Uzmanı yorumladı

Taşınmaz ticaretinin artık sadece yetki belgesine sahip emlak danışmanları tarafından yapılabileceğinin altını çizen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan yeni yönetmelik ile gelen değişiklikleri özetledi.

İlk olarak artık taşınmaz ticareti yapılası yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilecek. Bu noktada yetki belgesinin temini konusundaki düzenlemeyi açıklayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilecek, yenilenecek ve iptal edilecek.” dedi.

Hukukilik kazanacak

Yeni yönetmelik düzenlemesine göre; ticari işletme adına düzenlenen yetki belgesinde, MERSİS numarası ve MERSİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile ticaret unvanına; esnaf ve sanatkâr işletmesi adına düzenlenen yetki belgesinde ise ESBİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile işletme sahibinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarasına veya yabancı kimlik numarasına yer verilmesi zorunlu olacak.

Yetki belgeli olacak

Sözleşmeli işletmenin yetki belgesinde, ayrıca, sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin unvanı ve yetki belgesi numarasına da yer alacak. Yetki belgesi ile ilgili en önemli hususun, her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenmesi ve devredilemez olması olduğunu vurgulayan Avukat Mehmet Aslan. yukarıda belirtilen şartları taşıyan Yetki Belgesinin, başvurudan itibaren 10 gün içerisinde verileceği düzenlemesine dikkat çekmektedir.

Online ilanlar da dahil olacak

Yayınlanan önemli bir değişiklik internet ortamındaki online ilanlar ile ilgili. Buna göre internet ortamındaki online ilanlar artık koşullara bağlanmıştır.

Bundan sonrasında internet ortamına yayınlanacak ilanlarda artık özetle; yetkilendirme sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç gün içinde ilan faaliyetine son verilecek; yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer verilemeyecek; yetki belgesi numarası, yetki belgesindeki işletme adı ve unvanı ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verilecek olup alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan verilemeyecektir. İlanlar bu şartları taşıyacak ve bunun yanı sıra 3. Kişileri yanıltıcı ilanlar verilemeyecek. Buna uymayan ilanlar Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik koşullarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.

İnternet ortamında taşınmaz ticaretine yönelik ilan veren işletme ve sözleşmeli işletmeler, yukarıdaki koşulları sağlamayan ilanlara ilişkin talep ve şikâyetlerin internet tabanlı iletişim yöntemlerinden en az biri ve telefon aracılığıyla iletebilmesi için müşteri hizmetleriyle iletişim imkânı sunmak; bu talep ve şikâyetlerin etkin şekilde yönetilerek sonuçlandırılmasını sağlanmalıdır.

Yukarıda açıklanan koşulları sağlamayan ilanların Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik koşullarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.

Sıkı kurallı

İnternet ortamındaki ilanların koşullarını sıralayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kuralların yeni yönetmelikle genişletildiğini söylemiş ve yapılacak Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi, Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi, Hizmet Ortaklığı Sözleşmesinin de daha sıkı unsurlarla oluşturulması gerektiğini eklemiştir. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Artık bu yeni yönetmelik ile kurulacak bu sözleşmelerde, eski düzenlemenin yanı sıra özellikle yetkilendirilmiş olduklarına gösteren bir belge imzalanması gerekiyor.” açıklamasında bulunmuştur.

Resmi Gazetede yayımlanan bu yeni Yönetmelik ile alım-satımlarda hak kazanılacak hizmet bedelinin, satış bedelinin %4’ü ve kiralama hizmeti için hak kazanılacak hizmet bedelinin kiralananın 1 aylık kira tutarını aşamayacağı hususundaki düzenleme aynı kalmıştır.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan ayrıca alım satım veya kiralamaya aracılık hizmetleri ile aynı anda bu hizmetlerle ilişkili olarak yapılacak raporlama, rayiç araştırması, kira bedeli araştırması, danışmanlık ve yönetim hizmeti verilmesi gibi diğer hizmetlerin de verilmesi durumunda, ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi sadece bir hizmet bedeli alınabilecek olup ve bu bedel, alım-satım veya kira hizmeti bedelinden fazla olamayacağını da eklemiştir. Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin sunulması ile hizmet bedeline hak kazanılacaktır.

Ödemeler eşit olacak

Her ne kadar uygulamada satışa veya kiralamaya konu taşınmazın bulunduğu muhite göre uygulama farklılıkları olsa da aslında hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenmelidir.

Uygulamada çokça karşılaşılmasa da alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde ortak çalışma yapılacak olması halinde bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılacaktır. Dolayısı ile emlak danışmanlığı veren kişi ve işletmelerin ortak çalışma yapacak olmaları halinde hizmet bedelinin paylaşımının sözleşme ile belirlenmesinin önemi Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan tarafından vurgulanmaktadır.

Emlak danışmanları tarafından bilinmesi gereken bir diğer konu da taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılacaktır.

Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır. Şeklinde ekleme ve düzenlemeler yapılmıştır.

Sonuç olarak; Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan emlak danışmanlarını özellikle yazılı olarak yetkilendirilmeleri konusunda uyarmakta olup; hizmet bedeline hak kazanılacak durumların doğru bilinmesinin hak kayıplarını azaltacağı konusunda bilgilendirmektedir.

ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği hakkında bilgi vererek, “1 Eylül 2020 itibari ile yetki belgesi olmayan işletmeler ve kişiler emlakçılık faaliyetlerinde bulunamayacak” dedi ve ekledi:

“Gayrimenkul danışmanlığı işsiz kalanların tercih ettiği, emeklilerin vakit geçirmek için takıldığı, küçük esnafın işletmesinde yan dal olarak icra ettiği bir meslek olmaktan çıkıyor ve konusunda uzman olan kişilerin yapabileceği bir iş kolu oluyor. Yönetmelikle gelen en önemli yenilik; taşınmaz ticareti ile iştirak eden bir işletmenin gayrimenkul sektörü haricinde farklı iş kollarında faaliyet sürdüremeyecek olması ve ofisler için gelen fiziki standartlar. Bu işin merdiven altı bir faaliyet olarak icra edilmesini engelleyecek” dedi.

Haksız rekabet önlenecek

Yeni yönetmeliğin, işini profesyonelce yapan gayrimenkul ofisleri adına haksız rekabeti önleyeceğini belirten İdikut;

“Artık yetki belgesi olmayan, olsa bile bunu ticari bir faaliyet olarak yürütmeyen kişiler taşınmaz ticareti yapamayacak. Gayrimenkul ticareti site yöneticileri, apartman görevlileri, mahalle esnafı vb. tekelinden çıkarak profesyonel gayrimenkul ofislerinin yürüttüğü ve tek işi bu olan işletmelerinin faaliyeti oluyor.

Daha eğitimli danışmanlar

Gayrimenkul işi ile uğraşan danışmanların en az lise mezunu olması, daha önce iflas etmemiş/konkordota ilan etmemiş olması, devlete yönelik ya da ahlaka aykırı suçlardan hüküm giymemiş olması ve yetki belgesi alması gibi şartlar getirildi. Gayrimenkul danışmanının hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket etmesi gerektiği; haksız ve hukuka aykırı davranışlarda bulunamayacağı belirtilmiştir. Kişilerin en büyük yatırımlarına danışmanlık edilen böyle hassas bir ticarette daha eğitimli, etik ve profesyonel kişilerin yer alması adına önemli bir adım atılmış oldu.

Kayıt dışı değil resmi hizmet

Yönetmelik uyarınca artık gayrimenkul işletmeleri tüm hizmetlerini belgelemek zorundalar. Kiralama ya da satış amaçlı pazarlayacakları gayrimenkuller için yetki belgesi alma, portföy gösterimlerinde yer gösterme belgesi imzalatma, hizmet bedeli için fatura kesme zorunlulukları getirilmiştir. Bu da milyarlarca TL işlem hacmine sahip bu sektörde kayıt dışılığın önüne geçmeyi sağlayacak.

‘Acenta’ faaliyetlerine acil düzenlenme gelmeli

Taşınmaz ticareti yönetmeliğinde ele alınmayan ve açıkta kalan ama gayrimenkul sektöründe önemli bir paya sahip ‘Proje Satış Ofisleri’nin faaliyetleri ile ‘Acenta’ faaliyetlerinin de acilen düzenlenmesi gerekmektedir. Türkiye Cumhuriyeti kanunlarını bilmeyen, taşınmaz ticareti yönetmeliği hakkında bir fikri olmayan, ticari faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan pek çok yabancı ülkemizde ‘Acenta’ adı altında gayrimenkul danışmanlık faaliyetlerinde bulunmakta ve yasal olarak belirlenen oranların çok üzerinde hizmet bedelleri almaktadırlar. Ülkemiz gayrimenkul sektöründe çok önemli bir paya sahip olan yabancı yatırımcıların gayrimenkul yatırımında yaşadıkları en önemli mağduriyet bundan kaynaklanmaktadır.

Hem alıcı hem satıcı hem de gayrimenkul danışmanı için şeffaf ticaret

2020 Yılı Türkiye’sinde gayrimenkul ticaretinin en sıkıntılı konularından birisi de satış fiyatı ve ödeme yöntemi. Mart 2019’da yabancı yatırımcılar için getirilen ‘Ekspertiz Raporu’ zorunluluğu Türk vatandaşlar için de gelmeli. Bu hem alıcı hem de satıcı açısından doğru fiyattan işlem yapıldığının bir kanıtı hem de gayrimenkulün el değiştirmeden detaylı bir araştırmasının yapılması demektir. Böylece hem alıcı hem satıcı hem de gayrimenkul danışmanı için şeffaf ve adil bir ticaret olmuş olacaktır.

Kayıt dışı ticaretin önüne geçilecek

Emel Akbaş İdikut; “tapu harçları tüketiciler açısından daha makul, ödenebilir bir orana çekilebilirse ve ekspertiz değeri üzerinden işlem yapma zorunluluğu getirilirse milyarlarca TL’lik kayıt dışı ticaretin de önüne geçilmiş olur. Ülkemiz vergi gelirini arttırırken vatandaş da tapu dairelerinde gayri resmi ödeme stresini yaşamaz. Tüm ödemeler resmi yollar ile gerçekleştirilir ve problemsiz bir şekilde süreç tamamlanmış olur. Taşınmaz ticareti kapsamında bu konuların da ele alınması bu hizmetin profesyonel olarak icra edilmesinde önem arz etmektedir” şeklinde görüşlerini dile getirdi.

İşletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeden önce kontrol edilecek ve yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilmeyecek.

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Taşınmaz ticareti yönetmeliğine göre her bir işletme yetki belgesi verilecek. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için, emlak işletmesinin bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az otuz metrekare olması gerekiyor. Bu da mevcut durumda sanal ofisler üzerinden emlakçılık yaparak haksız rekabete neden olan birçok aracının ortadan kalkmasını sağlayacak” dedi.

İhbar hattı kurulmalı

Yönetmeliğine göre yetki belgesinin verilmesinde aranan şartlardan en az birini taşımadığı bildirim üzerine veya resen il müdürlüğünce tespit edilen işletmenin, yetki belgesi iptal edilecek. Özelmacıklı “Bu konuda meslek odaları ve ticaret odalarına da yetki verilmesi önemlidir.

Ticaret İl Müdürlüklerinin tespit işlemi dışında, “İhbar Hattı” kurulmalı, gelen başvurular konusunda çalışmalar yapılarak Ticaret Müdürlüklerine bildirimler daha sağlıklı hale getirilmelidir. Bu “İhbar Hattı” sistemi sektörün düzenlenmesine katkı sağlayacaktır” dedi.

Tüketiciler emlak işletmesini dikkatli seçmeli

Taşınmaz ticaretine konu hizmetlerde tüketicilerin dikkatli olması gerektiğini dile getiren Altın Emlak Genel Müdürü “Tuvimer verilerine göre ülkemizde kendini internet portallarında emlakçı olarak tanıtan 133 bin 636 kişi ve kurum var. Lakin bu beyanların doğruluğu kontrol edilmiyor. Ticaret Bakanlığına da bunu kontrol etmede büyük görevler düşüyor. Ayrıca tüketiciler de emlak işletmesi seçerken çok dikkatli olmalı. Gerçek ofisi olmayan, yetkilendirme sözleşmesini yazılı olarak yapmayan, vergi ve oda kaydı bulunmayan, işletmelerinde başka ticari faaliyetlerde bulunan emlak firmaları ile çalışmamalı” dedi.