Yüksek bütçeli gayrimenkul satışlarında avukat zorunluluğu geliyor

Yargı Paketi kapsamında önerilen yeni uygulama, belirli bir parasal değerin üzerindeki taşınmaz satışlarında tarafların yalnızca idari onay ve şekli denetimle değil, baroya kayıtlı avukat aracılığıyla işlem yapmalarını öngörüyor. Böylece hem alıcı hem de satıcı hukuki olarak korunacak, işlem sırasında yaşanabilecek ihtilafların önüne geçilecek.

Gayrimenkul sektöründe rekor artış, hukuki güvenlik ihtiyacını güçlendiriyor. Türkiye’de satışların bir önceki yıla göre yüzde 8,7 artış göstererek 3 milyon 332 bin 994 adede ulaşması, sektördeki riskleri artırdı. Tapu devri gibi yüksek ekonomik değere sahip işlemlerin yalnızca idari prosedürlerle gerçekleştirilmesi, uzmanlar tarafından yetersiz bulunuyor. Avukatın sürece dahil edilmesi, belgelerin kontrol edilmesi, tarafların bilgilendirilmesi ve sözleşme içeriklerinin hukuka uygunluğunun denetlenmesini sağlayacak.

Planlanan düzenleme, tüm tapu işlemlerini değil, sadece yüksek değerli satışları kapsayacak. Parasal sınırın belirlenmesinde, anonim şirketlerdeki avukat bulundurma kriterleri gibi objektif ölçütler baz alınacak ve her mali yıl başında güncelleme yapılacak. Satış, bağış, trampa, intikal veya ipotek işlemleri gibi kapsam dahilindeki işlemler, yasal sürecin netleşmesiyle belli olacak.

Uygulamada tapu işlemlerinin önemli bir kısmı sonradan hukuki ihtilaflara dönüşüyor. En sık karşılaşılan sorunlar arasında muvazaa iddiaları, ehliyet ve irade sakatlığı, aile konutu uyuşmazlıkları, tapu kaydı üzerindeki şerh ve irtifaklar, vekaletle satışlarda kötüye kullanım ve yabancılar için edinim kısıtları yer alıyor. Avukatın sürece dahil olması, bu tür risklerin çoğunu işlem öncesinde ortadan kaldıracak bir kontrol mekanizması oluşturacak.

Uzmanlar, söz konusu uygulamanın yasalaşmasıyla birlikte dava sayılarında önemli düşüş yaşanacağını öngörüyor. Bu düzenleme, tarafların hak kaybını önlerken, mahkemelerin iş yükünü de azaltacak ve yargı sistemine ciddi zaman kazandıracak. Ayrıca “önleyici hukuk” anlayışı, Türkiye’de gayrimenkul piyasasında güvenli ve şeffaf işlemlerin önünü açacak.

Emlaknews.com.tr

Bu sayede, alıcı ve satıcı arasındaki para transferi eş zamanlı ve kontrol altında gerçekleştirilecek; dolandırıcılık ve mağduriyet riskleri önemli ölçüde azaltılacak.

Tapu devri tamamlanmadan para aktarılmayacak

Uygulama kapsamında satış bedeli, güvenli ödeme sistemi üzerinden bloke edilecek. Tapu işleminin tamamlanmasının ardından tutar otomatik olarak satıcının hesabına geçecek. Böylece taraflar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Sistem, gayrimenkul alım satım süreçlerinde güvenli, kayıtlı ve izlenebilir bir yapı oluşturacak.

Kayıt dışı ekonomiyle mücadele güçlenecek

Yeni düzenlemenin önemli hedeflerinden biri de kayıt dışı ekonominin azaltılması. Gerçek satış bedellerinin sistem üzerinden kayıt altına alınmasıyla tapu işlemlerinde düşük bedel gösterilmesinin önüne geçilmesi planlanıyor.

Uzmanlar, bu adımın vergi kayıplarını azaltacağını ve piyasada şeffaflığı artıracağını belirtiyor.

Kurumsallaşma ve sürdürülebilir büyüme vurgusu

Uzmanlar tarafından yapılan değerlendirmede, gayrimenkul sektörünün yüksek tutarlı işlemlerin gerçekleştiği ve güven unsurunun kritik olduğu bir alan olduğuna dikkat çekildi. Açıklamada şu ifadelere yer verildi:

“Güvenli ödeme sisteminin konut ve arsa satışlarında da devreye alınması, sektörde uzun süredir hissedilen önemli bir ihtiyaca yanıt veriyor. Bu uygulama sayesinde hem alıcı hem de satıcı açısından riskler minimuma inecek, dolandırıcılık vakalarının önüne geçilecek ve piyasada şeffaflık önemli ölçüde artacak.”

Yeni düzenleme, özellikle aile içi anlaşmazlıkların önlenmesi ve mirasçılara daha fazla esneklik tanınması hedefiyle oluşturuldu.

Eşit miras paylaşımı zorunluluğu kaldırıldı

Daha önce mirasın eşit olarak paylaştırılması zorunluyken, yeni düzenleme ile bu kural ortadan kaldırıldı. Bu sayede aile bireyleri, kendi aralarında yazılı anlaşmalar yaparak miras paylarını daha esnek bir şekilde belirleyebilecekler.

Kardeşler arasındaki gayrimenkul devri basitleştirildi

Yeni düzenleme ile kardeşler arasında yapılacak gayrimenkul devri işlemleri de büyük ölçüde kolaylaştırıldı. Artık kardeşler, noter onayına gerek kalmaksızın yazılı anlaşmalarla birbirlerine gayrimenkul devredebilecekler. Bu sayede mirasçılar, kendi aralarında hızlı ve pratik bir şekilde mülk paylaşımını gerçekleştirebilecekler.

Hisseli tapularda tüm hissedarların onayı zorunlu hale geldi

Hisseli tapularda ise önemli bir değişiklik yapıldı. Yeni düzenlemeye göre, hisseli bir taşınmazın satışı için tüm hissedarların ortak kararı ve işlemlere doğrudan katılımı zorunlu hale geldi. Ancak hissedarlar, avukat vekiline yetki vererek işlemlere katılma yükümlülüğünden kurtulabilirler.

Miras eşitliği ilkesinde uzlaşma

Önceki düzenlemelerde mirasın eşit paylaştırılması ilkesi, aile içinde birçok anlaşmazlığa neden oluyordu. Yeni düzenleme ile bu ilke yerine, tarafların kendi aralarında yazılı anlaşmalarla uzlaşmasına olanak tanındı. Bu sayede mirasçılar, kişisel tercihlerine ve aile dinamiklerine uygun bir paylaşım yapabilecekler.

Nesli Leyla Şenol-sozcu.com.tr

Alım – satım tutarının gerçek beyanı önemli

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcının, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alındığını hatırlatan Özelmacıklı, “Alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelini beyan etmeleri, ayrıca beyan edilen bu bedelin devre konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olması durumunda emlak vergisi değeri üzerinden harç ödemeleri gerekmektedir. Beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç yüzde 25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan tahsil edilebilir” dedi.

Tapu harcında pişmanlık talepli bildirimde bulunulabilir

Özelmacıklı, “Zamanında tarh ve tahakkuk ettirmemek veya tapu harcının hesabına esas bedeli eksik beyan etmek suretiyle harç ziyaına sebebiyet veren mükelleflerin bu durumu kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde, bu mükelleflerin Vergi Usul Kanununun 371 inci maddesi çerçevesinde pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkündür. Cezalı işlem durumunda ise tarhiyat işlemine karşı mükellefler uzlaşmaya başvurabilir, cezada indirim talep edebilir ve dava açma yoluna gidebilirler” dedi.

Tapu takas sistemine emlak işletmeleri dahil edilmeli

Yakın zamanda Tapu Takas Sistemi’nin e-Devlet Kapısı ile entegre edilmesiyle taraflar arasındaki para transferinin daha güvenilir bir şekilde kolaylaştığını ifade eden Özelmacıklı, “Tapu Takas Sistemi mülkiyet hakkı ve alım satım bedelinin el değiştirmesi sırasında alıcı ile satıcının karşılaştığı olumsuzlukların önlenmesi amacıyla kuruldu. Sistem sayesinde tapuda işlem gerçekleştikten kısa bir süre sonra para, satıcının hesabına gönderiliyor. Gayrimenkul satış bedeli bloke edildiği ve imza sonrasında otomatik olarak hesabınıza geçeceğinden alıcıya karşı olası güven problemine de çözüm sunulmuş oluyor. Bu işlemler ise sadece 70 TL bir bedelle gerçekleşebiliyor. Lakin sürece yetki belgeli emlak işletmelerinin de dahil edilmesini ve hizmet bedellerinin de tapu takas sistemi üzerinden işletmelere ödenebilmesini istiyoruz” dedi.

Yönetmelik esasları tekrar düzenlendi

Tarafların farklı birimlerde bulunmaları halinde yapılacak tapu işlemleri hakkında yönetmeliğe ilişkin de bilgiler veren Özelmacıklı “Buna göre mülkiyeti devreden taraflar birden fazla ise başvurunun aynı birime yapılması gerekiyor. Ancak, devralan taraflardan birinin veya birkaçının devreden ile aynı birimde bulunması ise kabul edilen bir durum. Taşınmaz, devredenin bulunduğu tapu müdürlüğünün yetki alanında ise ayrıca taşınmaza ilişkin emlak beyan değeri de aranıyor. İşlem gerek ipotekli gerekse yabancılara satış işlemlerinde de mümkün olabilecek. Bu aşamada gerekli evraklar TAKBİS üzerinden paylaşılacak” dedi.

İmzalar aynı anda alınacak

Yapılacak işlemlerde tarafların imzalarının aynı anda alınması gerektiğinin altını çizen Altın Emlak Genel Müdürü “Akdin taraflarına randevu saati mesajla bildiriliyor ve taraflarının imza aşamasında aynı anda birimlerde hazır bulunmaları isteniyor. Her iki birimdeki görevli personelce tarafların aynı anda ilgili birimlerde bulunup bulunmadığı görüntülü veya sesli araçlar ile teyit ediliyor. Tarafların aynı anda birimlerde hazır bulunmamaları halinde imzaları alınmıyor” dedi.
Döner sermaye 2 kat olarak tahsil ediliyor

Özelmacıklı “Yetki alanı dışında yapılan işlemler için döner sermaye hizmet bedeli yöresel katsayısı daha yüksek olan müdürlüğün döner sermaye hizmet bedelinin 2 (iki) katı oranında tahsil ediliyor. Yurt dışından tapu işlemi yapılması halinde, yurt dışı yöresel katsayı esas alınarak işlem için belirlenen döner sermaye hizmet bedelinin dört katı tahsil ediliyor” dedi.

Salgın dolayısı ile

Vatandaşları kalabalıklardan uzak tutmak için daha fonksiyonel hale getirilen uygulama ile internet üzerinden alım satım, tapu kaydı, ipotek gibi işlemlerin tümüne imkan tanındı. Web Tapu ile işlemlerini çok daha hızlı bir şekilde, beklemeden yapabilen ve işlemlerinin bütün aşamasını takip eden vatandaşlar, son aşamada sadece ıslak imza için tapu müdürlüklerine gitti. Bu şekilde 18-31 Mart arası tapuda online olarak toplam 113 bin 28 işlem gerçekleştirildi. Türkiye genelinde 29 bin 748 konut satışı da online olarak Web Tapu üzerinden yapıldı.

Konut satışının yarısı İstanbul’dan

İstanbul’da 18 Mart’tan itibaren ay sonuna kadar 15 bin konut el değiştirirken en çok konut satışı; Esenyurt, Pendik, Ümraniye, Küçük Çekmece ve Kadıköy’de yapıldı. Online konut satışında 8 bin 674 konut ile Ankara ikinci, 6 bin konut ile İzmir üçüncü sırada yer aldı.

İzmir’i 4 bin 496 ile Antalya ve 4 bin 149 satış ile Bursa takip etti. Online konut satışının en yoğun olduğu diğer iller ise Konya, Mersin, Manisa, Gaziantep, Balıkesir, Kocaeli, Adana, Aydın, Tekirdağ ve Muğla şeklinde sıralandı.

9 bin 370 vatandaş online tapu aracılığı ile ipoteğini kaldırdı

Ayrıca borcunu ödeyen 19 bin 370 vatandaş da yine evinden, Web Tapu aracılığı ile ipoteğini kaldırdı. 14 bin 110 vatandaş da bankalardan kredi alarak Web Tapu üzerinden ev sahibi olurken, 12 bin 483 vatandaş ise kredi için bankalara evini teminat gösterdi. Öte yandan 6292 sayılı kanun gereği satış işlemi yapılan 2/B arazileri içinde Web Tapu kullanıldı. 2/B arazilerinin satışına ilişkin Web Tapu’da 1600 işlem yapıldı.

Düzce Postası

RE/MAX, tapu işlemleri ile ilgili süreçleri ve işlemlerde kolaylık sağlayan detayları açıklıyor.

İşte o detaylar…

Kendinize uygun bir gayrimenkul seçtiniz, karşı tarafla anlaştınız ve sıra tapu işlemlerini halletmeye geldi. Bunun için daha tapuya gitmeden birçok evrak hazırlığı sürecinden geçiyor ve tapuda sizi bekleyen süreçleri de düşünmeye başlıyorsunuz. Aslında bu konuda güvenle danışabileceğiniz kişiler emlak danışmanlarından başkası değil.

Randevu günü evrakların hazır olması şart

Randevu alma süreci internet ve telefon hattı üzerinden yapıldığından oldukça kolay, ancak randevu günü geldiğinde alıcı ve satıcıdan istenen evrakların mutlaka hazır olması gerekiyor. Nüfus cüzdanı, her işlemde olduğu gibi istenen belgelerde ilk sırada yer alıyor. Satıcıdan tapu aslı ve fotokopisinin yanı sıra vergi borcu yoktur yazısı istenirken, alıcıdan, banka kredisi aldıysa kredinin onaylandığına dair evraklar isteniyor.

Tapu işlemleri için uzun bir süreçten geçiyoruz

Tapu işlemleri öncesi ve sonrasında önemli aşamalar yer alıyor. Tapu gününden önce tapu harcı ve emlak vergisi ödemeleri, zorunlu deprem sigortası (DASK) yapılıyor, kredi kullanacaklar için bankanın ipotek yetkilisine randevu günü ve saati bildiriliyor. Bu süreçlerin öncesinde araştırmalar yapılıyor, uygun banka seçiliyor, konutun bulunduğu belediyeden rayiç bedeli alınıyor. Tapu gününde evrak teslimi ve ödemelerin yapılmasının ardından süreç, fatura taşıma, ikametgah işlemleri ve belediyeye emlak vergisi için bildirim yapılması ile son buluyor.

Emlak danışmanları tüm süreçlere hakim

Tapu işlemlerinde belediye, banka gibi resmi ve özel kurumlarla iletişim kurma zorunluluğu, emlak danışmanlarının bu kurumlarla olan iletişimleri ve tecrübelerinin fazla olması nedeniyle hem alıcı hem satıcıların imdadına koşuyor. Tapu işlemleriyle ilgili tüm süreçleri yönetmesi için hem alıcı hem de satıcı tarafından çıkarılan bir vekaletname ile işi emlak danışmanları devralıyor.

İhtiyaç olan bir düzenlemeydi

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Tapu dairelerinde yapılan işlemlerde vesikalık fotoğrafın yanı sıra artık biyometrik fotoğrafta kullanılabilecek. Akitli işlemlerde işleme taraf olan kişilerden birer adet fotoğraf alınıyor. Fotoğrafın kişiyi açıkça teşhis edebilecek nitelikte olması yeterli. Pasaportlar ve TC Kimlik kartlarında da zaten biyometrik fotoğraf kullanılıyordu. Yapılan düzenleme bu konudaki ikilemi ortadan kaldırmış oldu” dedi.

Biyometrik fotoğraf nedir?

Biyometrik fotoğraf, yüksek kaliteli, arka fonu beyaz ve desensiz, başka objelerin olmadığı, belli ölçüleri ve özellikleri olan yüz biyometrisinin tespit edilebildiği yeni vesikalık fotoğraf çeşididir. Çözünürlük kalitesi klasik vesikalığa göre daha yüksek olan biyometrik fotoğraf, standartları belli olan bir vesikalık fotoğraftır.

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinim talepleri sırasında yerin askeri bölgelerde kalıp kalmadığına ilişkin yapılan tespit işlemleri devam ediyor. Tespit için yapılan yazışmalar tapu işlemlerinde süreyi uzatıyor.

5 Mayıs 2011 tarihinde yapılan işbirliği mutabakatında, illerde tespit çalışmalarının yapılması ve askeri makamlara sorulmaya gerek kalmaksızın işlemlerin gerçekleştirilmesinin uygun olacağı karara bağlanmıştı. Bu kapsamda daha önce 16 ilde yapılan düzenlemeye ek olarak, 16 ilde daha kapsama alındı. Böylece sorgulama yapılmayacak il sayısı 32’ye çıkarıldı.

Toplam 32 il kapsama alındı

Mayıs ayında yapılan düzenleme ile ilk 16 il olarak; Adıyaman, Aksaray, Aydın, Çankırı, Çorum, Isparta, Kahramanmaraş, Karabük, Kastamonu, Kırşehir, Nevşehir, Niğde, Samsun, Sinop, Uşak ve Yozgat belirlenmişti. Yeni dahil edilen iller ise Artvin, Bayburt, Bingöl, Burdur, Düzce, Elazığ, Erzincan, Giresun, Gümüşhane, Kırıkkale, Ordu, Osmaniye, Rize, Sakarya, Sivas ve Tokat kapsama alındı. Bu illerde Artvin’de Hopa, Şavşat, Borçka, Ordu’da Perşembe, Osmaniye’de Merkez ve Toprakkale, Rize’de ise Pazar ilçesi kapsam dışı bırakıldı.

Bürokrasi azalacak

Bu 32 ilde, yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinim taleplerinin, taşınmazın askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi içerisinde kalıp kalmadığına ilişkin ilgili komutanlıklarla yazışma yapılmadan doğrudan işlem yapılacak.

Bu illerin hızlı bir şekilde artması bürokrasiyi azaltacak ve tapu işlemlerinin daha hızlı gerçekleşmesini sağlayacak.

İHA

Web tapu e-devlet üzerinden kimlik doğrulama sistemiyle birlikte kullanılabilecek. Vatandaşlar uygulamayla taşınmazlarına ait bilgileri görüntüleyecek. Tapu sahibi, devir işlemleri öncesinde başvurularını web tapu aracılığı ile yaparak kuruma gitmeden işlem sürecini başlatabilecek.

Tapuda sahteciliğe önlem

Sistemin vatandaşların hayatına getireceği bir diğer yenilik de dolandırıcılık ve sahtecilik girişimlerine karşı alınacak önlemler olacak. Bu çerçevede, sistem sayesinde tapu sahipleri, web tapu ile taşınmazları üzerinde işlem yapılmamasına yönelik beyanda bulunabilecek. Tapu sahipleri söz konusu sistem üzerinden yapacağı işlemlerin her aşamasında SMS ile bilgilendirilecek.

Online ödeme

Tapu müdürlüklerince web tapudan gelen başvurular yetkili memura havale edilecek, memur tarafından gerekli aşamalar tamamlandıktan sonra işlemi gerçekleştirecek kişiye tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve işlemin tamamlanması için imza tarihi ve saati SMS olarak bildirilecek. Vatandaşlar elektronik ortamda belgelerini göndererek başvuru yapacak. Başvurunun hangi aşamada olduğunu işlem sorgulama aracılığıyla öğrenebilecek. Harç ve döner sermaye gibi bedeller online ortamda ödenebilecek.

Sabah