Ekonomik açıdan önemli

ATO Duatepe Hizmet Binası’nda gerçekleşen toplantının açılışında konuşan Baran, pandemi sürecinde üniversitelerin kapanması nedeniyle kampüsler içinde yer alan kantin işletmecilerinin sıkıntı yaşadığını, konuyu aktardıkları Milli Emlak Genel Müdürü’nün çözüm üretilmesine katkı sağladığını belirterek, ATO üyeleri adına teşekkür etti. Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün devlete ait taşınmazları tarım amaçlı değerlendirmek üzere çalışma başlattığını ifade eden Baran, “Reel sektörümüz tarım alanında işbirliği yapmaya hazır” dedi.

Katinlerden kira alınmasın

Milli Emlak Genel Müdürü Tufan Büyükuzun da konuşmasında, üniversitelerin kapalı olduğu dönemde kantinlerden kira geliri elde etmelerinin söz konusu olmadığını belirterek, bir yıl boyunca elde edecekleri yaklaşık 1 milyar liralık kira gelirini ertelediklerini söyledi.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü olarak tıbbi, aromatik ve süs bitkisi yetiştirilmesi için çalışma başlattıkları bilgisini veren Büyükuzun, “Reel sektörün tecrübesini üretimi geliştirmek açısından önemli görüyoruz” dedi. Tıbbi ve aromatik bitkiler ile süs bitkilerinin üretimi yapılmak üzere hazine arazilerinin kiralanmasının söz konusu olduğunu anlatan Büyükuzun, “Lavanta, adaçayı, kekik gibi 139 çeşit bitkinin üretimine yönelik arazileri 10’ar yıllık süreyle kiralıyoruz. Önemli olan üretimi artırmak ve ithalat kalemlerini azaltmak” diye konuştu. Büyükuzun, aynı şekilde antepfıstığı ve zeytin gibi ürünlere ilişkin ağaçlandırma çalışmalarını da desteklediklerini, hazineye ait tarım arazilerini topraksız ve yeterli toprağı olmayan çiftçilere kiraya verdiklerini söyledi. Büyükuzun, benzer şekilde yem bitkileri için de çalışma yapılabileceğini ifade etti.

Farklılaşma olacak

COVID-19 salgını farklı çalışma kollarında birçok sektörü doğrudan etkilemeye devam ediyor. Konaklama, perakende, turizm, konut gibi sektörler, global bir belirsizlikle karşı karşıya olsa da arz ve talebi oluşturan koşullardaki değişim, yaşananların sektörlere etkilerinin farklılaşmasını beraberinde getiriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Berk Ünsal, gayrimenkul perspektifinden yaptığı araştırmada, salgının etkilerinin zayıflamasının ardından hızla yükselişe geçmesi beklenen sektörleri değerlendirdi.

Ünsal’a göre; endüstriyel yapılar ve kiralık depo, tarım alanları, hayvancılık ve sağlık gibi sektörler ihtiyaç nedeniyle hızlı bir toparlanma eğilimi göstererek yatırımcılar için fırsat sunacak alanların başında geliyor.

“Kısa dönemli kiralamalar yaygınlaşacak”

Çalışmaya göre, endüstriyel yapılar ve kiralık depoların, salgın sürecinden en az etkilenecek sektörler arasında yer alacağı öngörülüyor. Bu süreçte, diğer fonksiyonlara nazaran devam eden inşaatlar ve yapılması beklenen yatırımlar varlığını sürdürmeye devam ediyor. Perakende sektöründekine benzer şekilde e-ticaretteki talep artışı, bu sektördeki işe alımları da artırıyor.

Ünsal, önümüzdeki dönem kısa vadede, kısa dönemli kiralamaların yaygınlaşması beklentisine dikkat çekerek, “Uluslararası ticaretin azalması ile birlikte bazı ürünlerin ülke içinde üretilmeye başlanmasının talebi artıracağı öngörülmektedir. Soğuk hava depolarına yatırımlarda da artış beklenmektedir. Bununla birlikte, marketlerin ve ilgili diğer firmaların soğuk hava depolarına yaptığı yatırımlar kendi maliyetlerini artıracaktır. Mevcut durumda sektörde yatırımların geri dönüş süreleri benzer seviyededir. Kiralarda kısmi artışlar görülmekle birlikte henüz yüksek doluluklar gözlenmemektedir” diyor.

Tarımcılık faaliyetleri ve arazi değerleri yükselişte

Tarım ve hayvancılığın ne kadar önemli olduğu bu dönemde daha net bir şekilde hissediliyor. İthalat-ihracatın azalması ve temel ihtiyaç olan gıda maddelerine erişimin öneminin artması, tarımcılık faaliyetlerini ve dolayısıyla arazi değerlerini de olumlu yönde etkiliyor.

Tarımın yanı sıra besi çiftlikleri, silo, balık yetiştiriciliği gibi alanların da önümüzdeki süreçte önem kazanacağını söyleyen Ünsal, bu sektörle ilgili şu değerlendirmede bulunuyor: “Mevcut durumda pazar verisi kısıtlı olmakla birlikte, tarım ve hayvancılık sektörü ile ilgili ilk tepkiler alım kararlarının ertelenmesi ya da salgın öncesi dönem fiyatlarının korunması yönündedir. Hayvancılığa ise tarımdan farklı olarak tedarik/dağıtım zorluğunun daha yüksek olması nedeniyle bir miktar daha temkinli yaklaşılması beklenmektedir. Bağ, bahçe tipi gayrimenkullerde de ekim zamanları yaklaştıkça fiyatlarda değişikliğin hissedileceği düşünülmektedir.”

Sağlık sektöründe kira seviyelerini korunuyor

Salgın etkisiyle ilk etapta yaşlı ya da sağlık hizmetlerinden yararlanmaları gereken kişilerin birlikte yaşadıkları konseptlerin doluluk oranlarında azalmalar görüldüğüne dikkat çeken Ünsal, “Hijyene verilen önemin artırılması doğrultusunda maliyetlerin artış göstermesi de sağlık konseptli gayrimenkullerin karlılığını olumsuz etkiliyor.

Gerçekleşen işlemlerin azlığı nedeniyle yatırımcı ve mal sahibi tarafındaki etkileri henüz net olarak bilinmese de sektörün geleceğe yönelik belirsizliği, risklerini ve kapitalizasyon oranlarını artırmaktadır. Poliklinik, hastane yatırımları ise salgın öncesi kira seviyelerini korumaktadır” diyor.

Ofis kiralarında 2021 yılı itibarıyla düşüş bekleniyor

Çalışmada, ofis sektöründe satın alma ve kiralamalar bu dönemde “bekle ve gör taktiği” ile uygulanan alanlar arasında yer alıyor. Mevcutta devam eden işlemlerin ise genel itibarıyla yavaşladığı gözleniyor. Ofislerin, gelir kaybından en çok etkilenecek gayrimenkul sınıflarından birisi olarak değerlendirildiğini belirten Ünsal, kira ödemelerindeki aksamaların ise mal sahiplerini çözüm yolları araştırmaya ittiğini hatırlatıyor.

Ünsal’ın bu sektörler ilgili öngörüleri ise şöyle: “Dolulukları korumak için, sona eren sözleşmelerde belirli bir dönem kirasız dönem olarak öngörülerek yeni kontratlar önerilmesi ya da kira indirimleri tercih edilmektedir. Kiracı tarafından ise sözleşmelerin daha kısa vadeli yapılmak isteneceği düşünülmektedir. Ofis kiralarının 2020’de belirli bir seviyeyi korumaya çalışması, 2021 yılı itibarıyla ise düşüş göstermesi beklenmektedir. Uzaktan çalışma modellerinin artış göstermesiyle ofis alanlarında daha küçük alanların tercih edileceği öngörülmektedir. Ayrıca, ofis alanlarına yaklaşımlarda da değişkenlikler olması ve kişi başına düşen alanların artırılması beklenmektedir.”

“Evde spor, spor salonlarına talebi düşürecek”

Sosyal hareketliliğin yüksek olduğu sinema, tiyatro, spor salonları, eğlence parkı gibi alanlar mevcut durumda faal olmayıp kısa vadede belirsizliğin en yüksek olduğu alanlar. Bu nedenle, yeni dönemde spor salonu alışkanlığının, evde sporun ya da spor uygulamalarının gelişmesiyle geri planda kalabileceği öngörüsünü paylaşan Ünsal,

“Günümüzde, yurtdışında bazı spor salonlarının eşyalarını kiralama yoluyla gelir üretmeye çalışarak nakit akışı sağlamayı hedeflediği görülmektedir. Orta vadede spor salonları ve sinema/tiyatro gibi aktivitelere yönelik mevcut kapasitenin azalması beklenmektedir. Eğlence parkları ise yaz aylarının henüz belirsiz olması ile birlikte sezonluk gelirlerinin önemli bir kısmını kaybetmiştir. Bununla birlikte düşük dolulukla giderlerini karşılayamayacakları için doluluğun stabilize olacağı döneme kadar kapalı kalmaları beklenmektedir” diyor.

Perakendede e-ticaret pazarları artacak

Kredi ödemeleri en fazla geciken sektörlerin başında konaklama ile birlikte perakende sektörünün geldiğini belirten Ünsal, salgın sürecinin uzaması durumunda kirasız dönemin sürekliliğin sağlanmasının beklendiğine işaret ediyor. Ünsal, bu sektörle ilgili şu öngörüleri paylaşıyor: “Bazı işletmelerin sürecin uzaması halinde geri dönüşü olmayacak şekilde kapanabileceği öngörülmektedir.

Bu doğrultuda da perakende pazarında arz artış gösterebilecek ve orta vadede kiralar aşağı yönlü baskılanacaktır. Ticari gayrimenkullerdeki olası satışların da yüksek iskontolarla gerçekleşmesi beklenmektedir. Salgın süresince e-ticaret de bir anda hızlı bir şekilde büyüme göstermiştir. Salgın sürecinin sona ermesi sonrasında daha büyük mağazalar yerine, daha büyük depolar ve fast food’dan tanıdık gelecek olan “drive thru” olarak adlandırılan arabadan inmeden alışveriş yapılmasının yaygın hale geleceği düşünülmektedir. Bunlarla birlikte, büyük mağazaların alanlarını küçültmeleri ve e-ticaretteki pazarlarını artırmaları beklenmektedir.”

e-ticaret öne çıkıyor

AVM’lerin temmuz ayı itibarıyla yeniden yeterli düzeyde gelir üretmeye başlamasının beklendiğini söyleyen Ünsal, “Bununla birlikte e-ticarete hızlı adaptasyonun alışveriş merkezlerinin tercih edilirliğini azaltacağı öngörülmektedir. Mağazaların müşterilerine birçok farklı kanaldan ulaşabilecekleri değerlendirildiğinde, geleneksel alışverişlerin yanı sıra e-ticaret ile yapılan alışverişlere yönelik teslim alma bölümlerinin de oluşturulması beklenmektedir. AVM’ler içerisindeki iş yerlerinden ise ilk etapta restoranlar, spor salonları ve sinemaların daha olumsuz etkilenmesi ve büyük alanlı mağazaların kiralamasının azalma göstermesi beklentisi hakimdir” diyor.

Konaklama sektörü yatırımları 2021’de başlayacak

Son olarak konaklama sektöründe gelirlerdeki azalmanın yanı sıra sektörün risk algısının artış gösterdiğini belirten Ünsal, bunun da kapitalizasyon oranlarında önceki kriz dönemleriyle benzer şekilde artışa neden olabileceğini söylüyor. Berk Ünsal’ın konaklama sektörüyle ilgili öngörüleri ise şöyle:

Yakın dönemde ABD’de yaşanan iki büyük krizde oda başına gelirlerde yıllık bazda en yüksek düşüş %16,5 olarak gerçekleşmiştir. Nisan ayı itibarıyla ise aylık bazda oda başına gelirlerde %80’e yakın oranlarda düşüşler görülmüştür. Doluluklar ise bölge ve sınıfa göre değişkenlik göstermek kaydıyla ortalama %60’a yakın oranda azalmıştır. Türkiye’de doluluk ve oda başına gelirlerde benzer şekilde dramatik azalışlar gözlemlenmektedir.

Oteller kapalı olsa dahi giderlerinin yaklaşık %25’e yakın bir bölümü sabit gider olarak devam etmektedir. Gelirlerdeki keskin azalma ve sabit giderlerin devamlılığı otel yatırımlarının karlılığında yıl genelinde düşüşe neden olmakta ve yıl sonu itibarıyla birçok otelin zarar etmesi olası görülmektedir.

Ülkeler arası hareketliliğin olmaması ve salgın sürecinin tamamlanması sonrasında hem hanelerin ekonomik durumları hem de psikoloji yönünden bakıldığında, karlılıklarda optimum seviyelerin kısa sürede yakalanamayacağı beklentisi hakimdir. Sektörde yeni satışlar 2020 yılı içinde beklenmemekle birlikte 2021 yılı içerisinde fırsat olarak değerlendirilebilecek şekilde konaklama sektörüne yatırımların başlayabileceği düşünülmektedir.

Tarım alanlarının yüzde 40.58’ini ‘tahıllar ve diğer bitkisel ürünleri’, yüzde 10.55’ini ‘nadasa bırakılan topraklar’, yüzde 2.10’unu ‘sebze bahçeleri’, yüzde 0.01’ini ‘süs bitkileri’, yüzde 8.67’sini ‘uzun ömürlü bitkiler’ ve yüzde 38.08’sini de ‘çayır ve meralar’ oluşturdu.

Son 10 yılda toplam tarım alanının yüzde 5,22 (2 milyon 113 bin hektar) azaldığı tespit edildi.

En fazla tarım alanı kaybı, ‘tahıllar ve diğer bitkisel ürünleri’nde gerçekleşti. 2006’da 17 milyon 440 bin hektar olan alan, yaklaşık yüzde 11 azalarak 15 milyon 574 bin hektara geriledi.

87 ülke mevcut

Dünya Bankası verilerine göre yüzölçümü Türkiye’nin kaybettiği tarım alanlarından daha küçük 87 ülke mevcut. Türkiye Ziraat Odaları Birliği (TZOB) Genel Başkanı Şemsi Bayraktar, geçmişte yaşanan hızlı nüfus artışının, kırsaldan kente göçün, yerleşimlerin içinden veya yakınından geçen karayollarının, yollar çevresinde kurulan sanayinin, madencilik faaliyetlerinin, turizm ve kamu yatırımlarının Türkiye’de tarım topraklarının gerilemesine yol açtığını söyledi.

Tarım arazilerinin yüzde 59’u erozyon tehdidi altında

Türkiye Ziraatçılar Derneği Başkanı Hüseyin Demirtaş da tarım topraklarının kaybında bu alanların amaç dışı kullanılmasının birinci sırada geldiğini belirtti. Erozyonun da olumsuz etkisine işaret eden Demirtaş, “Türkiye’deki arazilerin 5,6 milyon hektarında hafif, 15,6 milyon hektarında orta, 28,3 milyon hektarında şiddetli ve 17,4 milyon hektarında çok şiddetli erozyon görülmektedir. Tarım arazilerinin yüzde 59’u erozyon tehdidi altındadır” değerlendirmesinde bulundu.

‘Ekmiyorum diye bir şey yok’

Bu arazilerin, ekecek olan vatandaşlara verileceğini ifade eden Çelik, “Araziyi ekmiyorum diye bir şey olmayacak” diye konuştu. Mülkiyet hakkına dokunulmayacağını vurgulayan Çelik, önümüzdeki günlerde Başbakan Binali Yıldırım’ın konu hakkında bir açıklama yapabileceğini ifade etti.