Sürdürülebilir bir gelecek için sosyal ve çevresel sorumlulukların bilinciyle doğaya uyumlu ve ekosisteme duyarlı projeler geliştirdiklerini söyleyen İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes; “Projelerimizi başından itibaren doğaya duyarlı bir anlayışla tasarlıyoruz. İş GYO’nun Tuzla Teknoloji & Operasyon Merkezi ve Tuzla Karma projelerinin aldığı LEED Gold Sertifikası bu hassasiyetimizin en önemli göstergelerinden biridir. Bundan sonraki projelerimizde de çevreye duyarlı yaklaşımımızı devam ettirerek örnek projelere imza atacağız.”

İş GYO’nun projelerini çevreye duyarlı yapan uygulamalar

TUTOM ve Tuzla Karma projelerinin; sürdürülebilir arazi ve lokasyon, su ve enerji verimliliği, malzeme ve kaynaklar ve iç mekan kalitesi/kullanıcı konforu alanlarında bu sertifikayı almasını sağlayan uygulamaları ise şöyle:

Sürdürülebilir arazi ve lokasyon

• Proje sağlıklı ve ekolojik bir çalışma çevresi oluşturma prensibiyle ele alınarak, arazi içerisinde bitkilendirme bölgenin iklim ve toprak yapısına uygun türlerde yapıldı.
• Karbon emisyonlarının düşürülmesi hedeflenirken, proje binasına yakın yürüme mesafesindeki otobüs durağı ile, toplu taşımaya teşvik ediyor.
• Çalışanlar ve ziyaretçiler için korunaklı bisiklet parkları, bina girişlerine yakın mesafelere konumlandırıldı.
• Elektrikli araç şarj istasyonları otoparkta yer alıyor.
• Araç paylaşımı yapacak araçlar için avantajlı park yerleri ayrılarak ve geniş ağlı servis programı ile çalışanların bireysel araç kullanım ihtiyacı minimize ediliyor.
• Yerel ve adapte olmuş bitkiler ile bio çeşitlilik sağlayan peyzaj tasarımı yapıldı ve yayaların kullanımına yönelik açık alan miktarı artırıldı.
• Yağmur suyu toplanarak peyzaj sulamasında ve rezervuarlarda kullanılıyor.
• Bina arazisinde ve çatılarda açık renkli kaplama tipleri tercih edilerek, ısı adası etkisinin azaltılması hedeflendi.

Su verimliliği

• Binada peyzaj tasarımında mümkün olduğunca bölgenin iklimine uygun, az su tüketen bitki tipleri tercih edilerek ve toplanan yağmur suyu sulamada kullanılarak peyzaj su tüketiminde %64 tasarruf sağlandı.
• Az su tüketen verimli batarya ve rezervuarlar kullanılarak ve toplanan yağmur suyunun rezervuarlarda kullanılmasıyla su tüketiminde %45 tasarruf sağlandı.

Enerji verimliliği

• Projede optimum cephe performans değerleri, verimli mekanik ekipmanlar ve verimli aydınlatma armatürleri sayesinde %24 enerji tasarrufu sağlandı.
• Uygun ve verimli soğutucu ekipman seçimleri ile soğutucu akışkan kullanımı azaltıldı.

Malzeme ve kaynaklar

• Proje kapsamında geri dönüştürülmüş içerikli malzeme ve yerel malzeme kullanımına özen gösterildi.
• Proje genelinde geri dönüştürülebilir atıklar ayrı toplanarak geri dönüşüme gönderiliyor.

İç mekan kalitesi ve kullanıcı konforu

• Binada mekanik havalandırma yapılırken mahallere verilen taze hava miktarları ASHRAE standardında belirlenen değerlerin %30 üzerinde.
• İç mekan kirliliğini önlemeye yönelik olarak tüm ana girişlere paspaslar yerleştirildi ve zehirli gaz içerikli çöp odası gibi mahallerin ayrı egzostunun yapılması sağlandı.
• Mahallerde ASHRAE standardına uygun sıcaklık set değerleri belirlendi.

Bina kullanıcılarının ve içerisinde yaşayacak kişilerin konforu ve sağlığı LEED sisteminin değerlendirdiği ana öğelerden. Bu kapsamda İş GYO’nun projelerinin inşaatı esnasında, iç mekanlarda kullanılacak yapı kimyasalları, (boya, astar, yapıştırıcı, macun v.s.) içeriğindeki VOC ( uçucu organik zararlı bileşik) oranlarının uluslararası limitlere uygun olanlarından tercih edildi.

Kadıköy’e 250 odanın üzerinde şehir oteli

Söz konusu kararın ardından İş GYO’nun önümüzdeki dönem hedeflerine yönelik Reuters ile yaptığı söyleşide İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, “Birleşme olsun olmasın, bizim asli hedefimiz kira geliri açısından portföyü mümkün olduğunca yukarı çekmek. Portföy çeşitliliği ve kira gelirlerini artırma yönündeki stratejimizi koruyoruz” dedi ve ekledi:

“Kadıköy’de bir şehir oteli yatırımına yönelik çalışıyoruz. Şu anda proje çiziliyor. Ruhsat alınca netleşecek ama 250 odanın üzerinde büyük bir otel planlıyoruz. Arsa maliyeti dahil yaklaşık 200-250 milyon liralık bir yatırım olacak. Bu yıl içinde ruhsatı alırsak 2019 sonu veya 2020’de faaliyete geçebilir. Turizmdeki çöküş dip yapmıştı. İşi bitirmeniz 2-3 yıl sürdüğü için bu tür yatırımları böyle dip zamanlarda yapmak daha doğru olabiliyor.”

Kiraya verilecek

Yatırımı Tecim Ltd ortaklığında yapacaklarını belirten Tanes, otelin işletmesi için bir otel zinciri ile anlaşacaklarını ve buradan kira geliri elde edeceklerini söyledi.

Tanes, “Kira gelirlerimiz 2016’da 192 milyon liraydı. Yeni yaptığımız projelerin ve mevcut gayrimenkullerin kiralamaları bittiğinde kira gelirleri 2019-2020 gibi 300 milyon liraya kadar çıkabilecek” diye konuştu.

Altunizade ve Tuzla’da 2 konut projesi

Altunizade’de bir konut projesi üzerinde çalıştıklarını belirten Tanes, “Burada yine Tecim ile bir arsa ortaklığımız var. Ama projeyi yapacak olan biziz. Az katlı binalardan oluşan bir konut projesi olacak. Projemiz hazır, belediyenin imar çalışmalarını tamamlamasını bekliyoruz” dedi.

Tuzla’da da ruhsat süreci devam eden bir projeleri bulunduğunu belirten Tanes, “900 konutluk büyük bir proje olacak. İş GYO’nun tek başına kendi yatırımı olacak. Ruhsat süreçleri tamamlanırsa bu yılın sonunda, en kötü ihtimalle baharda satışa çıkmayı planlıyoruz” diye konuştu.

Tanes, ruhsat süreçleri tamamlanmadığı için yatırım bedellerinin netleşmediğini; ancak Tuzla projesinde 600-650 milyon lira, Altunizade’de ise 350-400 milyon liralık ciroya ulaşmayı öngördüklerini söyledi.

Öncelik projelerin tamamlanmasında

Tanes, bu projelerle birlikte İş GYO’nun mevcut arsa stokunun azalacağını, ancak şu anda yeni bir arsa arayışlarının bulunmadığını kaydetti.

Tanes, “Şu anda devam eden projelerimizden Topkapı’dakinin en az iki yılı, Kartal’dakinin bir yılı var. İstanbul Finans Merkezi’nin kaba inşaatı durdu, kamu kurumlarının yetişmesini bekliyoruz. Tuzla ve Altunizade ise toplamda üç yıl alabilecek projeler” dedi.

Tanes, “Bizim aslında 2020’ye kadar elimiz dolu. Bir yandan da portföy şirketiyiz ve kira getirisi için bazen hazır gayrimenkul alımı da yapabiliyoruz. Dolayısıyla şu anda yeni bir arsa düşüncemiz yok” ifadelerini kullandı.

4.9 milyar liralık portföy

Tanes, projelerin finansmanı ile ilgili şu anda gündemlerinde yeni bir sermaye piyasası aracı planı bulunmadığını da belirtti.

İş GYO’nun devam eden projeleri arasında Kartal Manzara Adalar, İnistanbul ve İstanbul Finans Merkezi bulunuyor. Konut ve ofis kısmı teslim edilen İzmir Ege Perla projesi kapsamındaki AVM ise eylül ayında açılacak.

İş GYO’nun faaliyet raporunda yer alan bilgiye göre, ilk çeyrek sonu itibarıyla şirketin portföy değeri 4.87 milyar lira seviyesinde bulunuyor. Portföyün ekspertiz değeri bakımından yüzde 47’si ofis, yüzde 30’u projeler, yüzde 18’i AVM, yüzde 4’ü arsa, yüzde 1’i otelden oluşuyor.

Yıllık yüzde 25 getiri

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, sektör için oldukça faydalı yeni bir adım atıldığını söyledi.

Elmas, “Hem BES’e yatırım yapanların kazancını artıracak bir işlem olur, hem de gayrimenkul sektörünün fonlanması açısından alternatif oluşturuyor. Son 10 yıldır gayrimenkule yatırım yapan herkes yıllık yüzde 25 kazanım elde etti. En kötü döneminde getirisi yüzde 15 oldu” ifadelerini kullandı.

‘Yabancılar da gelir’

NEF icra Kurulu Başkanı Erden Timur, dünyada emeklilik fonlarının toplam gayrimenkul alımının yüzde 15’ini yaptığına dikkat çekerken, bundan sonra içerisinde gayrimenkul fonlarının da seçenekleri arasında yer alan sigorta şirketlerine ilginin artacağını dile getirdi.

Timur, “Yatırımcı açısından kazanımı yüksek bir araç olur, sektör açısından ise yeni bir finansman modeli olarak yer alır. Aynı zamanda yurtdışında getirisini görenler bu fonlara da yatırım yapmak isteyecektir. İlk senesinde bile olsa, ilk proje bile olsa şu andan itibaren sektöre katacağı yararı görmeye başlarız” diyo konuştu.

Güvenli liman özelliği

İŞ GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, gayrimenkul geliştiricilerin ciddi satış imkanı kazanacağını, ayrıca halka fonlar aracılığıyla ulaşma şansı tanıyacağını ifade etti.
Tanes, “Gayrimenkul şirketlerinin satamadıkları portföylerini belli çarpanlarla toplu satarak kredi kullanmalarına gerek kalmadan getiri elde etmek için de önemli bir enstrüman olacak. Yatırımcı ise tek başına alamayacağı bir gayrimenkulun getirisine ortak oluyor. İyi bir mevzuzat ve güçlü firmaların kurdukları sistemler sektörde önemli bir yol açar” diye konuştu.

Tanes, sigorta şirketlerinin önemli birikimleri oluştuğunu anlatarak, şöyle konuştu: “Bunları yatıracak güvenli yerler gerekiyor. Gayrimenkul fonları burada ciddi bir yer tutabilir.”

Milliyet

Büyümenin lokomotifi ne durumda?

Turgay Tanes sektörün en büyük atılımı gerçekleştirdiği 2003 yılından bu yana gelinen noktayı vurgulayarak şu değerlendirmelerde bulundu; “Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en büyük çıkış yaptığı yıl 2003 yılıdır. 14 yıllık sürede 1 buçuk yıllık kriz dönemini dışarıda bırakırsak, sektör sürekli olarak, bazen çift bazen tek hanenin en üst basamağında büyümeler kaydetti. Bu nereden kaynaklandı diye bakacak olursak, 70 ve 90’lı yıllar arası alternatif yatırım araçlarının çok yüksek getiri sağladığı, hatta bir yerli araba fabrikasına para yatırıp 4-5 ay sıra bekledikten sonra alınan aracın 2 sene kullanıldıktan sonra iki katı fiyatına satıldığı dönemlerdi.

Türkiye’de alternatif yatırım araçlarının faizlerinin düşürülmesi ve deprem gibi farklı kaygıların oluşması ile değişim yaşandı ve yatırımlar gayrimenkule yöneldi.

2014’ten itibaren gayrimenkul artık bir sosyal güvence haline geldi ve sonrasında müthiş bir süratle AVM yatırımları başladı. O dönem AVM’lerde Türkiye ortalaması 1000 kişi başına 30 m2, Avrupa’da 300 m2 iken dinamik girişimci iş adamlarımız öyle bir yatırım yaptı ki bir anda 170-180 m2 seviyelerine ulaştık. Ardından 2008’de AVM’lerde sıkıntı olunca yatırımcı/perakendeci müzakereleri başladı. Yatırımcılar hızlı bir şekilde ofis ve konut piyasasındaki kar beklentisinin yüksek olması nedeniyle bu sektörlere giriş yaptı. Ardından da otel furyası başladı.

Gayrimenkulün alt segmentlerinde yolculuk birbirleriyle iç içe olmakla birlikte böyle bir seyir izledi. Bu yolculuğun sonunda gelinen noktada şu anda İstanbul’da 4,9 milyon m2 ofis binası var, bu rakam bir yıl içinde 6 milyon m2’ye dayanacak. Yine İstanbul’da 11 milyon 400 bin m2 kiralanabilir AVM alanı mevcut, bunun da bir yıl içerisinde 13 milyona erişmesi bekleniyor. Tüm bunlar sektörün olgunlaştığının göstergeleridir.”

Kentsel dönüşüm hızlı yol almıyor

Kentsel dönüşüm konusuna da değinen Tanes, bu konudaki görüşlerini şöyle dile getirdi;

“Kentsel dönüşüm işi pek o kadar iyi ve hızlı bir şekilde gitmiyor. Bu gidişatın yavaş olmasının sebebi; hem aşırı beklenti içinde olan yatırımcılar, hem de hak sahiplerinin yüksek talepleridir.

Kentsel dönüşümde mevzuattan kaynaklanan sorunlar devlet tarafından çözüldü ancak hala yasal boşluk bulmaya çalışan hırslı oyuncular mevcut. Fakat başarılı işlerin yapıldığı yerler de var, Kartal örneğinde olduğu gibi.”

Gayrimenkul Sertifikası çok tercih edilmeyebilir

Gayrimenkul Sertifikası uygulamasının daha önce de denendiğini ve başarısız olduğunu hatırlatan Tanes; bu sebeple insanların bu konuda negatif algıya sahip olduklarına dikkat çekerek, “Bu çok iyi planlanarak halka sunulması gereken bir enstrüman. Şu anda uygulandığı haliyle; 2-2,5 sene sonra tamamlanacak bir projeden sertifika topluyorsunuz 3 yıl içinde asli edimi yapmak istediğinizde, örneğin 1+1 daire için, o sürede ödediğiniz para ortalama 400-450 bin TL’ye tekabül ediyor. O kadar süre içerisinde bu meblağ da yatırım yapabilecek biri satış ofisine gittiğinde bir sürü alternatif ile karşılaşıyor, dolayısıyla gayrimenkul sertifikasını tercih etmesine bir sebep yok.

Bu sertifika öyle olmalı ki; belki 6-7 gayrimenkul üreticisinin havuzunda insanlar eline para geçtikçe alım yapabilmeli ve 4-5 yıl sonra da bir daireyi toparlayınca alabilmeli. Fakat 2-2,5 sene bu paraları toparlamak için yeterli değil” dedi.

Endüstri 4.0 gibi inşaatta da 2.0’a geçilmeli

İnşaat sektörünün de tıpkı sanayide olduğu gibi 2.0 aşamasına geçilmesi gerektiğini vurgulayan Turgay Tanes, bunu şu örnekle açıkladı; “Kent planlaması için standartlar belirlenmeli. Örneğin bir belediye kendi şehrine yönelik Türkiye’nin en iyi mimarlarını bir araya getirerek, o şehrin tarihini de anlatarak 3-4 örnek proje çıkarmalı ve gelen gayrimenkul üreticisine de bu alternatifleri sunmalı. İsteyen istediği projeyi yapamıyor olmalı. Düzenli yapılaşmayı sağlamanın başlıca yolu buradan geçiyor.”

İlk 9 ayda 128,6 milyon TL kar etti

Tanes, konut teslimleri tamamlanan İzmir Ege Perla projesindeki AVM’yi 2017 baharında açmayı planladıklarını anlattı. İş GYO’nun 2016’nın ilk 9 aylık döneminde 128 milyon 695 bin 406 TL kar elde ettiğini açıklayan Turgay Tanes, 2016 yılını şu sözlerle değerlendirdi:

“2016 yılı öncesinde Türkiye’de tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de etkileyen bir seçim furyası vardı ve bu etkileri 2016 yılının ilk çeyreğinde hissetmeye devam ettik. Yani Temmuz ayında yaşanan gelişmeler öncesinde de gayrimenkul sektöründe bir sıkıntı yaşanmaya başlamıştı. 15 Temmuz ardından ise gerek Emlak Konut gerekse GYODER’in yaptığı kampanyalar sektöre ciddi bir hareket getirdi. Bu vesileyle Ağustos ve Eylül ayları konut sektörü açısından oldukça iyi geçti” dedi.

GYODER kampanyasında 200 konut sattı

Kartal Manzara Adalar ve Nef ortaklığında inşa ettikleri İnistanbul ile dahil oldukları GYODER kampanyasında 150 milyon TL’lik satış yaptıklarını belirten Turgay Tanes, “ İki projede 200’e yakın konut sattık. Ancak sonbahar aylarının bitmesi, kış mevsiminin gelmesiyle birlikte sektörde yeni bir durgunluk olacaktır. Ayrıca sınır ötemizdeki hareketlenme de insanları, beklentilerini ötelemeye ve daha çok bekle gör politikasına itiyor” dedi.

‘Sektör yeni yılda dinamiklerini koruyacak’

İnşaat sektörünün ufak çaplı duraklamaların ardından tekrar rayına gireceği tahmini dile getiren Turgay Tanes, “Konut satış rakamlarında 2016 yılı sonu itibariyle geçen seneki rakamların altında bir seyir beklemiyoruz” açıklamasında bulundu. 2017’nin, gayrimenkul sektörünün mevcut dinamiklerini koruyacağı bir yıl olacağı öngörüsünde bulunan Tanes, “Konut kredi faizlerindeki seviyeler korunduğu sürece konut alımına yönelik ilgi de düşmeyecektir” şeklinde konuştu.

2015'de siyasi istikrarsızlık ve 2 seçim döneminden olumsuz etkilenen gayrimenkul sektörü, belirledikleri hedefleri yeni yıla erteleyerek vizyonlarını genişletme kararlılıklarını sürdürüyorlar.

Çarpık yapılaşmanın toplumsal hayat üzerindeki sosyal ve görsel olumsuzluklarının kentsel dönüşüm projeleri ile ortadan kaldırıldığını ve sağlam yapıların hayata kazandırılmasının gerektiğini yineleyen sektör temsilcileri, mevcut yasaların da bu anlamda sektörden yana olduklarını belirtiyor.

Dumankaya'dan kentsel dönüşüme tam destek

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya, 2016 ile birlikte kentsel dönüşümün uzun vadede devam edeceğini vurgulayarak, firmaların gelişim süreçlerinde kentsel dönüşümün büyük rol aldığını ve bu bağlamda kendilerinin de projelerine devam edeceklerini ifade etti.

Mevcut projeler kentsel dönüşümü etkiliyor

Büyük İstanbul Tüneli, 3. Havaalanı ve yine birçok yapım ve proje aşamasındaki yatırımların kentsel dönüşümü ister istemez zorunlu kıldığını ifade eden İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, gün geçtikçe konut ihtiyacının arttığını, bu ihtiyaçların da beraberinde ticari yapıları gerek kıldığını söyledi. 2016 yılında dönüşüm çalışmalarının süratle devam edeceğini söyleyen Tanes, önümüzdeki 3 yıl bu konuda seri adımlarla yol kat etmek amacıyla yeni projeleri hayata kazandırmaya gayret edeceklerinin altını çizdi.

Turgay Tanes, “Projemizin yüzde 70'lik bölümü satıldı. Ege Perla'da yer alacak AVM'nin marka karması için de çalışmalar başladı. İzmir ve İzmirlilerin ihtiyaç ve beklentileri üzerine eğilerek bir kiracı karması ve konsept oluşturmayı planlıyoruz”  diye konuştu. 

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes şirketin yeni projeleri hakkında da bilgi verdi. Turgay Tanes, son dönemin en önemli projelerinden biri olan İstanbul Finans Merkezi’nin kalbinde yer alan ve şehrin ana arterlerine yakınlığı ile ulaşım açısından avantajlı olan arsa üzerine proje inşa edeceklerini açıkladı. Yeni proje ofis ve ticari ünitelerden oluşacak ve toplam yatırım bedeli 110 milyon doları bulacak.

İnİstanbul’da 2. Etap geldi

Nef ile gerçekleştirilen iş birliği kapsamında İnistanbul Gala projesine de başlayan İş GYO,  projenin ilk birkaç haftada yoğun bir ilgiyle karşılaşması nedeniyle ikinci projesini de tanıttı. 130 dönümlük arsa üzerine inşa edilecek İnistanbul projesinin yatırım değeri yaklaşık 1.1 milyar TL olacak.

Manzara Adalar 2018’de teslim

İŞ GYO’nun Kartal’da 36 bin 724 metrekare arsa üzerinde inşa edilen ve 640 milyon lira proje değeri olan Manzara Adalar projesinin de 2018 yılının ilk çeyreğinde teslim edilmesi öngörülüyor.

Selma Şenol/Emlaknews.com.tr