İnşaat üretimindeki artış talebin habercisi

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik, verilerin sektörde sadece mevcut tabloyu göstermediğini, aynı zamanda 2026’nın ikinci yarısı için güçlü bir büyüme sinyali verdiğini söyledi.

Ocak ayında inşaat üretim endeksinin yıllık bazda yüzde 8 artması, sektörde yeni projelerin hız kazandığını ortaya koyuyor. Müteahhitlerin yeniden sahaya indiğini ve şantiyelerde hareketliliğin arttığını belirten Şişik, bu üretim artışının gelecek talebe hazırlık niteliği taşıdığını ifade etti.

İpotekli satışlarda yüzde 42’lik artış

Şubat ayı konut satış verilerinde en dikkat çeken gelişmelerden biri ipotekli satışlarda görülen yüzde 42,3’lük artış oldu.

Şişik’e göre uzun süredir yüksek faiz nedeniyle konut alımını erteleyen vatandaşlar, kredi faizlerinde görülen sınırlı stabilizasyonu bile alım fırsatı olarak değerlendirmeye başladı.

Şubat ayında:

İpotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 20’ye yükseldi.

Satışların yaklaşık yüzde 80’i ise nakit veya senetli alım olarak gerçekleşti.

Bu tablo, yatırımcıların altın ve mevduat gibi araçlardan çıkarak konuta yönelmeye başladığını gösteriyor.

Konut satışlarının yüzde 70’i ikinci el

Şubat verileri konut piyasasında önemli bir yapısal soruna da işaret ediyor.

Toplam satışların yaklaşık yüzde 70’inin ikinci el konutlardan oluşması, piyasada erişilebilir fiyatlı yeni konut arzının sınırlı olduğunu ortaya koyuyor.

Şişik, vatandaşların bütçelerine uygun konut bulabilmek için daha eski yapılara yöneldiğini belirterek bunun temel nedeninin yüksek inşaat maliyetleri olduğunu söyledi.

Arsa maliyetleri konut fiyatlarını yukarı itiyor

Konut üretiminin önündeki en büyük engellerden biri de arsa maliyetleri.

Özellikle İstanbul Anadolu Yakası’nda arsa maliyetlerinin toplam inşaat maliyetinin yüzde 50–60’ına kadar çıkabildiğini belirten Şişik, bu durumun yeni konut fiyatlarının düşmesini zorlaştırdığını ifade etti.

Buna ek olarak:

– İşçilik maliyetleri,

– Malzeme fiyatlarındaki artış,

Uygun fiyatlı konut üretimini sınırlandırmaya devam ediyor.

Sektör yılın ikinci yarısına hazırlanıyor

AYİDER Başkanı Hakan Şişik’e göre 2026’nın ilk çeyreği sektörde bir geçiş ve toparlanma dönemi olarak değerlendirilmeli.

Şişik, yılın ikinci yarısında konut piyasasında güçlü bir hareket beklediklerini şu gerekçelerle açıkladı:

– İnşaat üretimindeki yüzde 8’lik artışın yeni konut teslimlerine dönüşmesi

– Piyasaya girecek yeni arzın rekabeti ve satışları artırması

– Mevduat faizlerinin doyuma ulaşmasıyla gayrimenkulün yeniden güvenli yatırım aracı olarak öne çıkması

Şişik, konut piyasasındaki hareketliliğin kalıcı olması için kredi faizlerinin makul seviyelere inmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin daha güçlü teşvik edilmesi gerektiğini de vurguladı.

İlk el konut satışları yükseliş sinyali veriyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış Platformu (GPPS) Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Şubat 2026 konut satış verilerini değerlendirerek ilk el konut piyasasında yeniden hareketlenme sinyallerinin güçlendiğini açıkladı.

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre Türkiye’de Şubat 2026’da 37.785 adet ilk el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2021 yılından bu yana şubat aylarında görülen en yüksek ilk satış seviyesi olarak kaydedildi.

2013–2026 dönemine bakıldığında şubat aylarında:

En yüksek ilk el satış: 50.390 adet (2016)

En düşük ilk el satış: 25.348 adet (2023)

2026’daki 37.785 adetlik satış, pandemi sonrası dönemde ilk el piyasasında toparlanmanın hızlandığını gösteriyor. GPPS’ye göre bu tempo korunursa yıl sonunda ilk el konut satışlarının 500 bin seviyelerine ulaşması mümkün.

İpotekli satışlarda yeniden yükseliş

Şubat 2026’da 6.002 adet ipotekli ilk el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2021’den sonra görülen en yüksek ipotekli satış seviyesine işaret ediyor.

2013–2026 döneminde şubat aylarında:

En yüksek ipotekli satış: 17.857 adet (2013)

En düşük ipotekli satış: 2.305 adet (2024)

Şubat 2026 itibarıyla ipotekli satışların ilk el satışlar içindeki payı %15,88 seviyesinde gerçekleşti.

GPPS’ye göre Türkiye’de konut piyasasında sağlıklı bir satış temposu için:

İlk el satışların 40–50 bin bandına,

İpotekli satışların ise 15–20 bin seviyesine çıkması gerekiyor.

Bu durumda ipotekli satışların payı %30–40 bandına ulaşarak piyasanın finansman tarafını daha güçlü hale getirebilir.

Yabancıya konut satışında tarihi düşüş

Şubat 2026’da Türkiye’de yabancıya konut satışı 1.506 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, vatandaşlık uygulamasının etkili olduğu dönemin başlangıcından bu yana en düşük şubat verisi oldu.

2017–2026 döneminde yabancıya satışların ortalaması:

9 yıllık aylık ortalama: 3.544 adet

Şubat ayı ortalaması: 2.805 adet

Buna göre 2026 Şubat satışları, ortalamanın oldukça altında kaldı.

Yabancıya satışın yüzde 80’i dört şehirden

Şubat 2026’da yabancıya yapılan konut satışlarının yaklaşık %80’i dört şehirde yoğunlaştı:

İstanbul: 721 satış

Antalya: 390 satış

Ankara: 62 satış

İzmir: 26 satış

İstanbul’da satışlar 2022’de görülen 2.234 adetlik zirvenin oldukça altında olsa da son dönemde 500–600 bandından 700 seviyesine çıkması yeniden toparlanma işareti olarak yorumlanıyor.

Antalya’da satışlar geçen yılın şubat ayına göre artarken, Ankara ve İzmir’de yabancı talebinin zayıf kaldığı görülüyor.

Sektör için finansman ve teşvik önerileri

GPPS’ye göre ilk el konut piyasasında stokların hareket kazanması için yeni finansman modellerine ihtiyaç bulunuyor.

Platformun önerileri arasında:

Devlet garantili tasarruf yatırım modellerinin, tamamlanmaya yakın veya tamamlanmış projelerde finansman aracı olarak devreye alınması

Mortgage faizlerinin korunması ve düşürülmesine yönelik bankaların proje bazlı garantörlük limitlerini yeniden değerlendirmesi

yer alıyor.

Ayrıca yabancıya konut satışlarının birinci el ve ikinci el olarak ayrı analiz edilmesi gerektiği belirtiliyor. Platforma göre mevcut satışların önemli kısmı, vatandaşlık alıp konutunu satan yabancılar veya bireysel ikinci el satışlardan oluşuyor.

Bu nedenle ilk el projeleri destekleyecek yeni düzenlemelerin gündeme gelmesi gerektiği ifade ediliyor.

GPPS platformu büyüyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış Platformu, 12 Aralık 2025’te kuruldu. Platformun Türkiye genelinde 188 üyesi bulunuyor.

Üye dağılımı ise şu şekilde:

%40: İnşaat ve proje geliştirme firmaları

%38: Proje pazarlama ve satış hizmet şirketleri

%11: GYO profesyonelleri

%11: sektörde yeni fırsat arayan profesyoneller

Platform üyelerinin ortalama sektör deneyimi 13–15 yıl arasında değişiyor.

Piyasa için kritik eşik

Veriler, Türkiye’de konut talebinin tamamen durmadığını ancak finansman ve yabancı talebi tarafında güçlü desteklere ihtiyaç olduğunu gösteriyor.

İlk el satışların 40 bin seviyesinin üzerine çıkması ve ipotekli satış oranının yükselmesi durumunda 2026 yılı konut piyasasında yeniden güçlü bir büyüme döngüsü başlayabilir.

Yüksek bütçeli gayrimenkul satışlarında avukat zorunluluğu geliyor

Yargı Paketi kapsamında önerilen yeni uygulama, belirli bir parasal değerin üzerindeki taşınmaz satışlarında tarafların yalnızca idari onay ve şekli denetimle değil, baroya kayıtlı avukat aracılığıyla işlem yapmalarını öngörüyor. Böylece hem alıcı hem de satıcı hukuki olarak korunacak, işlem sırasında yaşanabilecek ihtilafların önüne geçilecek.

Gayrimenkul sektöründe rekor artış, hukuki güvenlik ihtiyacını güçlendiriyor. Türkiye’de satışların bir önceki yıla göre yüzde 8,7 artış göstererek 3 milyon 332 bin 994 adede ulaşması, sektördeki riskleri artırdı. Tapu devri gibi yüksek ekonomik değere sahip işlemlerin yalnızca idari prosedürlerle gerçekleştirilmesi, uzmanlar tarafından yetersiz bulunuyor. Avukatın sürece dahil edilmesi, belgelerin kontrol edilmesi, tarafların bilgilendirilmesi ve sözleşme içeriklerinin hukuka uygunluğunun denetlenmesini sağlayacak.

Planlanan düzenleme, tüm tapu işlemlerini değil, sadece yüksek değerli satışları kapsayacak. Parasal sınırın belirlenmesinde, anonim şirketlerdeki avukat bulundurma kriterleri gibi objektif ölçütler baz alınacak ve her mali yıl başında güncelleme yapılacak. Satış, bağış, trampa, intikal veya ipotek işlemleri gibi kapsam dahilindeki işlemler, yasal sürecin netleşmesiyle belli olacak.

Uygulamada tapu işlemlerinin önemli bir kısmı sonradan hukuki ihtilaflara dönüşüyor. En sık karşılaşılan sorunlar arasında muvazaa iddiaları, ehliyet ve irade sakatlığı, aile konutu uyuşmazlıkları, tapu kaydı üzerindeki şerh ve irtifaklar, vekaletle satışlarda kötüye kullanım ve yabancılar için edinim kısıtları yer alıyor. Avukatın sürece dahil olması, bu tür risklerin çoğunu işlem öncesinde ortadan kaldıracak bir kontrol mekanizması oluşturacak.

Uzmanlar, söz konusu uygulamanın yasalaşmasıyla birlikte dava sayılarında önemli düşüş yaşanacağını öngörüyor. Bu düzenleme, tarafların hak kaybını önlerken, mahkemelerin iş yükünü de azaltacak ve yargı sistemine ciddi zaman kazandıracak. Ayrıca “önleyici hukuk” anlayışı, Türkiye’de gayrimenkul piyasasında güvenli ve şeffaf işlemlerin önünü açacak.

Emlaknews.com.tr

Torunlar GYO 2 AVM’yi 351 milyon Euro bedelle satın aldı

2 dev varlık

Toplamda 140 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olan iki AVM, güçlü marka karmaları, yüksek doluluk oranları ve bulundukları şehirlerdeki merkezi konumlarıyla öne çıkıyor. 2007 yılında açılan Forum Mersin AVM 73.189 metrekare, 2011 yılında hizmete giren Forum Kayseri AVM ise 66.531 metrekare kiralanabilir alana sahip bulunuyor.

Etkin satış stratejisi

Bu satış işlemi, Cushman & Wakefield | TR International’ın Türkiye ticari gayrimenkul pazarındaki etkin rolünü bir kez daha ortaya koydu. Şirket, son dört yılda Türkiye genelinde toplam 334 bin metrekare büyüklüğe sahip 8 alışveriş merkezinin satışına aracılık ederek pazardaki lider konumunu pekiştirdi.

Forum Kayseri ve Forum Mersin AVM’lerinin Torunlar GYO portföyüne katılmasıyla birlikte, Türkiye’de nitelikli perakende varlıklarına yönelik yatırımcı ilgisinin sürdüğü ve büyük ölçekli ticari gayrimenkul işlemlerinin yeniden ivme kazandığı görülüyor.

Kayseri ve Mersin Forum AVM’ler 350 milyon Euro bedelle el değiştirdi

Forum Mersin AVM’nin tamamı Torunlar GYO’ya geçti

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (TRGYO), Forum Mersin AVM’yi bünyesinde bulunduran Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin paylarının yüzde 100’ünü Union Investment Real Estate GMBH’den satın aldı.

30 Ocak 2026 tarihli yönetim kurulu kararı doğrultusunda gerçekleştirilen işlem kapsamında şirketin sermayesi olan 131.046.012,85 TL nominal tutarlı payların tamamı, beher payı 1,67 Euro bedelle devralındı.

Forum Mersin için ödenen toplam satın alma bedeli 219.020.660,35 Euro olarak açıklandı.

Edinim işlemi peşin (nakit) olarak gerçekleştirildi ve sözleşme aynı tarihte imzalandı.

KAP’a yapılan açıklama şöyle:

Şirketimizin büyüme hedefleri doğrultusunda Forum Mersin AVM’yi bünyesinde bulunduran Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin paylarının %100’ünün Union Investment Real Estate GMBH’den satın alınmasına ilişkin mutabakata varılmıştır.

Varılan mutabakat uyarınca 30 Ocak 2026 tarihinde imzalanan Pay Alım ve Satım Sözleşmesi kapsamında Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin %100 hissesi 219.020.660,35 Euro bedel karşılığında 30 Ocak 2026 tarihinde devralınmıştır. İmzalanan Pay Alım ve Satım Sözleşmesi gereğince; yapılacak finansal denetime göre olası düzeltmeler neticesinde nihai hisse devir bedeli belirlenerek kamuoyu ile ayrıca paylaşılacaktır.

Forum Kayseri AVM’nin hisselerinin yüzde 100’ü alındı

Torunlar GYO ayrıca Forum Kayseri AVM’yi bünyesinde bulunduran Forum Kayseri Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin paylarının yüzde 100’ünü satın almak üzere Union Investment Real Estate GMBH ile anlaşmaya vardı.

Forum Kayseri GYO’nun 191.940.533 TL sermayesini temsil eden payların tamamı için beher pay fiyatı 0,69 Euro olarak belirlendi.

KAP bildiriminde toplam satın alma bedeli 132.230.877,34 Euro olarak yer aldı. Anlaşılan o ki varlık, yapılan görüşme ve pazarlıklar neticesinde 130.430.877,34 Euro beldelle Torunlar AVM’ye geçti. Bu işlem için de ödeme yöntemi peşin olarak açıklandı. Hisse devrine ilişkin sürecin devam ettiği belirtildi.

KAP’a yapılan açıklama şöyle:
Şirketimizin büyüme hedefleri doğrultusunda Forum Kayseri’yi bünyesinde bulunduran Forum Kayseri Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’nin paylarının %100’ünün 130.430.877,34 Euro bedel karşılığında alınması konusunda Union Investment Real Estate GMBH ile mutabakata varılmıştır.

Bu kapsamda 30 Ocak 2026 tarihinde imzalanan Pay Alım ve Satım Sözleşmesi gereğince; yapılacak finansal denetime göre olası düzeltmeler neticesinde nihai hisse devir bedeli belirlenerek kamuoyu ile ayrıca paylaşılacaktır.

İki AVM için toplam bedel 351,25 milyon Euro

Forum Mersin için ödenen 219.020.660,35 Euro ile Forum Kayseri için açıklanan 132.230.877,34 Euro birlikte değerlendirildiğinde, Torunlar GYO’nun iki AVM için açıkladığı toplam yatırım tutarı:

351.251.537,69 Euro

Satın alma sonrası mülkiyet ve oy hakları

Her iki işlem sonrasında da:

Sermayeye sahiplik oranı: %100

Oy hakları oranı: %100

olarak açıklandı.

Şirket faaliyetlerine etkisi

Torunlar GYO, söz konusu satın almaların şirketin satışlarını ve kârlılığını olumlu etkilemesinin beklendiğini bildirdi.

Her iki işlemde de değerleme raporu hazırlanmadığı, bedellerin pazarlık usulü ile belirlendiği ifade edildi.

Emlaknews.com.tr

Genel görünüm

Çin’in bazı güzergahlarındaki nakliye faaliyeti %20-40 arasında azaldı. Böylece Çin ithalatının birinci çeyrekte önceki çeyreğe göre %12 civarında düşmesi beklenirken, dünya ticaretinin ikinci çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre %7 oranında azalması bekleniyor. Bu durum, 2020 yılı boyunca dünya büyümesini son on yıldaki en yavaş büyüme hızı olarak sadece %2 civarında bırakacak; büyüme 2019 yılında gerçekleşen %3,5 oranına göre oldukça düşecek. OPEC ve Rusya arasındaki son petrol fiyatı çatışması sadece paniği şiddetlendirdi. Ancak bu durum petrol fiyatlarının şimdi çok daha düşük olması sebebiyle Asya’daki üretimin iyileşmesine yardımcı olabilir.

Gayrimenkule etkisi belirsiz

COVID-19’un reel ekonomi ve gayrimenkul piyasasına tam etkisi belirsiz durumda. Ancak turizm, perakende ve eğlence sektörlerinin kısa vadede en fazla etkilenecek sektörler olacağı aşikar.

Hükümetler acil karantina önlemleri alırken, ulusal sınırların kapanmasıyla Dünya Seyahat ve Turizm Konseyi (WTTC) uluslararası seyahatin bu yıl %25 düşerek 50 milyon işi riske atabileceğini belirtti.

En iyi durum senaryosu olarak özellikle otel/ konaklama, fiziksel etkileşime dayalı perakende ve temel mallara veya Çin tedarik zincirine bağlı lojistik/ endüstriyel piyasalarında sınırlı olarak ikinci çeyrekte ve üçüncü çeyrekte olumsuz bir düşüşün ardından yıl boyunca nötr ekonomik büyüme görülmesi bekleniyor.

Mali paketler bekleniyor

En çok etkilenen ve faaliyetleri askıya alması gereken işletmeler, geleceklerini ve çalışanlarının gelirlerini korumaya yardımcı olmak için mali yardım paketleri konusunda hükümet açıklamalarını heyecanla bekliyorlar.

Orta vadeli senaryo olarak en fazla etkilenen firmalara bağlı ofis piyasalarında (Havayolları, kara/ deniz/ hava taşımacılık, otomotiv, tur/ etkinlik operatörleri, bankalar/ sigorta şirketleri/ yatırımcılar ve enerji şirketleri) hissedilen geniş etkiler sebebiyle 2021 yılının ilk çeyreğine kadar iyileşme görülmesi beklenmiyor. Bu sektörlerdeki çoğu uluslararası şirketin şimdiden 2020 yılı tüm yatırımlarını iptal ettiklerini haber alıyoruz. Sermaye piyasalarının da faaliyetinde bir kesinti görülecektir. Ancak, uzun vadeli düşünen ana oyuncular özellikle daha savunmasız perakende, endüstriyel & lojistik, ofis ve konut varlıkları çevresinde güvenli liman pazarlarında hamleler yapmaya devam ediyor.

‘Bekle ve gör’

En iyi veya en makul senaryoyu görmemize bağlı olarak fırsatçı yatırımcılar, fiyatlandırma ve sermayenin maliyeti netleşene kadar ‘bekle ve gör’ yaklaşımını benimseyeceklerdir. Uluslararası yatırımcılar için, 2. ve 3. çeyrek döviz kuru oynaklığı ve varlıkları fiziksel olarak ziyaret edememe/kontrol edememe, aktivitenin gerilemesine yol açacaktır.

Piyasaya Etkileri

• Yatırımcılar kısa vadede nakde ihtiyaç duyduklarından, gayrimenkule kaynak ayırma olasılıkları azalacaktır.

• Süreci oldukça ilerlemiş olan mevcut işlemlerin devam ettiği görülmekte. Ancak yeni işlemler ‘beklemeye alındı’.

• Gelecek altı ay içinde refinansman yapması gereken yatırımcılar bunda zorlanacak.

• Gelecekteki fiyatlandırmaya yönelik kaygı ve yeniden fiyatlandırma anlaşmalarına yönelik çabalar artmakta.

• Ana sermaye grupları ise gelecekteki satın alma fırsatları için heyecanlı.

• Önümüzdeki 30 gün içinde daha fazla aksama beklentisi var; alım-satım işlemleri daha uzun sürecektir.

• Avrupa bölgesinin ekonomik geri çekilmesinin 2020 yılının 3. çeyreğinde de devam edeceği öngörülüyor ve 2021 birinci çeyreğine kadar büyüme beklentisi yok.

• Hükümetlerin politikaları seyahat, sosyalleşme ve uzaktan çalışma konusunda değiştiğinde, 2021’de GSYİH’da büyük bir artış olması muhtemel.

Asya Piyasası’ndan Dersler

Avrupa’daki ve Türkiye’deki toparlanmanın zamanlaması belirsizliğini korurken, Avrupa eğrisinden yaklaşık 6-8 hafta ilerideki Asya-Pasifik ekiplerimizden tünelin sonundaki ışığı görüyor olduklarıyla ilgili olumlu haberler geliyor.

Piyasalar arasında dolaşım kısıtlamaları sona ermeye başladı ve bölge ‘kilitlenme’ aşamasından çıktıkça personel yavaş yavaş işe geri dönüyor. Çin’de IT, dijital teknoloji (çevrimiçi oyun ve eğlence) ve hızlı tüketim malları gibi bazı sektörlerin faaliyetlerinde bir toparlanma görülmeye başlandı. 2020 2. yarısında ‘V şeklindeki’ ekonomik toparlanma konusunda şu an Asya piyasasında temkinli bir iyimserlik var.

OTEL PİYASASI

Temel Gözlemler

Çin’de başlayan COVID-19 salgınının hızlı küresel yayılımı, hem yurtiçi hem de uluslararası seyahatlerin her geçen gün kısıtlanmasına sebep olarak, global çapta turizm ve otel pazarları üzerinde etkili olmaya başladı. Türkiye’de ve dünyada uluslararası pek çok uçuş durduruldu veya kısıtlandı. Bu durum da doluluk oranlarının belirgin bir şekilde düşmesine ve gelecekteki rezervasyonların iptal edilmesine yol açtı. Geçmiş tecrübeler bu durumun düzeleceğini bize söylese de bunun ne zaman olacağı büyük bir belirsizlik. COVID-19 daha önceki SARS ve MERS salgınları kadar öldürücü olmasa da çok daha fazla bulaşıcı. SARS salgını kontrol altına alındığında, salgından en çok etkilenen otel ve turizm piyasası, 6 ay içerisinde hızla toparlanarak eski doluluk rakamlarına ulaşmıştı.

Covid-19 salgınının turizm, konaklama ve otel endüstrisi üzerindeki mevcut ve potansiyel etkisine bakmadan önce, geçtiğimiz dönemde Türkiye genelinde artan doluluk oranları ve oda başına gelirlerin incelenmesinin doğru olacağını düşündük. STR tarafından sağlanan analize göre, 2019 yılında Rusya ile yaşanan uçak krizinin etkilerinden kurtularak rekor ziyaretçi ve doluluk oranlarına ulaşan turizm sektöründe, oda fiyatlarının (ADR) ve oda başı gelirin (RevPar) toparlanması devam ediyordu.

Türkiye otel piyasası, gelir ve talepteki mevsimsel dalgalanmalara alışkın. Ayrıca, geçmişteki SARS küresel salgını ve 2015 yılında Rusya ile yaşanan uçak krizi turizm sektörünün bu tür koşullara uyum sağlamasına yardımcı olmuştu.

Piyasaya Etkileri

• Türkiye’de otele gelen tüm ziyaretlerin yaklaşık %40’nın yaz aylarında gerçekleştiği göz önüne alındığında, virüsün kontrol altına alınabilme zamanına göre sektörü farklı senaryolar bekliyor. Virüs Türkiye’de ve küresel olarak bu noktada kontrol altına alınabilirse, 2020’nin ikinci yarısında talep ve dolulukta bir toparlanma görmeyi bekliyoruz. Eğer salgın kontrol edilmezse, yaz ve sonbahar mevsimlerini de etkileyecektir. Bunun sonucunda ise oteller, işletmeciler ve mülk sahipleri için çok daha yavaş bir iyileşmeyle birlikte daha büyük bir ticari bilinmezlik ortaya çıkacaktır.

• Büyük gerilemelere ve şoklara en fazla maruz kalan bölgeler, uluslararası hava ve deniz yolculuğuna en fazla bağımlı olan yerler olacaktır. Ülke içinde özellikle iş ve kişisel seyahat kısıtlamalarının daha yumuşak olması durumunda, büyük bir kısmı yerli turizm ve karayolu ulaşımı tarafından beslenen turizm bölgeleri, aktivitedeki gerilemeye karşı daha dayanıklı olacaklardır.

• Çok fazla belirsizliğin olduğu bu dönemde iyileşme hakkında konuşmak için henüz çok erken olsa da, 2002 SARS salgını sırasında enfekte olmuş piyasanın toparlanması bir referans noktası olarak alınabilir. Çin, Hong Kong gibi o zamanın en enfekte şehirlerinde doluluk oranları, Şubat/ Mart 2003’te salgının başlangıcından itibaren önemli ölçüde düşmüştü. Ancak o yılın Eylül ayına kadar iyileşti. Bunun 2020 yılında Türkiye’de neye benzeyeceği ise şu an için belirsiz. Ancak doluluk ve oda başına gelirin önemli bir baskı altına girmesi nedeniyle bu döneme yüksek seviyede borçla yakalanan otellerde konsolidasyonların artması ve yapımı devam eden otel projelerinin ertelenme olasılığı var.

• Turizm gelirleri Türkiye GSYH’sinin yaklaşık %7’sini oluşturuyor. Turizm gelirlerindeki beklenen düşüşün 2020 yılında ekonomik büyüme üzerinde de olumsuz etkileri olacağını düşünüyoruz.

SANAYİ & LOJİSTİK SEKTÖRÜ

Temel Gözlemler

Avrupa piyasalarında COVID-19’un başlamasından önce zaten özellikle otomotiv ve buna bağlı sektörlerin başı çektiği endüstriyel piyasalarda üretimde bir daralma bekleniyordu. Esasen, COVID-19’un başlangıcından önce de Çin’e bağlı üretim ve tedarik zincirleri zaten kesintiye uğramış ve firmalar alternatif üretim ve tedarik pazarları aramaya başlamışlardı.

E-ticaret ve şehir lojistiği (son kilometre lojistiği) market ihtiyaçları ve tıbbi ihtiyaçlar artmaya devam ediyor. Amazon ve Hepsiburada gibi dev e-ticaret markaları market, gıda, ilaç ve ev ihtiyaçlarına odaklanmak için depolarında diğer türdeki mallara daha az yer ayırmaya başladı.

Genel olarak talep edilen mal arzının çok fazla bir sorun olmamakla birlikte yeterince hızlı yeniden stoklayamama durumu söz konusu. Sonuç olarak, sektördeki birçok firma durumla başa çıkmak için kısa vadeli sözleşmelerle (3-9 ay) ek alan aramaktadır.

Virüsün yayılmasının önüne geçmek için ülkelerin sınırlarını kapatması sonucu tedarik zincirlerinin yavaşlamasıyla kısa zamanlı soğuk hava depolarına olan ilgi arttı.
Aynı zamanda, en azından gelecekteki durum istikrar kazanana veya netleşene kadar kiralama faaliyetleri yavaşladı.

Piyasaya Etkileri

• Uzun zamandır zaten “Kiracı Piyasası” olan sektörde mevcut durumun güçlenerek devam edeceğini düşünüyoruz.

• COVID-19’un başlangıcından bu yana, sektörlerde aşağı ve yukarı yönlü bir ikiye ayrışma gördük. Üretim tesisi tarafında, gıda ve ilaç sektöründeki görünümün pozitif olması beklenirken, otomotivin başı çektiği diğer sektörlerde negatif bir görünüm bekleniyor.

• Diğer taraftan gıda, çok kanallı (omni-channel) ve ilaçla ilgili ürün alanlarına şirketlerin talebi ve ihtiyacı arttı. Bu sebeple e-ticaret büyümesi ve şehir lojistiği (son kilometre lojistiği) ihtiyacının depolama tesislerine olan talebi arttırması bekleniyor.

• Uzun vadede, tedarik zincirlerinde Çin’den uzaklaşan bir değişim görmeyi bekliyoruz. Piyasa araştırmalarımıza göre, üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/ tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (on-shoring) bir değişim geçirmesi bekleniyor. Birçok eczacılık ürünü üretimi Avrupa’da yapılmıyor. Bu nedenle bu sektör, yakın mesafede üretim (near-shoring) için öncelikli sektörlerden biri. Bu noktada, Avrupa’daki diğer Endüstriyel/Lojistik piyasalara kıyasla maliyet avantajı sağlayan Türkiye’nin ön plana çıkacağını düşünüyoruz.

PERAKENDE

Temel Gözlemler

2018 yılı sonlarındaki döviz dalgalanmasından sonra toparlanmaya çalışan perakende piyasasında, 2020’nin başında Türkiye’deki birçok şehir için perakende kiralamalar zaten zayıf görünmekteydi.

Çok hızlı bir şekilde ilerleyen bu tatsız durumun ölçümünü yapmak oldukça zor. İhtiyaçlara dayalı harcamalar ile desteklenen perakende alanları (eczane, market gibi) kısa vadeli nakit artışından yararlanıyor. Büyük ekran WIFI yönlendiricilerin ve home-ofis malzemelerinin satışı da devam ediyor. Bu durum devam eden krize karşı savunma pozisyonu sağlayan gıda sektörü ve büyük mağaza odaklı (Big Box) perakende alanlarını olumlu etkiliyor. Market ve eczane ürünlerinin muhafaza süresi uzun olduğu halde, bu ürünlere yönelik talep salgın dolayısıyla bir hayli arttığı için tedarik miktarları da artmaya devam ediyor. Market ve eczane ürünlerinin üretim seviyelerinde henüz bir düşüş gözlemlenmedi. Artan talep, tedarik hızlarının artırılmasıyla karşılanmaya devam ediyor.

Bu geçici dönemde sanal oyun setleri, online oyunlar, online market ve yemek servisi gibi hem e-ürün, hem de e-hizmet sağlayan çok kanallı (Omni-Channel) tedarik zincirine sahip olan perakendeciler muhtemelen çok iyi performans gösterecektir.

İçinde bulunduğumuz durumun ciddiyeti doğrultusunda farklı sektörlerde perakende hizmeti veren işletmelerin aksayan operasyonları için “mücbir sebep” yanıtını verdiklerini gözlemliyoruz. Alışveriş merkezlerine ziyaretlerin neredeyse tamamen durmasına ek olarak, bazı alışveriş merkezlerinin tamamen; bazılarının da içlerindeki belli perakende işletmelerinin faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması da alışveriş merkezi sahiplerinin maddi olarak olumsuz etkilenmesine sebep olacaktır.

Perakende sektöründeki işletmeler halihazırda kira ödemelerini ertelemeye başladı. Hükümetlerin perakende sektöründeki işletmelerin faaliyetlerini geçici olarak durdurması dolayısıyla, kiracılar ve mülk sahipleri için finansal destekte bulunup bulunmayacağı merak ediliyor. Bu tartışmanın odağında faaliyetlerini zorunlu olarak durdurmak zorunda kalan işletmelerin bu süreçte kira ödemek istememesi var.

Piyasaya Etkileri

• Başta turizme bağımlı olan caddeler olmak üzere alışveriş caddeleri; yeme içme, eğlence (sinemalar, bowling salonları) ve etkinlik alanı ile desteklenen kapalı alışveriş merkezleri nakit akışlarında düşüş bekleniyor. Ancak, kısıtlanan büyük sosyal ve ticari etkinliklerin salgının kendisi ve sosyal etkileri ortadan kalktığında, artan bir hızla toparlanması bekleniyor. Salgın sonrası sosyal etkinliklerde planlama yoğunlukları olabilir.

• Market ürünleri, eczane ürünleri ve teknolojik ürünler çerçevesinde yoğunlaşan talebin, normalleşme sonrası diğer ürünlere dağılımı ilk etapta tedarik zincirlerini olumsuz etkileyebilir. Bu durum perakende sektörü için yeni sorunlar olabileceği gibi mevcut operasyonel sorunları da daha fazla etkileyebilir.

• Alışveriş caddeleri ve alışveriş merkezleri, isteğe bağlı tüketici harcamalarında en fazla gerilemeye maruz kalan ticari bölgelerdir. Hükümetin, bazı sektör vergilerinde ödeme kolaylığına yönelik tedbirleri, bu işletmeleri kısa vadede destekleyecektir.

• Mağaza karmalarını perakendecilik ve yiyecek ve içecek deneyimine doğru değiştiren alışveriş merkezleri hükümetin sosyal mesafe politikalarının olumsuz etkilerini hissedecektir. Market ve sosyal olanaklara ağırlık veren alışveriş merkezleri daha esnek ve dayanıklı bir yapıya sahip olduğunu gösterecektir.

• Marketlerin ve özellikle online servis sunan büyük mağaza odaklı (Big Box) perakende alanlarının, daha dayanıklı ve sağlam bir yapıya sahip olduğu bu süreçte ortaya çıkacaktır.

• Bu dönem, piyasanın ve daha yaşlı kuşakların da e-ticarete adaptasyonunu hızlandırmıştır. Son yıllarda gelişen e-ticaret, online perakendecilik bu dönemde kazandığı ivmeyi devam ettirecektir.

• Covid-19’un piyasaya yaşattığı ciddi şok, yıl başında perakende varlık türlerinde kira artışı gerçekleşen bölgeler de dahil olmak üzere, kiralama işlemlerini aşağı yönlü büyük baskı altına alacak.

• Bu dönem sonunda işsizlik oranın artması bekleniyor. Artan işsizliğin harcanabilir hanehalkı gelirlerinde düşüşe yol açması ve bunun da perakende cirolarını olumsuz etkilemesi bekleniyor.

• Halihazırda arz fazlasıyla birlikte yapısal zayıflıkları bulunan alışveriş merkezi ve caddelerinin kira oranlarının olumsuz etkilenmesi bekleniyor.

• Perakende harcamalarındaki ‘mevsimsellik’ karantina önlemlerinden etkilenmesi muhtemel sürenin 2. çeyrek olacağını gösteriyor. Perakende sektörü için bu zamanın perakende sektöründeki ikinci yarı ve özellikle 4’üncü çeyrek dönemindeki yoğun sezona denk gelmemesi olumlu bir gelişmedir. COVID-19 ve ekonomik/piyasa etkisi kontrol altına alındığında, harcama 2020’nin sonunda güçlü bir şekilde toparlanabilir.

OFİS SEKTÖRÜ TEMEL GÖZLEMLER

Temel Gözlemler

Covid-19 öncesi dönemde de Türkiye ofis piyasası “Kiracı Piyasası” dönemindeydi. Mal sahipleri, piyasadaki ofis arzı fazlası sebebiyle doluluğu sağlamak ve kiracı ilişkilerini korumak için kira erteleme veya kirasız dönemleri kabul etmek zorunda kalmıştı. Yeni kiralama anlaşmaları müzakere eden mal sahiplerinin daha esnek kiralama modelleri sunmaya devam etmeleri ve doluluk sağlamak için daha kısa vadeli taahhütlere izin vermeleri gereken dönem devam ediyor.

Halen aktif olarak imzalama yapan şirketler olsa da bu şirketler uzun vadeli yükümlülükler üstlenmekten kaçınıyorlar. Ekonomik sonuçlar netleşene kadar kira süresinin başlamamasına ek olarak kiralama süresinin kısa tutulması gibi yaklaşımlar görülmektedir.

Piyasaya Etkileri

• GYO, Sigorta, Emeklilik Fonları gibi kurumsal mal sahipleri, özellikle finansal piyasalardaki aşırı oynaklık göz önüne alındığında, değerleri korumak için mevcut kiracıları korumaya çalışıyorlar. Durum ilerledikçe daha yenilikçi kiralama ve kiralama teşvikleri görmeyi umuyoruz.

• Önümüzdeki dönemde giderek daha fazla sayıda kullanıcının kira teşvikleri, kirasız dönemler ve erken sözleşme bozulmaları konusunda görüşmeye başlamasını bekliyoruz.

• Bu gelişmeler doğrultusunda işletmelerin ilk etapta tasarruf yapma eğilimlerinin gelecekte artma ihtimali yüksektir.

• Kısa dönem kiralama isteğinin artması, kiralama sözleşmelerinde değişimlere yol açacaktır.

• Mülk sahipleri tarafından mevcut kiracıları elde tutacak politikalar benimsenecektir.

• Masa tabanlı çalışmadan uzaktan çalışmaya geçiş birçok işletmeyi orta ve uzun vadeli iş ve işletme stratejilerini yeniden değerlendirmeye teşvik etti. İşletmeler uzaktan ofiste ve alışılmış düzenlerinde olduğu kadar iyi performans gösterebiliyorsa, gereken aktif alanın hacmi ve türü de değişecektir. Dolayısıyla işletme genel giderleri ve marjları da aynı oranda değişecektir. Performanslar olumlu etkilenirse, ofis içerisindeki esnek alanlar daha kolay benimsenecek ve kira sözleşmeleri de bu odakta etkilenecektir.

• Uzaktan çalışma, performans üzerinde alışılmış duruma benzer ve olumlu etkilere sebep oldukça, orta ve uzun vadede mevcut kiralanan alanlar küçülecektir. Bu durum doluluk oranlarını düşürecek bir etkiye sebep olabilir. 2019 yılı başlarından itibaren Türkiye’de oluşan yeni ofis ihtiyacı projelerinde; kullanıcıların her 10 kişiye 8 veya 9 çalışma masası sağladığı Esnek Çalışma (Agile Working) sistemini zaten görmekteydik. Bu çalışma sisteminin, yerel şirket yönetimlerinin alışılagelmiş mevcut ofis kültürünün üzerindeki değişim baskısıyla, genele yayılmasını hızla bekliyoruz.

• Bu kriz dönemi sonunda esnek ofis, ortak çalışma alanı (Flexible office, Co-working area) talebinde artış bekleyebiliriz. Ancak, bu dönem sonunda sağlık ve güvenlik önceliklerine istinaden esnek çalışma alanlarının ortak ve birlikte çalışma bölümlerinde sosyal mesafe ve izolasyon kaynaklı değişimler olması muhtemel görünüyor.

KONUT

Bu süreçte; artması beklenen işsizlik oranı ile birlikte, özellikle yeni konut kiralamalarında önemli bir düşüş beklenmektedir. Kısa vadede kira piyasası etkileyecek bir devlet yardımı beklemiyoruz. Sürecin uzaması halinde perakende sektörü için beklenilen kira ödeyememe durumunun konutlarda da ortaya çıkabileceğini öngörmekteyiz. Bunun sonucunda kira ötelemeye ek olarak, konut kredisi öteleme gibi konular da gündeme gelebilir.

Salgın döneminde tüketici güven endeksinin ve konut yönelik talebin sert bir şekilde düştüğünü gözlemliyoruz. Salgının kontrol altına alınmasından sonraki dönemde de tüketici güven endeksi ve konut talebinin toparlanmasının zaman alacağını düşünüyoruz. Azalan talep ve kira fiyatlarının konut fiyatları üzerinde negatif etki yaratması beklenirken; düşen konut kredisi faiz oranlarının da konut talebi üzerindeki olumlu etkisinin kısa vadede sınırlı olmasını bekliyoruz.

AirBnB gibi kısa dönem kiralama amacıyla edinilen konutlarda ve servis sağlayıcılı apartmanlarda (serviced apartments) sıkıntılı süreçler beklemekteyiz.

Colliers International