Değerleme Uzmanı Nurbanu Yarımca’nın değerlendirmelerine göre, bazı premium zeytinliklerde metrekare fiyatları son 5 yılda 200-300 TL seviyelerinden 2.500-3.500 TL bandına kadar yükseldi. Bazı arazilerdeki değer artışının yüzde 1.000’i aşması, Çanakkale’yi tarım arazisi yatırımında öne çıkan bölgelerden biri haline getirdi.

Ancak yüksek fiyat artışı, her tarım arazisinin iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmiyor. Tam tersine, uzmanlara göre yanlış parsel seçimi yatırımcıyı yıllarca bekletebilir ve beklenen getirinin aksine ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

Yatırımcı artık sadece arazi almıyor

Şehirlerde artan yaşam maliyetleri, yoğun kent hayatından uzaklaşma isteği ve pandemi sonrası değişen yaşam tercihleri, tarım arazilerine yönelik talebi destekledi.

Çanakkale ise bu trendin öne çıktığı bölgelerden biri oldu. Özellikle zeytinlikler, hem uzun vadeli yatırım arayanların hem de alternatif yaşam alanı oluşturmak isteyenlerin ilgisini çekiyor.

Nurbanu Yarımca’ya göre yatırımcı profilindeki değişim, tarım arazilerine yönelik talebin nedenlerini de çeşitlendirdi. Artık yatırımcıların önemli bir bölümü yalnızca değer kazanacak bir arazi aramıyor; doğal çevre, yaşam kalitesi ve üretim potansiyelini de dikkate alıyor.

Ayvacık’ta 3.500 TL sınırı aşıldı

Çanakkale’de özellikle Ayvacık sahil hattındaki zeytinlikler, fiyat hareketleri açısından dikkat çekiyor.

2020 döneminde metrekare fiyatları 200-300 TL seviyelerinde olan bazı zeytinliklerin bugün 2.500-3.500 TL/m² aralığına ulaştığı belirtiliyor.

Deniz manzarası bulunan, asfalt yola cepheli, suya erişimi olan ve düzenli bakımı yapılan parseller ise yatırımcıların daha fazla ilgisini çekiyor.

Bu tablo, bazı nitelikli zeytinliklerde beş yıllık dönemde 10 kata yaklaşan veya aşan fiyat artışları yaşandığını ortaya koyuyor. Ancak bu artışların bütün Çanakkale tarım arazilerine genellenmemesi gerekiyor.

Çanakkale neden yatırımcının radarında?

Çanakkale’nin tarımsal potansiyeli, iklim koşulları ve verimli toprakları bölgeyi öne çıkaran başlıca unsurlar arasında yer alıyor.

Özellikle deniz etkisinin oluşturduğu mikroklima, zeytin yetiştiriciliği açısından önemli avantajlar sağlıyor. Bunun yanında bazı kırsal bölgelerin yoğun yapılaşma baskısından görece uzak olması, uzun vadeli yatırım beklentisini destekliyor.

Ancak yatırım kararında yalnızca bölgenin popülerliğine veya geçmişte yaşanan fiyat artışlarına bakılması ciddi bir hata olabilir.

En büyük tuzak: “Nasıl olsa imara açılır” düşüncesi

Tarım arazisi yatırımında en büyük risklerden biri, parselin gelecekte imara açılacağı beklentisiyle satın alınması.

Tarım arazisi ile imarlı arsanın aynı yatırım aracı olmadığına dikkat çeken uzmanlar, yatırımcıların “ileride imara açılır” düşüncesiyle hareket etmemesi gerektiğini belirtiyor.

Bir arazinin bugünkü kullanım niteliği, gelecekte yapılaşmaya açılacağı anlamına gelmiyor. Bu nedenle satın alma öncesinde imar planları, tapu niteliği, kullanım kararları ve ilgili yasal kısıtlamaların mutlaka incelenmesi gerekiyor.

Hisseli tapuya dikkat

Tarım arazisi yatırımında risk yalnızca imar konusu değil. Hisseli tapu, kadastro problemleri, resmi yol bağlantısının bulunmaması, kullanım kısıtlamaları ve mülkiyet sorunları yatırım sonrasında ciddi problemlere dönüşebiliyor.

Özellikle bölgeyi tanımayan yatırımcıların yalnızca ilan fiyatı ve arazi görüntüsüne bakarak karar vermesi riskli bulunuyor.

Aynı bölgede bulunan iki parsel arasında bile yol, su, mülkiyet, topoğrafya, tarımsal verimlilik ve hukuki statü açısından büyük farklar bulunabiliyor.

Tarım arazisi pasif yatırım değil

Zeytinlik veya başka bir tarım arazisi satın almak, yalnızca tapuyu üzerine geçirmekten ibaret değil. Özellikle üretim amacı taşıyan arazilerde bakım, sulama, budama, ilaçlama, hasat ve işletme maliyetleri yatırımın gerçek performansını doğrudan etkiliyor.

Bu nedenle yatırımcıların satın alma fiyatının yanı sıra arazinin yıllık giderlerini ve üretim kapasitesini de hesaba katması gerekiyor.

Arazi almadan önce 6 kritik kontrol

Uzman değerlendirmelerine göre tarım arazisi satın alacak yatırımcıların karar öncesinde en az şu başlıkları kontrol etmesi gerekiyor:

1. Tapu niteliği ve kullanım amacı: Parselin resmi niteliği ve hangi amaçla kullanılabileceği incelenmeli.

2. Resmi yol bağlantısı: Arazinin kadastro yolu veya yasal ulaşım bağlantısı bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli.

3. Toprak ve verimlilik: Arazinin tarımsal üretim açısından gerçek potansiyeli araştırılmalı.

4. Suya erişim: Sulama imkânı ve mevcut su kaynakları değerlendirilmelidir.

5. Hisseli mülkiyet: Tapunun müstakil mi, hisseli mi olduğu satın alma öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.

6. Yasal kısıtlamalar: Tarım dışı kullanım izinleri, imar kararları ve diğer hukuki sınırlamalar araştırılmalıdır.

Çanakkale fırsat sunuyor ama seçici olmak gerekiyor

Çanakkale, tarımsal üretim potansiyeli, doğal yapısı ve özellikle zeytinlikleriyle uzun vadeli yatırımcıların dikkatini çekmeye devam ediyor. Ancak son yıllardaki yüksek fiyat artışları yatırım kararının tek gerekçesi olmamalı.

Özellikle Ayvacık zeytinlikleri gibi fiyatların hızlı yükseldiği bölgelerde yatırımcı açısından asıl önemli konu, “kaç TL’ye alındığı” kadar “hangi nitelikte bir arazi alındığı”.

Doğru parsel seçimi, hukuki inceleme, ulaşım ve su imkânlarının kontrolü, tarımsal verimlilik ve bölgenin gelecekteki kullanım kararlarının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Kısacası Çanakkale’de tarım arazisi yatırımı hâlâ önemli fırsatlar barındırıyor. Ancak 3.500 TL’ye ulaşan metrekare fiyatları, her zeytinliği otomatik olarak iyi yatırım haline getirmiyor. Yatırımcı için asıl kazanç, doğru araziyi doğru fiyattan ve bütün hukuki-teknik kontrolleri yaptıktan sonra satın almakla mümkün.

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin özellikle son yıllarda hızla yayılan “hobi bahçesi” modeli üzerinden yapılan satışlara önemli sınırlamalar getirdiğini belirtti.

Hobi bahçesi yatırımlarında yeni dönem

Özelmacıklı, büyükşehirlerin çevresindeki tarım arazilerinin kooperatif, üyelik veya kullanım hakkı modeliyle küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunulduğunu hatırlattı.

Bu alanların çoğunda tarla vasfındaki taşınmazların hobi bahçesi, tiny house alanı, bağ evi veya hafta sonu yaşam alanı olarak pazarlanabildiğini belirten Özelmacıklı, tapu niteliği, imar durumu ve kullanım izinleri yeterince incelenmeden yapılan yatırımların ciddi mağduriyetlere yol açtığını söyledi.

Yeni düzenlemenin hem tarım arazilerini korumayı hem de tüketiciyi yanıltıcı pazarlama yöntemlerinden uzak tutmayı amaçladığını ifade etti.

Kooperatiflere tarım arazisi sınırlaması

Kanunla birlikte önemli değişikliklerden biri de kooperatiflere yönelik oldu.

Buna göre, tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım arazilerinde faaliyet gösteren kooperatiflerin taşınmaz edinimine önemli sınırlamalar getirildi.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin ise bu alanlarda mülkiyet edinmesi artık Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlı olacak.

Bu düzenlemeyle, tarım dışı amaçlarla kurulan kooperatiflerin tarım arazilerini fiilen hobi bahçesine dönüştürmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Kaçak yapılara elektrik, su ve doğal gaz yok

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise izinsiz yapılara yönelik altyapı yaptırımları oldu.

Artık tarım arazilerinde gerekli izinler alınmadan inşa edilen yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilemeyecek.

Kurala aykırı şekilde abonelik sağlayan kurum ve kuruluşlara her bir abonelik için 100 bin lira idari para cezası uygulanabilecek.

Üstelik ceza sonrasında aboneliğin 30 gün içinde iptal edilmemesi halinde, aboneliğin devam ettiği her ay için yeniden 100 bin lira ceza kesilebilecek.

Bunun yanında tarım arazilerindeki izinsiz yapılaşma ve amacı dışında kullanımlara ilişkin metrekare bazlı idari para cezaları da artırıldı.

Yatırım yapmadan önce belgeleri mutlaka kontrol edin

Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, tiny house alanı veya kooperatif üyeliği üzerinden pazarlanan yatırımlarda resmi belgelerin mutlaka incelenmesi gerektiğini vurguladı.

Yatırımcıların;

– Tapunun niteliğini,
– İmar durumunu,
– Tarım dışı kullanım iznini,
– Yapı ruhsatını,
– Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin hukuki dayanağını,
– Kullanım hakkının kapsamını

satın alma kararı vermeden önce mutlaka araştırması gerektiğini söyledi.

Özelmacıklı, “Kooperatif üyeliği veya hisse devri her zaman tapu mülkiyeti anlamına gelmez. Elektrik ya da su aboneliğinin bulunması da tek başına yapının yasal olduğunu göstermez” değerlendirmesinde bulundu.

“İmar gelecek” söylemine dikkat

Özelmacıklı, yatırımcıların özellikle “İmar gelecek”, “Ev yapılabilir”, “Tiny house koyabilirsiniz”, “Ruhsata gerek yok” veya “Abonelik alınır” gibi pazarlama ifadelerine resmi belgeler olmadan itibar etmemesi gerektiğini söyledi.

Fiili parselasyon, tel çitle çevirme, yol açılması, beton dökülmesi veya izinsiz yapılaşma gibi uygulamaların ilerleyen süreçte ciddi hukuki ve mali riskler doğurabileceğini belirten Özelmacıklı, gayrimenkul profesyonellerinin de belgeye dayanmayan hiçbir vaatte bulunmaması gerektiğinin altını çizdi.

Yetki belgeli emlak işletmeleriyle çalışılmasının ve tüm resmi evrakların incelenmesinin yatırım güvenliği açısından kritik önem taşıdığı ifade edildi.