Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

Finansal yönetim, bütçe planlama ve gayrimenkul yatırımlarının mali koordinasyonu alanlarında 18 yılı aşkın deneyime sahip olan Işık, 2025 yılı itibarıyla şirket üst yönetimine katıldı. Yeni görevinde şirketin finansal yapısının güçlendirilmesi, kaynak verimliliğinin artırılması ve sürdürülebilir büyüme hedeflerinin desteklenmesine yönelik süreçlere liderlik edecek.

Ahmet Işık kimdir?

1987 yılında İstanbul’da doğan Ahmet Işık, lisans eğitimini Anadolu Üniversitesi İşletme Bölümü’nde, yüksek lisans eğitimini ise Marmara Üniversitesi İşletme Bölümü’nde tamamladı. Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM) unvanına sahip olan Işık, Türkiye’de farklı gayrimenkul şirketleri ve projelerinde finansal planlama, bütçe kontrolü, nakit akış yönetimi ve raporlama süreçlerinde aktif görev aldı.

Ticari gayrimenkul portföyü dikkat çekiyor

AVM ve perakende odaklı ticari gayrimenkul yatırımları alanında faaliyet gösteren Sentra Gayrimenkul; planlı yatırım yaklaşımı ve disiplinli varlık yönetimi modeliyle portföyünü uzun vadeli değer üretimi odağında yönetiyor. Şirket portföyünde, Türkiye’nin köklü alışveriş merkezlerinden biri olan Kale Outlet Center başta olmak üzere yurt dışında yatırım ve dönüşüm planlaması süren tarihi bir kilit fabrikası ile farklı ölçeklerde ticari gayrimenkuller yer alıyor.

Ali Pusat kimdir?

Ali Pusat, 1972 yılında Ankara’da doğdu. İzmir Bornova Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü’nde lisans eğitimini tamamladı. Ardından Ege Üniversitesi İnşaat Yönetimi yüksek lisans programını bitirdi.

Profesyonel kariyerine 1998 yılında Koray İnşaat’ta başlayan Pusat, 1999–2000 yılları arasında Universal Mimarlık’ta Teknik Ofis Koordinatörü olarak görev yaptı. 2000–2004 döneminde yeniden Koray İnşaat bünyesinde Teknik Ofis Mühendisi ve Şantiye Şefi olarak çalışan Pusat, daha sonra Sembol İnşaat’ta Teknik Ofis Şefi olarak görev aldı.

Kariyerine tekrar Koray İnşaat’ta devam eden Pusat, 2015 yılına kadar Teknik Ofis Koordinatörü, Gayrimenkul Geliştirme Grubu Direktörü ve Genel Müdür Yardımcısı görevlerini yürüttü. Aynı dönemde 2013–2015 yılları arasında İş-Koray A.Ş.’de Yönetim Kurulu Üyesi olarak da görev yaptı.

2015–2018 yılları arasında HB Reavis Türkiye Genel Müdürü olarak görev yapan Pusat, Ocak 2018’den bu yana Galataport İstanbul projesinde Proje Yönetimi Başkan Yardımcısı olarak görev alıyordu.

2026 yılı Şubat ayı itibarıyla İş GYO’da Genel Müdür Yardımcısı olarak göreve başlayan Ali Pusat, evli ve iki çocuk babasıdır.

Emlaknews.com.tr

EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, gayrimenkul sektöründe Z kuşağının etkisiyle büyük bir dönüşüm yaşandığını belirtti. İstanbul’da gayrimenkul fiyatlarının milyonu geçtiği bir dönemde, Z kuşağının sahiplik yerine erişilebilirliği tercih etmesinin yalnızca ekonomik sebeplerle açıklanamayacağını vurguladı.

Bal, Z kuşağının henüz ev sahibi olma yaşına gelmediğini ancak yaşam tarzı tercihleri ve değerlerinin, gelecekteki barınma modelleri hakkında güçlü ipuçları verdiğini söyledi. Sahiplik bu kuşak için bir hedef değil; hareketlilik ve erişilebilirlik öne çıkıyor.

“Ev artık bir deneyim alanı”

Z kuşağının sıklıkla seyahat eden ve lokasyondan bağımsız kariyer planları yapan bir nesil olduğunu belirten Bal, evin artık sadece bir mülk olmadığını ifade etti. Ev, bu kuşağa göre deneyimlenen bir alan olarak görülüyor ve sahip olunması gereken bir şey değil. Bal, bu değişimin sektörel dönüşümü de beraberinde getirdiğine dikkat çekti.

Sektörel dönüşüm: Esnek kiralama modelleri ve sosyal alanlar

Bal, Almanya, İngiltere, Hollanda ve ABD gibi ülkelerde kiralama odaklı geliştirilen konut projelerinin hızla yayıldığını aktardı. Bu projeler, kullanıcılara esnek kiralama seçenekleri, sosyal alanlar ve tam donanımlı yaşam birimleri sunuyor. Concierge hizmetleri de bu projelerin önemli bir parçası.

Türkiye’de zihinsel dönüşüm gerekiyor

Türkiye’deki konut geliştiricilerinin hâlâ “al-sat” mantığıyla hareket ettiğine dikkat çeken Serkan Bal, kiralamaya uygun, yalnızca kullanım odaklı projelerin çok az olduğunu belirtti. Z kuşağının sahiplik dışı eğilimi göz ardı edilirse, Türkiye’deki gayrimenkul üretim–tüketim dengesi bozulabilir.

Bal, Z kuşağının henüz ekonomik olarak ev alacak durumda olmadığını ancak taleplerinin şimdiden şekillendiğini vurguladı ve şunları ekledi:

“Z kuşağı, nasıl yaşayacağına klasik modellerle değil, kendi deneyim dünyası üzerinden karar verecek. Gayrimenkul sektöründe dönüşüm yalnızca fiyatlarla sınırlı kalmamalı; strateji ve zihniyet değişmeli. Bu değişimi öngören firmalar için büyük fırsatlar doğabilir.”