TSKB Gayrimenkul Değerleme, gayrimenkul sektörünün 2023 yaz trendlerine yönelik bir araştırma gerçekleştirdi. Türkiye’nin yazlık bölgelerindeki kiralamaları, konut fiyat artış oranlarını ve yabancılara konut satış verilerini değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörün durumuna ilişkin önemli bilgiler paylaştı.

“Fiyat artışlarında Foça ve Bodrum zirvede”

Yaz ayları ile birlikte tatil amaçlı yazlık kiralamaların ve otellerin herkes için önemli bir konu haline geldiğini belirten Maya, “Ege ve Akdeniz kıyılarında en çok tercih edilen ilçelerin, İzmir genelinde Çeşme, Karaburun, Urla, Foça; Muğla genelinde Bodrum, Fethiye, Datça, Marmaris; Aydın genelinde Didim ve Kuşadası ile Antalya genelinde ise Alanya, Kaş ve Kemer olarak dikkat çektiğini söyleyebiliriz. Bahsi geçen ilçelerde yaz sezonu boyunca kiralamalar 15 günlük, aylık ve 3 aylık olarak tercih ediliyor” dedi.

Yazlık bölgelerdeki konut fiyat artış oranlarını da değerlendiren Maya, şöyle konuştu: “İzmir ilinde Urla, Çeşme, Karaburun ve Foça ilçelerinde son 6 aylık verileri değerlendirdiğimizde; İzmir’in yazlık kesimlerinden Foça’da birim satış verilerindeki artışın %80, Çeşme’de %30, Urla’da %45, Karaburun’da ise %35 civarında olduğu görülüyor. Foça ilçesinde uzun yıllardır proje çalışmaları ve inşaat süreci devam eden Foça Marina’nın açılmasının etkileri, konut satış fiyatlarındaki artış grafiğinde net olarak görülebiliyor. Foça’nın aktif olarak kullanılan Kuzey Çevre Yolu bağlantısı ile çalışan nüfusun şehir hayatına devam etmesini sağlayacak zaman tasarrufuna imkan sağlaması ve bölgenin merkeze yakınlığı ilçenin hem yaz hem de kış ayları için tercih edilmesine neden oluyor.”

Muğla’da ise Bodrum ilçesinin artış grafiğinde %55 fiyat artışı ile il bazında ilk sıradaki yerini koruduğunu belirten Maya, “Bodrum, yazlık bölgeler içerisinde cazibesini en çok artıran ilçe olarak karşımıza çıkıyor. Son yıllardaki özelikle üst gelir grubuna yönelik konut projelerindeki artış, yeme-içme alanlarında dünyaca ünlü markaların ilçede şube açması, dünyaca ünlü isimlerin yazın bölgeye geliyor olması bu artan cazibenin en net göstergeleri olarak sayılabilir. Muğla’da Bodrum ilçesini, Fethiye ve Marmaris ilçeleri %50 fiyat artışı ile Datça ilçesi ise %30 fiyat artışı ile takip ediyor” dedi.

“Aydın’ın Didim ilçesinde İngilizler ev alıyor”

Aydın’ın Didim ilçesinde eskiden beri gelen İngiliz nüfusundaki artışın güncel tarih itibarıyla aynı trendi koruduğunu söyleyen Maya, “Didim ilçesinde yabancı satışların büyük çoğunluğu İngiliz vatandaşlarına gerçekleşiyor. Bölge genelinde son 6 ayda değerde %30 artış oluştuğu gözleniyor. Kuşadası ilçesinde ise 6 aylık fiyat artışı sahil şeridine yakın yazlık evlerde %40 civarına kadar çıkıyor. Antalya ili içinde alt bölgelere baktığımızda Alanya’nın özelikle farklılaştığını söyleyebiliriz. Alanya özelinde Rusya-Ukrayna savaşının başlaması ile birlikte her iki ülke vatandaşlarının konut sahibi olmak için bölgeye olan ilgilerinin yüksek olduğu söylenebilir. İlçenin bazı mahallelerinde yabancıya satışın yüksekliği nedeniyle yasaklamalar da getirilmiş durumda. Alanya’nın konumu, dağ yamacına doğru şehrin büyümesi nedeniyle geniş manzara imkanı ve nem oranının yükseklere çıkıldıkça düşmesi, Gazipaşa Havaalanı’nın devreye alınması, tarım bakımından zengin bir çeşitliliğe sahip olması gibi özelikleri nedeniyle tercih edildiğini söyleyebiliriz” ifadelerini kullandı.

“Kaş’ta villa kiralamaları arttı”

Kaş’ın özellikle villa tarzı yapılaşmanın yoğun olduğunu ve talep edilen kiraların bölgedeki yaşam pahalılığına paralel olarak yabancı turistlerin gelir seviyesi yüksek kesimi tarafından tercih edildiğini söyleyen Maya, şöyle devam etti: “İlçenin yerleşimi, topoğrafyası, konumu nedeniyle çoğu bölgesinde deniz manzarası bulunuyor. Bu bölgede yaz aylarında aylık, sezonluk ve yıllık villa kiralamalarının çokluğu göze çarpıyor. Kemer bölgesinde ise villa tarzı yapılaşma yanında, otel, apart otel ve pansiyon yapılaşması ilçe merkezi içinde yaygın. Bu bölgenin tercihleri arasında şehir merkezine yakınlık, kıyı boyunca ünlü sahilleri olması gibi nedenler yer alıyor.”

“Tatilciler otel yerine villa kiralamayı tercih ediyor”

Turizm tesislerinin konaklama ücretlerinde yaptığı artışların son 2 yıldır yazlık bölgelerdeki trendleri değiştirdiğini belirten Maya, şöyle konuştu: “Pandemi ile başlayan yazlık bölgelerden uzun dönemli ev kiralayarak uzaktan çalışma trendinin ardından, son 2 yıldır konaklama tesislerindeki fiyat artışlarının yanında kısa dönemli ev kiralayarak tatil dönemini geçirme de yükselen bir trend olarak karşımıza çıkıyor. Temmuz ayı geneli değerlendirildiğinde bahsi geçen ilçelerde yer alan yazlık evlerde aylık kiralamalar minimum 30.000 TL/ay civarında gerçekleşirken Antalya ilinde Kaş ve Kemer ilçelerinde aylık kira bedelleri aylık 75.000-90.000 TL aralığına kadar Bodrum’da ise standart bakım durumunda ve kısmen denize mesafeli yazlıklar için aylık kiralamalar aylık 60.000-80.000 TL arasında gerçekleşiyor. Denize yakın konumlarda ise aylık kiralar 200.000 TL’ye kadar çıkıyor. Butik otel fiyatları ise tüm bölgelerde temmuz ayı genelinde oda fiyatı olarak günlük en az 2.500-3.000 TL aralığında. Gecelik bedeller otel kalitesi, konumu ve bakım durumu dikkate alındığında çok daha yukarılara çıkabiliyor.

Bu doğrultuda özellikle kalabalık aile tatillerinde hem yerli hem de yabancı turistler tarafından aylık kiralamalar sıklıkla tercih ediliyor. Aylık kiralar için talep edilen fiyatların artmasıyla birlikte bazı bölgelerde otel fiyatları ile ev kiralarının benzer düzeylere geldiği görülüyor. Temmuz ayı verileri değerlendirildiğinde Fethiye, Karaburun, Datça gibi ilçelerde ev kiralamanın gecelik bazda daha avantajlı olduğu görülüyor. Kaş, Kemer ve Alanya ilçelerinde ise sezonluk ev kiralamasının otel fiyatları ile yarıştığı söylenebilir. Antalya’daki yüksek kira artışında yabancı talebinin de etkisi görülüyor.”

(*) Tabloda iletilen ev kirası bedelleri havuzlu müstakil bakımlı konut fiyat ortalaması olup butik otel – apart otel gecelik fiyatları standart bakım seviyesinde oda satış fiyatıdır.

“Yazlık bölgelerde yabancılara satışlarda Rusya vatandaşları zirvede”

Yabancılara satışlarda Rusya vatandaşlarının geçen yıl olduğu gibi bu yıl da ilk sırada yer aldığını belirten Maya, “Rusya vatandaşları geçtiğimiz yıl 16.312 adet ile yabancıya satışlarda yaklaşık %24’lük bir paya sahip iken bu yılın ilk 5 ayında payı %34’e yükseldi. Antalya ilçelerinde görülen kira artışlarında da rolü olan bu talebin ilçe bazında dağılımına bakıldığında Alanya zirvede yer alıyor. Alanya, Türkiye’deki tüm ilçeler bazında da en yüksek yabancıya konut satışı yapılan ilçe durumunda. Rusya vatandaşları tarafından en çok tercih edilen bir diğer il ise Mersin. Mersin’in Erdemli içesinde geçtiğimiz yıl 951 adet satış gerçekleştirilirken bu yıl ilk 4 ayda satış sayısı 368 oldu. Mersin’in önde gelen ilçelerinden Mezitli’de ise geçtiğimiz yıl Rusya vatandaşlarına 1.312 adet konut satışı yapılırken bu yılın ilk 4 ayında 439 adet konut satışı gerçekleşti” dedi.

Bölgelere talebi artıran beş etken:

1. Kent yaşamının zorluklarından kaçış,
2. Yatay mimari ve bahçeli yaşam arayışı,
3. Sakin, huzurlu ve ihtiyaçların kolayca karşılandığı bir yaşam sunmaları.
4. Kalabalıktan uzaklaşıp sosyal mesafenin korunabilmesi.
5. Büyük kentlere kolay ulaşım olanakları.

Hangi illerde artış var?

Biz de TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist dergisine özel yaptığı değerleme ile pandemi döneminde arsa ve konut metrekare satış fiyatları bakımından değerlenen kentleri mercek altına aldık. Araştırmanın sonuçlarına göre, Akdeniz Bölgesi’nde Mersin Erdemli’de arsa metrekare fiyatları son bir yıllık dönemde yüzde 36’lık artış gösterirken, Erdemli ve Mezitli’de konut metrekare fiyatları yüzde 43 arttı. Antalya Kepez’de arsa metrekare fiyatları son bir yıl içinde yüzde 29 artış kaydederken, Alanya’da konut metrekare fiyatları yüzde 33 oranında artış gösterdi.

Ege Bölgesi’nde ise İzmir Urla’da arsa metrekare fiyatları son bir yılda yüzde 67, konut metrekare fiyatları da yüzde 50 oranında arttı. Muğla Bodrum’da arsa metrekare fiyatları yüzde 40 oranında, Dalyan’da ise konut metrekare fiyatları yüzde 47 oranında artışla en çok artışın görüldüğü yerler oldu.

Sayfiyeye göç daimi yaşam şekli oldu

Çanakkale Geyikli yüzde 43’lük artışla arsa metrekare fiyatlarının en çok arttığı yer olurken, Ayvacık yüzde 29’luk artışla kentte konut metrekare fiyatlarının en çok arttığı bölge oldu. Balıkesir Edremit ise arsa metrekare fiyatlarında yüzde 33, konut metrekare fiyatlarında yüzde 29’luk artışla en çok talep alan bölgeler arasında öne çıktı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Berk Ünsal, pandemiyle birlikte çalışma koşullarının esnemesinin kent yaşamında aradığını bulamayanların kırsala ve özellikle yazlık sayfiye bölgelere göç etmesine sebep olduğunu söylüyor.

Ulaşım etkisi

Ege ve Akdeniz’e kıyısı bulunan kentler bu süreçte öne çıkarken, günlük ihtiyaçların giderilmesine yönelik olanaklara sahip olmaları da bu bölgelerin tercih edilmesine neden oluyor. Ulaşım ağı gelişmiş, kent merkezine yakın ilçelere göçün arttığına dikkat çeken Ünsal, bu bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarının bu süreçte artış gösterdiğini vurguluyor. TÜİK verilerine göre, geçen yılın ilk üç aylık dönemi ile bu yılın aynı dönemi kıyaslandığında Mersin Mezitli konut satış adedinde yüzde 74’lük artışla, Muğla Bodrum yüzde 61, Balıkesir Edremit yüzde 55’lik artışla dikkat çekti.

Benzerlerinden daha pahalı

Ünsal, Mersin’in Mezitli ilçesinde, Muğla’nın Bodrum ilçesinde ve Balıkesir’in Edremit ilçesinde konut satış sayılarının Türkiye ortalamasının üzerinde olduğunu söylüyor. Ünsal, “Konut fiyat hareketlerine baktığımızda da bu bölgelerdeki fiyat artışının, benzer konumdaki ilçelere kıyasla yukarıda olduğu görüldü. Antalya’da satış sayılarındaki artış Türkiye ortalamasının altında kalırken, konut fiyatlarındaki artış oranı da göreceli olarak diğer yazlık bölgelere kıyasla düşük kaldı” diye konuşuyor.

Ege Bölgesi’nin turistik ilçeleri, kent problemlerinden kaçanların en çok tercih ettiği yerleşim yerleri arasında ilk sıralarda yer aldı. Türkiye’nin en uzun kıyı şeridine sahip olan Ege, Akdeniz ikliminin etkisiyle yoğun göç alıyor.

Nüfusları artıyor

Değerlemeden çıkan sonuca göre, Ege Bölgesi’nin nüfusu 2019’da bir önceki yıla göre yüzde 1 artarak Türkiye ortalaması ile benzer artış gösterdi. İzmir ve Muğla’nın sahil şeridinde yer alan yazlık yerleşimin yoğun olduğu ilçelerde artış oranları ortalama yüzde 2 oldu. Son beş yılda ülke nüfusu yüzde 6 artarken, Çeşme, Dikili, Seferihisar, Urla, Foça, Güzelbahçe, Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Ortaca ve Marmaris gibi ilçelerde nüfus yüzde 10 ila 20 arttı.

İzole yaşam için

Salgından korunma yöntemi olarak izole bir yaşamın tercih edilmesi nedeniyle kalabalık kentlerde yaşayanlar, bölgede yatay mimari ve geniş bahçelerin olduğu, yumuşak iklimli sayfiyelere yöneldi. Uzun vadede bu bölgelerde arsa ve konut stokunun azalması ile bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam etmesi bekleniyor.

Kentlerden uzağa

Gaboras Genel Müdürü Kurtuluş Altun, pandemiyle birlikte insanların yatırım tercihlerini kentlerden uzak doğayla iç içe bölgelere kaydırdığını söylüyor. Arsa fiyatlarının en fazla arttığı bölgelerin neredeyse tamamına yakınının yazlık, kıyı ve kırsal bölgeler olduğuna dikkat çeken Altun, kentlerden kırsala göçün önümüzdeki dönemde de devam etmesini beklediklerini de vurguluyor. Altun, “Geniş arazilere olan talep giderek artıyor. Talep ve gerçekleşen satış işlemlerine bağlı olarak yılsonuna kadar arsa değerlerinde ortalama yüzde 6 ila 10’luk artış potansiyeli görüyoruz” diye konuşuyor.

İstanbul-İzmir-Çanakkale köprü bağlantısı, İzmir-Aliağa-Çandarlı Otoyolu projesi ve İstanbul-Bursa-İzmir Otoyolu çalışmaları sayesinde İzmir’e ulaşımın çok daha kolay sağlanması özellikle yazlık kullanıma uygun bahçeli evlere olan talebi de artırdı.

Pandemi hafifledi ama

ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, karantinada yasaklar kalkar kalkmaz yazlık bölgelere akın edenlerin evden çalışma ve online eğitimin devam etmesi ile bölgede kaldıklarını bu durumun da kıyı bölgelerindeki gayrimenkul fiyat ve taleplerini etkilediğini vurguluyor.

Konut stokunun pandeminin hemen arkasından önemli ölçüde eridiğine işaret eden İdilkut, en yoğun talep ve göç alan bölgelerin başında Bodrum ve İzmir’in ilçelerinin geldiğini de söylüyor.

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist