeffaflığını artırıyor.

Bu entegrasyonlar yatırımcıya hem operasyonel verimlilik hem de risk yönetiminde şeffaflık kazandırıyor.

Türkiye’nin lojistik merkez vizyonu

Orta Koridor, Türkiye’yi sadece transit ülke olmaktan çıkarıp lojistik karar merkezi haline getiriyor. Çin’in Kuşak-Yol Girişimi ile uyumlu şekilde ilerleyen bu yatırımlar, Türkiye’nin ticaret ağında uzun vadeli merkezi rolünü pekiştiriyor.

Yatırımcı perspektifinden bakıldığında, Orta Koridor’un güçlenmesi:

Daha kısa teslimat süreleri ile müşteri memnuniyeti,

Daha düşük karbon maliyetleri ile AB uyumlu taşımacılık,

Dijitalleşme ile güvenli ve şeffaf operasyon,

Türkiye’nin lojistik üssü vizyonuna paralel büyüyen yatırım fırsatları anlamına geliyor.

Türkiye ekonomisi, ikinci çeyrekteki büyümenin ardından, üçüncü çeyrekte %21,7 oranında kayda değer büyüme gerçekleştirmiştir. Üçüncü çeyrekte ekonominin yukarı yönlü seyretmesi ile işsizlik oranı yılın ikinci yarısından itibaren ilk yarıya kıyasla düşüş göstermiş olmasına karşın yıl sonunda yükselmesi beklenmektedir. Öte yandan, Aralık ayında yıllık enflasyon %36,08 olarak kaydedilirken, beklentiler 2022 yılında zirveye ulaşması yönündedir. Yıl sonu büyüme oranlarının ise pozitif yönlü olacağı öngörülmektedir.

Artan baskıya rağmen lojistik sektörü ivme kazanmaya devam ediyor

Depo alanı kiralama faaliyetleri yılın son çeyreğinde bir önceki yıla göre %12 oranında artış kaydetmiş olup yaklaşık 54.156 m² olarak gerçekleşmiştir. Salgının etkisi ile beraber tedarik zincirinde oluşan baskı neticesinde nitelikli depolara artan taleple beraber arzın kısıtlı olması birincil kiralarda bir önceki yıla oranla %16’lık, bir önceki yarıya göre ise %10 oranında önemli bir artış kaydedilmiştir ve bu eğilimin artarak devam etmesi beklenmektedir.

Nitelikli hazır depolara olan talep artarken, şirketler gelecek planları dahilinde depolama alanlarını arttırma potansiyellerini düşünerek, kiralayacakları lojistik tesis içerisindeki potansiyel müsait alanları fazla olan depolara daha çok ilgi göstermektedir.

Lojistik maliyetlerinin artması ile çözüm arayışı içerisinde olan uluslararası yatırımcılar, Türkiye’nin coğrafi konumunu ve maliyet yapısını bir fırsat olarak değerlendirmektedir. 2021 yılının ilk çeyreğinde dünya devi otomotiv şirketi Ford ve Volkswagen, piyasaya çıkaracakları yeni ticari araçları için Kocaeli’de üretim yapacaklarını açıklamıştır.

Ertelenen alışveriş merkezi açılışları 2021’in son çeyreğinde gerçekleşti

Salgın sürecindeki yeni Kovid-19 varyantları ve vaka sayılarındaki artış endişeye sebep olsa da bu durumun fiziksel perakendeyi beklenilen kadar etkilemediği gözlemlenmiştir. Kasım 2021’de bir önceki aya göre ziyaretçi sayısı endeksinde %6,25’lik bir düşüş gerçekleşmiştir. Ancak, bir önceki yılın aynı ayına göre karşılaştırıldığında ise %38,9 artış kaydedilmiştir.

Fiziksel perakendenin yükselişe geçişi ile genel ticaret içerisindeki payını arttırması Haziran ayına etki etmiş ve e-ticaretin aldığı pay %15,2’ye düşmüştür. Kısıtlamaların kaldırılması ile birlikte ziyaretçi sayılarında gözlemlenen artışın ciro endekslerine de yansıdığı gözlemlenmektedir. Ekim 2021’de alışveriş merkezi ciro endeksi bir önceki yıla göre %60,7’lik bir oranda artarken, Kasım 2021’de ise %80.22 oranında ciddi bir artış gözlemlenmiştir. Cirolarda gözlemlenen artış beraberinde 2019 yılından beri gündemde olmayan ciro kirasını tekrar gündeme getirmiştir.

Yılın ikinci yarısında ise enflasyon, kur dalgalanmasının ve yeni varyantların ortaya çıkmasının yarattığı baskıya rağmen, son çeyrekte 6 yeni AVM ile pazara 282.000 m²’lik yeni arz girişi gerçekleştirmiştir. Böylece AVM arz girişi 2021 yılında 324.644 m² olarak gerçekleşirken, bir önceki yıla göre %5 oranında artış göstermiştir.

Döviz kuru baskısı kiralama işlemlerindeki hareketliliği artırdı

2021 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalırken, enflasyonun baskısı ile birlikte yılın son çeyreğinde biriken ve bekletilen talep işleme dönüşerek işlem hacmi bir önceki çeyreğin neredeyse 2 katı oranında artmıştır. Böylece, kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %32 oranında artış göstererek, toplamda 304.507 m² olarak kaydedilmiştir.

Dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin %90 oranında büyük çoğunluğunu yeni kiralama anlaşmaları oluştururken, ofis kiraları aylık metrekare başına ₺240 ile en yüksek İstanbul Levent’te gerçekleşti.

Yılın ilk yarısında çoğunlukla uzaktan çalışma sistemiyle ilerleyen firmalar, şirket kültürüne olan bağlılık ve aidiyet duygusunda yaşanan eksikliği beraberinde getirmesi ile birlikte ikinci yarıda hızlıca karma çalışma modeline uyum sağlayarak, büyük oranda ofise dönüşler gerçekleşmiştir.

Dolar kurunda yaşanan dalgalanma ve artan enflasyon neticesinde merkezi iş alanı (MİA) ve çevresinde dolar bazında birincil kiralar düşerken, ikincil lokasyonlardaki ofis pazarında dolar bazında düşük kalan kiraların yükseldiği gözlemlenmiştir.

Konut satışlarında son 10 yılın ikinci rekoru

2020 yılında Türkiye konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine oranla %0,5 oranında azalmış olsa da son 10 sene içerisindeki ikinci rekorunu kırarak 1,49 milyon kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, geçen yıla oranla konut kredi faizlerini artması ile ipotekli satışta önemli ölçüde düşüş gerçekleşmiş ve bir önceki yıla kıyasla %48,6 oranında düşüş gerçekleştirmişti.

Yabancılara satış ise bir önceki yıla kıyasla %43,5 oranında artarak 58.576 olarak gerçekleşmiş olup, İstanbul, toplam konut satışlarında olduğu gibi ilk sırada yerini almıştır. 2021 yılında; İran, 10.056 konut ile ilk sırada yerini alırken, İran’ı, sırasıyla Irak (8.661), Rusya (5.379), Afganistan (2.762) ve Almanya (2.358) takip etmiştir.

Yabancı ziyaretçilerdeki artış otel doluluklarını ikiye katladı

Turizm sektörü, 2021 yılında seyahat kısıtlamalarının kaldırılması ve aşılanan kişi sayısının artmasıyla birlikte iyileşme gösterirken, salgın öncesi dönemin gerisinde kaldığı gözlemlenmiştir.

Türkiye 2021 yılı otel dolulukları bir önceki yılın aynı dönemine göre %45 artarak %52 kaydedilirken bu oran, İstanbul’da %55 olarak gerçekleşmiştir. Ortalama gecelik satılan oda bedeli ise artış göstererek, Türkiye’de ve İstanbul’da sırasıyla €82 ve €91 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı salgının etkilerinin devam etmesine rağmen bir önceki yıla göre %88,08 oranında belirgin bir artışla 30,97 milyon kaydedilmiştir. İstanbul’a ise geçen yıla oranla %80,5 oranında artışla 9 milyon gelen yabancı ziyaretçi sayısı kaydedilmiştir.

Yurt sayıları azalırken, öğrenci sayısı artıyor

Türkiye geneli 2020-2021 öğretim yılı içerisinde toplam öğrenci sayısı geçen seneye oranla %4 artarak 8.24 milyon kaydedilmiştir. Ayrıca, Türkiye geneli toplam yurt sayısı ise, bir önceki seneye göre %4 oranında azalarak 5.179 olmuş ve buna bağlı olarak toplam yurt kapasitesi de %3 oranında düşerek 1.14 milyona gerilemiştir.

Yüz yüze eğitimin başlaması ile salgın sürecinde kendi şehirlerine dönen üniversite öğrencileri üniversitelerinin bulunduğu şehirlere dönmüş ancak talebi karşılayacak yeterli konut ve yurt arzı olmadığından pek çok sıkıntıyla karşı karşıya kalmıştır.