Toğrul Gönden, Cushman&Wakefield’in turizm sektörüne yönelik hazırladığı analize ilişkin yaptığı yazılı açıklamada, Ağustos 2016’da bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 38 azalışla 3,2 milyon yabancı turist Türkiye’yi ziyaret ederken, 2017’nin ağustos ayında bu rakamın 4,6 milyona yükselmesinin sektörde dönüm noktası olduğunu aktardı.

Yabancı ziyaretçi sayısının Ocak-Ağustos 2017’de geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 26,4 artarak 22 milyona yaklaştığını aktaran Gönden, “Burada ağustos ayındaki yüzde 46,35’lik artış son derece etkili oldu. 4,6 milyon ziyaretçiyle sadece ağustos ayı, ilk 8 aylık verilerden yüzde 21’lik pay aldı. İlk 7 ayın artışı ise görece daha sınırlı oldu.” yorumunu yaptı.

Turist sayısındaki artışın başını Antalya’nın çektiğini anlatan Gönden, 2016’da 4 milyonun altına düşen Antalya’ya gelen turist sayısının 2017’nin 8 ayında yüzde 70 artışla 6,6 milyona yükseldiği bilgisini verdi. Gönden, bu dönemde Türkiye genelindeki 4,6 milyonluk turist artışının yarıdan fazlasını Antalya pazarının oluşturduğunu bildirdi.

Gönden, İstanbul’daki turist sayısındaki artışın Türkiye genelindeki artışın altında kaldığına dikkati çekerek, “Yine de yüzde 10,8’lik artışla 6,9 milyona ulaşarak İstanbul da önemli yol kat etti. Aylar arası benzer trendler göze çarpıyor ve ağustos önemli bir dönüm noktası olarak değerlendirilebilir.” görüşlerini paylaştı.

“Ruslar ve Almanlar yabancı ziyaretçilerin yüzde 27’sini oluşturuyor”

Rus turistlerin bu toparlanmada çok büyük katkısı olduğunu aktaran Gönden, şunları kaydetti:

“Rusya 2016’da ziyaretçi sayısını 10’a katlayarak 3,3 milyona ulaştı ve yine Türkiye’ye yabancı ziyaretçi listesinin liderliğini geri kazandı. Almanya önemli kayıp vermeye devam etse de 2,5 milyon ile daha uzun zaman ikinciliğini sürdürecek gibi gözüküyor. Neredeyse bütün batı ve kuzey Avrupa ülkelerinde önemli kayıplar yaşandı. Rusya dışında Gürcistan, İran, Ukrayna, Irak, Azerbaycan ve Suudi Arabistan gibi ülkelerden ziyaretçi sayıları artmaya devam ediyor. Yalnız Ruslar ve Almanlar yabancı ziyaretçilerin yüzde 27’sini oluşturuyor. Bu, iki ülkenin turizm sektörümüz için önemini gösteriyor. Buna rağmen Alman pazarının en yüksek seviyesinden yüzde 45 kayıp verdiğinin altı çizilmeli.”

Toğrul Gönden, turizm gelirlerinin ise ziyaretçi sayılarıyla orantılı artmadığını vurgulayarak, 2017 yılının ilk 6 ayında önemli oranda artan turist sayısı karşısında, yabancı turistlerden elde edilen gelir sadece yüzde 1,4 büyürken, yerli turistlerden elde edilen gelirin yüzde 14,9 düşüş gösterdiğini bildirdi.

Ziyaretçi sayısı artarken toplam gelirin yüzde 2,8 düşmesinin 2016 yılının dinamiklerinin devam ettiğini gösterdiğini belirten Gönden, “En önemli turist pazarı olan Ruslarda kişi başı harcamalar 2015 yılı ile karşılaştırıldığında yüzde 14 düşerek 532,7 dolar oldu. 2015 yılına göre Rus turist sayısı yüzde 13 artmasına rağmen toplam gelir yüzde 3 düşüyor.” değerlendirmesinde bulundu.

“Düşük otel fiyatları yerli turisti çekti”

Yerli turist sayısının 2016 yılında yüzde 10,8 düştükten sonra 2017 yılında tekrar yüzde 8,6 artarak 4,2 milyona yaklaştığını belirten Gönden, 2015 yılı ile karşılaştırıldığında otel fiyatlarının hala görece düşük olmasının birçok yerli turisti çekmiş göründüğünü aktardı.

Gönden, şunları kaydetti:

“Yerli turistlerin eğitim seviyesi konusunda enteresan bir ayrıntı göze çarpıyor. 2016 yılında lise sonrası eğitim almış yerli turist sayısı yüzde 6 artmışken, en fazla lise eğitimi almış kısım yüzde 23 düşmüş. 2017 yılında tam tersi bir gelişme söz konusu. En az yüksek lisans eğitimi almış yerli turist sayısı yüzde 10 düşmüşken en fazla 8 yıllık eğitim almış yerli turist sayısı yüzde 35 artmış. Bu gelişme belirli bir kesimin yurt dışını, özellikle Yunanistan’ı ve özellikle bayram tatillerinde tercih etmeye başladığını işaret ediyor. 2017 yılında bunu çok net bir şekilde gördük.”

“Devlet turizm sektörüne önemli destek sağladı”

Devletin turizm sektörüne yönelik acil eylem planı oluşturarak sektör oyuncularına son 2 yılda önemli destek sağladığını hatırlatan Gönden, “Bunlar arasında en önemlileri, yıl sonuna kadar A sınıfı seyahat acentalarına uçuş başına 6 bin dolarlık destek, A sınıfı seyahat acentalarına kredi garanti fonu teminatı ile kredi kullanma imkanı, deniz turizmi tesislerinin Ekonomi Bakanlığı’nın teşviklerinden faydalandırılması, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama ve deniz turizmi tesislerinin ihracatçı sayılması ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinden alınan kira bedellerinin 2016 yılı ödemelerinin ertelenmesi ve 3 taksite bölünmesi yer alıyor.” ifadelerini kullandı.

Toğrul Gönden, devlet destekleri ve teşviklerin sürdürülmesi gerektiğini belirterek, geleck dönemde fiyatların hala düşük seviyede seyretmesinin sektörde tedirginlik yaratabileceğini belirtti.

AA

KDV istisnası ve vatandaşlık hakkının ticari gayrimenkul alanında çok fazla etkisini görmediklerini söyleyen Tuğra Gönden, son teşviklerin konut sektörünün sıkıntılarının sadece bir parçasını çözdüğünü söyledi.

Gönden, ofis olarak yeni cazibe merkezinin Ataşehir olmaya başladığına işaret ederek, “Beyaz yakalıların yaşamak için tercih ettiği bölge Ataşehir. İnsanlar trafik nedeniyle, şirketler de çalışanlarına yakın olmak istedikleri için ofis olarak bu bölgeyi tercih etmeye başladı.” ifadelerini kullandı.

“Şirketler, Dubai yerine Türkiye’ye gelmek istiyor”

Türkiye’nin şirketler tarafından bölgesel üs olarak algılanması nedeniyle çok fazla ofis yapıldığını ifade Gönden de şunları kaydetti:

“Mesela Microsoft, 80 civarı ülkeyi Türkiye’den yönetiyor. Türkiye’deki uluslararası şirketlere baktığımızda Gezi Parkı olaylarından sonra bu eğilim gittikçe azalıyor. Ülkemizi daha iyi anlatmamız gerekiyor. Şu anda potansiyelimizin çok altındayız. Bütün dünyadaki üst düzey yöneticiler Türkiye’ye gelmek istiyor ama Dubai’ye gitmek istemiyor. Türkiye’nin yakın coğrafyasına baktığınız zaman alternatifi neredeyse yok.”

“Yeni AVM açmak çok zor”

AVM’lerin yüzde 40-50 doluluk oranlarıyla açıldığını belirten Toğrul Gönden de, “Yeni AVM açmak şu anda geçekten çok zor. Çünkü birçok yerde arz fazlası oluşmaya başladı.” dedi.

“Bir sokağın her iki yanında ya da yan yana AVM olmamalı. Özellikle elektronik sektöründe online satışlar da artmaya başladı.” diyen Gönden, her şeye rağmen AVM’lerin kapanacağını düşünmediğini ifade etti.

AA

Eylül 2016 itibariyle toplam perakende stoğu 965 mağazada yaklaşık 195 bin metrekareye yaklaşan 3 önemli alışveriş caddesinde toplam marka sayısı önceki yıla göre yüzde 3 düşüşle 656 oldu. 67 yeni marka girişi, 95 marka çıkışı gerçekleştiği caddelerde, aradaki 28 adetlik fark perakende pazarındaki konsolidasyon eğiliminin devam ettiğini gösterdi. Raporda ayrıca uluslararası marka sayısının 3 yılda 173 adetten 140’a gerilediği de belirtildi.
Geçen yılın aynı döneminde toplam alanı 18 bin metrekare olan 112 mağazayı kapsayan toplam kiralama işlemleri, Eylül 2016’da hafif bir düşüşle 16 bin metrekarelik 105 mağazada gerçekleşti.

Kiralamaların yüzde 40’ı Bağdat Caddesi’nde

Bağdat Caddesi’nde, toplam stok bina yenileme faaliyetleri kapsamında yıkıldığı için geçen yılın altında kalarak 332 mağazada 75 bin metrekare civarına geriledi. Son oniki ayda 42 mağaza kiralanırken yüksek gelir grubuna hitap eden AVM’lerin açılmasıyla 43 marka caddeden çıktı. Sadece 9 marka mevcut binalarının yenilenmesi nedeniyle caddede başka bir yere taşınmayı tercih etti. Bununla birlikte Bağdat Caddesi’nde üç ana caddedeki toplam kiralama işlemlerinin yüzde 40’ının gerçekleşmesi ve sayıca en fazla kiralama işleminin kaydedilmesi, önemli bir toparlanma sinyali verdi. Bu da Bağdat Caddesi’nin özellikle de erişilebilir lüks markaların Anadolu Yakası’daki birincil konumu olmaya devam ettiğini gösterdi.

Nişantaşı cazibesini hiç yitirmiyor

58 bin 500 metrekarelik alanda 380 mağaza bulunan Nişantaşı, hala cazibesini koruyor. Boşluk oranının yüzde 5’ten yüzde 12’ye çıksa da bölgede son on iki ayda toplam 39 kiralama işlemi gerçekleşti. Bunların 34’ünü yeni girişler oluştururken 49 marka Nişantaşı’ndan çıktı. Bu çıkışların çoğunluğu bina yenileme faaliyetlerinin yoğunlaştığı Abdi İpekçi Caddesi’nde görüldü. Bölgede bina yenilemeleri ile gelecek yıllarda yeni perakende alanlarının artmasının bekleniyor. Öte yandan bazı perakendecilerin ana caddeler yerine bu caddelere paralel ikincil sokaklarda konumlanmayı tercih ettiği, özellikle yeni nesil kahve dükkanlarının Nişantaşı bölgesindeki ikincil alanlarda büyümeye gittiği görülüyor.

İstiklal Caddesi’nde Ortadoğu etkisi

İstiklal Caddesi ana caddeler içerisinde halen en kalabalık cadde olma özelliğini koruyor. Buna karşılık artan güvenlik endişeleri hem ziyaretçiler hem de perakendeciler üzerinde bir baskı oluşturuyor. 2016’da yaya trafiğinde düşme görülen caddede 62 bin 500 metrekare alanda 253 mağaza var. İstiklal Caddesi’nin çehresi 5 uluslararası ve 12 yeme-içme markasının çıkışıyla değişmeye başladı. Yeni girişler ise çoğunlukla yerel markalardan oluşurken sunulan perakende ortamı, günümüzde turizme en yüksek katkıyı sağlayan Ortadoğu ülkelerinin tercihlerini yansıtmaya başladı. İstiklal’de yüzde 8 olan boşluk oranı ise son on iki ayda yüzde 10’a çıktı.

‘Yeni perakende alanları dönüşümle gelecek’

Cushman& Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, Nişantaşı’nın konumunu koruyacağını, Bağdat Caddesi’ndeki durumun beklenenden daha hızlı düzeleceğini Söyledi. İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme- içme ve kültürel aktivitelerden kayacağı tahminini dile getiren Gönden İstiklal’de yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini söyledi.
Bina yenilemelerinin yeni çekici perakende alanlarını stoğa dahil ederek mevcut durumu iyileştireceğini vurgulayan Gönden, sunları söyledi:

“Bunun örneği, yeni kiralamaların yüzde 38’inin halihazırda boş olan mağazalarda gerçekleştiği Bağdat Caddesi’nde en belirgin şekilde görüldü. Boş mağazalar yavaş yavaş doluyor bu nedenle marka sayılarındaki düşüşü kısa vadeli bir eğilim olarak nitelendirebiliriz. İlerleyen dönemlerde yenileme projelerinin tamamlanmasıyla yeni ve rekabetçi perakende alanları piyasaya girecektir. Talebin devam edeceği ve lüks markalardaki düşüşün erişebilir lüks markalardaki artış ile dengelenmesi durumunun gelecekte daha sürdürülebilir olmasını öngörüyoruz.”

‘Konsolidasyon 2017 yılında da devam edecek’

‘Güçlünün ayakta kalması’ eğiliminin devam etmesiyle perakende pazarındaki konsolidasyonun 2017 yılında da devam edebileceğini ancak bu eğilimin yılsonuna doğru yavaş yavaş sona ermesini beklediklerini ifade eden Gönden, değişen perakende ortamı, rekabet, Türk Lirası’nın zayıflaması, artan kira yükü ve bina yenileme faaliyetleri gibi etkenlerin perakendecileri küçülmeye, birleşmeye veya pazardan çıkmaya zorladığını kaydetti.

Buna karşılık boş mağazaların artmasının yarattığı baskı nedeniyle mal sahiplerinin de kiracılara daha makul şartlar sunacağını ifade eden Gönden, “İlerleyen dönemlerde Türk lirası cinsinden yapılan kiralamalarda artış veya ABD doları üzerinden alınan kiralarda önemli indirimler görülmesini bekliyoruz. Bu doğrultuda, perakendecilerin stratejik olarak genişleme opsiyonunu en azından yeniden değerlendirmek üzere ajandalarına alacağı öngörüyoruz. Sonuç olarak, perakendecilerin işletmelerini konsolide ettiğini düşündükleri zaman pazar paylarını arttırmaları da her zamankinden daha kolay görünmektedir” diye konuştu.

Hızlı büyüyen perakende sektörü için aynı hızda büyüyen alışveriş merkezi arzının önemli fırsatlar sunduğunu ifade eden gönder, caddelerin öneminin belirli bir oranda azaldığını, özellikle küresel kriz döneminde caddelerdeki lüks segmentin daha az talep görmesiyle caddelerdeki boşluk oranlarının arttığını hatırlattı.

Kriz döneminde, kiraları alışveriş merkezlerine göre daha yüksek olan caddelere genel anlamda her segmentten talebin azaldığını da vurgulayan Gönden, Krizin aşılmasıyla birlikte değişen perakende dinamiklerini ve cadde mağazacığının geri dönüşünü anlatan biri yazı kaleme aldı.

C&W Türkiye Yönetici Ortağı Toğrul Gönden’in yazısı burada

En çok Maslak ve Ataşehir talep gördü

Cushman & Wakefield’ın 2015 yılı Türkiye Gayrimenkul Pazarı Raporu’na göre, yılsonu itibariyle toplam arz miktarı 4.72 milyon metrekareye erişen A sınıfı ofis pazarında yıllık bazda yüzde 11 artış gözlenirken en fazla arz girişinin gerçekleştiği Ataşehir ve Maslak bölgeleri en çok talep gören bölgeler oldu. Yeni tamamlanan projelerin çoğunlukta olduğu Kozyatağı, Kağıthane ve Maslak’ta ise boşluk oranı arttı. Yılın son çeyreğinde yaklaşık 165 bin metrekarelik yeni ofis arzının pazara girmesiyle toplam boşluk 780 bin 700 metrekareye ulaştı. Böylece genel boşluk oranı 2015 yıl sonunda yüzde 16,5 oldu. Öte yandan iki yıl içinde tamamlanması beklenen 1.67 milyon metrekarelik yeni ofis arzı bulunuyor. Toplam A sınıfı ofis arzının 2016 sonunda 5.5 milyon metrekareyi aşacağı tahmin ediliyor.

AVM sayısı 3 yılda 418’e ulaşacak

Rapora göre, AVM’lerde 2015 yılsonu itibarıyla toplam arzın 10.7 milyon metrekareye uşaltı. Toplam 368 AVM’nin bulunduğu pazarda 3 yıl içerisinde yaklaşık 2 milyon metrekarelik yeni AVM arzının gerçekleşmesi ve toplam AVM sayısının 418’e, toplam metrekarenin ise 12.8 milyona ulaşması bekleniyor. 
İstanbul’un ana alışveriş caddeleri İstiklal, Bağdat ve Nişantaş’nda ise son 12 ayda toplam 112 mağazada yaklaşık 18 metrekare yeni kiralama işlemi gerçekleşirken caddelere 67 yeni marka girdi, 113 marka çıktı. Üç ana caddede marka sayısının yüzde 7 azaldı. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden 2014 yılına göre Bağdat Caddesi'ndeki boşluk oranının yüzde 9’dan yüzde 14’e çıktığını belirterek bunun en büyük nedenleri arasında kentsel yenileme projelerinin geldiğini söyledi. 

Konut yine rekor kırdı

2015 yılında yüzde 11 artışla 1.3 milyon adet konut satışı gerçekleştiği ve bu rakamın 2008’den bu yana gerçekleşen en yüksek seviye olduğu hatırlatılan raporda aynı dönemde yabancıya konut satışının ise 22 bin 830 adetle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 20 artış gösterdiği vurgulandı. Öte yandan roporda yurt içi talebin, sanayi pazarının ana lokomotifi olmaya devam ettiği kaydedildi. Bura göre, 2015 yılında gerçekleşen yaklaşık 250 bin metrekare kullanıcı işlem hacmi, bir önceki yılı ikiye katladı. Otel pazarında ise 2015 yılı ortalama doluluk oranları 2014’e göre biraz düşüş gösterdi. İstanbul geçen yıl 12.4 milyon turist ile en fazla ziyaret edilen şehir oldu.