İran savaşı korkusu: Türk yatırımcı Dubai’ye kaçıyor

GPPS (Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu) Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, bu gelişmeleri değerlendirerek hem Türkiye hem de Dubai için dikkat çekici uyarılarda bulundu. Özdemir’e göre, küresel gerilimlerin etkisiyle Türk gayrimenkul piyasasında iki farklı cephe oluştu: Dubai’yi yatırım fırsatı olarak görenler ve risklere dikkat çekenler.

Türkiye’de yabancıya satış neredeyse durdu

Bilge Özdemir’e göre Türkiye’de son yıllarda uygulanan politikalar ve piyasa koşulları, yabancıya gayrimenkul satışında ciddi bir yavaşlamaya yol açtı. Özellikle vatandaşlık temelli satış modelinin cazibesini yitirmesi, uluslararası pazarlama stratejilerinin zayıflaması ve iç piyasadaki düzenlemeler, yabancı talebinin durma noktasına gelmesine neden oldu.

Bu süreçte Türkiye’de yabancılara konut pazarlayan birçok acente ve satış şirketi de iş rotasını değiştirdi. Özdemir, sektörün önemli bir bölümünün “ihracatçı” konumundan çıkıp Dubai’ye yönelen bir “ithalatçı” yapıya dönüştüğünü belirtiyor.

Türkiye’de faaliyet gösteren birçok emlak ofisi, broker ve satış şirketi de bu akıma katılarak Dubai merkezli pazarlama faaliyetlerine ağırlık vermeye başladı. Özdemir’e göre Türkiye’deki ekonomik koşullar, dövize endeksli kira getirisi beklentisi ve vergisel avantajlar da yatırımcıların yönünü Dubai’ye çevirdi.

Gayrimenkul piyasasında iki farklı görüş oluştu

Dubai’ye yönelik yatırım akımının hızlanması Türkiye’de sektörü iki farklı görüşe böldü.

Bir kesim Dubai’yi yüksek getirili bir yatırım fırsatı olarak görürken, diğer kesim bölgesel riskler nedeniyle temkinli olunması gerektiğini savunuyor. Özdemir, bu tartışmaları değerlendirirken ticarette haklı çıkmaktan çok doğru stratejiyi uygulamanın önemli olduğunu vurguluyor.

“Bozuk saat bile günde iki kez doğruyu gösterir. Ticari hayatta haklı olmak değil, akıllı olmak önemlidir” diyen Özdemir, mevcut tartışmaların ötesinde daha rasyonel politikalar geliştirilmesi gerektiğini ifade ediyor.

Türkiye’ye çağrı: sektörü geri kazanın

Bilge Özdemir’e göre Türkiye’nin öncelikle yabancıya gayrimenkul satış politikasını yeniden güncellemesi gerekiyor. Özellikle son yıllarda Körfez ülkelerine yönelen emlak profesyonellerinin yeniden Türkiye pazarına dönmesini sağlayacak desteklerin verilmesi gerektiğini vurguluyor.

Özdemir, Türkiye’nin Asya ve Körfez yatırımcılarına yönelik yeni pazarlama modelleri geliştirmesi gerektiğini belirterek şu önerilerde bulunuyor:

– Vatandaşlık programı dışında da yabancıya alım ve oturum kolaylığı sağlayan düzenlemeler yapılmalı

– Hindistan, Çin, Rusya ve İran gibi ülkelerde yeniden aktif pazarlama stratejileri uygulanmalı

– Geri alım garantisi gibi güven artırıcı satış modelleri geliştirilmeli

Özdemir’e göre Türkiye’nin yabancı yatırımcıyı yeniden çekebilmesi için güven, erişim ve yatırım geri dönüşü üçlüsünü yeniden inşa etmesi gerekiyor.

Dubai için uyarı: kriz döneminde satış değil koruma

Bilge Özdemir, Dubai gayrimenkul pazarının krizlere yabancı olmadığını hatırlatıyor. 2008 küresel finans krizi, petrol fiyatlarındaki düşüş ve pandemi gibi dönemlerde Dubai’de konut fiyatlarının %25 ile %60 arasında gerilediğini hatırlatan Özdemir, toparlanma süreçlerinin ise bazen 1 yıl, bazen 7 yıla kadar uzayabildiğini söylüyor.

Bu nedenle mevcut savaş riskinin bulunduğu ortamda agresif satış kampanyalarının doğru bir strateji olmayabileceğini vurgulayan Özdemir, özellikle PR ajansları ve influencer’ların savaş ortamına rağmen konut satışını teşvik eden paylaşımlarının sektörde tepki yarattığını ifade ediyor.

Ona göre böyle dönemlerde yapılması gereken şey yeni satış stratejileri değil, mevcut yatırımcıyı korumak.

Özdemir, Dubai yönetimine şu önerilerde bulunuyor:

– Yatırımcıların borç ve ödeme planlarında esneklik sağlanması

– Gayrimenkul sertifikası gibi alternatif finansal araçların geliştirilmesi

– Proje teslim sürelerinin gerektiğinde revize edilmesi

– Olası savaş risklerine karşı sigorta ve devlet güvencelerinin güçlendirilmesi

Savaş fırsat değil tehdittir

Bilge Özdemir’e göre savaş ortamlarında yatırım fırsatı aramak gerçekçi bir yaklaşım değil. Sektörde 30 yılı aşkın deneyimi olduğunu belirten Özdemir, kriz dönemlerinde asıl görevin yöneticilere ve sektör liderlerine düştüğünü vurguluyor.

“Savaşın fırsat penceresi olmaz. Olsa olsa tehdidi olur. Ülkelerde yöneticiler krizleri yönetmek için vardır” diyen Özdemir, hem Türkiye’nin hem de Dubai’nin bu süreçte yatırımcı güvenini koruyacak politikalar geliştirmesi gerektiğini ifade ediyor.

GPPS platformunun sektördeki ağırlığı

Bilge Özdemir’in kurucusu olduğu GPPS platformu, sektör profesyonellerinin önemli bir bölümünü bir araya getiriyor. Platformda yer alan katılımcıların:

– %47’si inşaat ve proje geliştirme firmalarından,

– %42’si proje pazarlama ve satış hizmeti veren şirketlerden,

– %11’i ise GYO profesyonellerinden oluşuyor.

– Platform üyelerinin ortalama sektör tecrübesi ise 12 ila 16 yıl arasında değişiyor.

İran savaşı yabancıya konut satışında yön değiştiriyor

Uzmanlara göre, psikolojik etki bölgesel askeri etkinin önüne geçebilir. Körfez ülkelerinde konuşlu ABD üslerinin hedef alınması ihtimali, sermaye ve nitelikli insan göçünü tetikleyebilecek bir risk başlığı olarak öne çıkıyor.

BAE’de panik satış ve %50 iskonto senaryosu

Bölgenin yatırım üssü konumundaki Birleşik Arap Emirlikleri, yoğun sermaye, turizm ve gayrimenkul yatırımlarıyla öne çıkıyor. Ancak savaş tehdidinin derinleşmesi halinde güvenli liman algısının zayıflaması, ikinci el piyasada sert fiyat hareketlerine yol açabilir.

Sektör temsilcileri, olası bir göç dalgası ve yabancı çalışan çıkışı durumunda ikinci el gayrimenkul pazarında %50’ye varan iskontolu panik satışların gündeme gelebileceğini belirtiyor. Kiralarda düşüş, konut boşalmaları ve yatırım amaçlı alınan mülklerde hızlı el değiştirme süreci yaşanabilir.

Türkiye’den BAE’ye yönelen dolar bazlı kira getirisi odaklı alımların ise durma noktasına gelebileceği, hatta opsiyonlu işlemlerde iptal arayışlarının hızlanabileceği ifade ediliyor.

Sermaye rotası yeniden Türkiye mi?

Uzun süredir Türkiye gayrimenkul pazarından pay alan Körfez merkezli yatırımcıların, savaşın seyrine bağlı olarak strateji değiştirebileceği değerlendiriliyor. Başta Rus yatırımcılar olmak üzere, vatandaşlık ve orta-uzun vadeli güvenli park arayışındaki uluslararası sermaye için Türkiye yeniden güçlü bir alternatif haline gelebilir.

Bölgesel güvenli konum avantajı, Avrupa’ya erişimde zorlanan Orta Doğu ve Körfez yatırımcısı açısından Türkiye’yi “yakın ve erişilebilir güvenli liman” konumuna taşıyabilir. Özellikle teslime hazır konut stokları, savaş ve korku kaynaklı ani talep artışına en hızlı yanıt verebilecek segment olarak öne çıkıyor.

Yabancı acenteler Türkiye’ye dönebilir

Son dönemde faaliyetlerini BAE’ye kaydıran yerli ve yabancı gayrimenkul acentelerinin, risk algısının yükselmesi halinde yeniden Türkiye pazarına yönelmesi bekleniyor. Bu durum, yabancıya konut satışında kısa vadede talep artışı ve fiyat dengelerinde yukarı yönlü baskı oluşturabilir.

Özetle; İran merkezli jeopolitik gerilim yalnızca enerji ve finans piyasalarını değil, bölgesel gayrimenkul yatırım haritasını da yeniden çizebilir. Körfez’de risk artışı, Türkiye’de yabancıya konut satışında yeni bir dalganın habercisi olabilir.

Yabancıya konut satışının geçmişi ve dönemselleşmesi

Yabancıya konut satışı ile T.C pasaport vatandaşlığı uygulaması, Türkiye’de gayrimenkul ihracatını artırmak ve yabancı sermayeyi inşaat sektörüne yönlendirmek amacıyla başlatıldı. Uzman Remzi Atay’ın TÜİK verilerine dayanan çalışmasına göre süreç üç ana dönemde yaşandı:

1 milyon dolarlık dönem (Ocak 2017 – Eylül 2018):

12 Ocak 2017’de yürürlüğe giren uygulamada 1 milyon Amerikan doları değerinde ev alan yabancılar, konutu 3 yıl elde tutarlarsa Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kazanabiliyordu. Bu dönemde 47.655 adet konut satıldı.

250 bin dolarlık dönem (Eylül 2018 – Mayıs 2022):

18 Eylül 2018’de T.C pasaport vatandaşlığı için gerekli konut bedeli 250 bin dolara düşürüldü. Konut, satın alındıktan sonra 36 ay satılamıyordu. Bu dönemde 209.095 adet konut yabancıya satıldı.

400 bin dolarlık dönem (Mayıs 2022 – Aralık 2025):

12 Mayıs 2022’den itibaren minimum değer 400 bin dolara yükseltildi, 36 aylık elde tutma süresi devam etti. Bu dönemde toplam 129.991 konut satışa ulaştı.

2026 Ocak ayında ise, bu kriterlerle 1.306 adet konut yabancıya satıldı.

GPPS’in önerileri: Yeni politika ve ihracat odaklı model

Bilge Özdemir, T.C pasaport vatandaşlığı yoluyla yabancıya konut satışında radikal değişiklikler öneriyor:

Kurumsal / Ticari firmalardan 1.el konut alımı zorunluluğu: Yabancıların ikinci el konut alarak vatandaşlık başvurusunda bulunmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Minimum 650 bin dolarlık konut alım şartı: Orta ve üst segment 1.el konut pazarına hareket kazandırılması amaçlanıyor.

1 konut = 1 vatandaşlık prensibi: Konut başına bir vatandaşlık hakkı verilerek talep odaklı denge sağlanacak.

10 yıl satılamaz şerhi: Konutun teslim ve fatura tarihinden itibaren 10 yıl satılamaz kaydı ile ikinci el pazar rekabeti ve kiralama alternatiflerinin düzenlenmesi hedefleniyor.

Özdemir, bu düzenlemelerin inşaat sektörü, proje geliştirme firmaları ve gayrimenkul ihracatının sürdürülebilirliği açısından kritik olduğunu vurguladı.

Şeffaf veri ve istatistik önerisi

GPPS, TÜİK ve TKGM’nin veri setlerinde aşağıdaki bilgilerin yer almasını öneriyor:

Ocak 2017’den sonraki 109 ayda yabancıya satılan toplam 384.048 adet konut üzerinden kaç T.C pasaport vatandaşlığı verildiği.

Her ay, 1.el yabancıya konut satışı ve vatandaşlık başvuru sayısı açıkça raporlanmalı ve sektörel değerlendirmelere dahil edilmeli.

Sektöre etkisi

Bu öneriler hayata geçerse, Türkiye gayrimenkul sektöründe yabancıya satışlar ihracat boyutuna taşınacak, yatırım odaklı 1.el konut talebi artacak ve ikinci el konut piyasasında fiyat istikrarı sağlanacak. Ayrıca, yabancı sermaye doğrudan inşaat ve proje geliştirme firmalarına yönlendirilecek, Türkiye ekonomisine katma değer yaratacak.

Emlaknews.com.tr

İmzalanan sözleşmeyle birlikte proje, planlama aşamasından uygulama aşamasına geçmiş oldu. İnşaatın, sözleşmede öngörülen 1.260 günlük sürede tamamlanması hedefleniyor.

Konak Mersinli’de merkezi konum

VYeniKonak projesi, İzmir’in merkezi bölgelerinden Konak Mersinli’de konumlanıyor. Şehir içi ulaşım ağlarına yakınlığı ve iş ile ticaret merkezlerine kolay erişimiyle dikkat çeken proje, bulunduğu bölgenin dönüşüm potansiyeline katkı sağlamayı amaçlıyor. Proje alanı, Ege manzarasıyla da öne çıkıyor.

İki blok, 128.987 metrekare inşaat alanı

İki bloktan oluşan VYeniKonak, toplam 128.987 m² inşaat alanına sahip karma kullanımlı bir proje olarak planlandı. Projede konut, ofis ve ticari üniteler bir arada yer alıyor.

1+1’den 4+1’e kadar farklı daire tiplerinin yer aldığı projede, fonksiyonel planlama anlayışıyla hem bireysel kullanıcılar hem de yatırımcılar hedefleniyor.

Vakıf GYO’dan VYeniKonak projesinde 12,5 milyar TL’lik yeni sözleşme

Sürdürülebilirlik ve sertifika hedefi

İnşaat sürecinin; kalite, iş güvenliği, zaman yönetimi ve kaynakların etkin kullanımı ilkeleri doğrultusunda yürütülmesi planlanıyor. Çevre dostu yaklaşımla tasarlanan projede LEED Gold Sertifikası alınması hedefleniyor. Enerji verimliliği, çevresel duyarlılık ve yaşam kalitesi proje tasarımında öncelikli unsurlar arasında yer alıyor.

Vakıf GYO portföyünde sembol projeler bulunuyor

Vakıf GYO, VakıfBank Finans Grubu iştiraki olarak faaliyet gösteriyor. Şirketin portföyünde; İstanbul Finans Merkezi VakıfBank Genel Müdürlük Binası, Cubes Ankara, Tablo Adalar ve VSancaktepe Merkez gibi farklı şehirlerde konumlanan projeler yer alıyor. Vakıf GYO, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımlarla sürdürülebilir değer üretmeyi hedefliyor.