Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin yaklaşık 2 ay sonra yürürlüğe girecek yeni yönetmeliğin hiçbir şekilde ertelenmeyeceğini söylemesi inşaat sektöründe paniğe neden oldu.

Stüdyo daire yapılamayacak

Yeni yönetmelikle 1+0 olarak nitelendirilen stüdyo daireler yapılamayacağını hatırlatan yetkililer, en küçük dairenin de 28 metrekare ve 1 oda 1 salondan oluşacağını açıkladı.

Rengi belediye belirleyecek

Yönetmelikle bina istenen renge de boyanamayacak. Belediyeler, mahalin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Bitmiş yapılar için de söz konusu yetki kullanılabilecek.

Terasa bahçe izni gelecek

Yeniliklerden biri de umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek bina ve tesislere paratoner konulma mecburiyeti oldu. Ayrıca teraslara, bahçe hatta havuz yapılabilecek. Balkonların ise alçıpanla bağımsız bölüm haline getirilmesi ise yasaklanacak.

“Yetki belediyede olacak”

Müteahhitler Federasyonu Başkanı Necip Nasır: “Geçtiğimiz ay İzmir’e gelen Bakan Özhaseki, bu yönetmeliğin kesinlikle ertelenmeyeceğini ve 1 Temmuz’dan itibaren geçerli olacağını vurguladı. Belediyelerden görüş istendi. Belediyeler bu taleplerini bakanlığa bu ay sonuna kadar iletecek. Bakanlık da kırmızı çizgilerini belirleyip diğer konular için yetkiyi belediyelere bırakacak. 1 Temmuz’a kadar ruhsatı alanlar yürürlükteki haklara sahip olacak ama 1 Temmuz’dan itibaren yeni yönetmelik geçerli olacak.”

Habertürk

Yeni yönetmelikle 5 katlı bina yerine 3 katlı bina yapılarak yoğunluğun azaltılabileceğini ileri süren Nazmi Durbakayım, belediyelere ve sivil toplum kuruluşlarına gönderilen taslağın görüş alındıktan sonra yayınlanacağını ve haziran ayına kadar onaylanmasının beklediğini söyledi. Böylece çarpık kentleşme ve kötü siluet konusunda artan eleştiriler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı yeni imar yönetmeliği ile son bulacak.

Yeni yönetmelikte stüdyo daireye yer yok

Nazmi Durbakayım yaptığı açıklamada ‘kullanım amacının dışına çıkılan stüdyo daireler yerine en küçük dairenin minimum 28.5 metrekare büyüklüğünde 1+1 daire şeklinde yapılabileceğini söyledi. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde 1 oturma odası (12.00 metrekare), 1 yatak odası (9.00 metrekare), 1 mutfak veya yemek pişirme yeri (3.30 metrekare), 1 banyo veya yıkanma yeri (3.00 metrekare), 1 tuvalet (1.20 metrekare) olmak üzere toplamda net 28.50 metrekare büyüklüğünde daireler yapılabilecek.

Yatay mimari teşvik ediliyor

Yeni yönetmelikle taban alanı kat sayısı (TAKS) yüzde 40 olan yerlerde komşu mesafeleri çekildikten sonra kalan alana taban oturumu yapılabilecek.

Nazmi Durbakayım, yeni yönetmelikle yoğunluğun artmasını engellemeyi hedefleyen maddeyi şöyle açıkladı: “Yol cephesi 30 metre, derinliği 40 metre olan 1.200 metrekarelik düzgün bir dikdörtgen arsayı örnek olarak ele alalım. Normal şartlarda yüzde 40 TAKS ile taban oturumu 480 metrekare olması gerekiyor. Yeni yönetmeliğe göre yoldan 5’er metre komşulardan 3’er metre çekilmek sureti ile taban alanı eni (30-2×3)=24 metre, derinliği (40-5×2)= 30 metre olmak üzere 720 metrekarelik bir alan taban alanı olacak. Daha öncesinde emsal 2 olan bir yerde 1.200×2=2.400 metrekare inşaat hakkı olan ve 2.400/480=5 kat yapılabilen arsa, yeni TASK oturumundan dolayı 2.400/720=3.3 katlı bina yapılabilecek anlamına geliyor.”

Herkes kafasına göre binasını boyayamayacak

Yeni yönetmelikle birlikte binaların istenildiği şekilde istediği renge boyanamayacağını dile getiren Durbakayım , “Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Daha önce yapılmış olan yapılar için de söz konusu yetkilerini kullanabilecek” dedi.

‘Kentsel dönüşüm kasten yavaşlatılıyor’

Nazmi Durbakayım, son dönemde bazı vatandaşların yasal boşluklardan yararlanıp dönüşüm sürecini kesintiye uğrattıklarına dikkat çekti.

Durbakayım: “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2/3 çoğunluk kararıyla riskli binaların yıkılması konusunda çok önemli bir adım attı. Riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasına engel olanların arsa paylarının öncelikle diğer pay sahipleri tarafından değeri üzerinden satın alınması için de yasal düzenleme yaptı. Ancak art niyetli kişiler yasal boşluklardan yararlanarak süreci kilitleyecek yeni yöntemler buldu. Vatandaş ilk olarak dönüşüm başladıktan sonra arsa düzeltim davası açıyor. Bu şekilde arsa paylarının hatalı olduğunu öne süren kişiler açtığı bu davayla süreci kilitliyor” dedi.

Mirası tekrar tekrar paylaşıyorlar

Durbakayım, dönüşecek binadaki hak sahiplerinin tereke davası açarak, miras kalan malların bölüştürülmesini veya yeniden hesaplanmasını talep ederek de süreci uzunca bir süre tıkadığını söyledi.

Yurdışına pay satarak işleri engelleyenler var

Nazmi Durbakayım, vatandaşın başvurduğu bir başka yöntemi de şöyle açıkladı: “Mülkün hissesinin belli bir bölümünün yurtdışına satılması şeklinde oluyor. Bu sayede müteahhitler de yurtdışındaki hisse sahibinden onay almak için epeyce uğraşmak zorunda kalıyor. Böylece süreç uzayıp gidiyor. Bağdat Caddesi ve Fikirtepe gibi bölgelerde bu uygulamalar hem dönüşümün önünü tıkıyor hem de mağduriyetler ortaya çıkarıyor.”

Yeni yönetmelikle birlikte öne çıkan diğer değişikler:

– Mimari proje müelleflerinin ve mirasçılarının sonsuz müelliflik hakkına sınırlama geliyor: Bu yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hüküm yer almak zorunda. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından feragat ettiği varsayılacak.
– Paratoner konulması yaygınlaştırılıyor: Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği paratoner konulması mecbur olacak.
– Kamu binaları hariç, avan proje (öncü proje) mecburiyeti olmayacak.
– Teraslar bahçe olarak kullanılabilecek, teraslara havuz dahi yapılabilecek.
– Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek. Böylelikle süreler kısalacak.

Emlakjet.com’un 2016 verilerini yorumlayan Genel Müdürü Gizem Moral Kunter‘e göre 2016’da 1+1 dairelerin arama oranının en yüksek olduğu illeri yüzde 31 ile İstanbul, yüzde 22 ile İzmir ve yüzde 8 ile Ankara olarak sıralarken, İstanbul içindeki konut alıcıları en çok 1+1’i, yüzde 29 oranla Beylikdüzü’nde aradığına işaret ediyor. Beylikdüzü’nü Bahçelievler, Kadıköy, Ataşehir ve Maltepe izliyor.

Ulaşılabilir fiyat, 1+1’i aramada öne çıkarttı

2015 yılında 1+1 arama oranının yüzde 11 olduğunu söyleyen Kunter, “2016 yılında yüzde 15’e yükselen 1+1 aramaları, zor bir yıl olmasına rağmen öncelikle fiyat açısından nispeten daha ulaşılabilir olan 1+1’lere ilginin bir göstergesi. Sosyo-ekonomik değişim, değişen ve merkezden çepere yayılan şehir hayatı anlayışı, insanların küçük metrekareli dairelere yalnızca yatırım amacıyla değil kullanım amacıyla da sahip olma istekleri 1+1 dairelere olan ilgiyi artırdı ve fiyat olarak en çabuk ulaşılabilen daireler olarak ön plana çıktı.” dedi.
İnsanların daha kısa sürede amortismanın karşılanmasını istediğini işaret eden Kunter, “Amorti süreleri 2+1 ve 3+1 dairelere göre daha kısa olduğu için yatırımcılar açısından da cazipleşiyorlar.” diye konuştu.

1+1’e talep ikinci el kiralama şirketlerini artırıyor

1+1 dairelere veya küçük metrekareli ofislere artan ilgiyle birlikte, 1+1 daire sayısı, çeşidi, fiyatı ve lokasyonu değiştikçe yatırımcıların karar verme sürecinin de zorlaştığına değinen Kunter sözlerine “Yatırımcıların ‘Nasıl daha kolay kiraya verebilirim? Nasıl ve kime kiraya verebilirim?’ sorularının yaygınlaşması da 2017’de yeni bir trendi ortaya çıkarttı: ‘Profesyonel ikinci el kiralama ve işletme firmalarının artışı.’ 1+1’lerin işletme modeli, ‘işletilen konut’ trendi ve bu alanda çalışan profesyonel şirketlerin sayısındaki artış, 2017’ye damga vuracak” şeklinde devam ediyor.

Piyasada durum ne?

TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, piyasadaki brüt metrekare büyüklükleri genellikle 40 – 95 metrekare aralığında değişen stüdyo ve 1+1 daireler, mevcut markalı konut stoğunun yaklaşık yüzde 30’unu oluşturuyor. Stoğun yüzde 60’ı en çok üretilen ve en çok tercih edilen 2+1 ve 3+1 tipi konutlar. Hane halkı yapısı, alışkanlıklar, ilk etapta oturum amaçlı olarak düşünülmesi gibi etkenlerle birlikte, özellikle çocuklu aileler daha çok orta ve büyük metrekareli konutlara yöneliyor. 300 ve üstü konut sayısına sahip projelerin genelinde 2+1 ve 3+1’lerin oranı yüzde 50 ile yüzde 80 arasında değişiyor. 4+1 ve üstü konutların stoktaki payı ise yüzde 10.

Geçtiğimiz 5 yıllık periyotta tamamlanmış ve inşası devam eden markalı konut projelerinde 1+1 tipteki dairelerin en çok rağbet gören daire tipleri arasında yerini aldığı görülüyor ve yeni projelerde kemikleşmiş yüzde 25 – 35 aralığında bir orana sahip olması bekleniyor.

Stüdyo ve 1+1 tipteki konutların sayısal olarak yoğunluk gösterdiği lokasyonlar gelişim süreci devam eden Esenyurt, Küçükçekmece, Bağcılar, Kartal, Maltepe, Pendik ve Tuzla gibi ilçeler. İstanbul’daki küçük metrekareli konut stoğunun yaklaşık yüzde 25’lik kısmı bu ilçelerde yer alıyor.

Öte yandan gelişimini tamamlamış, birim m² fiyatlarının il geneline göre yüksek olduğu Kadıköy, Bakırköy ve Sarıyer gibi ilçelerde de son dönemde üretilen markalı konut projelerinde küçük metrekareli daireler önemli yer tutuyor.

Oransal olarak değerlendirildiğinde Anadolu Yakası’nda Ataşehir ve Ümraniye, Avrupa Yakası’nda ise Şişli, Zeytinburnu ve Beyoğlu ilçelerinde ikamet etmek ya da yatırım yapmak isteyen kitlelerin, son dönemde stüdyo ve 1+1 tipte daireleri daha çok tercih ettiği, inşaat firmalarının da buna cevap olarak küçük metrekare üretimine ağırlık verdikleri görülüyor. Bu ilçelerde 2013 yılından bu yana inşa edilen, devam eden ya da planlanan projeler yaklaşık yüzde 50-55 oranında 80 metrekare ve altındaki dairelerden oluşuyor.