Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin özellikle son yıllarda hızla yayılan “hobi bahçesi” modeli üzerinden yapılan satışlara önemli sınırlamalar getirdiğini belirtti.

Hobi bahçesi yatırımlarında yeni dönem

Özelmacıklı, büyükşehirlerin çevresindeki tarım arazilerinin kooperatif, üyelik veya kullanım hakkı modeliyle küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunulduğunu hatırlattı.

Bu alanların çoğunda tarla vasfındaki taşınmazların hobi bahçesi, tiny house alanı, bağ evi veya hafta sonu yaşam alanı olarak pazarlanabildiğini belirten Özelmacıklı, tapu niteliği, imar durumu ve kullanım izinleri yeterince incelenmeden yapılan yatırımların ciddi mağduriyetlere yol açtığını söyledi.

Yeni düzenlemenin hem tarım arazilerini korumayı hem de tüketiciyi yanıltıcı pazarlama yöntemlerinden uzak tutmayı amaçladığını ifade etti.

Kooperatiflere tarım arazisi sınırlaması

Kanunla birlikte önemli değişikliklerden biri de kooperatiflere yönelik oldu.

Buna göre, tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım arazilerinde faaliyet gösteren kooperatiflerin taşınmaz edinimine önemli sınırlamalar getirildi.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin ise bu alanlarda mülkiyet edinmesi artık Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlı olacak.

Bu düzenlemeyle, tarım dışı amaçlarla kurulan kooperatiflerin tarım arazilerini fiilen hobi bahçesine dönüştürmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Kaçak yapılara elektrik, su ve doğal gaz yok

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise izinsiz yapılara yönelik altyapı yaptırımları oldu.

Artık tarım arazilerinde gerekli izinler alınmadan inşa edilen yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilemeyecek.

Kurala aykırı şekilde abonelik sağlayan kurum ve kuruluşlara her bir abonelik için 100 bin lira idari para cezası uygulanabilecek.

Üstelik ceza sonrasında aboneliğin 30 gün içinde iptal edilmemesi halinde, aboneliğin devam ettiği her ay için yeniden 100 bin lira ceza kesilebilecek.

Bunun yanında tarım arazilerindeki izinsiz yapılaşma ve amacı dışında kullanımlara ilişkin metrekare bazlı idari para cezaları da artırıldı.

Yatırım yapmadan önce belgeleri mutlaka kontrol edin

Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, tiny house alanı veya kooperatif üyeliği üzerinden pazarlanan yatırımlarda resmi belgelerin mutlaka incelenmesi gerektiğini vurguladı.

Yatırımcıların;

– Tapunun niteliğini,
– İmar durumunu,
– Tarım dışı kullanım iznini,
– Yapı ruhsatını,
– Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin hukuki dayanağını,
– Kullanım hakkının kapsamını

satın alma kararı vermeden önce mutlaka araştırması gerektiğini söyledi.

Özelmacıklı, “Kooperatif üyeliği veya hisse devri her zaman tapu mülkiyeti anlamına gelmez. Elektrik ya da su aboneliğinin bulunması da tek başına yapının yasal olduğunu göstermez” değerlendirmesinde bulundu.

“İmar gelecek” söylemine dikkat

Özelmacıklı, yatırımcıların özellikle “İmar gelecek”, “Ev yapılabilir”, “Tiny house koyabilirsiniz”, “Ruhsata gerek yok” veya “Abonelik alınır” gibi pazarlama ifadelerine resmi belgeler olmadan itibar etmemesi gerektiğini söyledi.

Fiili parselasyon, tel çitle çevirme, yol açılması, beton dökülmesi veya izinsiz yapılaşma gibi uygulamaların ilerleyen süreçte ciddi hukuki ve mali riskler doğurabileceğini belirten Özelmacıklı, gayrimenkul profesyonellerinin de belgeye dayanmayan hiçbir vaatte bulunmaması gerektiğinin altını çizdi.

Yetki belgeli emlak işletmeleriyle çalışılmasının ve tüm resmi evrakların incelenmesinin yatırım güvenliği açısından kritik önem taşıdığı ifade edildi.

Yeni düzenleme ile birlikte özellikle son yıllarda hızla artan hobi bahçesi, bungalov ve bağ evi projeleri artık çok daha sıkı denetime tabi olacak.

Kaçak yapılaşma sistematik şekilde kaldırılacak

Yeni yönetmelikte:

– Kaçak yapılaşmayı sadece durdurmayı değil,
– Mevcut yapıları da sistematik şekilde tasfiye etmeyi hedefliyor,
– Hobi bahçesi yatırımlarında risk büyüyor,

“Doğayla iç içe yaşam” ve “küçük yatırım fırsatı” söylemleriyle pazarlanan projeler artık ciddi hukuki risk taşıyor.

Yeni düzenlemeye göre:

– İzinli bağ evleri dışındaki konaklama amaçlı yapılar,
– Tarımsal faaliyetle bağlantısı olmayan tüm yapılaşmalar,

mevzuata aykırı kabul edilecek. Bu durum, geçmişte yapılan birçok yatırımın hukuki statüsünü doğrudan etkiliyor.

Yıkım ve para cezaları devreye giriyor

Yönetmelik, yaptırımlar konusunda da oldukça sert bir çerçeve çiziyor:

– Kaçak yapılar hızlı şekilde tespit edilecek,
– Kısa sürede düzeltme süresi verilecek,
– Uygunsuzluk devam ederse idari para cezaları artacak,
– Yıkım kararı uygulanacak,
– Yıkım maliyetleri yapı sahibine yansıtılacak,

Bu süreç, özellikle yatırım amaçlı alınan tarım arazilerinde ciddi finansal risk oluşturuyor.

Tarım dışı kullanıma net sınır

Yeni düzenleme ile tarım arazilerinde yapılabilecek yapılar da açık şekilde sınırlandırıldı.

Temel kriter:

“Yapı tarıma hizmet etmiyorsa, o arazide yeri yok.”

Buna göre yalnızca:

– Üretim,
– Depolama,
– Tarımsal işleme,

faaliyetleriyle doğrudan bağlantılı yapılar izin kapsamında olacak.

“Arsa” gibi pazarlanan arazilere dikkat

Uygulamada en kritik sorunlardan biri, tarım arazilerinin “arsa” gibi satılması.

Uzmanlara göre:

– Hisseli satışlar,
– Proje adı altında sunulan parseller,
– Üzerine yapı yapılabiliyor algısı,

yatırımcılar için ciddi mağduriyet riski barındırıyor. Bir taşınmazın fiilen kullanılabiliyor olması, hukuken uygun olduğu anlamına gelmiyor.

2005 sonrası yapılar için esneklik yok

Yönetmelik, geçmiş yapılar için sınırlı bir çerçeve sunuyor:

– 2005 öncesi yapılar belirli ölçüde korunuyor,
– 2005 sonrası izinsiz yapılar için ise herhangi bir tolerans bulunmuyor,

Bu yaklaşım, “önce yap sonra af bekle” döneminin sona erdiğini net şekilde ortaya koyuyor.

Denetim yerelde hızlanacak

Yeni düzenleme ile birlikte:

– Belediyeler,
– İl özel idareleri,

denetim süreçlerinde daha aktif rol üstlenecek. Bu da uygulamanın sahada daha hızlı ve görünür olacağı anlamına geliyor.

Amaç: Toprağı korumak ve üretimi sürdürülebilir kılmak

Uzmanlara göre bu düzenleme bir yasak değil, tarım politikalarında yön değişikliği anlamına geliyor.

Kısa vadede bazı yatırımları zorlayabilecek bu adımın, uzun vadede:

– Tarım arazilerinin korunması,
– Plansız yapılaşmanın önlenmesi,
– Sürdürülebilir üretimin desteklenmesi,

açısından kritik olduğu değerlendiriliyor.