Geniş katılımlı anket

“Aracılık ve Danışmanlık (Kiralama/Satış)” kategorisindeki birinciliğini koruyan Cushman & Wakefield Türkiye, “Değerleme’’ ve “Araştırma” kategorilerinde ise ilk sıraya yükseldi.
Bu yıl 15’incisi düzenlenen ve Türkiye’de gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında faaliyetlerini sürdüren şirketlerin geniş katılımıyla gerçekleştirilen anketin sonucunu değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden şunları söyledi:

“Hizmet verdiğimiz müşterilerimize, gayrimenkul konusunda her zaman en iyi hizmeti sunmak ve bunu sürdürülebilir kılmak için çalışıyoruz. Bunu da hem kaliteden ödün vermeden hem de müşteri memnuniyetini en üst seviyede tutarak gerçekleştiriyoruz. Uzman ekibimizle ortaya koyduğumuz tüm bu çaba aynı zamanda ülke ekonomisine katma değer sağlamaya yönelik. Emeklerimizin karşılılık görmesinden de büyük gurur duyuyoruz. Elde ettiğimiz bu liderliğe layık olmak ve pazardaki konumumuzu daha uzun yıllar korumak adına elimizden gelen gayreti göstermeye devam edeceğiz.”

Küresel sıralamanın zirvesindeki isim değişmedi

Euromoney ödüllerinde Cushman & Wakefield Türkiye’nin yanı sıra Cushman & Wakefield küresel anlamda da büyük bir başarı elde etti. Euromoney Real Estate Awards 2019’un küresel değerlendirmesinde de zirvedeki ismini güçlendiren Cushman & Wakefield; “Danışman” kategorisinde dünya birinciliğinin yanı sıra, “Değerleme” ve “Araştırma” kategorilerinde de geçen yıl olduğu gibi birincilik sırasında yer aldı.

Gönden, 2017 yılında izlenmesi gereken 5 gayrimenkul teknolojisi girişimi olduğunu belirterek, bu teknoloji girişimlerinin Cadre, Redfin, Zillow, WeWork ve Opendoor olduğunu ifade etti.

Donald Trump’un kampanyasını yöneten damadı Jared Kushner’ın kurucularından olan Cadre’ye değinen Gönden, yatırımcıların ticari bir mülk üzerinden küçük hisseler satın almasını sağlayan Cadre’nin diğer platformlardan ayrıştığı konunun ise yatırım payının satışı ile ilgili olduğunu vurguladı.

Gönden, Cadre’nin bu konudaki vizyonunun pay satışları ile ilgili online borsa kurmak olduğunu belirterek, “Yakın zamanda Türkiye’de çok konuşulan gayrimenkul sertifika sisteminin ticari gayrimenkul için ve online hali olarak da düşünebilirsiniz. Haziran ayında 65 milyon dolar yatırım alarak şirket değerlemesi 800 milyon dolara ulaştı.” ifadelerini kullandı.

2004 yılında kurulan Redfin’in iş modeli teknolojiden ziyade hibrit teknoloji destekli bir gayrimenkul aracılığı modeli olduğunu anlatan Gönden, konut sektöründe faaliyet gösteren bu girişimin maaşlı gayrimenkul danışmanı çalıştırdığını ve geliştirdikleri teknoloji sayesinde daha düşük komisyon ücretleri sunabildiğini bildirdi.

Gayrimenkul aracılığı dışında mortgage aracılığı ve doğrudan konut satın alma ve satma hizmetleri de sunmayı planlayan bu girişimin, kuruluşundan beri hiç kara geçememiş olmasının ve yakın zamanda sektörün ilk halka arzını gerçekleştirmiş olmasının dikkat çekici olduğunu vurgulayan Gönden, halka arzın diğer girişimler için önemli bir emsal teşkil edeceğini kaydetti.

“Emlak sitelerinin iş modellerini geliştirmeleri gerekiyor”

Gönden, 2005 yılında kurulup 2011 yılında halka arz edilen ve ABD’nin en büyük emlakilan sitesi olan Zillow’un da bugün 8 milyar dolar gibi bir değerlemeye sahip bulunduğunu aktardı. Geçen sene en büyük rakibi Trulia’yı 3,5 milyar dolara satın alan Zillow’un; Streeteasy gibi çok sayıda rakip ve girişim satın almış olmasının da ayrıca dikkat çektiğini belirten Gönden, “Yeni bir gelir modeli olarak sitelerini ziyaret eden kullanıcıların gayrimenkul arayış bilgilerini gayrimenkul aracılarına satmaları New York gayrimenkul dünyasında ciddi ses getirmişti. Bu durum emlak sitelerinin artan rekabet ve gelişen teknoloji ile birlikte iş modellerini geliştirmeleri gerektiğini de bizlere hatırlatıyor. Satılık ve kiralık gayrimenkulleri yayınlamak artık yetmiyor, mutlaka katma değer oluşturan gerekiyor.” değerlendirmesinde bulundu.

WeWork’a değinen Gönden, paylaşım ekonomisinin en önemli yapı taşlarından biri olan ortak çalışma alanının hızla yayılmaya devam ettiğini belirtti. Bu alanda dünyanın en geniş ağına sahip olan WeWork’ün aslında teknoloji şirketinden ziyade teknoloji destekli esnek hazır ofis ve ortak çalışma ortamları sunan bir gayrimenkul şirketi olduğunu bildiren Gönden, 2010 yılında kurulan ve bu dikeyin en önemli oyuncusu olan WeWork’ün aylık ortalama 650 dolarlık üyelik ücreti olduğunu aktardı.

WeWork’un bugüne kadar 4,45 milyar dolar yatırım alarak şirket değerini 20 milyar dolara ulaştırmış olmasına dikkati çeken Gönden, dünyadaki 110 yerde faaliyet gösteren şirketin yılda 1 milyar dolara yakın bir ciro elde ettiğinin söylendiğini dile getirdi.

Opendoor’un ise gayrimenkul teknoloji sektöründe 1 milyar dolarlık şirket değeri ile nadir girişimlerden biri olduğunu anlatan Gönden, şunları kaydetti:

“Geliştirdikleri teknoloji ve kullandıkları veri yardımıyla evini acil satmak isteyenlere anlık teklif verip onları satın alan Opendoor, kısa sürede 320 milyon dolar yatırım alarak en hızlı büyüyen şirketlerden biri oldu. İş modelinin temelini ise konut satanın güvenilir ve hızlı satış süreci karşılığında makul bir indirim ile mülkünü satması oluşturuyor. Bir açıdan Redfin’in benzeri olan Opendoor’da gayrimenkul danışmanı olmadan satın aldıkları konutları kendi platformları üzerinden satıyorlar. ABD’de 100 bin dolar ve 500 bin dolar arası değeri olan müstakil evlere odaklanmaları ise kendilerine bir taraftan önemli bir avantaj sağlarken diğer taraftan aşılması gereken bir kısıtlama da getiriyor.”

AA

Ticari gayrimenkul yatırımındaki hareketlenmeye ilişkin değerlendirmelerde bulunan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, nitelikli ticari gayrimenkulün döviz bazlı getirisi ve risk-getiri dengesi açısından verimli olmasının bu yükselen trendde etkili olduğunu kaydetti.

Nitelikli ticari gayrimenkulün menkul değerler ile karşılaştırıldığında aynı volatiliteyi göstermediğini, getirinin nispeten daha dengeli olduğunu vurgulayan Gönden, “Ticari gayrimenkulün tabiri caizse ‘arkasında tapusu’ olması da yatırımın yükselişinin en büyük nedenleri arasında. Ofis binaları, AVM’ler, lojistik merkezleri gibi ticari gayrimenkullerle tek bir mülk ile birkaç 100 milyon dolarlık yatırımlar mümkün. Dolayısıyla büyük kurumsal yatırımcılar için yatırım anlamlı hale geliyor ve yatırım portföyünde yoğun menkul değerler bulunduran, yatırım çeşitlendirme niyetinde olan yatırımcılar için cazip bulunuyor.” diye konuştu.

Gönden, gayrimenkul yatırım fonları gibi nitelikli ve kurumsal yatırımcıların artması ile birlikte daha analitik yatırım süreçlerinin hakim olacağını aktararak, “Bununla birlikte daha nitelikli ve mevzuat açısından sorunsuz gayrimenkullere talep artacak. Diğer taraftan gayrimenkul pazarı çok daha şeffaf olmaya başlayacak, mal sahibinin kimliği, profesyonel ve kurumsal yatırımcı olması açısından kiracılara da önemli avantajlar sağlayacak. Bununla birlikte iletişimler de daha profesyonel olacak.” bilgisini verdi.

“Yatırım çeşitlendirme ile rekabetçi getiri şansı var”

Tuğra Gönden, gayrimenkul yatırım fonları üzerinden nitelikli ticari gayrimenkullere yatırımların, döviz bazında yıllık yüzde 6-7 civarında getiri sağladığını belirterek, “Bireysel yatırımlar ile bundan daha fazlası da mümkün fakat genelde daha riskli. Diğer taraftan ölçekli ticari gayrimenkullerde, ilk veya tek yatırım açısından bireysel yatırımlar mümkün olmayabiliyor. Fakat yatırım çeşitlendirme veya güven açısından bakıldığında oldukça rekabetçi getirileri var.” şeklinde konuştu.

Ticari gayrimenkul yatırımının püf noktalarına da değinen Gönden, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Yurt dışındaki başarılı örneklere baktığımızda ‘kurumsal yatırım niteliği’ tanımı ortaya çıkıyor. Yani gayrimenkul yatırım fonu gibi bir kurumsal yatırımcının analitik yatırım sürecinden geçen gayrimenkulün niteliği belli. Bu niteliğe sahip olması için yatırım öncesi kapsamlı hukuki, teknik, ticari, vergi gibi incelemeler (due diligence) yaparak birçok süzgeçten geçiriliyor. Burada ilk süzgeçlerden birinin kolay tespit edilebilen mülkiyet yapısı olması gerektiğini düşünüyorum. Ticari gayrimenkullerin yap-sat modeli ile geliştirilip ardından çoklu mülkiyetli olması, kurumsal yatırımcı açısından sakıncalıdır. Gayrimenkulün hukuki ve mevzuat açısından uygun olup tüm ilgili dokümantasyonun hazır bulunması da önemli bir konu. Mülkün gayrimenkul pazarı bazında detaylı ticari incelemelerinin olması, performansını ve pazar içindeki eğilimleri ortaya çıkaracak.”

AA

KDV istisnası ve vatandaşlık hakkının ticari gayrimenkul alanında çok fazla etkisini görmediklerini söyleyen Tuğra Gönden, son teşviklerin konut sektörünün sıkıntılarının sadece bir parçasını çözdüğünü söyledi.

Gönden, ofis olarak yeni cazibe merkezinin Ataşehir olmaya başladığına işaret ederek, “Beyaz yakalıların yaşamak için tercih ettiği bölge Ataşehir. İnsanlar trafik nedeniyle, şirketler de çalışanlarına yakın olmak istedikleri için ofis olarak bu bölgeyi tercih etmeye başladı.” ifadelerini kullandı.

“Şirketler, Dubai yerine Türkiye’ye gelmek istiyor”

Türkiye’nin şirketler tarafından bölgesel üs olarak algılanması nedeniyle çok fazla ofis yapıldığını ifade Gönden de şunları kaydetti:

“Mesela Microsoft, 80 civarı ülkeyi Türkiye’den yönetiyor. Türkiye’deki uluslararası şirketlere baktığımızda Gezi Parkı olaylarından sonra bu eğilim gittikçe azalıyor. Ülkemizi daha iyi anlatmamız gerekiyor. Şu anda potansiyelimizin çok altındayız. Bütün dünyadaki üst düzey yöneticiler Türkiye’ye gelmek istiyor ama Dubai’ye gitmek istemiyor. Türkiye’nin yakın coğrafyasına baktığınız zaman alternatifi neredeyse yok.”

“Yeni AVM açmak çok zor”

AVM’lerin yüzde 40-50 doluluk oranlarıyla açıldığını belirten Toğrul Gönden de, “Yeni AVM açmak şu anda geçekten çok zor. Çünkü birçok yerde arz fazlası oluşmaya başladı.” dedi.

“Bir sokağın her iki yanında ya da yan yana AVM olmamalı. Özellikle elektronik sektöründe online satışlar da artmaya başladı.” diyen Gönden, her şeye rağmen AVM’lerin kapanacağını düşünmediğini ifade etti.

AA

1. Gayrimenkul teknolojisi faaliyet alanları:

• Emlak siteleri ve gayrimenkul arama hizmetleri ilk gelişen dikey. Yurt dışında olduğu gibi Türkiye’de de konut odaklı girişimler oldukça fazla olmakla birlikte henüz Türkiye’de olmamasına rağmen, ticari gayrimenkul girişimleri de tüm dünyada gün geçtikçe artıyor.

• Pazar yerleri alıcı ve satıcıları doğrudan bir araya getiren platformlar olması sebebiyle geniş ve hızla gelişen bir dikey. İşlemlere dahil olup, elde ettikleri gelirler itibariyle yatırımcıların dikkatini çekmeye devam ediyor.

• Teknoloji destekli aracılık daha kısıtlı bir dikey olsa da, pazar yerleri gibi işleme dahil oluyor ve arama hizmetlerini kendileri ya da partnerleriyle birleştiriyor.

• Sanal gerçeklik teknolojileri, sağladığı 3 boyutlu bina modelleri ve bina içi gösterimleri gibi çözümlerle gayrimenkul pazarlama süreçlerinde gittikçe önem kazanıyor.

• Kiralama yönetimi dikeyinde aracı ve mülk sahiplerine yönelik süreç yönetimi konusunda bulut bazlı çözümler sunuluyor. Girişimler henüz az sayıda olmasına rağmen oldukça hareketli bir dikey.

• Bilgi, veri, değerleme ve analiz ile ilgili girişimler yine oldukça fazla sayıda ve binalar ile ilgili bilgi ve veri paylaşımı üzerine faaliyet gösteriyorlar. Yoğun olarak mal sahipleri tarafından, değerleme ve işlem süreçlerinde kullanılıyor.

• Bina/mülk yönetimi grubundaki girişimler mülk, bina ve tesis yönetim dikeyinde süreç yönetimi çözümleri sunarak, kira, ortak gider, kiracı ilişkileri, teknik bakım vb konuları ele alıyor.

• Yatırım ve Finansman dikeyinde ise kitle fonlama vb yöntemler ile yatırım veya finansman temini gibi konularda, genelde pazar yeri veya eş düzeyde iletişim şeklinde çözümler sunuluyor ve gün geçtikçe önem kazanıyor.

2. Girişim ve girişimciler

2012 ve 2015 yılları arasında 300’e yakın yeni gayrimenkul teknoloji girişimi kurulurken, bu rakam 2015 ve 2016 yılları için yaklaşık 70 adet girişime düşmüş durumda. Birçok girişimcinin gayrimenkul geçmişi olmaması ve çoğu zaman yaşadıkları olumsuz tecrübeler bu girişimleri tetikliyor. Gayrimenkul geçmişi olan girişimcilerin ise çoğu zaman çok somut ve oldukça kısıtlı bir problem veya dikeyi ele alarak bu alanda girişim başlattıklarını görüyoruz. Ancak gayrimenkul sektörünün çok boyutlu ve çok katmanlı olması, tekil çözümlerin yetersiz kalmasına ve birçok girişimin başarısız sonuçlanmasına ya da ortak çalışmalara gidip, tamamlayıcı çözümler sunmaya çalışmasına neden oldu.

Ortak çalışmaların başarılı örnekleri olarak ilk akla gelenler sanal gerçeklik teknolojisi kullanarak bina gezisi olanağı sunan de Redfin ve Matterport, kiralama yönetimi alanında faaliyet gösteren VTS ve işlem verisi sağlayan Compstak sıralanabilir. Diğer taraftan rakip olan Hightower ve VTS girişimleri, kendi başlarına yatırım alma konusunda başarılı oldu ve 2016 yılında bir ilke imza atıp VTS markası altında birleşerek $300 milyon değere ulaşan bir şirket konumuna yükseldi.

Gayrimenkul teknoloji sektöründe $1 milyar şirket değerine ulaşan ve dolayısıyla unicorn veya tek boynuzlu at unvanını kazanan girişimler; 2012 yılında kurulan Compass ve 2014 yılında kurulan Opendoor Labs girişimleri olarak sıralanabilir. Opendoor Labs’in iş modeli, evini satmak isteyenlere oldukça geniş veri tabanı sayesinde dakikalar içinde teklif sunması, 3 gün içinde evi satın almayı taahhüt etmesi ve satın alınan evi yine kendi platformu üzerinden satışa çıkartması. Evtiko gibi Sina Afra’nın Türkiye’de tanınmış girişimcilerin ise benzer girişimleri mevcut.

ABD’de tanınmış girişimciler arasında Donald Trump’ın damadı Jared Kushner ve kardeşi yer alıyor. 2014 yılında ABD’nin en gözde şehirlerinde ticari gayrimenkul yatırımları için kitlesel fonlama platformu olarak kurulan Cadre’nin kurucu ortakları arasında bulunuyorlar. CrediFi 2.3 milyon adet mülkteki toplam $12 trilyon değerindeki kredi verilerine, CompStak ise Manhattan’da bir yıl içinde gerçekleşen tüm ofis kiralama işlemlerinin verilerine sahip. Bu noktada dünyadaki gayrimenkul teknoloji merkezinin New York olduğunu hatırlatmakta fayda var.

3. Yatırım ve yatırımcılar

Risk sermayesi (venture capital) yatırımcılarının, gayrimenkul teknoloji girişimlerine 2014 ve 2015 yıllarında 176 ve 148 adet olmak üzere her yıl yaklaşık $1,5 milyar yatırım yaptığını görüyoruz. Girişimler yatırımcılardan tek bir turda ortalama $2-4 milyon arası yatırım alıyorlar. Yatırımların yarısından fazlası çekirdek sermaye olarak alınıyor ve yatırımların 1/3’ü A turunda, geri kalan miktarı ise B ve C turlarında gerçekleşiyor. Yatırımların 1/3’i New York ve San Francisco’da yapılıyor.

Örneğin Opendoor Labs $1 milyar değere ulaşana kadar 4 turda toplam $320 milyon yatırım alırken CompStak 18 farklı yatırımcıdan 5 turda yaklaşık $14 milyon, Cadre ise 8 farklı yatırımcıdan 2 turda toplam $68 milyon yatırım almış. Girişim ekosisteminde melek yatırım ağları, uzmanlaşmış kuluçka ve hızlandırma merkezleri, ilk aşamalarda gerek sağladıkları çekirdek sermaye gerekse sponsorluk, mentörlük ve manevi destek açısından önemli rol oynuyorlar.

Analitik tahmin ve paylaşım ekonomisinin gayrimenkul teknoloji alanında önemli temalar olması bekleniyor. Gayrimenkul sektörün dinamikleri ve karmaşası nedeniyle, başka sektörlerde başarılı olan çözümleri birebir sektörümüzde uygulamak mümkün olmuyor. Örneğin turizm ve ulaşım sektörlerinde faaliyet gösteren Airbnb veya Uber’in performansına benzer bir yaklaşımın gayrimenkul sektöründe yakın gelecekte gerçekleşmesini beklemek çok doğru olmayacaktır. Yazımda bahsettiğim başarılı çözümlere rağmen, gayrimenkul sektörün teknoloji konusunda çok bakir olduğunu unutmamak gerekir…

Kamuoyunda rant vergisi olarak anılan ve imar planı değişiklikleri sonucunda ortaya çıkan değer artışının belli bir oranda kamu payı olarak ‘rant vergisi’ şeklinde alınmasının önerildiğini kaydeden Gönden rant vergisiyle ilgili akla gelen soruları, ve yurt dışındaki uygulamaları yazdı.

Tuğra Gönden’in ‘Rant vergisiyle ilgili 2017’de yanıt bekleyen sorular’ başlıklı yazısı burada

Yönetim de kimler var?

Öncelikli konuların temsilcilerinin yer aldığı yeni GİSP, yönetim kurulu başkanlığına Bosphorus Investments YKB Hakan Gümüş‘ü seçti. Gümüş’ün yardımcılıklarını Hergüner Bilgen Özeke Hukuk Ofisi Ortağı Serkan Gül ve Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat üstlendi.

Platformda genel sekreterliğe Dekar Yapı YKÜ Gülin Kuzu Fellows, muhasipliğe ise Bosphorus Investments YKÜ Mehmet Ersül getirildi.

Ferko YKB Yardımcısı Gökçe Meriçten, Tahincioğlu CEO’su Elif Germirli, Manifesto kurucu ortağı Selin Bozkurt ve Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden de yönetim kurulu üyeliklerinde yer aldılar.

Neler yapacak?

GİSP her ay, kentsel dönüşüm, gayrimenkul sertifikaları, uluslararası yatırımcılar, geliştirme süreçleri, mekânsal planlama gibi konularda yuvarlak masa toplantıları düzenleyecek.

Aynı zamanda, GİSP bahar döneminde hayata geçmek üzere 72 saatlik, akademik bir gayrimenkul sertifikası programı üzerine çalışıyor.

GİSP, gayrimenkul sektöründeki profesyonellerin kendilerini ifade edebilecekleri, fikir alışverişinde bulunabilecekleri bir düşünce kuruluşu olarak öne çıkıyor.

İpi Singapur göğüsledi

Buna göre, küresel endeksin ilk 10 sırasının 7’sinde Asya ülkeleri yer alıyor. Uzun yıllardır dünyanın en büyük üreticisi olan Çin, işçilik ve işletme maliyetlerinin artması nedeniyle çekiciliğini nispeten kaybetmeye başladı. Aynı sebeplerle Malezya, Endonezya ve Vietnam gibi ülkeler daha çekici hale geldi. Buna karşılık pazar işletme koşullarına daha fazla odaklanan şirketler için Singapur, birinci sırada yer aldı. Bunda Singapur’un en yeni ve son teknoloji imalat uygulamalarını kullanması etkili oldu.

Türkiye, dünyada 8. Sırada

Daha önceki konumunu güçlendirerek Avrupa’nın en önemli üreticisi olmayı başaran Türkiye, aynı zamanda dünyanın 8’inci önemli üreticisi oldu.

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden;  Türkiye’nin üretim sıralamasında üst sıralara yükselmesindeki en büyük etkenlerin coğrafi konum avantajı ve son dönemde ortaya koyduğu önemli altyapı yatırımları olduğunu söyledi. Gönden, bu raporun Türkiye’nin üretim ve lojistik üssü olma potansiyelini ortaya koymak açısından önemli olduğunu da vurguladı.

Yerel üretim çekici hale geldi

Artan küresel işletme maliyetlerinin bazı ürünlerin yerel pazarlarda üretilmesini çekici hale getirdiğini kaydeden Görden, “ABD ve Avrupa da üretim süreçlerinin bazı aşamalarını ülkeye geri döndürdü” dedi.  Gönden, son yıllarda Çin’in özellikle tekstil ve otomotiv sektörlerindeki üretimde Türkiye ile rekabet ettiğini belirterek, “Çin’in çoğu zaman tek avantajı, maliyetlerin ciddi oranda düşük olmasıydı. Ancak Türkiye, konum ve potansiyelini doğru değerlendirerek uzun vadede üretimde parlayan bir yıldız olmayı başarabilir” diye konuştu.